Texte intégral
MINUTE N° :
ORDONNANCE DU : 31 Octobre 2024
DOSSIER N° : N° RG 24/01269 - N° Portalis DB3T-W-B7I-VGHQ
CODE NAC : 30B - 0A
AFFAIRE : S.C.I. PARITALIE C/ S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL
Section des Référés
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
LE JUGE DES REFERES : Madame Elise POURON, Juge
LE GREFFIER : Madame Stéphanie GEULIN, Greffier
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.C.I. PARITALIE, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 341 627 776, dont le siège social est sis 18, rue Pasteur - 94270 LE KREMLIN- BICETRE
représentée par Me Sandrine MADANI, avocate au barreau de PARIS, vestiaire : D1694
DEFENDERESSE
S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE, inscrite au RCS de CRETEIL sous le n° 883 778 904, dont le siège social est sis 18/20 rue Pasteur et 15/19 rue Roger Salengro - 94270 LE KREMLIN- BICETRE
non représentée
Débats tenus à l’audience du : 03 Octobre 2024
Date de délibéré indiquée par le Président : 31 Octobre 2024
Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 31 Octobre 2024
EXPOSE DU LITIGE
Par acte du 7 octobre 2020, la S.C.I. PARITALIE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE des locaux situés 18-20 rue Pasteur et 15-19 rue Roger Salengro au KREMLIN BICETRE, moyennant un loyer annuel de 4 700,00 €, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement, par avance.
Des loyers sont demeurés impayés.
La S.C.I. PARITALIE a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire par acte de commissaire de justice du 21 mars 2024 à la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE pour une somme de 12 132,62 € au titre de l’arriéré locatif au 19 mars 2024.
C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la S.C.I. PARITALIE a fait assigner la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,
- ordonner l'expulsion de la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE et celle de tous occupants de son chef, immédiatement et sans délai, des lieux loués avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
- autoriser la séquestration du mobilier aux frais, risques et périls de la partie défenderesse,
- condamner la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE à payer à la S.C.I. PARITALIE la somme provisionnelle de 15 555,62 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 3 juin 2024 ainsi que ceux qui seraient dus au jour de l’ordonnance, lesquels seront majorés de la clause pénale, outre l’application des intérêts de retard sur la base du taux de base bancaire majoré de 3 points tel que prévu au bail,
- condamner la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur,
- condamner la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE au paiement d'une somme de 1 175,00 € au titre du dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 7 octobre 2021,
- condamner la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE au paiement d'une somme de 3 500,00 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement et de la signification de l’ordonnance à intervenir.
Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.
À l’audience du 3 octobre 2024, la S.C.I. PARITALIE, par l'intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.
Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude, la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE n'a pas constitué avocat.
La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.
À l’issue des débats, il a été indiqué à la partie représentée que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 31 octobre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent :
L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d'un bail.
L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.
Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
1. le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,
2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
3. la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.
Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 21 mars 2024 en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.
En faisant délivrer ce commandement, la S.C.I. PARITALIE n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.
Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir 12 132,62 €.
Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.
Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 22 avril 2024.
Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.
L’expulsion de la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.
Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.
L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.
Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire le preneur n'est plus débiteur de loyers mais d'une indemnité d'occupation.
L’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.
S’agissant du paiement, par provision, de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence, aux termes de l’article 835 du code de procédure civile. Le montant de la provision allouée en référé n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée
Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l’espèce, au vu du décompte produit par la S.C.I. PARITALIE, l'obligation de la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation au 3 juin 2024 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 14 697,47 €, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE, avec intérêts au taux légal depuis la date de délivrance du commandement à hauteur de 12 132,62 € et à compter du 16 juillet 2024 pour le solde.
En effet, il convient de déduire du décompte les frais dénommés « facture pénalités », ces derniers étant susceptibles d’être modérés par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
En outre, il n’y a pas lieu d’accorder un taux d’intérêt bancaire majoré de 3 points, une telle mesure s’analysant comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé non plus sur ce point.
Sur la clause pénale et le dépôt de garantie :
La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Enfin, la clause du bail relative au dépôt de garantie s’analyse comme une clause pénale comme telle susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil. Par suite, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.
Sur les demandes accessoires :
L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
La S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.
Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE ne permet d’écarter la demande de la S.C.I. PARITALIE formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,
CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 22 avril 2024,
ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE et de tout occupant de son chef des lieux situés 18-20 rue Pasteur et 15-19 rue Roger Salengro au KREMLIN BICETRE avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,
DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,
FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE à la payer,
CONDAMNONS par provision la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE à payer à la S.C.I. PARITALIE la somme de 14 697,47 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d’occupation arriérés au 3 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mars 2024 sur 12 132,62 € euros et à compter du 16 juillet 2024 sur le surplus, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures,
DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demande formées au titre de la clause pénale et du dépôt de garantie,
CONDAMNONS la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE aux entiers dépens listés par l’article 695 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement,
CONDAMNONS la S.A.R.L. PINTO NETTOYAGE à payer à la S.C.I. PARITALIE la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELONS que l'ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.
FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 31 octobre 2024.
LE GREFFIER, LE JUGE DES RÉFÉRÉS
