Tribunal judiciaire, 29 novembre 2024. 24/04555

29 Novembre 2024 RG N° 24/04555 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N6TJ Code Nac : 5AD Baux d’habitation - Demande du locataire ou de l’ancien locataire tendant au maintien dans les lieux Madame [N] [Y] C/ S.A. [Adresse 5] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE JUGE DE L’EXÉCUTION ---===ooo§ooo===--- JUGEMENT ENTRE PARTIE DEMANDERESSE Madame [N] [Y] [Adresse 1] [Localité 4] comparante ET PARTIE DÉFENDERESSE S.A. HLM EMMAUS HABITAT [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Mariane ADOSSI de la SCP PETIT MARCOT HOUILLON, avocat au barreau du VAL D’OISE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Madame CHLOUP, Vice-Présidente Assistée de : Madame MARETTE, Greffier DÉBATS A l'audience publique tenue le 18 Octobre 2024 en conformité du code des procédures civiles d’exécution et de l’article L213-6 du code de l’organisation judiciaire, l’affaire a été évoquée et mise en délibéré, par mise à disposition au greffe, au 29 Novembre 2024. La présente décision a été rédigée par [E] [B], juriste assistante, sous le contrôle du Juge de l’exécution. EXPOSE DU LITIGE Par déclaration enregistrée au greffe le 21 août 2024, le Juge de l'Exécution du Tribunal judiciaire de PONTOISE a été saisi par Mme [N] [Y], sur le fondement des articles L.412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, d'une demande tendant à l'octroi de délais avant l'expulsion du logement sis [Adresse 1] à SAINT OUEN L’AUMÔNE (95310), à la suite du commandement de quitter les lieux délivré le 11 juin 2024 à la requête de la société [Adresse 5]. L’affaire a été appelée à l’audience du 18 octobre 2024. A l’audience, Mme [N] [Y] demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux, en faisant état de ses difficultés actuelles, notamment financières, la scolarité de ses enfants et ses recherches de logement qui n'ont pas encore abouti. Elle précise qu’elle vit avec ses quatre enfants dont deux mineurs. Elle indique que son fils âgé de 25 ans travaille et participe au paiement du loyer. Elle fait valoir qu’elle a vendu un terrain « au pays » et propose au bailleur de lui verser 5.000 euros. La société HLM EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, s'oppose à l'octroi de délais et actualise la dette à la somme de 24.358,16. Elle soutient qu’il n’y a eu aucun versement depuis 3 ans, même partiel. Le défendeur fait valoir que la locataire avait ouvert un restaurant dans le logement et qu’il a dû intervenir pour que cette activité cesse. Le jugement sera rendu contradictoirement. La décision a été mise en délibéré au 29 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Aux termes de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d’exécution dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet suivant, « le juge de l'exécution du lieu de situation de l'immeuble peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou à usage professionnel, dont l'expulsion aura été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne pourra avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais dans les mêmes conditions. Cette disposition n'est pas applicable en cas d'exercice par le propriétaire de son droit de reprise dans les conditions de l'article 19 de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 (…), lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s 'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ». L'article L 412-4 précise que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.” Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. Dans le cas où la juridiction préalablement saisie, a d’ores et déjà statué sur une demande de délais pour rester dans les lieux, des délais ne peuvent être accordés par le juge de l’exécution que sur la justification d’éléments nouveaux. En l'espèce, l'expulsion est poursuivie en vertu d’un jugement rendu le 23 mai 2024 par la chambre de proximité du tribunal judiciaire de PONTOISE, contradictoire, qui a notamment : - constaté l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail, - ordonné l'expulsion, à défaut de départ volontaire, de Mme [N] [Y] ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce au besoin avec le concours de la force publique, - condamné Mme [N] [Y] à payer la somme de 22.146,92 euros au titre des loyers et charges impayés, outre une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, ainsi qu’aux dépens. Cette décision a été signifiée le 11 juin 2024 et un commandement de quitter les lieux a été délivré le même jour. Un procès-verbal de difficultés d’exécution préalable à la réquisition de la force publique a été dressé le 9 septembre 2024. Le concours de la force publique a été requis le 10 septembre 2024. Il convient de rechercher si la situation personnelle de Mme [N] [Y] lui permet de bénéficier de délais avant son expulsion. Il résulte des débats et des pièces produites, les éléments suivants : Mme [N] [Y] justifie disposer de revenus mensuels de 1.814 euros, correspondant aux prestations versées par la CAF, avec quatre enfants à charge, donc deux mineurs. Elle déclare que sa mère vit également dans le logement. Elle indique que son fils âgé de 25 ans travaille depuis le mois de septembre 2024 et qu’il l’aide pour le règlement du loyer. Elle propose de verser au bailleur une somme de 5.000 euros et déclare avoir vendu un terrain « au pays ». Toutefois, elle ne verse aucune pièce au soutien de ses déclarations. Au vu du décompte produit arrêté au 15 octobre 2024, la dette locative s’élève à 24.358,75 euros et les règlements sont épars. Ainsi, depuis 31 janvier 2023, il apparaît quatre versements de 50 euros entre janvier et mai 2024 et deux paiements par carte bancaire de 800 euros chacun le 9 septembre 2024 et le 3 octobre 2024. La dette, très élevée, est donc en augmentation constante et l'indemnité d'occupation courante n'a commencé à être réglée que récemment concomitamment à la demande de délais. La société [Adresse 5] mentionne les difficultés générées par cette situation. Tout d’abord, elle estime que Mme [N] [Y] n’est pas en mesure de faire face aux échéances courantes puisqu’elle n’a pas été en mesure de le faire jusqu’ici. En outre, elle indique avoir été informée que Mme [N] [Y] exerçait une activité commerciale de restauration/traiteur au sein du logement loué. En effet, une première mise en demeure de cesser cette activité a été adressée à la locataire le 9 mai 2018, restée sans effet. Mme [N] [Y] s’est également immatriculée au répertoire SIRENE le 5 mai 2019 pour activité de « services traiteurs ». Une itérative mise en demeure du 16 août 2021 lui a été notifiée puis, une sommation d’avoir à cesser cette activité contraire à la destination du bail d’habitation lui a été délivrée le 24 septembre 2021. Au soutien de ses allégations, la société HLM EMMAUS HABITAT produit une requête et une ordonnance en date du 7 octobre 2021, rendue par la Présidente du tribunal judiciaire de PONTOISE, qui désigne une étude d’huissier de justice aux fins notamment de dresser un procès-verbal des conditions actuelles d’occupation du logement donné à bail à Mme [N] [Y], au besoin avec le concours de la force publique. Le bailleur, s’il est un organisme social, dont la mission est notamment de loger des personnes en situation précaire, a très largement assuré sa mission et il ne peut lui être imposé l'augmentation de la dette locative, ni de laisser indéfiniment à disposition un logement sans contrepartie financière. La situation personnelle de Mme [N] [Y], si elle est certes difficile, ne saurait justifier son maintien dans les lieux sans limite de temps au détriment du propriétaire légitime. En outre, Mme [N] [Y] n'apporte à l'appui de sa demande de délais aucun élément de nature à justifier l'octroi de ceux-ci et ne démontre pas que son relogement ne peut intervenir dans des conditions normales. En effet, elle déclare avoir réalisé des recherches de logement dans le parc privé, « de particulier à particulier » mais ne verse aucune pièce en ce sens. Elle justifie uniquement être suivie par un travailleur social dans le cadre de la procédure d’expulsion dont elle fait l’objet. Elle n’a réalisé aucune recherche de logement dans le parc public, ni même déposé une demande de logement social. Ainsi, la demanderesse ne justifie pas d'une réelle mobilisation tant pour se reloger que pour payer l'indemnité d'occupation. Eu égard à l'ensemble de ces éléments et à la situation respective des parties, il n'y a pas lieu d'accorder les délais sollicités, d’autant que la demanderesse va bénéficier de délais de fait, la trêve hivernale ayant commencé. En conséquence, la demande sera rejetée. Il convient de rappeler que la trêve hivernale fixée par l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution empêche en pratique l'expulsion entre le 1er novembre et le 31 mars et que, par dérogation au premier alinéa de ce texte, le sursis qui peut être accordé ne s'applique pas lorsque la mesure d'expulsion a été prononcée en raison d'une introduction sans droit ni titre dans le domicile d'autrui à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contraintes. Mme [N] [Y], partie perdante, supportera les dépens. PAR CES MOTIFS LE JUGE DE L'EXÉCUTION, Statuant par jugement en premier ressort et contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe ; Rejette la demande de délais d'expulsion présentée par [N] [Y] pour le logement qu’elle occupe [Adresse 1] à [Localité 7] ; Rappelle que la période de trêve hivernale empêchant en pratique l'expulsion s'étend du 1er novembre au 31 mars ; Condamne Mme [N] [Y] aux dépens ; Dit que la présente décision sera adressée par le secrétariat-greffe, par lettre simple, au Préfet du VAL D'OISE - Service des Expulsions ; Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit. Fait à [Localité 6], le 29 Novembre 2024 Le Greffier, Le Juge de l'Exécution,