Cour d'appel, 17 mai 2023. 22/05845

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 17 MAI 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/05845 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PTWM Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 06 OCTOBRE 2022 TJ HORS JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP DE RODEZ N° RG 22/00110 APPELANTE : La SARL CLAFOUTY, société à responsabilité limitée, dont le siège est sis [Adresse 2]), inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés de RODEZ sous le numéro 530 001 874, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 1] Représentée par Me Maxime BESSIERE de la SELARL COUTURIER PHILIPPE - BESSIERE MAXIME, avocat au barreau D'AVEYRON substitué par Me CASTAGNOS INTIMES : Monsieur [Y] [J] né le 18 Septembre 1965 à [Localité 12] (Maroc) [Adresse 3] [Localité 5] Représenté par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Monsieur [G] [J] né le 03 Janvier 1972 à [Localité 8] [Adresse 4]) [Localité 6] Représenté par Me Jacques henri AUCHE de la SCP AUCHE HEDOU, AUCHE - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 14 Mars 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 21 MARS 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Virginie HERMENT, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Virginie HERMENT, Conseillère, pour le président de chambre empêché et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE M. [G] [J] et M. [Y] [J] sont propriétaires en indivision d'un immeuble dénommé 'Tour des Anglais', classé au titre des monuments historiques, situé à l'angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 10]. Au sein de cet immeuble, la société Clafouty loue un local commercial situé au rez-de-chaussée de l'immeuble, ainsi que des sanitaires et une cave situés sous la boutique. Par actes d'huissier en date du 10 juillet 2017, la société Clafouty a notifié à ses bailleurs, M. [G] [J] et M. [Y] [J], une demande de renouvellement du bail commercial portant sur ces locaux situés à [Localité 1], portant le numéro [Adresse 9] et [Adresse 2], à compter du 1er janvier 2018. Après avoir informé la société Clafouty de leur volonté de ne pas renouveler le bail par acte du 21 juillet 2017, M. [G] [J] et M. [Y] [J] ont consenti au renouvellement du bail. Le 18 février 2021, un arrêté de péril grave et imminent a été pris par le maire de la commune de [Localité 1]. Aux termes de cet arrêté, il a été ordonné à M. [G] [J] et M. [Y] [J] de prendre diverses mesures pour assurer la sécurité publique, en procédant au maintien des ouvertures en souffrance et à la mise en place d'un tunnel de protection des piétons. Par arrêté préfectoral en date du 14 juin 2021, la demande d'autorisation de travaux formée par M. [G] [J] a été acceptée. Par acte reçu le 15 juin 2021 devant maître [F] [E], notaire à [Localité 7], M. [G] [J] et M. [Y] [J] ont consenti à la société Clafouty un bail commercial sur les locaux situés à [Localité 1], à l'angle de la [Adresse 11] et de la [Adresse 10], portant le numéro [Adresse 9] et [Adresse 2], pour une durée de neuf année ayant commencé à courir le 1er juillet 2020, moyennant le paiement d'un loyer d'un montant de 6 108 euros par an, payable en douze termes de 509 euros. Par actes d'huissier délivrés les 14 et 29 avril 2022, la société Clafouty a fait assigner M. [G] [J] et M. [Y] [J] en référé devant le président du tribunal judiciaire de Rodez afin que prenant acte de l'arrêté de péril grave et imminent pris par la commune de Rodez le 18 février 2021, il les condamne solidairement au paiement par provision de la somme de 5 599 euros, correspondant aux loyers versés depuis le mois de février 2021, et suspende son obligation de payer les loyers à compter du 18 février 2021 et jusqu'à la réalisation des travaux prescrits par les autorités administratives et l'enlèvement de tout échafaudage devant le commerce. Aux termes d'une ordonnance rendue le 6 octobre 2022, le président du tribunal judiciaire de Rodez statuant en référé a déclaré que le juge des référés ne disposait pas du pouvoir de statuer sur les demande de provision et de suspension du paiement des loyers de la société Clafouty en présence de contestations sérieuses et, en conséquence, a débouté la société Clafouty de l'ensemble de ses prétentions. Il a par ailleurs débouté M. [G] [J] et M. [Y] [J] de leur demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et dit que les dépens seraient laissés à la charge de la société Clafouty. Par déclaration en date du 21 novembre 2022, la société Clafouty a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 23 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Clafouty demande à la cour de : - infirmer dans toutes ses dispositions l'ordonnance rendue par le président du tribunal judiciaire de Rodez le 6 octobre 2022, A titre principal, - condamner solidairement et par provision M. [G] [J] et M. [Y] [J] à lui rembourser les loyers versés depuis le mois de février 2021, représentant une somme de 5 599 euros, - suspendre l'obligation de payer les loyers à sa charge à compter du 18 février 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suivra l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, A titre subsidiaire, - l'autoriser à suspendre le paiement des loyers jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, - à défaut, l'autoriser à consigner le paiement des loyers sur le compte séquestre du Bâtonnier du barreau de l'Aveyron, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, En tout état de cause, - débouter M. [G] [J] et M. [Y] [J] de leurs demandes, - condamner solidairement et par provision M. [G] [J] et M. [Y] [J] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. Elle expose que la commune de [Localité 1] a pris le 18 février 2021 un arrêté de péril grave et imminent sur l'immeuble sis [Adresse 2] et souligne qu'il est relevé dans l'arrêté que la situation de péril grave et imminent s'explique exclusivement par le défaut d'entretien de l'immeuble par les consorts [J]. Elle explique également que postérieurement à cet arrêté, un imposant échafaudage de protection a été installé à l'angle de la [Adresse 10] et de la [Adresse 11], lequel plonge son commerce dans une obscurité génératrice d'un important préjudice. Elle indique du reste que les bailleurs ne l'ont pas informée de la situation de l'immeuble, ni des travaux qu'ils allaient mettre en oeuvre pour mettre un terme aux désordres visés dans l'arrêté. Elle fait valoir qu'elle est en droit d'obtenir le remboursement des loyers versés depuis le mois de février 2021 et de suspendre le versement du loyer, en application de l'article L.521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation, lequel s'applique aux baux commerciaux. De plus, elle précise que l'article L.521-2 alinéa 3 du code de la construction et de l'habitation fait de la notification de l'arrêté de péril le fait générateur de l'exonération pour le locataire du paiement de toutes sommes en contrepartie de l'occupation du local et précise qu'en l'espèce, les parties communes doivent être empruntées par elle pour se rendre à la cave et pour ouvrir son magasin. Elle ajoute que l'application de cet article impose un remboursement des loyers, sans qu'il n'y ait lieu à contestation sérieuse. En outre, elle mentionne que si elle avait connaissance de l'arrêté de péril grave et imminent au jour de la signature du bail, elle ne pouvait savoir que les échafaudages seraient toujours présents deux ans plus tard. Elle souligne du reste que la seule persistance de cet arrêté de péril constitue la preuve de l'inaction des bailleurs. De surcroît, elle soutient que l'arrêté de péril met en danger son activité commerciale et qu'elle subit une baisse de son chiffre d'affaires, ainsi qu'une détérioration de la marge réalisée depuis l'installation des échafaudages. A titre subsidiaire, elle invoque les dispositions de l'article 1719 du code civil et précise qu'il résulte de la jurisprudence de la cour de cassation que le bailleur qui ne réalise pas les travaux mis à sa charge suite à un arrêté de péril viole son obligation de délivrance conforme. Aux termes de leurs dernières conclusions communiquées par voie électronique le 2 février 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de leurs moyens et prétentions, M. [G] [J] et M. [Y] [J] demandent à la cour de : - les déclarer recevables et bien fondés en leurs demandes, - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a : * déclaré que le juge des référés ne disposait pas du pouvoir de statuer sur la demande de provision et la demande de suspension du paiement des loyers de la société Clafouty en présence de contestations sérieuses, * débouté en conséquence la société Clafouty de l'ensemble de ses prétentions, * dit que les dépens seraient laissés à la charge de la société Clafouty, - l'infirmer en ce qu'elle les a déboutés de leur demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, En conséquence, A titre principal : - prononcer l'incompétence du juge des référés pour statuer sur les demandes de la société Clafouty, A titre subsidiaire : - rejeter l'intégralité des demandes de la société Clafouty, En tout état de cause : - condamner la société Clafouty à leur verser par provision la somme de 8 680, 08 euros ttc, - condamner la société Clafouty à leur verser la somme de 2 000 euros chacun en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, - condamner la société Clafouty à leur verser la somme de 3 000 euros chacun en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, outre les dépens. Ils expliquent que suite aux travaux qu'ils ont fait réaliser, l'arrêté de péril n'est plus justifié depuis l'été 2021 mais que la mairie ne semble pas d'accord pour clôturer le dossier. Ils ajoutent qu'en tout état de cause, la société Clafouty connaissait la situation au jour du renouvellement du bail et qu'elle n'a jamais été empêchée d'exercer son activité. Ils font valoir que la société Clafouty ne démontre pas qu'elle serait ou aurait été dans l'impossibilité d'exploiter son activité commerciale du fait de l'arrêté de péril. Ils précisent que l'arrêté du 18 février 2021 ne comporte aucune obligation de quitter les lieux et que le constat d'huissier qu'ils ont fait réaliser le 9 mars témoigne de ce que la société Clafouty exerce son activité normalement. Ils en déduisent que dans la mesure où l'arrêté de péril n'a pas d'influence sur l'exercice de l'activité de la société Clafouty, le loyer reste incontestablement dû. Ils expliquent également qu'à la page 8 du bail qu'elle a signé le 15 juin 2021, le preneur a reconnu qu'il était informé de l'arrêté de péril et soutiennent que l'appelante en signant ce bail a expressément renoncé à revendiquer tout préjudice pouvant découler de cet arrêté. Subsidiairement, ils font valoir qu'aucun manquement à leur obligation de délivrance ne peut leur être reproché. Ils exposent qu'en effet, les travaux nécessaires ont été réalisés dès le printemps 2021. De surcroît, ils soulignent que le chiffre d'affaires de la société Clafouty est en baisse constante depuis l'année 2018 et précisent que cette perte est justifiée par la crise importante que rencontre depuis plusieurs années le secteur de l'habillement. Enfin, ils précisent qu'ils sollicitent reconventionnellement la condamnation de la société Clafouty à s'acquitter des loyers dus. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'appel L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur les demandes de remboursement des loyers versés et de suspension de l'obligation de paiement de ces loyers Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En application du second alinéa de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. L'article L. 521-2 I du code de la construction et de l'habitation dispose que pour les locaux visés par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité pris en application de l'article L. 511-11 ou de l'article L. 511-19, sauf dans le cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 1331-22 du code de la santé publique ou lorsque la mesure est prise à l'encontre de la personne qui a l'usage des locaux ou installations, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l'occupation du logement cesse d'être dû à compter du premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification de l'arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l'immeuble, jusqu'au premier jour du mois qui suit l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Il précise également que les loyers ou toutes autres sommes versées en contrepartie de l'occupation du logement indûment perçus par le propriétaire, l'exploitant ou la personne ayant mis à disposition les locaux sont restitués à l'occupant ou déduits des loyers dont il devient à nouveau redevable. Ces dispositions sont applicables aux baux commerciaux. En l'espèce, il est établi le 18 février 2021, le maire de la commune de Rodez a pris un arrêté de péril grave et immiment, visant les articles L. 511-9, L. 511-19 à L. 511-21 du code de la construction et de l'habitation, concernant l'immeuble situé à [Localité 1], portant le numéro [Adresse 9] et [Adresse 2], dans lequel se trouve le local commercial loué par la société Clafouty. Il est mentioné à cet arrêté que la sécurité publique est menacée par l'état de l'immeuble en raison 'de défaut d'entretien, d'altération des éléments de pierre en saillie sur les façades, corniches, listels et appui, d'altération des pierres de grès et de leurs joints en partie courante, des décollements d'enduits, de l'humidité sur les parois par infiltration et condensation', ces éléments ayant 'conduit à la chute de certains éléments de façade, à l'affaissement du plancher du premier étage, à l'affaissement de l'escalier à vis, à la cassure de pierres et aux fissurations en façade'. L'arrêté de péril n'opère aucune distinction selon les locaux dépendant de l'immeuble. Il concerne l'ensemble de l'immeuble et par conséquent, le local commercial loué par la société Clafouty qui est situé au rez-de-chaussée de cet immeuble. De plus, il résulte des désordres décrits à cet arrêté qu'il existe des risques manifestes de chute d'éléments de façade. Or, ces chutes d'éléments sont incontestablement susceptibles de compromettre la sécurité des personnes accédant au local commercial, qui est donc affecté par les défauts d'entretien et les altérations mentionnés à l'arrêté. Au surplus, ces désordres ont des répercussions sur les conditions de jouissance du local commercial occupé par l'appelante, en ce qu'ils rendent nécessaires la mise en place d'un tunnel de protection des piétons et l'installation d'un échafaudage, affectant les conditions d'accès à ce local, le rendant moins visible et l'assombrissant. En outre, l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation ne conditionne pas la suspension du paiement des loyers à la preuve de ce que les preneurs subiraient une perte de jouissance, en l'occurrence une perte d'exploitation. De même, le texte susvisé n'exige pas que l'arrêté de péril ordonne l'évacuation et le relogement du locataire. Du reste, la renonciation à un droit ne peut résulter que d'actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer. Si en l'espèce, à la huitième page de l'acte reçu le 15 juin 2021 par maître [F] [E], contenant bail commercial, l'existence de l'arrêté de péril est mentionnée, il n'est pas indiqué que la société Clafouty renoncerait à se prévaloir des dispositions de l'article L. 521-2 I du code de la construction et de l'habitation. Dans ces conditions, le seul fait pour la société Clafouty d'avoir signé un nouveau bail postérieurement à l'arrêté de péril imminent, ne saurait valoir renonciation expresse de celle-ci à se prévaloir de l'application des dispositions de l'article L. 521-2 du code de la construction et de l'habitation. Enfin, si M. [G] [J] et M. [Y] [J] objectent que les travaux de sécurisation ont été par eux réalisés, ils ne justifient pas d'un arrêté de mainlevée, qui seul met fin à la suspension du paiement des loyers. Par conséquent, il n'est pas sérieusement contestable que l'appelante est fondée à solliciter l'application des dispositions de l'article L. 521-2 I du code de la construction et de l'habitation, en vertu desquelles elle s'est trouvée automatiquement dispensée du paiement des loyers afférents à la location de son local commercial, à compter du premier jour du mois qui a suivi l'envoi de la notification de l'arrêté, soit à compter du 1er mars 2021. La décision déférée sera donc réformée en ce qu'elle a rejeté la demande de suspension du paiement des loyers formée par la société Clafouty, qui sera ordonnée à compter du 1er mars 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suivra l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée. Il ressort des pièces versées aux débats par M. [G] [J] et M. [Y] [J], non contestées, que la société Clafouty a réglé ses loyers jusqu'au terme de janvier 2022. Elle est donc en droit de solliciter une provision de 5 090 euros, à valoir sur la restitution des loyers d'un montant de 509 euros réglés entre le 1er mars 2021 et le 31 décembre 2021. Enfin, l'obligation de paiement des loyers par la société Clafouty étant sérieusement contestable, en application des dispositions de l'article L. 521-2 I du code de la construction et de l'habitation, la demande de provision formée par M. [G] [J] et M. [Y] [J] ne pourra qu'être rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens M. [G] [J] et M. [Y] [J], partie succombante, seront condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel. Ils seront également condamnés in solidum à verser à la société Clafouty une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leurs demandes à ce titre. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit la société Clafouty en son appel, Réforme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions critiquées, Statuant à nouveau, Ordonne la suspension des loyers dus par la société Clafouty en vertu du bail commercial conclu avec M. [G] [J] et M. [Y] [J], portant sur un local commercial sis à [Adresse 9] et [Adresse 2], à compter du 1er mars 2021 et jusqu'au premier jour du mois qui suivra l'envoi de la notification ou l'affichage de l'arrêté de mainlevée, Condamne in solidum M. [G] [J] et M. [Y] [J] à verser à la société Clafouty une provision d'un montant de 5 090 euros à valoir sur les loyers par elle indûment réglés, Rejette la demande de provision à valoir sur les loyers formée par M. [G] [J] et M. [Y] [J], Condamne in solidum M. [G] [J] et M. [Y] [J] à verser à la société Clafouty une somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute M. [G] [J] et M. [Y] [J] de leurs demandes formées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne in solidum M. [G] [J] et M. [Y] [J] aux dépens de première instance et d'appel. Le Greffier Le Président