Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 24/00659

N° RG 24/00659 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MY63 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 2] [Adresse 5] [Localité 4] 11ème civ. S4 N° RG 24/00659 N° Portalis DB2E-W-B7I-MY63 Minute n° Copie exec. à : - Me Florence APPRILL-THOMPSON - Mme [M] Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier e Florence APPRILL-THOMPSON RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 13 DECEMBRE 2024 PARTIE REQUÉRANTE : S.A.E.M.L. HABITATION MODERNE Immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 56 B 141 prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Me Fabienne DIEBOLD-STROHL substituant Me Florence APPRILL-THOMPSON, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 28 PARTIE REQUISE : Madame [C] [M] demeurant [Adresse 3] [Localité 4] non comparante, non représentée OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé Maryline KIRCH, Greffier lors des débats En présence de Madame [P] [T], Auditrice de justice DÉBATS : A l'audience publique du 04 Novembre 2024 à l’issue de laquelle la Présidente, Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 13 Décembre 2024. ORDONNANCE : Réputée contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Camille GATINEAU, Juge des Contentieux de la Protection placée auprès de la première présidente de la cour d’appel de Colmar statuant en référé et par Stéphanie BAEUMLIN, Greffier N° RG 24/00659 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MY63 EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 09 août 2012, la SAEML HABITATION MODERNE a donné en location à Madame [C] [M] et Monsieur [W] [H] un logement sis [Adresse 3] - [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 497,57 euros, provision mensuelle sur charges incluse (charges récupérables et antenne TV), et un dépôt de garantie de 264,45 euros. Monsieur [W] [H] est décédé en 2019. Suite à indexations, le loyer a été révisé à la somme mensuelle de 692,20 euros, provision mensuelle sur charges incluse. Face à plusieurs mois d'impayés de loyers, la SAEML HABITATION MODERNE a fait délivrer le 03 janvier 2024 à sa locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, et ce pour un arriéré locatif de 1 920,65 euros en principal arrêté au 02 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice délivré le 11 mars 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a saisi le juge des contentieux de la protection de céans en référé d'une demande dirigée à l'encontre de Madame [C] [M] aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - constater la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de la locataire des lieux loués, et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, - condamner Madame [C] [M] au paiement de la somme provisionnelle de 2 139,29 euros correspondant aux loyers échus et impayés arrêtés au 03.03.2024, réduite à la somme de 1 919,97 euros telle qu’existante au jour de l’assignation, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation, - fixer l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter du 1er avril 2024 à la somme de 700 euros, charges en sus, ce montant pouvant être révisé au 1er janvier de chaque année en fonction des variations de l’indice de référence des loyers, - condamner Madame [C] [M] au paiement de cette indemnité jusqu'à l'évacuation définitive des lieux et la remise des clés, - condamner Madame [C] [M] au paiement d'une indemnité de 600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens. A l'audience du 04 novembre 2024, la SAEML HABITATION MODERNE, représentée, reprend oralement les termes de son assignation, actualisant le montant des impayés à la somme de 3 598,57 euros. Elle indique s’opposer à l’octroi de délais de paiement en l’absence de règlement intégral du dernier loyer courant, en dépit de la diminution de la dette. Madame [C] [M], bien que régulièrement citée à l’étude du commissaire de justice, ne comparaît pas et ne s’est pas fait représenter. La présente décision sera réputée contradictoire. MOTIFS Sur la recevabilité de la demande Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que l’assignation aux fins de constat ou de prononcé de résiliation de bail ne peut être délivrée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX, sauf à ce que la situation d’impayé ait été signalée préalablement à la CAF. L’assignation doit en outre être notifiée par commissaire de justice au Préfet, au moins six semaines avant la date de l’audience. La CAF a été saisie de la situation d'impayés de Madame [C] [M] le 16 août 2023, soit plus de deux mois avant la date de l’assignation le 11 mars 2024. L’assignation a par ailleurs été notifiée par commissaire de justice à la Préfecture du BAS-RHIN, par transmission électronique EXPLOC du 12 mars 2024, soit plus de six semaines avant la première audience du 04 novembre 2024. Cette dernière a adressé au tribunal un bilan social relatif à la situation Madame [C] [M]. La demande de la SAEML HABITATION MODERNE est en conséquence recevable. Sur la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire Selon l’article 1741 du code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. En vertu des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer aux termes convenus. Il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat signé par les parties prévoit dans son article 9 une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et des charges après la délivrance d'un commandement de payer resté infructueux dans un délai de deux mois après sa délivrance. Par acte d'huissier du 03 janvier 2024, la SAEML HABITATION MODERNE a fait délivrer à Madame [C] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1 920,65 euros en principal au titre de l’arriéré de loyers et charges impayés arrêté au 02 janvier 2024, lequel est demeuré infructueux passé le délai de deux mois, prévu contractuellement, suivant sa délivrance. Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 04 mars 2024. Sur l'indemnité d'occupation Suite à la résiliation du bail, la SAEML HABITATION MODERNE est en droit d’obtenir le paiement d’une indemnité d’occupation non sérieusement contestable, dont le montant doit être fixé en considération de la valeur locative du logement en cause et du préjudice subi du fait de l’occupation indue. En l'espèce et au vu des éléments versés aux débats, Madame [C] [M] sera condamnée à payer, à compter du terme de mars 2024, une indemnité mensuelle d’occupation à titre provisionnel, d'un montant égal au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telle que surloyer, taxes, pénalités,..., et ce jusqu'à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clefs entre les mains du bailleur ou de son représentant. Sur la demande en paiement des loyers et charges Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989. En l'espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Madame [C] [M] n'a pas réglé régulièrement et totalement le montant des loyers et charges, de sorte qu'à ce titre reste due la somme de 3 529,99 euros au titre l’arriéré de loyers et charges impayés arrêtés à la date du 28 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), après déduction des “frais d’enquête”, lesquels ne sont pas justifiés et ne doivent pas figurer dans le relevé de compte locataire (7,62*9 = 68,58 euros). La somme due n'étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner Madame [C] [M] au paiement d'une provision de 3 529,99 euros au titre de l'arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 28 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal de la présente décision, étant rappelé qu'elle reste redevable de l'indemnité d'occupation mensuelle à titre provisionnel à compter du terme de d’octobre 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les délais de paiement Aux termes de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, il ressort des conclusions du diagnostic social que Madame [C] [M] est veuve depuis 2019. Elle vit dans les lieux loués avec ses deux fils majeurs sans emploi ainsi que sa fille mineure, précédemment placée chez une autre de ses filles jusqu’en juillet 2024. Elle n’a jamais occupé d’emploi, le salaire de son époux ayant permis de couvrir les dépenses du ménage de son vivant. Depuis le décès de ce dernier, elle perçoit le RSA. Elle rencontre des problèmes de santé qui ne lui permettent pas de travailler et elle ne sait pas lire et écrire. La famille a généré plusieurs dettes suite à un trop-perçu de la CAF qui a conduit à une diminution de leurs ressources, les droits CAF ayant été suspendus entre mars et juillet 2024. La dette locative a débuté en 2023 sans que la famille ne puisse en expliquer la cause. Il en ressort une situation très précaire pour la famille. Cependant, Madame [C] [M] n’a pas comparu à l’audience pour présenter et transmettre des éléments actualisés sur sa situation personnelle. Le bailleur s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Le décompte actualisé de la dette laisse apparaître que la locataire n’a pas réglé l’intégralité du loyer courant pour le mois de septembre 2024, n’ayant pas perçu l’APL et le RLS pour le mois concerné au 28 octobre 2024, laissant suspecter une nouvelle suspension des droits CAF de la locataire et une impossibilité à régler le loyer courant en son intégralité pour les mois à venir. Ainsi, faute pour Madame [C] [M] d’assumer le paiement du loyer courant pour les lieux loués, aucun délai de paiement de nature à suspendre la clause résolutoire ne lui sera accordé. Il convient en conséquence d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [M] et de tous occupants de son chef des lieux loués. Madame [C] [M] bénéficiera dès lors d’un délai de deux mois à compter de la signification à venir du commandement d’avoir à libérer les lieux pour restituer les lieux loués et les clés. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution. En cas de difficultés pour envisager un relogement, il appartiendra à Madame [C] [M] de saisir : - le juge des référés (avant commandement de quitter les lieux), par assignation, ou - le juge de l'exécution (après commandement de quitter les lieux), par demande formée au secrétariat-greffe du juge de l'exécution, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par déclaration faite ou remise contre récépissé, sans le recours obligatoire à un huissier ou à un avocat, et ce afin de solliciter des délais d'évacuation dans le cadre de la mesure d'expulsion. Sur les demandes accessoires Madame [C] [M], succombant en la présente instance, supportera la charge des frais et dépens exposés qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire. L'équité ne commande pas de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SAEML HABITATION MODERNE, laquelle sera déboutée de la demande formée à ce titre. La présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. PAR CES MOTIFS Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, et en premier ressort, DÉCLARONS recevable la demande de la SAEML HABITATION MODERNE ; CONSTATONS la résiliation, à compter du 04 mars 2024, du bail conclu en date du 09 août 2012 entre d'une part la SAEML HABITATION MODERNE et d'autre part Madame [C] [M] pour un logement d’habitation sis [Adresse 3] - [Localité 4] ; ORDONNONS l’expulsion de Madame [C] [M] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier au besoin, du logement sis [Adresse 3] - [Localité 4] passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; RAPPELONS qu'en application de l'article L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution, la trêve hivernale est applicable du 1er novembre au 31 mars et interdit toute expulsion du locataire lors de la période prévue sauf si le relogement de ce dernier est assuré dans des conditions permettant le respect de l'unité et des besoins de la famille et que les coupures coupures d'électricité et de gaz en cas d'impayés sont interdites pendant cette même période ; DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ; FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation due, à titre provisionnel, à compter du terme de mars 2024 au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, surloyer, pénalités ; CONDAMNONS Madame [C] [M] à payer à titre provisionnel la somme de 3 529,99 euros (trois-mille-cinq-cent-vingt-neuf euros et quatre-vingt-dix-neuf centimes) au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêté au 28 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS Madame [C] [M] à payer à la SAEML HABITATION MODERNE, à titre provisionnel, l'indemnité mensuelle d’occupation égale au seul montant du loyer et des charges (provisions mensuelles avec régularisations annuelles) qui auraient été versés si le bail s'était poursuivi hors toute autre somme telle que taxes, pénalités, surloyer, à compter du terme d’octobre 2024 et jusqu'à la libération des lieux ; DÉBOUTONS la SAEML HABITATION MODERNE de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [C] [M] aux dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ; DISONS que la présente décision sera transmise, par les soins du greffe, au représentant de l'État dans le département, conformément aux dispositions de l'article R. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de droit de l'exécution provisoire. Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame GATINEAU, présidant l’audience, assistée de Madame le greffier, qui ont signé la minute de la présente décision. Le Greffier La Juge des Contentieux de la Stéphanie BAEUMLIN Protection placée statuant en référé Camille GATINEAU