Cour d'appel, 05 septembre 2024. 21/05295

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 05/09/2024 **** N° de MINUTE : N° RG 21/05295 - N° Portalis DBVT-V-B7F-T4UT Jugement (N° 17/02547) rendu le 04 juin 2019 par le tribunal de grande instance de Dunkerque APPELANT Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris Pôle juridictionnel judiciaire [Adresse 3] [Localité 19] représenté par Me Loïc Le Roy, avocat au barreau de Douai, avocat constitué INTIMÉS Madame [M] [X] épouse [L] née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 25] demeurant [Adresse 9] [Localité 15] Monsieur [G] [X] né le [Date naissance 7] 1950 à [Localité 25] demeurant [Adresse 1] [Localité 18] Monsieur [V] [X] né le [Date naissance 6] 1955 à [Localité 25] demeurant [Adresse 16] [Localité 17] représentés par Me Claude Dantcheff, avocat au barreau de Lille, avocat constitué. DÉBATS à l'audience publique du 15 janvier 2024, tenue par Samuel Vitse magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe GREFFIER LORS DES DÉBATS :Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Bruno Poupet, président de chambre Samuel Vitse, président de chambre Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 05 septembre 2024 après prorogation du délibéré en date du 11 avril 2024 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Bruno Poupet, président et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 décembre 2023 **** M. [S] [X] et Mme [F] [W], son épouse, ci-après désignés les époux [X], mariés sous le régime de la communauté universelle, ont fait l'objet d'un contrôle de leurs déclarations relatives à l'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2012, 2013 et 2014. L'administration fiscale a remis en cause leur évaluation de l'ensemble immobilier à usage de commerce et d'habitation situé [Adresse 10] à [Localité 25], ainsi que celle des titres de la SCI Galpajo. Une proposition de rectification leur a en conséquence été adressée par lettre recommandée avec demande d'avis de réception du 4 décembre 2015. Le 15 septembre 2016, une imposition complémentaire de 37 021 euros incluant les droits, majorations et intérêts de retard a été mise en recouvrement. La réclamation contentieuse des époux [X] a été rejetée par décision du 17 août 2017. Par acte du 16 octobre 2017, ceux-ci ont assigné le directeur départemental des finances publiques aux fins essentiellement de voir déclarer non fondée la décision de rejet du 17 août 2017, dire que le redressement opéré n'était pas justifié et annuler l'avis de mise en recouvrement ainsi que les mises en demeure notifiées par l'administration fiscale. M. [S] [X] est décédé le [Date décès 4] 2018. Par jugement du 4 juin 2019, le tribunal de grande instance de Dunkerque a : - déclaré non fondée la décision de rejet du 17 août 2017 relative aux propositions de rectification du 4 décembre 2015 portant sur les déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune des époux [X] au titre des années 2012, 2013 et 2014 ; - annulé, en conséquence, l'avis de mise en recouvrement émis par le comptable des finances publiques du SIE de [Localité 24] n° 16 09 00186 concernant la créance n° 201626020 et la mise en demeure du 30 septembre 2016 ; - condamné la Direction générale des finances publiques aux dépens ; - débouté les parties de leurs demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 11 juillet 2019, Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France a interjeté appel de cette décision. Mme [F] [X] est décédée le [Date décès 5] 2020. Par ordonnance du 3 septembre 2020, le magistrat chargé de la mise en état a constaté l'interruption de l'instance et invité l'appelant à régulariser la procédure. Par ordonnance du 11 février 2021, l'affaire a été radiée faute d'accomplissement des diligences requises, avant d'être réinscrite le 14 octobre suivant. Mme [M] [X] épouse [L], ainsi que MM. [G] et [V] [X], ci-après désignés les consorts [X], venant aux droits de [F] [X], sont volontairement intervenus à l'instance le 8 avril 2022. Aux termes de ses dernières conclusions remises le 25 avril 2022, Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris ; - confirmer la décision de rejet de l'administration du 17 août 2017 ; - condamner les consorts [X] aux dépens de première instance et d'appel. Aux termes de leurs conclusions remises le 15 décembre 2023, les consorts [X] demandent à la cour de : - constater que : ' la solidarité de Mme [W] en matière d'impôt de solidarité sur la fortune à la suite du décès de son mari est limitée aux seules obligations de paiement des droits ; ' la solidarité des héritiers de Mme [W] ne saurait excéder celle de leur auteur ; ' lesdits droits ont été payés dans les délais prescrits, ce qui n'a jamais été contesté ; ' la solidarité ne saurait s'étendre à une reprise des déclarations civiles d'enregistrement déposées par M. [X], décédé en 2018, et validées par le jugement entrepris ; - décider que : ' Mme [W] et ses héritiers ne peuvent qu'être recherchés en paiement (sic) des droits résultant des déclarations déposées et signées par M. [S] [X]; ' ces droits ont toujours été payés à bonne date par le déposant/signataire ; ' la demande de l'administration d'étendre les obligations civiles de M. [X] à son épouse et ses héritiers est juridiquement infondée et doit être abandonnée. en conséquence : - mettre à la charge de l'Etat, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une somme de 2 000 euros qui sera éventuellement révisée en cours d'instance, au titre des frais non compris dans les dépens. En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions précitées des parties pour le détail de leurs prétentions et moyens. L'instruction de l'affaire a été clôturée par ordonnance du 21 décembre 2023. Par conclusions remises le 12 janvier 2024, Monsieur le directeur régional des finances publiques d'Ile-de-France et de Paris demande à la cour, au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile et de l'article 6, §1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, d'écarter des débats les conclusions notifiées par les consorts [X] le 15 décembre 2023, ainsi que leurs pièces communiquées le même jour. Les consorts [X] n'ont pas conclu en réponse. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande de rejet des conclusions remises le 15 décembre 2023 Aux termes de l'article 15 du code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. Selon l'article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d'en débattre contradictoirement. En l'espèce, les consorts [X] ont notifié leurs conclusions d'intervenants volontaires le vendredi 15 décembre 2023, soit à une date ne laissant que trois jours ouvrables à leur contradicteur pour y répondre avant la clôture fixée au jeudi 21 décembre 2023 par un avis du greffe délivré le 12 avril 2023, soit plus de huit mois auparavant. Cette remise tardive n'a pas permis un débat contradictoire au sens de l'article 16 du code de procédure civile, l'appelant n'ayant manifestement pas disposé d'un délai suffisant pour organiser sa défense, d'autant plus sûrement qu'il s'agissait des premières conclusions adverses au fond en cause d'appel. Il convient à cet égard et surabondamment de relever qu'en méconnaissance de l'article 910 du code de procédure civile, les consorts [X] n'ont pas conclu dans le délai de trois mois qui leur était imparti à compter de leur intervention volontaire du 8 avril 2022, étant au demeurant observé que Mme [F] [X] n'avait elle-même pas conclu dans le délai qui lui était imparti par l'article 909 du même code. Il résulte de tout ce qui précède que les conclusions et pièces remises le 15 décembre 2023 par les consorts [X] doivent être écartées des débats, ces derniers étant réputés s'approprier les motifs du jugement entrepris, conformément à l'article 954 du code de procédure civile. Sur la rectification litigieuse Il résulte de l'article 885 A du code général des impôts, dans sa rédaction applicable au litige, que sont soumises à l'impôt annuel de solidarité sur la fortune, lorsque la valeur de leurs biens est supérieure à 1 300 000 euros, les personnes physiques ayant leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France ou hors de France, de même que celles n'ayant pas leur domicile fiscal en France, à raison de leurs biens situés en France, les conditions d'assujettissement étant appréciées au 1er janvier de chaque année. Selon l'article 885 D du même code, dans sa rédaction applicable au litige, l'impôt de solidarité sur la fortune est, sauf dispositions particulières, assis et les bases d'imposition déclarées selon les mêmes règles et sous les mêmes sanctions que les droits de mutation par décès. L'article 885 E, dans sa rédaction applicable au litige, précise que l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune est constituée par la valeur nette, au 1er janvier de l'année, de l'ensemble des biens, droits et valeurs imposables appartenant aux personnes visées à l'article 885 A, ainsi qu'à leurs enfants mineurs lorsqu'elles ont l'administration légale des biens de ceux-ci. S'agissant de l'évaluation des biens formant l'assiette de l'impôt de solidarité sur la fortune, l'article 885 S, dans sa rédaction applicable au litige, énonce que la valeur des biens est déterminée suivant les règles en vigueur en matière de droits de mutation par décès et que, par dérogation à l'article 761, qui prévoit que, pour la liquidation des droits de mutations à titre gratuit, les immeubles, quelle que soit leur nature, sont estimés d'après leur valeur vénale réelle à la date de la transmission, d'après la déclaration détaillée et estimative des parties, un abattement de 30 % est effectué sur la valeur vénale réelle de l'immeuble lorsque celui-ci est occupé à titre de résidence principale par son propriétaire. Enfin, selon l'article L.17 du livre des procédures fiscales, l'administration des impôts peut rectifier le prix ou l'évaluation d'un bien ayant servi de base à la perception d'une imposition lorsque ce prix ou cette évaluation paraît inférieur à la valeur vénale réelle des biens transmis ou désignés dans les actes ou déclarations, la rectification correspondante étant effectuée suivant la procédure de rectification contradictoire prévue à l'article L. 55 et l'administration étant tenue d'apporter la preuve de l'insuffisance des prix exprimés et des évaluations fournies dans les actes ou déclarations. En l'espèce, l'administration fiscale a rectifié l'évaluation opérée par les époux [X] dans leurs déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune déposées au titre des années 2012, 2013 et 2014. Sont plus précisément en cause leur évaluation de l'ensemble immobilier à usage de commerce et d'habitation situé [Adresse 10] à [Localité 25], ainsi que celle des titres de la SCI Galpajo. Il ressort des énonciations du jugement entrepris qu'en première instance, les assujettis ne contestaient pas la régularité de la procédure de rectification mais uniquement l'évaluation de leurs biens par l'administration fiscale. Les premiers juges ont déclaré non fondée la décision de rejet du 17 août 2017 et annulé en conséquence l'avis de mise en recouvrement émis par le comptable des finances publiques, au motif que l'administration fiscale ne produisait pas la proposition de rectification du 4 décembre 2015 ni non plus ne justifiait des éléments de comparaison pris en compte pour l'évaluation des biens litigieux. En cause d'appel, la proposition de rectification du 4 décembre 2015 comportant les éléments de comparaison invoqués est produite, de sorte que la cour est en mesure d'apprécier la pertinence de l'évaluation dont procède le redressement opéré, s'agissant tant de l'ensemble immobilier situé [Adresse 23] à [Localité 25] que des titres de la SCI Galpajo. ' Sur l'évaluation de l'ensemble immobilier situé [Adresse 23] à [Localité 25] Il est constant que la valeur vénale d'un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l'offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l'immeuble se trouve lors du fait générateur de l'impôt (Com., 27 mars 2019, pourvoi n° 18-10.933), une telle valeur devant en principe être estimée par référence à des biens intrinsèquement similaires ayant fait l'objet de transactions antérieures à la date d'évaluation (Com., 25 janvier 2023, pourvoi n° 20-16.125). En l'espèce, il ressort de la proposition de rectification précitée que l'ensemble immobilier litigieux, dont une description précise est opérée dans ladite proposition, est à usage mixte de commerce et d'habitation. Situé au [Adresse 10] à [Localité 25], cet ensemble est édifié sur deux parcelles d'une contenance globale de 2 697 m². La partie commerciale s'étend sur 1 960 m² (bureaux, réserve, espace de vente), tandis que la partie habitation est constituée d'un appartement de 100 m² situé au premier étage côté boulevard. Dans leurs déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune, les époux [X] ont valorisé l'ensemble 210 000 euros au 1er  janvier 2012, 220 000 euros au 1er janvier 2013 et 220 000 euros au 1er janvier 2014. Compte tenu de la composition mixte de l'ensemble immobilier et afin de permettre une comparaison plus fine, l'administration fiscale a, dans sa proposition de rectification, distingué les parties à usage commercial et d'habitation en procédant distinctement à leur évaluation par la méthode comparative, la moyenne des valeurs retenues pour chacune des parties considérées étant ensuite cumulée pour fixer la valeur de l'ensemble immobilier, une telle méthode d'évaluation n'apparaissant pas contestable. C'est ainsi que, pour la partie commerciale, l'administration fiscale s'est référée, au titre de l'année 2012, à des ventes conclues en mai 2009, août 2010 et décembre 2011 portant sur des locaux commerciaux de grande surface et situés à [Localité 20], [Localité 30] et [Localité 24], soit au sein même de la commune de situation de l'ensemble litigieux ou non loin de celle-ci, l'extension géographique des termes de comparaison s'expliquant par la rareté des mutations de même nature intervenues à [Localité 25] et dans sa proche couronne au cours des périodes concernées. Au titre de l'année 2013, l'administration fiscale s'est référée à des ventes conclues en août 2010, décembre 2011 et mai 2012, les deux premières mutations rejoignant celles précédemment évoquées et la dernière portant sur la vente d'un local commercial de grande surface situé à [Localité 25]. Au titre de l'année 2014, elle s'est référée à des ventes conclues en décembre 2011, mai 2012 et juin 2013, les deux premières mutations rejoignant celles précédemment évoquées et la dernière portant sur la vente d'un local commercial de grande surface situé à [Localité 20]. Les différents termes de comparaison retenus, dont la description est très précise, portent sur des biens intrinsèquement similaires au bien litigieux et concernent des mutations intervenues peu avant la date d'évaluation à retenir pour chacune des déclarations litigieuses, de sorte qu'ils sont significatifs. Après avoir procédé aux correctifs nécessaires afin de tenir compte de l'absence d'occupation de certains biens, il ressort de l'étude de ces termes de comparaison un prix moyen au m² de 618,37 euros en 2012, 481,94 euros en 2013 et 450,94 euros en 2014, ce qui a légitimement conduit l'administration fiscale à valoriser comme suit la partie commerciale du bien litigieux : ' 618,37 euros x 1 960 m² = 1 212 005 euros au 1er janvier 2012 ' 481,94 euros x 1 960 m² = 944 602 euros au 1er janvier 2013 ' 450,94 euros x 1 960 m² = 883 842 euros au 1er janvier 2014 S'agissant de la partie habitation, l'administration fiscale s'est référée, au titre de l'année 2012, à des ventes conclues en mai 2009, mai 2010 et juin 2011 portant respectivement sur des appartements de 83 m², 83 m² et 78 m² tous situés à [Localité 25], à proximité du bien à évaluer. Au titre de l'année 2013, elle s'est référée à des ventes conclues en juin 2011, mai 2012 et juin 2012, la première d'entre elles rejoignant celle précédemment évoquée et les deux dernières portant sur des appartements de 91 m² et 88 m² situés à [Localité 25], à proximité du bien à évaluer. Au titre de l'année 2014, l'administration fiscale s'est référée à des ventes conclues en juin 2012, février 2013 et avril 2013, la première d'entre elles rejoignant celle précédemment évoquée et les deux dernières portant sur des appartements de 83 m² et 82 m² situé à [Localité 25], à proximité du bien à évaluer. Les différents termes de comparaison retenus, dont la description est très précise, portent sur des biens intrinsèquement similaires au bien litigieux et concernent des ventes intervenues peu avant la date d'évaluation à retenir pour chacune des déclarations litigieuses, de sorte qu'ils sont significatifs. Après avoir procédé aux correctifs nécessaires afin de tenir compte de la présence ponctuelle d'un garage et de l'occupation de certains biens, il en ressort un prix moyen au m² de 1 335,25 euros en 2012, 1 530,28 euros en 2013 et 2 014,59 euros en 2014, ce qui a légitimement conduit l'administration fiscale à valoriser comme suit la partie habitation du bien litigieux : ' 1 335,25 euros x 100 m² = 133 525 euros au 1er janvier 2012 ' 1 530,28 euros x 100 m² = 153 028 euros au 1er janvier 2013 ' 2 014,59 euros x 100 m² = 201 459 euros au 1er janvier 2014 La valeur de l'ensemble immobilier, correspondant à la somme des valeurs des parties à usage de commerce et d'habitation, sauf à appliquer un abattement de 10 % pour tenir compte du caractère indissociable de l'ensemble commerce/habitation, peut ainsi être fixée comme suit : ' 1 212 005 + 135 525 = 1 345 530 x 0,9 = 1 210 977 euros ' 944 602 + 153 028 = 1 097 630 x 0,9 = 987 867 euros ' 883 842 + 201 459 = 1 085 301 x 0,9 = 976 770 euros Une décote a toutefois été opérée dans l'avis de mise en recouvrement à la suite d'un transport sur les lieux effectué en juin 2016, lequel a mis en évidence d'autres spécificités de l'ensemble immobilier (cours d'eau en sous-sol, cuves à carburant enterrées, état dégradé du bâti, enclavement de la partie à usage d'habitation). N'ayant pas utilement conclu en réponse, les consorts [X] n'opposent aucune méthode d'évaluation concurrente ni non plus ne produisent de termes de comparaison susceptibles de remettre en cause l'évaluation proposée par l'appelant au titre de l'ensemble immobilier litigieux, laquelle s'avère pertinente et sera en conséquence retenue par la cour. ' Sur l'évaluation des titres de la SCI Galpajo Il est constant que l'évaluation de titres non cotés en bourse doit être opérée en tenant compte de tous les éléments disponibles, de manière à faire apparaître une valeur aussi proche que possible de celle qu'aurait entraîné le jeu normal de l'offre et de la demande sur un marché réel à la date du fait générateur de l'impôt (Com., 26 avril 2017, pourvoi n° 15-27.543 ; Com., 9 février 2022, pourvoi n° 19-22.861). Aucune méthode n'étant imposée pour apprécier la valeur de tels titres, l'administration fiscale peut effectuer une comparaison avec les valeurs retenues lors de mutations antérieures portant sur des titres de la même société ou de sociétés similaires. Elle peut également dégager la valeur des titres par déduction de celle de la société en adoptant une approche patrimoniale (valeur mathématique) ou économique (valeur de productivité) voire en combinant ces deux approches. En l'espèce, il ressort de la proposition de rectification du 4 décembre 2015 que les époux [X] détenaient la moitié des parts de la SCI Galpajo en pleine propriété lors de leurs déclarations d'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2012, 2013 et 2014. Ladite proposition précise que le capital de la SCI est de 60 980 euros divisé en 4 000 parts, rend compte des bilans au titre des trois années d'imposition litigieuses et décrit le patrimoine immobilier de la SCI composé de cinq biens situés [Adresse 11], [Adresse 8], [Adresse 12], [Adresse 13] et [Adresse 14] à [Localité 25]. Dans chacune de leurs déclarations d'impôt litigieuses, les époux [X] ont valorisé leurs parts dans la SCI Galpajo à hauteur de 30 490 euros, soit la valeur nominale des titres. Faute de cession à titre onéreux de parts de SCI similaires au cours des périodes concernées, l'administration fiscale n'a pu recourir à la méthode d'évaluation par comparaison et a donc logiquement déterminé les valeurs mathématique et de productivité de la SCI. 'Afin d'établir la valeur mathématique des titres litigieux, l'administration fiscale a procédé à l'évaluation de chacun des immeubles dont est propriétaire la SCI Galpago. Pour ce faire, elle a usé de la méthode comparative en se référant : ' pour l'immeuble situé [Adresse 11] à [Localité 25], d'une surface habitable de 136 m², à des ventes de biens qui s'avèrent intrinsèquement similaires, eux-mêmes situés à [Localité 25], conclues en juillet 2009, septembre 2009, septembre 2010, janvier 2012, juin 2012, avril 2013, septembre 2013 et octobre 2013, dont il ressort un prix moyen au m² de 1 621,53 euros au 1er janvier 2012, 1 524,23 euros au 1er janvier 2013 et 1452,88  euros au 1er janvier 2014, soit une valorisation de l'immeuble litigieux à hauteur de : - 1 621,53 euros x 136 m² = 220 528 euros au 1er janvier 2012, sauf à procéder à un abattement de 10 % pour occupation, soit encore 220 528 x 0,9 = 198 475 euros ; - 1 524,23 euros x 136 m² = 207 295 euros au 1er janvier 2013, sauf à procéder à un abattement de 10 % pour occupation, soit encore 207 295 euros x 0,9 = 186 565 euros ; - 1 452,88 euros x 136 m² = 197 592 euros au 1er janvier 2014, sauf à procéder à un abattement de 10 % pour occupation, soit encore 197 592 x 0,9 = 177 832 euros. ' pour l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25], d'une surface bâtie totale de 690 m² à usage artisanal ou industriel (hangars, bureaux emplacements de stationnement), à des ventes de biens qui s'avèrent intrinsèquement similaires situés à [Localité 25], [Localité 30], [Localité 20] et [Localité 28], l'extension géographique des termes de comparaison s'expliquant par la rareté des mutations de même nature intervenues à [Localité 25] et dans sa proche couronne au cours des périodes concernées, les ventes retenues ayant été conclues en mars 2009, octobre 2009, août 2010, décembre 2011, décembre 2012 et janvier 2013. Il en ressort un prix moyen au m² de 403,22 euros au 1er janvier 2012, 347,99 euros au 1er janvier 2013 et 396,33 euros au 1er janvier 2014, soit une valorisation de l'immeuble litigieux à hauteur de : - 403,22 euros x 690 m² = 278 221 euros au 1er janvier 2012, sauf à procéder à un abattement de 10 % pour absence de façade sur rue, soit encore 278 221 euros x 0,9 = 250 398 euros ; - 347,99 euros x 690 m² = 240 113 euros au 1er janvier 2013, sauf à procéder à un abattement de 10 % pour absence de façade sur rue, soit encore 240 115 euros x 0,9 = 216 101 euros ; - 396,33 euros x 690 m² = 273 467 euros au 1er janvier 2014, sauf à procéder à un abattement de 10 % pour absence de façade sur rue, soit encore 273 467 euros x 0,9 = 246 120 euros. ' pour l'immeuble situé [Adresse 12] à [Localité 25], constitué d'un bâtiment édifié sur trois niveaux et d'emplacements de stationnement, le tout à usage de commerce aux deux premiers niveaux (552 m²) et d'habitation au dernier niveau (70 m²), à des ventes de biens intrinsèquement similaires à usage de commerce ou d'habitation. La consistance de la partie à usage de commerce rejoignant celle de l'immeuble situé [Adresse 8] à [Localité 25], les termes de comparaison évoqués pour cet immeuble peuvent être repris, ce dont il résulte un prix moyen au m² de 403,22 euros au 1er janvier 2012, 347,99 euros au 1er janvier 2013 et 396,33 euros au 1er janvier 2014, soit une valorisation de la partie à usage de commerce à hauteur de : - 403,22 euros x 552 m² = 222 577 euros au 1er janvier 2012 ; - 347,99 euros x 552 m² = 192 090 euros au 1er janvier 2013 ; - 396,33 euros x 552 m² = 218 774 euros au 1er janvier 2014 ; Concernant la partie à usage d'habitation, l'administration fiscale s'est référée à des ventes de biens qui s'avèrent intrinsèquement similaires et eux-mêmes situés à [Localité 25], conclues en mai 2010, décembre 2010, juin 2011, février 2012, mars 2012, février 2013, mai 2013 et décembre 2013, dont il ressort un prix moyen au m² de 1501,75 euros au 1er janvier 2012, 1 603,55 euros au 1er janvier 2013 et 1 558,58 euros au 1er janvier 2014, soit une valorisation de l'immeuble litigieux à hauteur de : - 1 501,75 euros x 70 m² = 105 122 euros au 1er janvier 2012 ; - 1 603,55 euros x 70 m² = 112 248 euros au 1er janvier 2013 ; - 1 558,58 euros x 70 m² = 109 100 euros au 1er janvier 2014 ; La valeur de l'ensemble immobilier, correspondant à la somme des valeurs des parties à usage de commerce et d'habitation, et après application d'un abattement justifié de 10 % tenant au caractère indissociable de l'ensemble commerce/habitation, peut ainsi être fixée comme suit : - 222 577 euros + 105 122 euros = 327 699 euros x 0,9 = 294 929 euros - 192 090 euros + 112 248 euros = 304 338 euros x 0,9 = 273 904 euros - 218 774 euros + 109 100 euros = 327 874 euros x 0,9 = 295 086 euros ' pour l'immeuble situé [Adresse 13] à [Localité 25], constitué d'un bâtiment édifié sur deux niveaux, à usage de commerce au premier niveau (1030 m²) et d'habitation au second (91 m²), à des ventes de biens qui s'avèrent intrinsèquement similaires à usage de commerce ou d'habitation, sauf à distinguer, pour une comparaison plus fine, au sein de la partie à usage de commerce, celle à usage de magasin (230 m²) de celle à usage de stockage (800 m²). La partie à usage de magasin a été évaluée par référence à des ventes conclues en mai 2010, mai 2011, décembre 2011, juin 2012 et décembre 2013, portant sur des biens qui s'avèrent intrinsèquement similaires situés à [Localité 25]. Il en ressort un prix moyen au m² de 862,88 euros au  1er janvier 2012, 800,96 euros au 1er janvier 2013 et 734,30 euros au 1er janvier 2014, soit une valorisation de la partie à usage de magasin à hauteur de : - 862,88 euros x 230 m² = 198 462 euros au 1er janvier 2012 ; - 800,96 euros x 230 m² = 184 220 euros au 1er janvier 2013 ; - 734,30 euros x 230 m² = 168 889 euros au 1er janvier 2014 ; Concernant la partie à usage de stockage, l'administration s'est référée à des ventes de biens qui s'avèrent intrinsèquement similaires situés à [Localité 26], [Localité 21], [Localité 27], [Localité 22], [Localité 29] et [Localité 31], l'extension géographique des termes de comparaison s'expliquant par l'inexistence de mutations de même nature intervenues à [Localité 25] et dans sa proche couronne au cours des périodes concernées, les ventes retenues ayant été conclues en avril 2011, juin 2011, décembre 2011, janvier 2012, mars 2012, juillet 2012 et août 2012. Il en ressort un prix moyen au m² de 179,19 euros au 1er janvier 2012, 213,56 euros au 1er janvier 2013 et 203,08 euros au 1er janvier 2014, soit une valorisation de la partie à usage de stockage à hauteur de : - 179,19 euros x 800 m² = 143 352 euros au 1er janvier 2012, sauf à procéder à un abattement de 20 % pour occupation, soit encore 143 352 euros x 0,8 = 114 681 euros ; - 213,56 euros x 800 m² = 170 848 euros au 1er janvier 2013, sauf à procéder à un abattement de 20 % pour occupation, soit encore 170 848 euros x 0,8 = 136 678 euros ; - 203,08 euros x 800 m² = 162 464 euros au 1er janvier 2014, sauf à procéder à un abattement de 20 % pour occupation, soit encore 162 464 euros x 0,8 = 129 971 euros. Concernant la partie à usage d'habitation, l'administration fiscale s'est référée aux termes de comparaison précédemment cités à propos de l'immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 25], constitués de biens qui s'avèrent intrinsèquement similaires, d'où une valeur comparable au m² et une valorisation de la partie à usage d'habitation à hauteur de : - 1 335,25 euros x 91 m² = 121 507 euros au 1er janvier 2012 ; - 1 530,28 euros x 91 m² = 139 255 euros au 1er janvier 2013 ; - 2 014,59 euros x 91 m² = 183 327 euros au 1er janvier 2014. La valeur de l'ensemble immobilier, correspondant à la somme des valeurs des parties à usage de magasin, de stockage et d'habitation, et après application d'un abattement de 10 % tenant au caractère indissociable de l'ensemble magasin/ stockage/habitation, peut ainsi être fixée comme suit : - 198 462 euros + 114 681 euros + 121 507 euros = 434 650 eurox x 0,9 = 391 185 euros au 1er janvier 2012 ; - 184 220 euros + 136 678 euros + 139 255 euros = 460 153 eurox x 0,9 = 414 137 euros euros au 1er janvier 2013 ; - 168 889 euros + 129 971 euros + 183 327 euros = 482 187 euros x 0,9 = 433 968 euros au 1er janvier 2014 ; ' pour l'immeuble situé [Adresse 14] à [Localité 25], constitué d'un terrain de 1 325 m² sur lequel est édifié un hangar de 200 m² et des dépendances couvertes, aux termes de comparaison précédemment cités à propos de l'immeuble situé [Adresse 13], les biens étant intrinsèquement similaires, d'où une valeur comparable au m² et une valorisation de l'immeuble à hauteur de : - 179,19 euros x 200 m² = 35 838 euros au 1er janvier 2012 ; - 213,56 euros x 200 m² = 42 712 euros au 1er janvier 2013 ; - 203,08 euros x 200 m² = 40 616 euros au 1er janvier 2014. Appliquées aux bilans de la SCI Galpajo établis les 31 décembre 2011, 31 décembre 2012 et 31 décembre 2013, les évaluations immobilières précitées, dont seront repris les arrondis à la centaine inférieure opérés par l'administration fiscale dans sa proposition de rectification, conduisent à retenir, après adjonction des autres éléments d'actif et déduction du passif global, la valeur mathématique unitaire suivante : ' 906 057 euros / 4 000 parts = 226,51 euros/ part au 1er janvier 2012 ' 848 028 euros / 4 000 parts = 212,00 euros/ part au 1er janvier 2013 ' 952 555 euros / 4 000 parts = 238,13 euros/ part au 1er janvier 2014 ' Afin ensuite d'établir la valeur de productivité des titres litigieux, l'administration fiscale a appliqué la formule suivante, qui s'avère pertinente : (( résultat moyen -IS fictif) / (taux des obligations d'Etat déflaté + (prime de risque x coefficient de risque)) x 100. Il en résulte une valeur de productivité unitaire des titres de la SCI Galpago s'établissant comme suit : ' ((18 644 euros - 2 796,60 euros) / (2,28 + (5 x 0,5)) x 100 = 331 536 euros / 4 000 parts = 82,88 euros / part au 1er janvier 2012 ; ' ((8 289,50 euros - 1 243,42 euros) / (1,28 + (5 x 0,5)) x 100 = 186 404 euros / 4 000 parts = 46,60 euros / part au 1er janvier 2013 ; ' ((19 740,33 euros - 2 961,04 euros) / (1,66 + (5 x 0,5)) x 100 = 403 348 euros / 4 000 parts = 100,84 euros / part au 1er janvier 2014. ' Dès lors que l'évaluation porte sur un paquet de titres d'une SCI familiale, l'administration a pertinemment procédé à une combinaison des valeurs mathématique et de productivité en accordant un caractère prépondérant à la première, à hauteur du double, soit la valorisation finale suivante : ' ((2 x 226,51 euros) + 82,88 euros) / 3 = 178,63 euros/part, soit 357 260 euros pour 2 000 parts au 1er janvier 2012 ; ' ((2 x 212,00 euros) + 46,60 euros) / 3 = 156,86 euros/part, soit 313 720 euros pour 2 000 parts au 1er janvier 2013 ; ' ((2 x 238,13 euros) + 100,84 euros) / 3 = 192,36 euros/part, soit 384 720 euros pour 2 000 parts au 1er janvier 2014. N'ayant pas utilement conclu en réponse, les consorts [X] n'opposent aucune méthode d'évaluation concurrente ni non plus ne produisent de termes de comparaison susceptibles de remettre en cause l'évaluation des titres litigieux proposée par l'appelant, laquelle s'avère justifiée et sera en conséquence retenue par la cour. *** Il résulte de tout ce qui précède que la valeur vénale retenue par l'administration fiscale concernant, d'une part, l'immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 25], d'autre part, les titres de la SCI Galpajo, doit servir d'assiette pour le calcul de l'impôt de solidarité sur la fortune au titre des années 2012, 2013 et 2014 des consorts [X], venant aux droits des époux [X], ce qui justifie le redressement opéré en droits, majorations et intérêts de retard. Le jugement entrepris sera en conséquence infirmé en ce qu'il a déclaré non fondée la décision de rejet du 17 août 2017 et annulé l'avis de mise en recouvrement émis par le comptable des finances publiques. Sur les dépens et les frais irrépétibles L'issue du litige justifie que soient infirmés les chefs du jugement relatifs aux dépens et frais irrépétibles et que les consorts [X] soient condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS Infirme le jugement entrepris ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Ecarte des débats les conclusions et pièces remises le 15 décembre 2023 par Mme [M] [X] épouse [L] et MM. [G] et [V] [X] ; Déclare fondée la décision de rejet de la Direction régionale des finances publiques des Hauts de France et du département du Nord en date du 17 août 2017 ; Condamne in solidum Mme [M] [X] épouse [L] et MM. [G] et [V] [X] aux dépens de première instance et d'appel. Le greffier Le président Delphine Verhaeghe Bruno Poupet