Cour d'appel, 09 novembre 2023. 22/13192

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 09 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 700 Rôle N° RG 22/13192 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKDUV [O] [W] C/ Etablissement PAYS D'[Localité 4] HABITAT METROPOLE Copie exécutoire délivrée le : à : Me Raski ZERROUKI Me Patrick CAGNOL de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par le Juge des contentieux de la protection d'Aix-en-Provence en date du 12 juillet 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 12-21-001306. APPELANT Monsieur [O] [W] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/6357 du 23/09/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) né le [Date naissance 2] 1989 à [Localité 1], demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] représenté par Me Raski ZERROUKI, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIME EPIC PAYS D'[Localité 4] HABITAT METROPOLE Prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est situé [Adresse 6] - [Localité 4] représenté par Me Patrick CAGNOL de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE et assisté de Me Audrey CIAPPA de l'ASSOCIATION CM AVOCATS MARSEILLE, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 03 octobre 2023 en audience publique devant la cour composée de : M. Gilles PACAUD, Président Mme Sophie LEYDIER, Conseillère Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Julie DESHAYE. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 novembre 2023, Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 25 février 2019, l'office public de l'habitat pays d'Aix Habitat Métropole a consenti à monsieur [O] [W] et madame [D] [I] un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T2, situé [Adresse 7] à [Localité 1] (13) pour une durée de trois années, renouvelable par tacite reconduction, moyennant un loyer mensuel de 230,03 euros révisable annuellement, outre 76,70 euros à titre de provision pour charges. Durant l'année 2020, M. [W] s'est plaint de dysfonctionnements des VMC de la salle de bains et des toilettes de l'appartement ainsi que de la présence de moisissures sur les murs et les plafonds. Saisie par le locataire, la commission de conciliation départementale des Bouches du Rhône a rendu un avis le 15 octobre 2020. Par acte d'huissier en date du 5 novembre 2021, M. [O] [W] a fait assigner l'OPH Pays Habitat d'[Localité 4] par devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, statuant en référé afin de l'entendre condamner à la réalisation de travaux sous astreinte et à lui régler la somme provisionnelle de 5 500 euros en réparation de son trouble de jouissance, outre 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par ordonnance contradictoire en date du 12 juillet 2022, ce magistrat a : - débouté M. [W] de sa demande de condamnation sous astreinte formée à l'encontre de l'OPH [Localité 4] Habitat Pays d'[Localité 4] ; - débouté M. [O] [W] de sa demande de provision formulée à l'encontre de l'OPH [Localité 4] Habitat Pays d'[Localité 4] ; - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné M. [O] [W] aux dépens. Il a considéré que M. [W] ne pouvait invoquer la violation d'un accord de conciliation dont il ne rapportait pas la preuve et ne pouvait donc se prévaloir du'un simple avis de la commission de conciliation pour justifier le non respect par le bailleur des délais convenus pour la réalisation des travaux de mise en conformité. Il a également estimé que suite aux dénonciations faites par M. [W] au bailleur quant au dysfonctionnement des VMC,ce dernier a fait procéder à des travaux de mise en conformité des lieux et qu'il appartenait à M. [W] d'apporter la preuve de l'absence de fonctionnement des VMC et de la persistance des moisissures. S'agissant des travaux de peinture dans la salle de bains, il a relevé la preuve par le bailleur de leur réalisation pour traiter le problème des moisissures. S'agissant des travaux de peinture, il a considéré que M. [W] ne rapportait pas la preuve des relances de l'entreprise, alors même qu'il s'est opposé à leur réalisation. Enfin, il a jugé que M. [W] ne rapportait pas la preuve de la persistance d'un trouble de jouissance lié à l'existence de moisissures. Il en a conclu que ce dernier ne démontrait pas la persistance d'un trouble manifestement illicite et l'a débouté de ses demandes de condamntion sous astreinte et de provision. Selon déclaration reçue au greffe le 5 octobre 2022 M. [W] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises. Par dernières conclusions transmises le 23 novembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance de référé et statuant à nouveau : - condamne l'OPH [Localité 4] Habitat d'[Localité 4] à lui verser la somme de 5 500 euros à titre de provision à valoir sur le trouble de jouissance ; - condamne l'OPH [Localité 4] Habitat d'[Localité 4] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991. Il fait valoir que la date de l'avis de la commission de conciliation prouve que les désordres existaient au sein de son logement au 15 octobre 2020. Il estime que son trouble de jouissance n'est pas sérieusement contestable et que cela faisait plus de deux ans qu'il vivait dans un appartement où l'humidité a causé de nombreux désordres, ayant été contraint de se confiner dans un autre appartement durant le premier épisode du COVID 19. Il ajoute que le retard dans l'exécution des travaux notamment la réparation de la VMC lui a causé un préjudice et qu'il a vécu plusieurs années dans un logement insalubre justifiant le trouble de jouissance. Il estime que ces travaux n'ont pas respecté les délais fixés dans l'avis de la commission de conciliation, et que ces derniers auraient du être entrepris au plus tard le 30 octobre 2020. Il date l'apparition des moisissures au mois de septembre 2019. Par dernières conclusions transmises le 6 décembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, l'OPH d'[Localité 4] Habitat d'[Localité 4] sollicite de la cour qu'elle : - confirme l'ordonnance déférée ; - juge mal fondées les demandes formulées par M. [O] [W] ; - juge que les demandes de M. [O] [W] se heurtent à une contestation sérieuse ; - déboute M. [O] [W] de toutes ses demandes, fins et conclusions ; - condamne M. [O] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre sa condamnation aux dépens dont distraction au profit de Maître Cagnol. Il estime que les demandes de M. [O] [W] se heurtent à plusieurs contestations sérieuses et que ce dernier fait preuve de mauvaise foi. Concernant la réalisation de travaux, il indique que le dysfonctionnement de la VMC était lié à l'arrêt de manière volontaire, par des personnes non identifiées, et qu'un bureau d'étude a été mandaté. Il estime s'être heurté à un cas de force majeure et ne saurait répondre des agissements volontaires et malveillants de tiers. Il certifie que les travaux de réparation de la VMC ont été réalisés le 23 mai 2021, soit 6 mois avant la délivrance de l'acte introductif d'instance devant le premier juge. Concernant les travaux de peinture dans la salle de bains, il indique qu'ils ont été réalisés au 6 décembre 2020. Concernant les travaux de peinture dans la cuisine, ils soutient que c'est M. [W] qui s'y est opposé le 6 décembre 2020. Concernant la demande de provision il fait valoir que M. [W] n'a jamais signalé de moisissures avant le mois de juillet 2020 soit postérieurement au premier confinement. Il estime que l'apparition de moisissures n'est pas imputable à un manquement à son obligation d'entretien puisque les installations VMC étaient aux normes mais faisaient l'objet d'actes malveillants de la part de tiers et que selon lui les photographies ne sont pas probantes. Il conclut que la demande de provision se heurte à de nombreuses contestations sérieuses : - date d'apparition des moisissures, - absence de précision de la durée des troubles allégués, - absence d'élément relatif aux troubles médicaux invoqués en l'absence d'expertise médicale, seule apte à déterminer les troubles réels et leur imputabilité, - absence de manquement du bailleur à son obligation d'entretien, - fait d'un tiers, - montant de la demande de provision fantaisiste par rapport à la valeur locative. L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 19 septembre 2023. MOTIFS : Sur la demande de provision au titre du trouble de jouissance : Aux termes de l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'alinéa 2 dispose que dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Ces caractéristiques sont définies dans le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 dont il ressort que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes : - il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation, - les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage, - la nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires, - les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement. Par ailleurs, l'article 3 du décret susvisé prévoit que le logement comporte les éléments d'équipement et de confort suivants : (...) une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. (...) Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. (...) Les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements permettent un renouvellement de l'air adapté aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. En outre, il résulte de la combinaison des articles sus-évoqués avec l'article 1719 du Code civil qu'il incombe au bailleur de délivrer la chose louée conformément à la destination convenue, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. Par ailleurs l'article 1725 du code civil dispose que le bailleur n'est pas tenu de garantir le preneur du trouble que des tiers apportent par voies de fait à sa jouissance, sans prétendre d'ailleurs aucun droit sur la chose louée ; sauf au preneur à les poursuivre en son nom personnel. En l'espèce M. [W] prétend avoir vécu depuis plus de deux années dans un logement présentant des moisissures et fixe leur point de départ au mois de septembre 2019. Ainsi sa compagne et lui sont entrés dans les lieux le 25 février 2019. Aucun état des lieux d'entrée n'est versé aux débats de sorte que le logement bénéficie d'une présomption de 'bon état' lors de la prise de possession des lieux par les locataires. Afin de démontrer l'existence de moisissures dans le bien à compter du mois de septembre 2019, M. [W] produit deux certificats médicaux du Dr [T], pneumologue à [Localité 4] en provence concernant sa compagne Mme [D] [I] datés du 13 septembre 2019 faisant état d'un bilan allergologique pour rhinite matinale apparue depuis 4 mois. Il est indiqué que 'le degré hydrométrique du nouvel appartement est à l'origine d'une prolifération d'acariens à l'origine de la rhinite'. Ce n'est que par certificats médicaux datés du 12 juin 2020 établis cette fois-ci à son nom par le même médecin pneumologue qu'il est fait état 'de confinement à [Localité 5] : pas de contact avec le chat, ambiance domestique sans moisissure : le retour au domicile avec moisissures entraine la rechute de la toux'. Le terme de moisissures est donc évoqué au mois de juin 2020. Le médecin n'a par ailleurs pas procédé en personne à des constatations sur l'état du logement. Les certificats reprennent les déclarations des patients. En outre, les photographies versées aux débats ne permettent pas de savoir à quelle date les clichés ont été pris et si elles se rapportent au logement objet du présent litige. Il ressort des éléments versés aux débats que concommittament au premier certifcat médical, établi à son nom, le 12 juin 2020 M. [W] a rédigé pour la première fois une fiche de signalement au pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne des bouches du Rhône. Ce signalement a donné lieu à une enquête sanitaire réalisée le 26 juin 2020 par un inspecteur de la salubrité de la Direction Santé publique et handicap au sein du logement. Par courrier daté du 6 juillet 2020, la Direction Santé publique et handicap de la mairie d'[Localité 1] a fait part à M. [W] des désordres constatés à savoir: - la VMC de la salle d'eau hors service et la présence importantes de moisissures, - la VMC du WC hors service. Ce service informait M. [W] qu'il avait mis en demeure le bailleur de prendre toutes les mesures utiles afin de rétablir la situation sanitaire du logement. Par conséquent la date des premières constatations objectives des moisissures au sein du logement, est le 26 juin 2020. Or le bailleur justifie avoir fait intervenir dès le 6 décembre 2020 M. [F] [Y] chez M. [W] afin de repeindre la salle de bains, murs et plafond avec un traitement anti-moisissures et deux couches de peinture glycéro blanche. Les moississures de la salle de bains ont donc été traitées dans les mois qui ont suivi le signalement des désordres. Par ailleurs les moisissures de la cuisine auraient pu être traitées à la même date mais M. [W] a refusé les travaux pour convenance personnelle, préférant attendre après les fêtes pour 'débarrasser la cuisine'. Le 10 septembre 2021, après plusieurs messages échangés avec M. [W], M. [Y] l'informait que l'entreprise EEA était prête à reprendre les travaux et qu'il fallait reprogrammer une intervention. Or M. [W] n'a jamais donné suite. En ce qui concerne la VMC, le bailleur verse aux débats un courrier daté du 7 aout 2020 à l'attention du médecin Directeur du pôle Santé Publique et Handicap de l'hôtel de ville d'[Localité 4] en provence dans lequel il fait état de nombreux actes de malveillance sur le bâtiment qui ont interrompu le fonctionnement de celle-ci. Le bailleur certifie avoir procédé au remplacement du cylindre et de la porte de gaine afin de sécuriser l'accès à la commande de la VMC et atteste d'un contrôle du prestataire à venir dans les prochains jours. Il a donc fait diligence dans le mois qui a suivi la mise en demeure de la Mairie de prendre toutes mesures utiles pour rétablir la situation sanitaire du logement. Par la suite, le 15 octobre 2020 la commission de conciliation des bouches du rhône émettait un avis dans lequel le bailleur s'engageait à faire intervenir un technicien Engie chez le locataire pour procéder aux vérifications et réparations de la VMC (au plus tard le 23 octobre 2020) et à réaliser des travaux de peinture sous quinzaine (salle de bains et cuisine), Or, dans le mois suivant, par courrier du 25 novembre 2020, le bailleur informait la commission de conciliation de la saisine d'Engie qui avait décidé de mandater un bureau d'études afin de diagnostiquer le système de la VMC de l'immeuble où réside M. [W]. Le bailleur confirmait également que le peintre s'était rendu au domicile de M. [W] afin de chiffrer la remise en état des peintures des pièces impactées (cuisine et salle de bains). Ainsi, le 12 mai 2021, la société GTI mandatée pour contrôle le fonctionnement des installations de VMC, concluait que le système n'était pas défectueux mais mis à l'arrêt 'certainement par un locataire', non identifié. Le 21 mai 2021 l'OPH pays d'[Localité 4] habitat metropole déposait une fiche de réclamation et, le 23 mai 2021, un rapport d'intervention de la société europ elec mentionnait notamment la pose d' un nouveau disjoncteur. La facture était adressée au bailleur le 25 novembre 2021. Par conséquent il ressort de ces éléments, l'intervention du fait d'un tiers dans le dysfonctionnement de la VMC, ayant conduit à des désordres subis par M. [W]. Cependant il résulte de la chronologie des faits que le bailleur a été diligent dans l'exéuction des travaux visant à remédier aux moisissures du logement. En effet si l'intervention finale de la VMC a eu lieu le 23 mai 2021,les premiers travaux ont été mis en oeuvre par le bailleur dès le mois d'aout 2020, et se sont poursuivis au mois de novembre 2020 par la saisine de la société Engie, laquelle a finalement mandaté un bureau d'études. Les dysfonctionnements mis en exergue étaient liés à des agissements volontaires d'une personne non identifiée. En effet, les installations de VMC étaient aux normes mais dysfonctionnaient en raison de coupures occasionnées par une personne non identifée, tiers, dont le bailleur ne peut être tenu responsable. Les premières diligences ont donc été effectuées par le bailleur deux mois après le signalement des désordres. Au surplus les travaux de peinture ont été réalisés le 6 décembre 2020, soit cinq mois après le signalement des désordres, avec la période estivale entre temps. Le bailleur a donc été diligent dans la réalisation des travaux terminés avant la saisine du premier juge. Il ne saurait lui être reproché un retard pour réparer la VMC. Ainsi il ne résulte pas de manquement du bailleur à son obligation d'entretien à l'origine des moisissures, ayant occasioné un trouble de jouissance à M. [W]. C'est à bon droit que le premier juge a estimé que M. [W] ne démontrait pas l'existence et la persistance d'un trouble de jouissance en lien de causalité avec une inexécution par le bailleur de ses obligations. L'ordonnance entreprise sera confirmée en tous points. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens: Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [O] [W] aux dépens de l'instance et dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Succombant, M.[O] [W] supportera les dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle, et avec distraction au profit de Maître Patrick Cagnol en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Il ne paraît pas équitable de laisser à la charge de l'intimé les frais non compris dans les dépens, qu'il a exposé pour sa défense. M. [O] [W] sera condamné à lui verser la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; Y ajoutant : Condamne M. [O] [W] à payer à l'office public de l'habitat pays d'[Localité 4] Habitat Métropole la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [O] [W] aux dépens de la procédure d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions régissant l'aide juridictionnelle, dont distraction au profit de Maître Patrick Cagnol en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; La greffière Le président