Cour d'appel, 20 juin 2023. 21/05881

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 20 JUIN 2023 (n° , 2 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/05881 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDMGY Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Décembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de FONTAINEBLEAU - RG n° 11-20-353 APPELANTE Madame [P] [I] [Adresse 1] [Localité 5] Représentée par Me Elisabeth JEANNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : R072 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/007018 du 02/03/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE S.A. LES FOYERS DE SEINE ET MARNE Prise en la personne de son représentant légal domicilié es-qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Isabelle MARTINS, avocat au barreau de MELUN, toque : M17 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mai 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Michel CHALACHIN, Président de chambre, chargé du rapport, et de Mme Marie MONGIN, Conseiller. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, Président de chambre Marie MONGIN, Conseiller Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier, lors des débats : Mme Gisèle MBOLLO ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière chambre 4-4, présente lors de la mise à disposition. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 4 janvier 2011, la société Habitat pays de [Localité 5], aux droits de laquelle se trouve la société d'HLM Les foyers de Seine et Marne, a donné à bail à Mme [P] [I] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 6]. Après avoir été victime de deux agressions à proximité de son domicile en novembre et décembre 2018, Mme [I] a demandé à son bailleur de lui proposer un autre logement. Faute de logement disponible, le Centre communal d'action sociale de sa commune a organisé son hébergement d'urgence du 4 janvier 2019 au 2 avril 2019. Après avoir essuyé deux refus de la part de la commission d'attribution des logements sociaux, Mme [I] a pu signer un nouveau bail avec la société Les foyers de Seine et Marne pour un logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] le 2 avril 2019. Après plusieurs rendez-vous auxquels Mme [I] ne s'est pas rendue, l'état des lieux de sortie afférent au logement d'[Localité 6] a pu être réalisé de manière contradictoire le 21 juin 2019. La totalité des clés du logement a été restituée au bailleur le 22 juillet 2019. Le bailleur a présenté à Mme [I] un décompte locatif mentionnant notamment un arriéré de loyers et des frais de remise en état du logement. En l'absence de règlement, le bailleur a obtenu le 10 février 2020 une ordonnance d'injonction de payer portant sur la somme de 747,66 euros. Mme [I] a formé opposition à cette ordonnance. Par jugement du 8 décembre 2020 se substituant à l'ordonnance d'injonction de payer, le tribunal judiciaire de Fontainebleau a : - condamné Mme [I] au paiement de la somme de 747,66 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2020, - débouté Mme [I] de toutes ses demandes, - dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit, - condamné Mme [I] aux dépens comprenant le coût de signification de l'ordonnance d'injonction de payer. Par déclaration reçue au greffe de la cour le 26 mars 2021, Mme [I] a interjeté appel de cette décision. Par dernières conclusions notifiées le 20 mars 2023, l'appelante demande à la cour de : - infirmer le jugement entrepris, - statuant à nouveau, débouter la société Les foyers de Seine et Marne de toutes ses demandes, - condamner la bailleresse au paiement de la somme de 367,36 euros en remboursement du dépôt de garantie, celle de 769,23 euros en remboursement du trop-perçu lié à la régularisation des charges 2018 et 2019 et celle de 8 000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait du comportement du bailleur, - condamner la bailleresse aux dépens de première instance et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 17 avril 2023, la société Les foyers de Seine et Marne demande à la cour de : - confirmer le jugement en toutes ses dispositions, - ramener sa créance à la somme de 327,51 euros au lieu de 747,66 euros compte tenu de la régularisation de charges et de la saisie attribution intervenue depuis le jugement, - par conséquent, condamner Mme [I] au paiement de la somme de 327,51 euros, - débouter Mme [I] de ses demandes, - la condamner au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens. Il est fait référence aux écritures ainsi déposées de part et d'autre pour un plus ample exposé des moyens proposés par les parties au soutien de leurs prétentions. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 mai 2023. MOTIFS Il est constant que les loyers et charges sont dus par le locataire jusqu'à la date de remise de l'intégralité des clés du logement. En l'espèce, Mme [I] ne conteste pas n'avoir restitué toutes les clés du logement que le 22 juillet 2019. Le fait qu'elle ait pu intégrer son nouveau logement le 2 avril 2019 ne la dispense pas du paiement des loyers et charges afférents à son ancien logement dont le bailleur n'avait pu reprendre possession en l'absence de remise de la totalité des clés. Elle ne justifie d'aucun événement de force majeure l'ayant empêchée d'honorer les rendez-vous successifs fixés par son bailleur pour procéder à l'état des lieux de sortie, qui n'a pu être réalisé que le 21 juin 2019 ; elle n'explique pas non plus pour quelle raison les clés n'ont pas été restituées dans leur intégralité à cette date, alors qu'elle était présente sur place. De plus, elle bénéficie de la clémence du bailleur qui, bien qu'étant en droit de lui réclamer les loyers jusqu'au 22 juillet 2019, a arrêté le cours de la dette locative au 30 juin 2019. C'est donc à bon droit que le tribunal a retenu qu'elle était redevable de la somme de 1 108,65 euros à cette date, au vu du décompte produit par le bailleur. Concernant les réparations locatives mises à sa charge par le bailleur, elle affirme d'une part qu'elles ne seraient pas justifiées, et d'autre part qu'elle aurait cédé à la pression du bailleur pour se rendre à l'état des lieux de sortie alors que son état de santé lui interdisait tout déplacement. Sur le premier point, l'état des lieux de sortie mentionne plusieurs dégradations imputables à la locataire sortante : peintures écaillées et tachées, présence de trous dans les murs, manivelle du store cassée, porte de cuisine manquante ; la bailleresse produit les factures des réparations effectuées, dont le coût était plus élevé que le montant de l'indemnité qu'elle a fixée en tenant compte d'un coefficient de vétusté ; Mme [I] ne démontrant pas que la somme de 449,60 euros fixée par la bailleresse à ce titre serait excessive eu égard aux dégradations constatées, ce montant mérite d'être entériné par la cour. Sur le second point, l'appelante ne justifie pas que son état de santé l'ait empêchée de prendre une part active à l'établissement de l'état des lieux de sortie et de formuler le cas échéant toute observation utile quant aux dégradations décrites par le représentant du bailleur ; celui-ci n'a pas fait pression sur la locataire sortante pour participer à cet état des lieux et s'est contenté de lui fixer plusieurs rendez-vous successifs auxquels elle ne s'est pas rendue ; l'intérêt de la locataire était d'une part de participer à un état des lieux amiable afin d'échapper au partage des frais d'huissier, d'autre part de permettre la réalisation la plus rapide possible de cet état des lieux afin d'arrêter au plus vite le cours des loyers ; elle ne peut donc se plaindre de l'insistance du bailleur à cet égard, puisque cette opération devait se faire dans son propre intérêt. Après déduction des régularisations de charges 2018 et 2019 qui ont révélé l'existence d'un crédit de charges de 730,82 en faveur de la locataire et du dépôt de garantie d'un montant de 367,36 euros, celle-ci était redevable de la somme de 1 108,65 + 449,60 - 730,82 - 367,36 = 460,07 euros. Grâce à la saisie attribution pratiquée sur le compte de l'appelante le 10 mars 2021, la bailleresse a obtenu le paiement de la somme de 242,52 euros. Mme [I] doit donc être condamnée au paiement du solde, soit 460,07 - 242,52 = 217,55 euros. Enfin, l'appelante demande une indemnité de 8 000 euros à son bailleur pour les soucis causés par 'l'acharnement' de celui-ci au sujet de l'établissement de l'état des lieux de sortie, pour les difficultés qu'elle a rencontrées lors de sa demande d'attribution d'un nouveau logement suite aux agressions dont elle avait été victime et pour l'insécurité régnant dans sa nouvelle résidence. Sur le premier point, la cour a déjà répondu que, loin de chercher à faire pression sur la locataire pour procéder à un état des lieux de sortie, le bailleur a fait preuve de bienveillance à son égard en acceptant de lui fixer plusieurs rendez-vous successifs afin de lui éviter d'avoir recours à un huissier de justice et en cherchant à accélérer ces opérations afin d'arrêter le cours de ses loyers. Sur le deuxième point, le tribunal a à juste titre rappelé que la décision d'attribution d'un logement social appartenait à la commission d'attribution comprenant notamment un représentant des locataires, un représentant de l'Etat et un représentant de la commune, et que le bailleur n'était donc pas responsable des deux refus successifs opposés à la demande de Mme [I] les 1er et 15 mars 2019 ; même s'il est vrai que l'intimée a commis une erreur en annonçant lors de la première réunion que la locataire avait une dette de loyer de 8 000 euros, cette erreur n'a causé aucun préjudice à l'appelante, puisqu'elle a pu obtenir un autre logement dès le 2 avril 2019, date de la fin de son hébergement d'urgence. Sur le dernier point, l'appelante ne démontre pas que le bailleur soit responsable du manque de sécurité au sein de sa nouvelle résidence, le tribunal ayant à juste titre rappelé qu'il ne pouvait se substituer aux forces de police pour assurer le maintien de l'ordre. Le jugement doit donc être confirmé en toutes ses dispositions, sauf à modifier le montant de la dette locative. L'appelante, qui succombe en ses demandes, doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel. L'équité commande de débouter l'intimée de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne le montant de la dette locative, Statuant à nouveau sur ce point : Condamne Mme [P] [I] à payer à la société Les foyers de Seine et Marne la somme de 217,55 euros au titre du solde locatif afférent au logement situé [Adresse 3] à [Localité 6], Y ajoutant : Déboute Mme [I] de toutes ses demandes formées devant la cour, Déboute la société Les foyers de Seine et Marne de ses demandes plus amples ou contraires, Condamne Mme [I] aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions relatives à l'aide juridictionnelle. La Greffière Le Président