Cour d'appel, 09 novembre 2023. 23/01622

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30G 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 09 NOVEMBRE 2023 N° RG 23/01622 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VXIV AFFAIRE : [E] [S] C/ S.C.I. BK28 Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 27 Juin 2022 par le Président du TJ de chartres N° RG : 22/00010 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 09.11.2023 à : Me Mathieu CAUCHON, avocat au barreau de CHARTRES Me Sabine LAMIRAND, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE NEUF NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [E] [S] né le 31 Août 1979 à [Localité 2] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Me Mathieu CAUCHON de la SELARL CAUCHON - PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : 000038 - N° du dossier 2022509, substitué par Me LARDANS, du barreau de Chartres APPELANT **************** S.C.I. BK28 Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 411 81 2 9 44 [Adresse 6] [Localité 2] Représentant : Me Sabine LAMIRAND de la SELARL LPALEX, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : C.455 - N° du dossier L23119 Ayant pour avocat plaidant Me Frédérc CRUCHAUDET, du barreau de Chartres INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 02 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Mme Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique du 15 avril 1997, la SCI BK28 est devenue propriétaire d'un immeuble situé [Adresse 4]). Par acte authentique du 24 septembre 2013, M. [E] [S] est devenu propriétaire d'un immeuble à usage de commerce et d'habitation situé [Adresse 3]). La partie arrière de l'immeuble appartenant à la société BK 28 donne sur un couloir divisé en trois parties permettant de rejoindre la rue de Rotrou. Par acte d'huissier de justice délivré le 3 décembre 2021, la société BK28 a fait assigner en référé M. [S] aux fins d'obtenir principalement sa condamnation sous astreinte à remettre en état l'ensemble du couloir allant du local commercial sis [Adresse 4], à remettre à Mme [W], gérante de la société BK28, les clés de la porte donnant sur le [Adresse 3], et à lui verser la somme de 2 393,93 euros au titre des frais de réparation de la porte endommagée par lui. Par ordonnance contradictoire rendue le 27 juin 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Chartres a : - condamné M. [S] à remettre à la société BK28 en la personne de sa gérante Mme [W], les clés de la porte donnant sur le [Adresse 3], afin qu'elle puisse en établir un double, et ce sous peine d'une astreinte de 1 000 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - condamné M. [S] à libérer la partie de l'allée cadastrée section AD n° [Cadastre 7] débouchant sur le [Adresse 3], de façon à permettre le passage de la société BK28 ou de ses locataires vers le 33 de ladite rue, et ce sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de l'ordonnance, - condamné la société BK28 à laisser le libre accès à M. [S], au couloir cadastré AD n° [Cadastre 7] allant de la [Adresse 3] à l'immeuble de la SCI BK28 en ce compris la partie sans plafond intitulée cour dans les actes et plans, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - dit que chacun des parties supportera la charge de ses propres dépens, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit sans l'affaire, - rejeté le surplus des demandes. Par déclaration reçue au greffe le 9 mars 2023, M. [S] a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition, à l'exception de ce qu'elle a : - condamné la société BK28 à laisser le libre accès à M. [S], au couloir cadastré AD n° [Cadastre 7] allant de la [Adresse 3] à l'immeuble de la société BK28 en ce compris la partie sans plafond intitulée cour dans les actes et plans, et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la décision, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit sans l'affaire, - rejeté le surplus des demandes. Dans ses dernières conclusions déposées le 18 septembre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, M. [S] demande à la cour, au visa des articles 834, 835 du code de procédure civile et 815-9 du code civil, de : '- dire et juger M. [E] [S] recevable et bien fondé en son argumentation ainsi qu'en ses demandes, fins et conclusions. en conséquence, - infirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a : - condamné M. [E] [S] à remettre à la SCI BK28 en la personne de sa gérante, Mme [W], les clés de la porte donnant sur le [Adresse 3], afin qu'elle puisse en établir un double, et ce sous peine d'une astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. - condamné M. [E] [S] à libérer la partie de l'allée cadastrée section AD n°[Cadastre 7] débouchant sur le [Adresse 3], de façon à permettre le passage de la SCI BK28 ou de ses locataires vers le 33 de ladite rue, et ce sous peine d'astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile - dit que chacune des parties supportera la charge de ses propres dépens. statuant à nouveau : à titre principal : - constater que les manquements reprochés à M. [S], eu égard à leur nature et leurs conditions de réalisation, ne sont pas constitutifs de troubles manifestement illicites. en conséquence : - dire et juger que les conditions du référé n'étaient pas et ne sont toujours pas réunies. - dire et juger n'y avoir lieu à référé sur les demandes formulées par la SCI BK28. - renvoyer cette dernière à mieux se pourvoir devant le juge du fond. à titre subsidiaire : - condamner la SCI BK 28 à laisser le libre accès à M. [E] [S], au couloir cadastré AD n°[Cadastre 7] allant de la [Adresse 3] à l'immeuble de la SCI BK28, et ce jusqu'à la cour désormais recouverte de l'immeuble principal du [Adresse 4], et ce sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, en tout état de cause : - condamner la SCI BK28 à verser à M. [E] [S] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la SCI BK28 aux entiers dépens de 1ère instance et d'appel.' Dans ses dernières conclusions déposées le 22 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société BK28 demande à la cour, au visa des articles 834 à 836 du code de procédure civile, 815-9 et 1240 du code civil, de : '- débouter M. [E] [S] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions ; - condamner M. [E] [S] aux entiers dépens - condamner M. [E] [S] à payer à SCI BK28 la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 2 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION sur les troubles manifestement illicites M. [S] conteste l'existence de tout trouble manifestement illicite, exposant que c'est sur le fondement de l'exception d'inexécution qu'il avait refusé d'accéder aux demandes de la société BK 28, estimant qu'elle l'empêchait, au moyen de deux portes fermées à clés, d'accéder à la cour de l'immeuble principal du [Adresse 4] dans lequel se trouve situé le puits sur lequel il dispose d'un droit de communauté. Il soutient au surplus que n'est pas déterminée la consistance exacte du couloir indivis leur appartenant, eu égard aux mentions contradictoires figurant dans les titres de propriété des deux parties et en déduit qu'il n'y a donc pas lieu à référé sur les demandes de la société BK 28. Subsidiairement, M. [S] affirme que la condamnation de la SCI BK 28 à lui laisser le libre accès 'au couloir cadastré AD n°[Cadastre 7] allant de la [Adresse 3] à l'immeuble de la SCI BK28, en ce compris la partie sans plafond intitulée cour dans les actes et plans' est erronée puisque la cour litigieuse est maintenant couverte. Il sollicite en conséquence la modification de ce chef de dispositif ainsi : ' au couloir cadastré AD n°[Cadastre 7] allant de la [Adresse 3] à l'immeuble de la SCI BK28, en ce jusqu'à la cour désormais recouverte de l'immeuble principal du [Adresse 4].' et l'augmentation de l'astreinte. Concluant à la confirmation de l'ordonnance attaquée, la SCI BK28 indique en réponse être propriétaire indivise de la première partie du couloir cadastrée AD n°[Cadastre 7], sur laquelle elle dispose donc indiscutablement selon elle d'un droit de passage, lequel est entravé par l'attitude de M. [S], qui y entrepose divers matériels encombrants, ce qui l'empêche de bénéficier d'une sortie sécurisée de son local commercial. Elle soutient que l'appelant a également créé, sans autorisation, des ouvertures dans les murs de ce passage, dégradant ainsi les dispositifs d'éclairage électrique signalisant la sortie de secours et rendant l'installation dangereuse pour les personnes utilisant ce couloir. La société BK 28 affirme ensuite que c'est à tort que M. [S] revendique un accès à la seconde partie du couloir qui lui appartient privativement et que le puits qu'il mentionne, qui n'existe plus, était situé sur la parcelle AD n°[Cadastre 7] indivise. Sur ce, Aux termes de l'article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le juge du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par 'toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit'. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. L'acte de vente de la société BK 28 décrit ainsi la consistance des biens vendus : 'I- un immeuble sis à [Adresse 4] (...) Au fond du magasin : allée conduisant à la [Adresse 3]. Cadastré section AD numéro [Cadastre 5] '[Adresse 4]' pour 67 ca II- avec un droit de communauté à une allée allant de la [Adresse 3] à la maison vendue, cette allée étant cadastrée section AD n°[Cadastre 7] '[Adresse 3]' pour 8 ca'. Il est précisé ensuite : 'le notaire soussigné leur a fait lecture d'un acte en date du 20 février 1973 reçu par Maître [O] [M], notaire à Dreux, contenant vente par M. et Mme [H] [B] au profit de la société civile immobilière du [Adresse 3] d'un immeuble sis [Adresse 3] cadastré section AD n°[Cadastre 1] dans lequel il est indiqué ce qu'il suit : 'Le titre de propriété précise 'avec un droit de communauté à une allée allant de [Adresse 3] à la maison appartenant à M. [G], numéro 46 de la grande rue et communauté avec cette dernière maison au puits se trouvant dans la cour. Cette allée figure au cadastre section AD n°[Cadastre 7] '[Adresse 3]' pour une contenance de 8 centiares.' M. et Mme [G] déclarent que la partie du couloir allant du magasin à la cour a toujours été à leur usage exclusif et que nul ne leur en a contesté la propriété. En ce qui concerne la partie du couloir allant de la cour à la [Adresse 3], se trouvant cadastrée section AD n°[Cadastre 7], ils déclarent qu'elle est également leur propriété mais qu'il existe un droit de passage au profit de l'immeuble cadastré section AD n°[Cadastre 1] ([Adresse 3]). (...) L'acquéreur reconnaît avoir été informé par le notaire soussigné des conséquences qui peuvent découler des énonciations contradictoires ci-dessus énoncées et vouloir en faire son affaire personnelle.' L'acte de vente de M. [S] stipule pour sa part qu'est vendu : '[Adresse 3] Un immeuble à usage de commerce et d'habitation (...) Figurant au cadastre : section AD numéro [Cadastre 1] [Adresse 3]pour 88 ca Et à titre indivis une allée figurant au cadastre : section AD n°[Cadastre 7] '[Adresse 3]' pour 8 ca'. La société BK 28 verse aux débats trois constats d'huissier établis les 25 juillet 2017, 7 juillet 2018 et 7 janvier 2021 qui permettent de constater que le passage entre la rue au [Adresse 3] et l'arrière du fonds appartenant à la société BK 28 est composé de 3 parties distinctes et comporte une porte donnant sur le local commercial de la société BK 28, une porte donnant sur la [Adresse 3] et une porte au milieu du passage. S'il existe une contestation entre les parties sur la consistance de la partie commune ou indivise du passage, la société civile immobilière BK 28 affirmant être seule propriétaire de deux des trois parties susmentionnées, il convient de dire qu'est établi avec évidence que la société BK 28 dispose à tout le moins d'un droit de passage lui permettant de relier l'arrière de sa parcelle au [Adresse 3]. Or, lors du constat du 7 janvier 2021, la portion du passage située entre la [Adresse 3] et la première porte, longue d'environ 4 mètres, était fortement encombrée, l'huissier notant la présence d'une échelle en bambou, une bouteille de gaz, 3 containers poubelles, 6 plaques en aggloméré, 1 plaque de plastique dur transparent, une grand plaque en aggloméré grise, deux manches à balai et une baguette chromée, tous éléments empêchant le passage. L'huissier mentionne également que M. [S] a refusé de remettre à la gérante de la société BK 28, qui avait perdu la sienne, une clé de la porte donnant sur rue. C'est donc à juste titre que le premier juge a indiqué que constituait un trouble manifestement illicite le refus de M. [S] de fournir à l'intimée la clé de la porte donnant sur le [Adresse 3] et le fait d'encombrer le couloir en le rendant inaccessible. L'ordonnance querellée sera donc confirmée en ce qu'elle condamné l'appelant, sous astreinte, à remettre la clé et à libérer l'allée de façon à permettre le passage. Caractérise également un tel trouble l'obstacle fait par la société civile immobilière BK 28 au passage par M. [S] sur une partie du passage et la décision attaquée sera donc également confirmée en ce qu'elle a condamné l'intimée à laisser l'accès du passage cadastré AD n°[Cadastre 7] à M. [S]. Dès lors que la consistance exacte du droit de passage n'est pas établie avec évidence, que les actes de vente sont contradictoires et que celui de M. [S] ne mentionne pas de puits, la demande de M. [S] d'ajouter que la société BK28 doit lui laisser le libre accès au couloir cadastré AD n° [Cadastre 7] 'jusqu'à la cour désormais recouverte de l'immeuble principal ' sera rejetée. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera également confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Partie perdante, M. [S] ne saurait en outre prétendre à l'allocation de frais irrépétibles et doit supporter les dépens d'appel. Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la société civile immobilière BK 28 la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. L'appelant sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance attaquée ; Y ajoutant, Rejette les demandes plus amples ou contraires ; Condamne M. [E] [S] à verser à la société civile immobilière BK 28 la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [E] [S] aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,