Cour d'appel, 21 décembre 2023. 23/02405

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 21 DECEMBRE 2023 N° RG 23/02405 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZJB AFFAIRE : S.A.R.L. BAZAR 4000 C/ S.C.I. ECOFRAL Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 21 Mars 2023 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES N° RG : 22/01372 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 21.12.2023 à : Me Sami SKANDER, avocat au barreau de VAL D'OISE Me Emilie RONNEL, avocat au barreau de VAL D'OISE RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE VINGT ET UN DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.R.L. BAZAR 4000 prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. N° SIRET : 891 277 444 [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Sami SKANDER de la SELASU SELASU CABINET D'AVOCAT SKANDER, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 202 - N° du dossier E00016XW Ayant pour avocat plaidant Me Adlene KESSENTINI, du barreau de Paris APPELANTE **************** S.C.I. ECOFRAL prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés audit siège en cette qualité. N° SIRET : 422 788 877 [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Emilie RONNEL de la SCP EVODROIT, Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 212 - N° du dossier 201084 Ayant pour avocats plaidants Me Sébastien TO et Me Anna BAUDOIN, du barreau du Val d'Oise INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Madame Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 avril 2018, la S.C.I. Ecofral a donné à bail commercial à la société Elia des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 2] (Yvelines), moyennant un loyer mensuel de 3 850 euros, hors charges. Par acte sous seing privé en date du 31 décembre 2019, la société Elia a cédé son droit au bail à la S.A.R.L. Bazar 4000. Par acte d'huissier en date du 11 août 2021, la société Ecofral a fait délivrer, à la société Bazar 4000, un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 17 101,77 euros. Un second commandement de payer la somme de 19 206, 13 euros a été délivré à la société Bazar 4000 le 4 octobre 2021. Par acte d'huissier de justice délivré le 3 novembre 2023, la société Ecofral a fait assigner en référé la société Bazar 4000 aux fins d'obtenir principalement la condamnation de la société Bazar 4000, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 50 740,75 euros, la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. Par ordonnance contradictoire rendue le 21 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Versailles a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 avril 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 5 novembre 2021, - ordonné, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1], - ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné la société Bazar 4000 à payer à la société Ecofral à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail, le 5 novembre 2021, jusqu'à la libération effective des lieux loués, - condamné la société Bazar 4000 à payer à la société Ecofral la somme provisionnelle de 50 740,75 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de février 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance, - rejeté le surplus des demandes relevant de l'exécution forcée formulée par la société Ecofral, - rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société Bazar 4000, - condamné la société Bazar 4000 à payer à la société Ecofral la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné la société Bazar 4000 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 4 octobre 2021, - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Par déclaration reçue au greffe le 11 avril 2023, la société Bazar 4000 a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 9 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Bazar 4000 demande à la cour, au visa des articles 1343-5 ,1244-1, 1728,1729 du code civil, 122, 699, 700 du code de procédure civile, L. 145-40-2, L. 145-41 et R. 145-35 5° du code de commerce, de : '- à titre principal : - déclarer recevable l'appel interjeté par Bazar 4000 ; subsidiairement : - infirmer la décision de l'ordonnance de référé en date du 21 mars 2023, prononcée par le tribunal judiciaire de Versailles à l'encontre de la société Bazar 4000, en ce qu'elle a : - constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 2 avril 2018 et la résiliation de ce bail à la date du 5 novembre 2021 ; - ordonné, si- besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 1] ; - ordonné que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions, des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; - condamné la société Bazar 4000 à payer à la S.C.I. Ecofral à titre provisionnel une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail, le 5 novembre 2021, jusqu'à la libération effective des lieux loués ; - condamné la société Bazar 4000 à payer à la S.C.I. Ecofral la somme provisionnelle de 50 740,75 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d'occupation impayés arrêtés au mois de février 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ; - rejeté le surplus des demandes relevant de l'exécution forcée formulées par la S.C.I. Ecofral ; - rejeté la demande de délais de paiement formulée par la société Bazar 4000 ; - condamné la société Bazar 4000 à payer à la. S.C.I. Ecofral la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Bazar 4000 au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer du 4 octobre 2021 ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. ; et statuant à nouveau, - rétracter l'ordonnance rendue en date du 21 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Versailles ; et en conséquence, - dire que la société Ecofral a mal fondé ses demandes ; - débouter la société Ecofral de l'ensemble de ses demandes ; - déclarer le caractère non fondé de la demande d'acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement la résiliation judiciaire du bail ; - rejeter toutes les demandes formées par la société Ecofral ; - recevoir les demandes reconventionnelles de la société Bazar 4000 relatives à la compensation de la créance locative avec les sommes indûment perçues et la déduction des montants illégalement réclamés par la société Ecofral ; à titre infiniment subsidiaire, - accorder à la société Bazar 4000 des délais de paiement de 24 mois pour régler la dette locative ; - suspendre les effets de la clause résolutoire du contrat de bail ; - condamner la société Ecofral à verser à la société Bazar 4000 la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - écarter l'exécution provisoire de la décision à venir ;'. Dans ses dernières conclusions déposées le 7 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Ecofral demande à la cour, au visa des articles L. 145-41 et suivants du code du commerce et 835 du code de procédure civile, de : '- déclarer irrecevable et infondé l'appel de la société Bazar 4000, - confirmer l'ordonnance en date du 21 mars 2023 du président du tribunal judiciaire de Versailles en ce qu'elle a : - déclarer recevables et bien fondées les demandes de la S.C.I. Ecofral, en conséquence, - constater l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et des charges insérée dans le bail et visé au commandement de payer en date du 3 août 2022, - constater la résiliation du bail commercial, - ordonner l'expulsion de la société Bazar 4000, de ses biens et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - condamner la société Bazar 4000 à payer à la S.C.I. Ecofral la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner la société Bazar 4000 à verser à la S.C.I. Ecofral les charges et les taxes dues, sus de l'indemnité d'occupation, pour les locaux objets du bail commercial, - débouter la société Bazar 4000 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, statuant à nouveau, y ajoutant une actualisation des demandes, - condamner la société Bazar 4000 à titre provisionnel au paiement de la somme de 76 961,75 euros à titre d'arriérés de loyers et de charges arrêtés au 7 juillet 2023 avec intérêt au taux contractuel (0,04% par jour) à compter du commandement de payer du 3 août 2022, - condamner la société Bazar 4000 à titre provisionnel à payer à compter de la résiliation du bail une indemnité mensuelle d'occupation selon le montant contractuellement fixé (base journalière de 1,50 euros du dernier loyer trimestriel exigible HT), jusqu'à complète libération des lieux, - autoriser la requérante à saisir et à faire séquestrer dans tel garde-meubles qu'il lui plaira aux frais, risques et périls du défendeur, les biens meubles et objets mobiliers trouvés dans les locaux objets du bail commercial ; - autoriser la requérante à procéder à toutes saisies, ventes des meubles, immeuble, véhicules appartenant au défendeur jusqu'au paiement intégral de la dette ; - ordonner que la vente du mobilier et du matériel se trouvant dans les lieux sera effectuée conformément aux dispositions des articles R. 221-30 à R. 221-40 du code de procédure civile d'exécution, - ordonner que l'ensemble des frais de l'exécution forcée de la décision à intervenir seront à la charge de la société Bazar 4000, - condamner la société Bazar 4000 à payer à la S.C.I. Ecofral la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile (procédure d'appel), - condamner la société Bazar 4000 aux entiers dépens, dont les commandements de payer en date des 11 août et 4 octobre 2021.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 octobre 2023. Bien que le dossier de plaidoiries de l'appelante ait été réclamé à son conseil le 13 novembre 2023 et qu'un délai jusqu'au 17 novembre lui ait été laissé pour le faire parvenir à la cour, aucun dossier n'est parvenu au greffe dans le délai indiqué. MOTIFS DE LA DÉCISION Arguant de l'existence d'une contestation sérieuse sur l'arriéré locatif, la société Bazar 4000 invoque : - un manquement de la société Ecofral à son obligation de délivrance en raison d'un décalage entre la surface du local mentionnée au bail (300 m2) et la surface réellement louée (272 m2), - l'imprécision des modalités de détermination des charges d'électricité dès lors qu'il n'existe qu'un seul compteur EDF pour tous les locaux de l'immeuble et que les montants réclamés à ce titre apparaissent discutables, - le caractère équivoque de l'obligation de régler la taxe foncière à la lecture du bail et le caractère erroné de la base de calcul (300 m2), - l'absence de justificatif démontrant que la société est assujettie à la TVA d'une manière permettant sa facturation au preneur. Elle en déduit que doit être déclarée infondée la demande d'acquisition de la clause résolutoire en raison du caractère contestable des charges réclamées pour défaut de délivrance de 10% de la superficie. La société Bazar 4000 soutient rencontrer des difficultés à connaître le montant des charges qu'elle doit régler dès lors d'une part que le contrat de bail ne mentionne pas d'une manière précise ni la liste des charges ni les modalités de leur répartition entre le bailleur et le preneur et d'autre part que la bailleresse n'a pas rempli son obligation de communication de l'état récapitulatif annuel des charges en méconnaissance des dispositions des L. 145-40-2 et R. 145-36 du code de commerce. L'appelante invoque la mauvaise foi de la société Ecofral dans la mise en 'uvre de la clause résolutoire en avançant plusieurs arguments : l'erreur sur la superficie exploitée, la facturation erronée de charges et de taxe foncière et l'absence de régularisation de charges alors que le commandement de payer est fondé uniquement sur des charges. Subsidiairement, la société Bazar 4000 sollicite la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement et s'engage à payer dans un premier temps la somme de 15 mille euros , sollicitant pour le surplus un échelonnement de sa dette locative sur 24 mois. Reconventionnellement, l'appelante demande la fixation du montant réel des charges conformément à la superficie effectivement exploitée et l'établissement d'une répartition conforme à la loi Pinel, la compensation de la créance locative avec les sommes indûment perçues et la déduction des montants illégalement réclamés par le bailleur. La société Ecofral fait valoir en réponse que la société Bazar 4000 loue un local tel que décrit au bail et n'a jamais fait état d'une difficulté liée à la superficie des lieux avant l'introduction de l'instance. Elle affirme justifier des charges d'électricité et souligne qu'il n'y a pas lieu à régularisation des charges dès lors qu'elle réclame le paiement des charges échues. Soutenant que la clause résolutoire est acquise dès lors que le défaut de paiement s'est poursuivi à l'expiration du délai d'un mois suivant le commandement de payer, l'intimée en déduit que la résiliation du bail doit être constatée. Elle précise que la société Bazar 4000 a déjà bénéficié d'un échéancier mais que sa dette s'est reconstituée par la suite et qu'elle ne présente aucune garantie de solvabilité, alors que la dette ne cesse d'augmenter, ce qui fait obstacle selon elle à l'octroi de délais de paiement. Sur ce, Sur la résiliation du bail L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Dans le cas d'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n'est invoquée. L'article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement. L'appelante ne conteste pas en l'espèce ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai imparti mais soulève la mauvaise foi de la bailleresse lors de sa délivrance pour contester la résiliation du bail. Il y a lieu à titre liminaire de dire que l'existence d'une éventuelle contestation quant à la surface réelle du local loué n'est pas de nature à caractériser la mauvaise foi de la société Ecofral fondée sur un manquement à son obligation de délivrance, dès lors d'une part que la société Bazar 4000 n'en a tiré aucun argument antérieurement à la procédure et d'autre part que la locataire a visité les lieux avant de signer le contrat et qu'elle ne conteste pas avoir accès au local tel qu'il lui a été présenté. Le décompte locatif annexé au commandement de payer du 4 octobre 2021 est parfaitement clair et explicite. Il concerne notamment deux loyers d'août et septembre 2021, que la société Bazar 4000 ne justifie pas avoir réglés à cette date , outre des charges d'électricité de 9 760, 42 euros. A supposer même que la somme réclamée au titre des charges locatives ait pu être contestée, les loyers impayés n'ayant pas été intégralement réglés dans le délai d'un mois ayant suivi ce commandement de payer, il est ainsi acquis que le bail s'est retrouvé résilié à compter du 5 novembre 2021 par le jeu de l'acquisition de la clause résolutoire visée au commandement. L'ordonnance querellée sera confirmée de ce chef. Les dispositions subséquentes relatives à l'expulsion et au sort des biens meubles et objets mobiliers seront également confirmées. Sur la demande de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. A titre liminaire il y a lieu de souligner que le compte locatif de la société Bazar 4000 est revenu à zéro pour la dernière fois le 17 mars 2022 et que la provision réclamée par la société Ecofral correspond exclusivement aux sommes échues postérieurement. Le contrat de bail prévoyait en son article 4 un loyer mensuel de 3 850 euros HT, avec une clause d'indexation et en son article 5 le paiement des charges ainsi distinguées : - sa quote-part des dépenses communes de l'immeuble et toutes charges afférentes au local commercial loué des prestations communes, au prorata de la surface louée, - les charges relatives à sa consommation personnelle d'eau, gaz, électricité et nettoyage des parkings 'sur quittance et sur relevés de compteur individuel', - au prorata de la surface détenue une quote-part de taxe foncière. Le contrat de bail indique que la surface du local loué est de 300 m2. Faute d'avoir fait parvenir à la cour son dossier de plaidoiries, la société Bazar 4000 ne démontre pas que cette surface est erronée. Dès lors n'est pas sérieuse la contestation des charges réclamées au titre de la taxe foncière, celle-ci étant fonction de la surface louée et il n'y a pas lieu de déduire de la provision réclamée la somme de 8 390, 90 euros facturée sur ce fondement. S'agissant des charges relatives à la consommation d'électricité, la société Ecofral verse aux débats des photographies qui font apparaître qu'il existe un compteur individuel pour la consommation de la société Bazar 4000. La bailleresse verse aux débats les justificatifs suivants : - électricité pour la période du 21 janvier 2022 au 30 mai 2022 : 3 014, 42 euros - électricité pour la période du 30 mai 2022 au 25 juillet 2022 : 932, 24 euros - électricité pour la période du 25 juillet 2022 au 7 septembre 2022 : 550, 72 euros. A l'inverse, et alors que la société Bazar 4000 conteste les sommes mises à sa charge à ce titre, la société Ecofral ne produit aucun document permettant de démontrer la consommation d'électricité de sa locataire postérieurement au 7 septembre 2022. Il convient en conséquence de déduire de la somme réclamée au titre de l'arriéré locatif la somme de 4 521, 06 euros correspondant aux charges réclamées pour cette période qui apparaissent sérieusement contestables. La société Bazar 4000 ne justifie d'aucun autre paiement que ceux mentionnés dans le décompte de la société Ecofral et la part incontestable de la dette locative s'établit donc à la date du 31 juillet 2023 à la somme de 72 440, 69 euros (76 961, 75 - 4 521, 06), somme au paiement duquel la société Bazar 4000 sera condamnée à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance querellée sur la somme de 50 740,75 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le montant de la provision. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte des décomptes produits que la société Bazar 4000 accuse des retards de paiement des loyers depuis l'année 2021 et qu'aucun règlement n'est intervenu depuis le mois de juin 2022. Par ailleurs, outre que son dossier n'a pas été transmis à la cour, il apparaît en tout état de cause au regard de son bordereau de pièces que l'appelante ne verse à l'appui de ses demandes de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l'avenir, outre le paiement du loyer courant, l'arriéré de la dette, fut-elle étalée dans le temps. Ainsi, il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Sur les demandes accessoires Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également confirmées. Partie perdante, la société Bazar 4000 sera condamnée aux dépens d'appel. En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société Ecofral la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ; Condamne la société Bazar 4000 à payer à la société Ecofral la somme provisionnelle de 72 440, 69 euros au titre des loyers et charges échus au 31 juillet 2023, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification de l'ordonnance attaquée sur la somme de 50 740,75 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société Bazar 4000 à verser à la société Ecofral la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que la société Bazar 4000 supportera les dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de Président et par Madame Elisabeth TODINI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,