Texte intégral
N° RG 22/03319 - N° Portalis DBVM-V-B7G-LQID
N° Minute :
C2
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Régine PAYET
la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 3 SEPTEMBRE 2024
Appel d'un jugement (N° R.G. 21/04856) rendu par le juge des contentieux de la protection de Grenoble en date du 19 juillet 2022, suivant déclaration d'appel du 8 septembre 2022
APPELANTE :
Mme [B] [M]
née le 15 Janvier 1942 à [Localité 4] (ALGERIE)
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Me Régine PAYET, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉE :
Société SAIEM GRENOBLE HABITAT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée par Me Véronique BIMET de la SCP FESSLER JORQUERA & ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Emmanuèle Cardona, présidente,
Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère,
Mme Ludivine Chetail, conseillère,
DÉBATS :
A l'audience publique du 14 mai 2024, Mme Emmanuèle Cardona, présidente chargée du rapport, assistée de Mme Caroline Bertolo, greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Le 11 février 1982, la SAIEM Grenoble Habitat a donné à bail à Mme [M] [B] une maison d'habitation située au [Adresse 1].
Le 16 octobre 1997, Mme [M] a fait établir un constat d'huissier afin de faire constater les désordres.
Les démarches amiables entreprises avec le bailleur ne lui ont pas donné satisfaction.
Une tentative de conciliation a échoué selon constat le 10 février 2021.
Par acte d'huissier en date du 28 septembre 2021, Mme [M] a fait assigner la société Grenoble Habitat devant le tribunal judiciaire de Grenoble aux fins d'obtenir l'exécution forcée des travaux, la suspension des loyers et de voir condamner la bailleresse à diverses sommes.
Par jugement en date du 19 juillet 2022, le tribunal judiciaire de Grenoble a :
- débouté Mme [B] [M] de ses demandes ;
- débouté la société Grenoble Habitat de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [B] [M] aux dépens.
Par déclaration reçue au greffe de la cour le 8 septembre 2022, Mme [M] a interjeté appel du jugement en ce qu'il a :
- débouté Mme [M] de ses demandes et notamment :
d'éxecution des travaux de mise en peinture étanche de la façade, de mise aux normes de l'installation du chauffage et du ballon d'eau chaude, de la pose d'un regard sur les canalisations d'évacuation,
de suspension des loyers,
de dommages et intérêts ;
- débouté la société Grenoble Habitat de sa demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné Mme [B] [M] aux dépens.
EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
Suivant dernières conclusions notifiées le 26 mai 2023, Mme [M] demande à la cour de :
- d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a débouté de l'ensemble de ses demandes de condamnation de la bailleresse à la réalisation de travaux dans le logement, de suspension de paiement des loyers pendant les travaux, de dommages et intérêts et d'article 700 ;
Statuant à nouveau :
- de condamner la société Grenoble Habitat à faire réaliser les travaux suivants :
la mise en peinture étanche en façade, avec entoilage des fissures,
la mise aux normes de l'installation du chauffage et du ballon d'eau chaude,
la réalisation du regard aux droits de la maison ;
- de dire que les travaux devront être réalisés dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision à intervenir ;
- de dire et juger que jusqu'à l'exécution des travaux, l'obligation des loyers sera suspendue ;
- de condamner la société Grenoble Habitat à lui verser à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance, la somme de 8 000 euros ;
- de la condamner de même à lui verser à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral, la somme de 2 500 euros ;
- de la condamner également à lui verser une indemnité pour les procédures d'instance et d'appel, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile d'un montant de 3 000 euros ;
- de la condamner enfin aux entiers dépens ;
- de confirmer le jugement en en ce qu'il a débouté la société Grenoble Habitat de sa demande d'indemnité formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de ses demandes, Mme [M] entend limiter son appel au titre du rejet de sa demande d'exécution de travaux à la mise en peinture de la façade, la mise aux normes de l'installation de chauffage et ballon d'eau chaude et la pose d'un regard sur les canalisations d'évacuation.
S'agissant de la mise en peinture étanche de la façade, Mme [M] considère que les travaux réalisés sont insuffisants et n'ont pas résolu le problème. Concernant la mise aux normes de l'installation chauffage et ballon d'eau chaude, elle indique que même en position maximale la température relevée est de 16 degrés et que le ballon d'eau chaude avait été reconnu comme défectueux par l'entreprise chargée d'effectuer l'entretien.
Concernant la pose d'un regard sur la canalisation d'évacuation, elle fait valoir que le seul débouchage réalisé en 2020 est insuffisant et que la solution consiste en la réalisation d'un regard de façade sur trottoir.
Mme [M] rappelle également que la bailleresse est tenue d'entretenir les locaux et d'y faire toutes les réparations autres que locatives nécessaires au maintien en état et à l'entretien des locaux conformément à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [M] soutient en outre que le paiement des loyers doit être suspendu jusqu'à l'entière réalisation des travaux sollicités.
Relativement au préjudice subi, Mme [M] fait valoir qu'elle justifie outre un préjudice moral, d'un trouble de jouissance résultant d'un défaut d'étanchéité de la façade, de l'humidité dans les placards, de l'obstruction récurrente des canalisations, de l'anxiété de vivre avec une porte en rez-de-chaussée facilement ouvrable, des mauvaises finitions des travaux du sol.
Dans ses conclusions notifiées le 23 juin 2023, la SAIEM Grenoble Habitat demande à la cour de :
- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Grenoble rendu le 19 juillet 2022 en ce qu'il a :
débouté Mme [M] de ses demandes,
condamné Mme [M] aux dépens ;
- rejeter en conséquence l'intégralité des demandes, fins et conclusions de Mme [M] ;
- réformer le jugement du 19 juillet 2022 en ce qu'il a débouté la société Grenoble Habitat de sa demande d'indemnité formulée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner en conséquence Mme [M] au paiement d'une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des procédures de première instance et d'appel ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Au soutien de ses demandes, la SAIEM Grenoble Habitat fait valoir relativement à la mise en peinture étanche de la façade que le nécessaire a été réalisé en avril 2021 et que rien n'atteste de l'insuffisance desdits travaux. Concernant les radiateurs, la SAIEM Grenoble Habitat fait valoir qu'ils sont anciens mais efficaces, que la chaudière à gaz a été changée et un thermostat posé et qu'au surplus elle a pris en charge le désembouage du réseau et a remplacé les robinets par des têtes thermostatiques alors même que l'entretien de la chaudière incombe au locataire.
Sur la pose d'un regard, elle fait valoir qu'elle ne peut pas faire poser un regard sur le domaine public et que l'obstruction provient de l'intérieur de l'habitation, que cela ne s'est produit qu'une seule fois et que la bailleresse est intervenue en novembre 2020.
S'agissant de la suspension des loyers, la bailleresse soutient qu'elle n'a pas lieu d'être car les travaux ont été réalisés ou n'ont pas à l'être ou n'ont pas pu l'être du fait de la locataire.
Relativement au préjudice, la société Grenoble Habitat soutient que l'appelante ne démontre aucun retard en suite de la réclamation concernant le défaut d'étanchéité ; qu'il ne peut pas résulter un préjudice de la réclamation relative à l'obstruction des canalisations puisque non fondée et qu'en tout état de cause les travaux utiles ont été réalisés dans un temps raisonnable ou n'ont pas pu l'être du fait même de la locataire.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 30 avril 2024.
MOTIVATION
En vertu des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour le détail de leur argumentation.
1. Sur la demande d'exécution de travaux et la demande de suspension de loyer
L'article 1719 du code civil dispose : 'le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent'.
Aux termes de l'article 1720 du même code, 'le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives'.
Aux termes de l'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 'Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;
d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.'
Il s'ensuit que le bailleur a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire.
Sur la mise en peinture étanche de la façade
Au soutien de sa demande, Mme [M] produit un compte-rendu de recherche de fuite en date du 30 juin 2020 (pièce 13) qui fait ressortir 'une infiltration d'eau par façade de la maison' et préconise 'de faire étanchéifier la façade'.
La société Grenoble Habitat qui soutient avoir réalisé les travaux nécessaires, produit une facture en date du 13 avril 2021 portant sur des 'travaux sur couverture'et faisant notamment référence à 'la mise en peinture 3 couches sur 18m2 environ du mur (partie haute) avec entoilage de fissures'.
Or, il ressort du dossier et notamment de la pièce 26 produite par Mme [M] que ces travaux n'ont pas permis de mettre un terme aux désordres.
En effet, le procès-verbal de constat réalisé après les travaux initiés par la société Grenoble Habitat en date du 5 décembre 2022 (pièce 26) mentionne en pages 21 et 22 'à l'intérieur de ce placard, je constate que la peinture du mur est tombée sur 4x4 cm environ au-dessus de l'étagère située à mi-hauteur. Une tache est visible sur le mur à gauche, sous l'étagère. Une trace de couleur orangée est visible dans l'angle gauche sous l'étagère, ainsi que des auréoles sur le mur, des taches de moisissures sont visibles sur la dernière étagère du bas. La température relevée [...] est de 16 degrés. Je constate que les volets sont fermés et que le thermostat du radiateur en fonte est positionné sur 5 soit la position maximale'.
Les photos présentes dans le document de recherche de fuite et ledit constat permettent de retenir que ces désordres sont localisés au même endroit.
Le courrier du service santé environnementale de la ville de [Localité 2] en date du 25 avril 2023 produit par l'appelante (pièce n°27) retient : 'Dans une grande chambre à l'étage présence d'humidité très localisé contre le mur périphérique épais non isolé, principalement au fond d'un placard creusé dans ledit mur' et cela corrobore, contrairement à ce que soutient la bailleresse, la persistance des désordres malgré les travaux réalisés.
C'est donc à tort que le premier juge a retenu que les pièces produites par Mme [M] ne permettaient pas d'établir que les réparations réalisées par la bailleresse étaient insuffisantes et doit ainsi être infirmé de ce chef.
Dès lors, il convient de condamner la société Grenoble Habitat à faire étanchéifier la façade litigieuse, mais il n'appartient pas à la cour de définir les modalités techniques de ces travaux et il revient à la bailleresse de saisir ses propres services techniques afin de déterminer les travaux propres à mettre un terme définitif à l'humidité constatée.
Pour autant, la localisation très circonscrite de l'infiltration ne justifie pas la demande de suspension de loyer jusqu'à l'exécution des travaux. Mme [M] sera déboutée de cette demande.
Sur la mise aux normes de l'installation de chauffage et du ballon d'eau chaude sanitaire
S'agissant de la mise aux normes de l'installation chauffage, Mme [M] reconnait dans ces écritures et dans un courrier adressé à sa bailleresse (pièce 6) que la chaudière à gaz a été changée et un thermostat posé. C'est à bon droit que le premier juge relève qu'en réalité Mme [M] ne se plaint que de factures de gaz excessifs, mais ce seul élément ne permet pas de déduire une anomalie du système de chauffage.
Surabondemment, les factures ne sont pas excessives pour une maison de 130m2 quand bien même Mme [M] est seule à l'occuper.
S'agissant du ballon d'eau chaude, si Mme [M] fait valoir qu'il est défectueux, elle ne produit aucune pièce au soutien de cette affirmation .
Partant, l'appelante sera déboutée de ses demandes, en confirmation du jugement.
Sur la pose d'un regard sur la canalisation d'évacuation
Mme [M] mentionne enfin, au titre des désordres, des remontées des eaux usées récurrentes, accompagnées d'odeurs nauséabondes.
Or, il ressort du dossier que l'obstruction des canalisations ne s'est produite qu'une seule fois en novembre 2020, obstruction qui a été prise en charge par la bailleresse (pièce 4 et 5 intimée).
Les pièces versées aux débats par l'appelante au soutien de sa demande (pièce 16 et 27) ne permettent que de constater que la bailleresse ne respecte pas l'obligation qui pèse sur elle, en vertu du règlement d'assainissement collectif engageant sa responsabilité dans ses rapports avec Grenoble Alpes Métropole, mais aucunement de constater un manquement à l'obligation de délivrance d'un logement décent comme le constate d'ailleurs le service santé environnementale de la ville de [Localité 2], dans son courrier en date du 25 avril 2023 qui retient : 'il ne ressort pas que cette absence soit une source de nuisances ou de dysfonctionnement répétés pouvant porter atteinte à la santé de la locataire ou à la salubrité publique'.
Dès lors, Mme [M] sera déboutée de sa demande à ce titre en confirmation du jugement.
2. Sur le trouble de jouissance
Il résulte des développements précédents que le seul trouble dont peut se plaindre Mme [M] est relatif au défaut d'étanchéité d'une des façades de la maison engendrant de l'humidité dans l'une des chambres.
Au vu des pièces remises, il apparait que la bailleresse a été alertée de ce désordre dès le mois de mars 2017 (pièces 6 et 7 appelante) mais avait indiqué à la locataire que la fissure présente en façade relevait de l'esthétique.
Les réparations partielles et insuffisantes ont été réalisées en avril 2021 et le désordre persiste.
L'ensemble de ces éléments démontre un trouble de jouissance subi par la locataire et une absence de diligence de la bailleresse pour le faire cesser, ce qui justifie l'octroi d'une somme à ce titre de 1 500 euros.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
3. Sur le préjudice moral
Mme [M] qui atteste de nombreuses démarches accomplies auprès de tiers (CLCV 38 en dès 2018, son assureur CARMA en 2020, conciliateur de justice en 2020, huissier de justice en 2022, le service santé environnementale de la ville de [Localité 2] en 2023) justifie d'un incontestable préjudice moral.
La société Grenoble Habitat sera dès lors condamnée à payer à Mme [M] la somme de 1 000 euros de ce chef en infirmation du jugement.
L'intimée sera condamnée à verser à Mme [M] la somme de 1 500 euros au terme de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
PAR CES MOTIFS,
La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire et après en avoir délibéré conformément à la loi :
Confirme le jugement en ce qu'il a débouté Mme [M] :
- de sa demande de mise aux normes de l'installation du chauffage et du ballon d'eau chaude,
- de la pose d'un regard sur les canalisations d'évacuation
- de suspension du loyer ;
Infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Condamne la société Grenoble Habitat à faire les travaux nécessaires pour étanchéifier la façade litigieuse ;
Condamne la société Grenoble Habitat à payer à Mme [M] la somme de 1 500 euros au titre du trouble de jouissance ;
Condamne la société Grenoble Habitat à payer à Mme [M] la somme de 1 000 euros au titre du préjudice moral ;
Condamne la société Grenoble Habitat à payer à Mme [M] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société Grenoble Habitat aux entiers dépens.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, présidente de la deuxième chambre civile et par Mme Caroline Bertolo, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE
