Tribunal judiciaire, 24 septembre 2024. 24/04655

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [R] [W] Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Arnaud MAGERAND Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/04655 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAB N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 24 septembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [L] [J] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Arnaud MAGERAND de la SCP STREAM, avocats au barreau de PARIS DÉFENDEUR Monsieur [R] [W] demeurant [Adresse 2] non comparant, ni représenté COMPOSITION DU TRIBUNAL Christine FOLTZER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière, DATE DES DÉBATS Audience publique du 11 juin 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 24 septembre 2024 par Christine FOLTZER, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière Décision du 24 septembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/04655 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4ZAB Par exploit d'huissier, Monsieur [J] [L] ,bailleur de locaux situés [Adresse 2] à [Localité 3] a fait assigner Monsieur [W] [R] suivant bail aux fins d'obtenir: A titre principal : En application de l'article 1722 du Code Civil juger que l'appartement sis [Adresse 2] de Monsieur [J] est rendu impropre à sa destination suite au dégât des eaux qui est survenu Juger que le dégât des eaux est un cas fortuit en raison de son extériorité et de l'absence de faute commise par Monsieur [J] et Monsieur [W] Par conséquent : Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er août 1986 en raison de la destruction de l'appartement par cas fortuit. A titre subsidiaire, En application de l'article 1719 du Code Civil juger que Monsieur [J] et Monsieur [W] sont dans l'impossibilité d'exécuter le contrat de bail en raison de la destruction de l'appartement Par conséquent, Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er août 1986 en raison de la perte de l'appartement à compter du 14/01/2013. A titre infiniment subsidiaire, Juger que le montant des travaux est supérieur aux revenus générés par l'appartement de Monsieur [J] prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er août 1986 en raison d'une perte économique En tout état de cause, à défaut de restitution amiable des lieux. - l'autorisation de faire procéder à l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef et ce sous astreinte de 100,00 Euros par jour de retard à l’issu d’un délai d’un mois suivant signification de la décision à intervenir -dire que les biens mobiliers seront régis par les dispositions des articles L 433-1 L 433-2 R 433-1 et R 433-7 du Code de procédure civile d'exécution - la condamnation au paiement de la somme de 5000,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile . -la condamnation aux dépens -l'exécution provisoire de droit. A l'audience de plaidoirie, le bailleur sollicite de la juridiction : A titre principal : En application de l'article 1722 du Code Civil juger que l'appartement sis [Adresse 2] de Monsieur [J] est rendu impropre à sa destination suite au dégât des eaux qui est survenu Juger que le dégât des eaux est un cas fortuit en raison de son extériorité et de l'absence de faute commise par Monsieur [J] et Monsieur [W] Par conséquent : Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er août 1986 en raison de la destruction de l'appartement par cas fortuit. A titre subsidiaire, En application de l'article 1719 du Code Civil juger que Monsieur [J] et Monsieur [W] sont dans l'impossibilité d'exécuter le contrat de bail en raison de la destruction de l'appartement Par conséquent, Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er août 1986 en raison de la perte de l'appartement à compter du 14/01/2013. A titre infiniment subsidiaire, Juger que le montant des travaux est supérieur aux revenus générés par l'appartement de Monsieur [J] prononcer la résiliation judiciaire du bail du 1er août 1986 en raison d'une perte économique En tout état de cause, à défaut de restitution amiable des lieux. - l'autorisation de faire procéder à l'expulsion du défendeur et de tout occupant de son chef et ce sous astreinte de 100,00 Euros par jour de retard à l’issu d’un délai d’un mois suivant signification de la décision à intervenir -dire que les biens mobiliers seront régis par les dispositions des articles L 433-1 L 433-2 R 433-1 et R 433-7 du Code de procédure civile d'exécution - la condamnation au paiement de la somme de 5000,00 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile . -la condamnation aux dépens -l'exécution provisoire de droit. Monsieur [W] [R] cité régulièrement devant la juridiction est non comparant à l'audience de plaidoirie. MOTIFS DE LA DÉCISION: Attendu que Monsieur [J] à titre principal sollicite la résiliation du bail du fait de la destruction totale par cas fortuit de son appartement. Attendu que l'article 1722 du Code Civil énonce : " si pendant la durée du bail la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit le bail est résilié de plein droit …dans l'un et l'autre cas il n'y a lieu à aucun dédommagement " Attendu que si le bailleur entend résilier le contrat de bail d'habitation avant son terme il doit donc rapporter que le logement est détruit et que cette destruction est due à un cas fortuit Sur la destruction matérielle de l'appartement de Monsieur [J] Attendu que selon la loi si le bien objet du bail vient à disparaitre par destruction en l'absence de faute du bailleur ou du preneur le bail prend fin immédiatement en raison de l'absence pour le bailleur de la possibilité d'exécuter son obligation principale de délivrance Attendu que selon la jurisprudence de la Cour de Cassation la destruction totale de la chose louée correspond à l'impossibilité absolue et définitive d'user de cette dernière conformément à sa destination ou la nécessité d'effectuer des travaux dont le coût excède la valeur de cette chose. Attendu qu'en l'espèce, le 14/01/2013 le syndic de l'immeuble a informé Madame [J] de la nécessité d'évacuer Monsieur [W] de l'appartement en raison d'un risque d'effondrement du plafond à la suite du dégât des eaux. Attendu que le rapport d'expertise établira que l'occupation de l'appartement a été rendu impossible pout plusieurs raison attendu notamment que les motifs du jugement rendu le 29/08/2023 énoncent : Au cours de la réunion d'expertise N° 1 le 18/03/2014 l'expert a constaté dans l'appartement de Monsieur [J] que les plafonds de la cuisine ont été ouverts et a relevé la présence de champignons lignivores types mérules ainsi que des attaques d'insectes xylophages types vrillettes Il constatait également qu'une poutre était rompue et soutenue par un étai installé en urgence le sol était affaissé de plus de 8 cm la salle d'eau située à l'aplomb de celle du 4 ième étage était en très mauvais état et ne comprenait aucune étanchéité des murs et des parois Il a par ailleurs observé que dans l'appartement de Monsieur [C] la salle d'eau n'était pas étanchée que la peinture au plafond s'écaillait en raison d'une mauvaise ventilation et que le plancher s'était affaissé par endroit Lors de la réunion d'expertise du 13 mai 2014 l'expert a attiré l'attention du syndic une nouvelle fois sur l'état préoccupant des structures et sur l'urgence à compléter les confortations provisoires et à engager la réfection de ces planchers. Au cours de la réunion du 15/12/2014 l'expert a constaté qu'avaient été installées les nouvelles confortations souhaitées et que les infiltrations de l'appartement du 4 ième étage n'étaient plus actives Dans sa note aux parties N° 4 l'expert a sollicité du syndicat des copropriétaires et du syndic un tableau répartissant les montants alloués pour chaque appartement s 'agissant des frais de réfection Dans ses notes N° 5 et N° 6 il a constaté que sa demande n'avait reçu aucune réponse alors que les désordres rendent les logements innocupables … entrainant des préjudices qui ne font que s'aggraver Attendu que les photos issues du procès verbal de constate indiquent à elles seules l'état de destruction de l'appartement et son impossibilité à procurer à Monsieur [W] la destination attendue du contrat. Attendu qu'il convient de dire que l'appartement de Monsieur [J] a été détruit par le dégât des eaux et est rendu impropre à sa destination Sur la destruction de l'appartement de Monsieur [J] du fait d'un cas fortuit Attendu que le cas fortuit à l'origine de la destruction d'un bien loué et justifiant une demande de résiliation du contrat de bail par le bailleur doit avoir une origine indéterminée extérieure à la chose louée elle-même et ne doit pas être due à une faute du bailleur ou du locataire Attendu qu'il a été admis par la jurisprudence que la destruction d'un local du fait d'un incendie qui n'est du fait ni du bailleur ni du locataire peut avoir le caractère d'un cas fortuit justifiant la résiliation de plein droit du contrat de bail. Attendu qu'en l'espèce le dégât des eaux qui n'est pas la conséquence d'une faute du bailleur ou du locataire est au même titre que l'incendie un phénomène accidentel qui peut être à l'origine de la destruction d'un bien loué et entrainer ainsi la résiliation de plein droit du contrat de bail Attendu qu'il a été établi avec certitude que les infiltrations d'eau à l'origine du dégât des eaux qui a détruit l'appartement de Monsieur [J] provenaient des parties privatives de l'appartement situé au dessus dont Monsieur [C] est propriétaire. Attendu qu'il est acquis que l'origine du dégât des eaux est extérieure à l'appartement de Monsieur [J]. Attendu que le jugement du Tribunal judiciaire de Paris en date du 29/08/2023 a identifié et condamné les responsables dans la survenance du dégât des eaux en l'occurrence Monsieur [C] en sa qualité de propriétaire de l'appartement situé au 4 ième étage au sein duquel les écoulements d'eaux ont eu leur origine L'entreprise Bruno Martino pour avoir effectué des travaux non conformes aux règles de l'art dans les parties privatives de l'appartement de Monsieur [C] le syndic et le syndicat des copropriétaires pour avoir tardé de faire exécuter les travaux de parties communes impactant la remise en état de l'appartement de Monsieur [J] Attendu que Monsieur [J] et Monsieur [W] sont victimes de la survenance du dégât des eaux au sein de l'appartement dans la mesure ou aucune faute ne peut leur être reprochée. Attendu en conséquence que le dégât des eaux survenu dans l'appartement de Monsieur [J] est un cas fortuit et qu'il convient de prononcer la résiliation du contrat de bail Attendu à défaut de départ volontaire et de restitution des lieux qu'il convient ordonner l'expulsion du défendeur ainsi que tous occupants de son chef et ce avec l'assistance du commissaire de police et d'un serrurier si besoin est Attendu que la demande d'astreinte non suffisamment justifiée sera rejetée Sur la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile: Attendu que l'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; Sur les dépens: Attendu que le défendeur succombe à la procédure; il doit être condamné aux entiers dépens en application de l'article 696 du Code de Procédure Civile. Attendu que l'exécution provisoire au vu de l'ancienneté du litige est de droit PAR CES MOTIFS: La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Prononce la résiliation judiciaire du bail du 1er août 1986 en raison de la destruction de l'appartement de Monsieur [J] [L] par cas fortuit. Dit que Monsieur [W] [R] devra quitter les lieux et les rendre libres de tous occupants de son chef ou mobilier de son chef à défaut de quoi il pourra être procédé à l'expulsion et à l'évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par la Loi, le cas échéant avec le concours de la force publique. Rejette la demande d'astreinte sollicitée par Monsieur [J] [L] Dit avoir lieu de faire droit à la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, Condamne Monsieur [W] [R] au payement de la somme de 800,00 Euros au titre de l'article 700 du CPC Condamne Monsieur [W] [R] aux entiers dépens Dit que l'exécution provisoire est de droit La Greffière La juge des contentieux de la protection