Tribunal judiciaire, 30 janvier 2025. 23/02819

- N° RG 23/02819 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD35 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX 1ERE CHAMBRE Minute n°25/109 N° RG 23/02819 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD35 Date de l'ordonnance de clôture : 07 octobre 2024 le CCC : dossier FE Me Samir MEGHERBI, Me Xavier TERCQ RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ PARTIES EN CAUSE DEMANDERESSE Madame [O] [E] [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Samir MEGHERBI, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant DEFENDERESSES SCCV [Localité 5] - REPUBLIQUE - IDF [Adresse 10] [Localité 4] représentée par Me Xavier TERCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant SARL [N] DENIS TRANSACTIONS [Adresse 9] [Localité 4] représentée par Me Xavier TERCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant S.A.R.L. LES DUNES DE FLANDRES [Adresse 9] [Localité 4] représentée par Me Xavier TERCQ, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL Lors du délibéré : Président : M. BATIONO, Premier Vice-Président Assesseurs: Mme VISBECQ, Juge Mme LEVALLOIS, Juge Greffiers lors du délibéré : Mme BOUBEKER Jugement rédigé par :M. BATIONO, Premier Vice-Président DEBATS A l'audience publique du 19 Décembre 2024, tenue en rapporteur à deux juges : B. BATIONO et C. VISBECQ assistés de Mme BOUBEKER, Greffière ; le tribunal a, en application de l'article 786 du Code de Procédure Civile, examiné l’affaire les avocats des parties ne s’y étant pas opposés. Le juge chargé du rapport en a rendu compte au Tribunal dans son délibéré pour le prononcé du jugement à l'audience de mise à disposition du 30 Janvier 2025 JUGEMENT contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, et après prorogation du délibéré initialement prévu au 23 janvier 2025. M. BATIONO, Président, ayant signé la minute avec Mme BOUBEKER, Greffière ; ******************* EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES La SCCV [Localité 6] - République - IdF a entrepris, en qualité de maître d’ouvrage, la construction d’un ensemble immobilier, dénommé [Adresse 7], composé de bâtiments de 120 logements en accession et de 250 places de stationnement, sur un terrain situé [Adresse 1]. Le permis de construire a été accordé le 4 juillet 2018 et la déclaration d’ouverture du chantier a été effectuée le 23 novembre 2018. Par acte authentique en date du 1er septembre 2020, la SCCV [Localité 6] - République - IdF a vendu à Mme [O] [E] les lots numéro 39 (bâtiment B) et 198 (bâtiment P), correspondant respectivement à un appartement et à un emplacement de stationnement, dépendant de l’ensemble immobilier en construction, pour un prix de 213 000 euros. Il a été stipulé dans cet acte que “le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens objet des présentes soient achevés à la fin du 2ème trimestre 2021.” La livraison des biens vendus est intervenue le 29 avril 2022 avec réserves. Suivant lettres RAR en date des 23 et 27 mai 2022, Mme [E] a dénoncé à la SCCV [Localité 6] - République - IdF des défauts d’exécution. A la demande de Mme [E], un procès-verbal de constat d’huissier des réserves non levées a été établi le 22 juin 2023. Par courriel en date du 30 août 2022, le groupe [N] Denis a accusé réception du courrier du 27 mai 2022 de Mme [E]. Les parties ne sont pas parvenues à un règlement amiable du litige. Suivant actes de commissaire de justice en date du 26 mai 2023, Mme [E] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Meaux la SCCV [Localité 6] - République - IdF, la société Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions pour demander la reprise des désordres allégués et obtenir réparation de son préjudice de jouissance. - N° RG 23/02819 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDD35 Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 4 octobre 2024, elle demande au tribunal de : Vu les articles L 211-2 du code de la construction et de l’habitation, L. 261-5 et suivants du code de la construction et de l’habitation, Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu les articles 1147 et suivants anciens du code civil, aujourd'hui 1103, 1104, 1217 et 1231-1, Vu les articles 1642-1 et 1646-1, 1648 du code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces versées aux débats, - Juger recevable Madame [O] [E] en ses demandes, fins et conclusions et la déclarer bien fondée; - Juger que l’appartement acquis en l’état futur d’achèvement par Madame [O] [E] est affecté de malfaçons, réserves, et non-conformités, non levées à ce jour ; - Juger la SCCV [Localité 6] - République - IdF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions, responsables des désordres affectant l’appartement; Et en conséquence : - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions à reprendre les désordres allégués dans les présentes écritures et dans l’assignation en date du 26 mai 2023, à titre principal sur le fondement de la garantie des vices ou défauts de conformité apparents des articles 1642-1 et 1646-1 du code civil, et à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun et de la responsabilité décennale; - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions à reprendre les réserves et désordres dénoncés sous astreinte à hauteur de 1000 euros par jour de retard dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision à intervenir ; - Juger que la présente assignation interrompt, par application des articles 2241 et suivants du code civil, l’ensemble des délais de forclusion, et délais de prescription relatifs aux actions dont Madame [O] [E] entendrait se prévaloir à l’encontre des défenderesses, et notamment, l’action en garantie décennale, biennale, de parfait achèvement et de garantie des vices apparents pour l’ensemble des dommages objet de la présente procédure; - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions, à payer à Madame [O] [E] la somme de 10 200 euros au titre du préjudice de jouissance de cette dernière ; - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions, à payer à Madame [O] [E] la somme de 1000 euros au titre du préjudice moral de cette dernière ; - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions, à payer à Madame [O] [E] la somme de 323, 66 € au titre des intérêts intercalaires indûment payés ; - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions à payer à Madame [O] [E] la somme de 326,80 € ttc au titre des frais de constat de commissaire de justice exposés par cette dernière; - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions au paiement d’une indemnité de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile; - Condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions, aux entiers dépens, qui pourront être recouvrés par Maître Samir MEGHERBI, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ; - Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ; - Débouter la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions de toutes leurs demandes, fins et prétentions formulées à l’encontre de Madame [O] [E]. Dans des conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2024, la SCCV [Localité 6] - République - IdF, la société Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions demandent au tribunal de : Vu les articles 1641-2 et 1648, aliéna 2, du code civil, Vu les articles 1792 et suivants du code civil, Vu l’article 1231-1 du code civil, Vu l’article 514 du code de procédure civile, Vu l’article 700 du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, A titre liminaire, - Juger que Madame [E] n’est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 6] - République - IDF et que toute demande à ce titre est irrecevable; - Juger qu’il appartient à Madame [E] de rapporter la preuve que les défauts apparents dont elle se prévaut aujourd’hui se sont révélés à elle soit le jour de la livraison du bien le 29 avril 2022 soit, au plus tard, le 29 mai 2022; - Juger qu’à défaut de rapporter cette preuve qui lui incombe, les demandes de Madame [E] portant sur les griefs formulés dans sa lettre recommandée du 23 mai 2022 adressée à la SCCV [Localité 6]-République - IDF seront jugées irrecevables; Sur le fond, - Juger que Madame [E] ne rapporte pas la preuve de tous les griefs dont elle demande la reprise aujourd’hui, sous astreinte, à la SCCV [Localité 6]-République - IDF en sa qualité de maître d’ouvrage/vendeur; - Prendre acte que Madame [E] a confirmé que les réserves suivantes ont été levées : la “mauvaise fermeture des volets roulants de la fenêtre occultante de la chambre n°2", “fissure au plafond de la salle de bains”, “bruits constants”, “fissure au plafond de la chambre n°2"; - Rejeter en conséquence toute demande qui serait à ce titre dirigée contre la SCCV [Localité 6]-République - IDF; - Juger en tout état de cause qu’il s’agirait, tout au plus, de défauts de finition mineurs et purement esthétiques qui n’emporteraient aucune conséquence de quelque nature que ce soit sur la jouissance des lieux par Madame [E]; - Juger que Madame [E] ne rapporte pas la preuve d’un désordre de nature décennal affectant son bien; - Rejeter en conséquence purement et simplement la demande de Madame [E] dirigée contre la SCCV [Localité 6]-République - IDF aux fins de reprise des réserves sous astreinte; - Rejeter également la demande de dommages-intérêts de Madame [E] dirigée contre la SCCV [Localité 6]-République - IDF au titre d’un préjudice de jouissance; Subsidiairement, - Ramener l’astreinte qui serait prononcée à l’encontre de la SCCV [Localité 6]-République - IDF à de plus justes proportions; - Limiter le montant de la condamnation qui serait prononcée contre la SCCV [Localité 6]-République - IDF au titre de la levée des réserves à la somme de 3.000 euros, conformément à l’estimation de l’expert amiable Eurexo figurant dans son rapport du 24 janvier 2024; - Limiter tout au plus le montant de la condamnation qui serait prononcée contre la SCCV [Localité 6]-République - IDF au titre du préjudice de jouissance lié au retard de livraison à la somme de 8.730 euros; En tout état de cause, - Prononcer la mise hors de cause de la société les Dunes de Flandres et celle de la société [N] Denis Transactions à l’encontre desquelles une condamnation in solidum n’est pas fondée; - Juger qu’en l’espèce l’exécution provisoire de la décision à intervenir ne se justifie pas en l’espèce; - Condamner Madame [E] à verser à la société les Dunes de Flandres et à la société [N] Denis Transactions une indemnité de 1.500 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile; -Condamner Madame [E] à verser à la SCCV C [Localité 6]-République - IDF une indemnité de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Le juge de la mise en état a déclaré l’instruction close le 7 octobre 2024. MOTIVATION Sur l’irrecevabilité des demandes de Mme [E] dirigées contre la SCCV [Localité 6] République - IdF La société [Localité 6] - République - IdF, la société Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis transactions soutiennent que : - en application de l’article 1642-1 du code civil, il appartient à l’acquéreur de démontrer que les vices de construction et défauts de conformité dont il se prévaut se sont été révélés à lui, au plus tard, dans le délai d'un mois après sa prise de possession des lieux; - Mme [E] se prévaut d’une lettre recommandée, datée du 23 mai 2022, pour démontrer qu’elle a régulièrement dénoncé les réserves dont elle se plaint dans le délai d’un mois suivant sa prise de possession des lieux; - or, le tribunal constatera que Mme [E] ne communique pas la preuve d’envoi de cette lettre recommandée; - cette preuve d’envoi a toute son importance en l’espèce puisque la livraison du bien datant du 29 avril 2022, il appartenait à Mme [E] de dénoncer les vices et défauts apparents au plus tard à l’expiration d’un mois suivant la prise de possession des lieux, soit jusqu’au 29 mai 2022; - aussi, à défaut pour Mme [E] de rapporter la preuve d’envoi selon laquelle la lettre recommandée adressée au maître d’ouvrage datée du 23 mai 2022 a effectivement été postée avant le 29 mai suivant, son action fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil sera jugée irrecevable puisque tardive; - Mme [E] fonde ses demandes de condamnation contre elles “à titre subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun”; - l’acquéreur qui souhaiterait obtenir réparation des vices, défauts et désordres apparents affectant son bien auprès du maître d’ouvrage, à supposer que les conditions des articles 1641-2 et 1648, aliéna 2, du code civil soient réunies, n’est pas recevable à fonder son action sur le fondement de la responsabilité contractuelle du maître d’ouvrage; - en conséquence, l’action de Mme [E] portant sur des défauts apparents réservés ou dénoncés dans le mois suivant (sous réserve d’en rapporter la preuve), celle-ci n’est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 6]-Republique-IDF; - toute demande formulée à ce titre sera donc rejetée. ❖ Mme [O] [E] fait valoir que : - elle produit les justificatifs d’envoi par courrier recommandé des courriers en dates des 23 mai 2022 et 27 mai 2022 par lequel elle dénonçait les désordres affectant son bien immobilier et mettait en demeure la SCCV [Localité 6] d’avoir à reprendre les désordres; - ces courriers ont été envoyés tant à l’adresse du siège social des défenderesses que sur l’adresse de leur établissement situé à [Localité 8]; - elle justifie également les avoir transmis par courriel; - son action fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil sera jugée recevable; - au regard des articles 1642-1, 1648, alinéa 2, du code civil et L.261-5 du code de la construction et de l’habitation, les non-conformités et désordres ayant fait l’objet de réserves dans le procès-verbal de livraison et ceux dénoncées par courrier dans le mois doivent être levés par le promoteur, vendeur après achèvement; - la livraison est intervenue le 29 avril 2022 de sorte qu’elle disposait d’un délai courant jusqu’au 29 mai 2023 afin d’introduire son action fondée sur l’article 1642-1 du code civil; - elle a assigné les défenderesses par exploit en date du 26 mai 2023 aux fins d’obtenir leur condamnation à procéder à la levée des réserves à la livraison et ceux dénoncées dans le délai d’un mois suivant la livraison; - son action doit donc être déclarée recevable. ❖ Le tribunal, En application de l’article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l'article 47 et les incidents mettant fin à l'instance; [...] 6° Statuer Statuer sur les fins de non-recevoir. L’article 802, alinéa 3, du même code dispose que “lorsque leur cause survient ou est révélée après l'ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d'instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l'article 47.” A contrario, ne sont pas recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 dont la cause n’est pas survenue ou ne s’est pas révélée après l’ordonnance de clôture. Les sociétés [Localité 6] - République - IDF, Les Dunes de Flandres et [N] Denis Transactions demandent de : “- juger qu’il appartient à Mme [E] de rapporter la preuve que les défauts apparents dont elle se prévaut aujourd’hui se sont révélés à elle soit le jour de la livraison du bien le 29 avril 2022 soit, plus tard, le 29 mai 2022; - juger qu’à défaut de rapporter cette preuve qui lui incombe, les demandes de Mme [E] portant sur sur les griefs formulés dans sa lettre recommandée du 23 mai 2022 adressée à la SCCV [Localité 6] - République - IDF seront jugées irrecevables.” Elles soutiennent qu’“à défaut pour Madame [E] de rapporter la preuve d’envoi selon laquelle la lettre recommandée adressée au maître d’ouvrage datée du 23 mai 2022 a effectivement été postée avant le 29 mai suivant, son action fondée sur les articles 1642-1 et 1648 du code civil sera jugée irrecevable puisque tardive.” Il convient de relever que la cause de la forclusion soulevée par les sociétés défenderesses n’est pas survenue ou ne s’est pas révélée après l’ordonnance de clôture. Il suit de là que la fin de non-recevoir tirée de la forclusion est irrecevable. Les sociétés [Localité 6] - République - IDF, Les Dunes de Flandres et [N] Denis Transactions demandent également de “juger que Madame [E] n’est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 6] - République - IDF et que toute demande à ce titre est irrecevable.” Elles font valoir que “l’action de Madame [E] portant sur des défauts apparents réservés ou dénoncés dans le mois suivant (sous réserve d’en rapporter la preuve), celle-ci n’est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 6] - République - IDF. Toute demande formulée à ce titre sera donc rejetée.” Le moyen tiré de l’exclusion de la responsabilité contractuelle est un moyen de fond. D’ailleurs, les sociétés [Localité 6] - République - IDF, Les Dunes de Flandres et [N] Denis Transactions soutiennent dans la partie discussion de leurs conclusions que “toute demande formulée à ce titre sera donc rejetée.” C’est donc à tort que les mêmes sociétés demandent dans le dispositif de leurs conclusions de “juger que Madame [E] n’est pas fondée à rechercher la responsabilité contractuelle de la SCCV [Localité 6] - République - IDF et que toute demande à ce titre est irrecevable.” Sur la responsabilité Mme [E] expose que : - lors de la livraison de son logement, elle a relevé l’existence des désordres affectant celui-ci selon liste dressée par constat; - les désordres n° 1, 4, 6 et 10 n’ont pas été levés; - à ces réserves émises lors de la livraison, s’ajoutent les réserves émises dans le mois qui suit la livraison, au sens de l’article 1642-1 du code civil, et qui n’ont toujours pas été levées par le vendeur; - au regard de l’existence de ces désordres consistant en des malfaçons qui viennent affecter l’ouvrage, il est patent que le promoteur vendeur, en livrant un ouvrage affecté de divers vices, a manqué à son obligation de résultat et particulièrement à son obligation de délivrance conforme; - la SCCV [Localité 6] - République - IDF a manqué à ses obligations en ne lui livrant pas un logement conforme aux stipulations contractuelles comme en atteste le procès-verbal de livraison du 29 avril 2022, les procès-verbaux de commissaire de justice en dates des 22 juin 2023 et 30 janvier 2024 ainsi que le rapport d’expertise du cabinet Eurexo en date du 25 janvier 2024; - la responsabilité de la SCCV [Localité 6] - République - IDF, en sa qualité de vendeur en l’état futur d’achèvement et de maître d’ouvrage est susceptible d’être engagée à son égard sur le fondement des articles 1792 et suivants du code civil qui prévoient la responsabilité de plein droit des constructeurs envers l’acquéreur de l’ouvrage; - la jurisprudence estime que les nuisances sonores importantes sont susceptibles de rendre l’ouvrage impropre à sa destination; - les nuisances sonores engendrées par le ballon d’eau chaude thermodynamique rendent l’ouvrage impropre à sa destination; - en outre, il n’y a pas d’isolation phonique de l’appartement ce qui engendre là encore des nuisances sonores importantes comme l’atteste le commissaire de justice; - le jour laisse exposer la serrure de la porte d’entrée ce qui la met en danger; - ce désordre rend donc l’ouvrage impropre à sa destination; - la responsabilité décennale de la SCCV [Localité 6] - République - IDF est engagée; - elle n’a eu de cesse de relancer la SCCV [Localité 6] - République - IDF afin qu’elle exécute ses obligations et procède à la levée des réserves; - ce n’est qu’à la suite de la délivrance de l’assignation que la SCCV [Localité 6] - République - IDF est intervenue pour reprendre les seuls désordres suivants, le 27 octobre 2023 : le traitement de la fissure au plafond de la salle de bains, le réglage de la bonde du WC, le traitement de la fissure au plafond de la chambre n° 2; - près de deux ans suivant la livraison, tous les désordres n’ont pas été repris, et pour cause, la SCCV [Localité 6] - République - IDF estime, à la lecture de ses écritures, que deux ans ne sont pas un délai déraisonnable pour lever des réserves; - sans condamnation sous astreinte, il est certain que la SCCV [Localité 6] - République - IDF ne procédera pas à la reprise des désordres dénoncés; - contrairement à ce qu’affirme la SCCV [Localité 6] - République - IDF, les désordres dont elle se plaint ne sont pas purement esthétiques; - le jour entre la porte et le bâti d’environ 0,5 cm en partie basse, d’environ 2mm en partie centrale, fait que la serrure de sa porte d’entrée est exposée de sorte qu’elle craint pour sa sécurité; - en outre, les importantes nuisances sonores rendent l’ouvrage impropre à sa destination; - en effet, il convient de souligner que le ballon d’eau chaude thermodynamique bruyant est situé dans le salon et est accolé à une chambre; - aussi, à chaque déclenchement du ballon, des nuisances sonores importantes ne permettent pas une jouissance paisible du logement; - cela fait bientôt deux ans qu’elle subit ces nuisances sans que cela n’émeut son vendeur; - en outre, le coût de reprise des désordres est important dans la mesure où le seul remplacement des portes-fenêtres aura un coût certain; - il est donc dans l’intérêt de la SCCV [Localité 6] - République - IDF de ne pas procéder à ces reprises par soucis d’économies; - l’acte notarié mentionne la société Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis Transactions comme associés de la SCCV [Localité 6] - République - IDF. ❖ La société [Localité 6] - République - IdF, la société Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis transactions indiquent que : - Mme [E] allègue l’existence de réserves non levées pour lesquelles elle réclame la condamnation du vendeur à les reprendre sous astreinte; - aux termes de son assignation, cette dernière se fonde sur le procès-verbal de livraison établi le 29 avril 2022, le courrier qu’elle aurait adressé au maître d’ouvrage le 23 mai 2022 et vise un procès-verbal d’huissier établi le 23 juin 2023 soit postérieurement à la date de délivrance de l’assignation; - il sera précisé que les photographies attachées à ce procès-verbal ne sont pas numérotées et rattachées aux constats relevés par l’huissier de justice; - il est donc impossible en l’état d’établir un comparatif utile entre les réserves formulées par Mme [E] et l’état actuel des lieux; - par ailleurs, l’huissier de justice vise la chambre n° 1 sous les appellations “chambre” et “chambre à proximité de l’entrée” et qu’il vise la chambre n° 2 sous les appellations “chambre située après le salon” et “chambre située à proximité de la salle de bains”; - contrairement à ce que Mme [E] laissait croire aux termes de son assignation, certaines réserves ont été levées depuis la livraison du bien; - c’est ce qui ressort du rapport d’Eurexo du 24 janvier 2024; - toute demande dirigée contre la SCCV [Localité 6]-Republique - IDF au titre de la “mauvaise fermeture des volets roulants de la fenêtre occultante de la chambre n° 2”, “d’une fissure au plafond de la salle de bains”, d’un réglage du WC, “d’une fissure au plafond de la chambre n° 2” sera réputée désormais sans objet et sera rejetée; - Mme [E] se prévaut, tout au plus, de quelques défauts minimes de finition, de nature purement esthétique; - l’habitabilité des lieux n’est aucunement remise en cause et aucun caractère d’urgence n’est à déplorer; - pour preuve, l’expert amiable Eurexo a estimé que la réparation des “désordres” s’élevait, selon lui, entre 2.500 et 3.000 euros, ce qui démontre bien qu’il ne s’agit que, tout au plus, de menus défauts esthétiques. Désordre n° 1 - le constat d’huissier établi le 23 juin 2023 ne mentionne aucun dysfonctionnement des volets-roulants de la porte-fenêtre ni aucune rayure sur le PVC des ouvrants; - s’agissant de mauvais nettoyage prétendu de la fenêtre, la dernière photographie du rapport, qui semblerait correspondre à ce grief, ne permet en aucun cas d’établir la réalité de cette réserve; - la preuve de l’existence de cette réserve n’est donc pas établie; - en tout état de cause, Mme [E] reconnaît expressément dans ses conclusions du 1er février 2024 que “ce désordre ne s’est plus présenté après la livraison de sorte que Madame [E] n’en demande pas la levée”; - d’ailleurs, Mme [E] communique un rapport d’expertise amiable établi par Eurexo, daté du 24 janvier 2024, lequel précise également pour ce grief : “Nous constatons que le volet a été réparé et ne présente plus de désordre à la fermeture/ouverture.” Désordre n° 4 - il ne ressort du constat d’huissier ni l’existence de micro-rayures sur le vitrage de la porte-fenêtre ni celle de rayures sur le PVC des ouvrants. Désordre n° 6 - l’huissier de justice évoque uniquement “une petite tâche jaune jaunâtre” sur la paroi de la baignoire. Réserves formulées postérieurement à la livraison du bien - l’huissier de justice relève l’existence d’une seule micro-fissure dans l’angle de la salle de bains; - Mme [E] reconnaît explicitement dans ses conclusions la levée de cette réserve devenue sans objet; - en tout état de cause, aux termes de son rapport du 24 janvier 2024, Eurexo indique : “Nous constatons l’absence de la fissure dénoncée”; - par ailleurs, l’absence de plinthes derrière les canalisations n’a aucune conséquence ni esthétique puisque la plinthe ne se verrait pas derrière les canalisations ni fonctionnelle; - l’installation de barres de seuils n’est pas obligatoire, celles-ci n’ont, en tout état de cause, qu’une fonction esthétique; - Mme [E] ne rapporte pas la preuve d’un niveau sonore anormalement élevé, d’autant qu’elle ne précise pas la nature de “bruit constant” et sa provenance éventuelle; - Mme [E] reconnaît, là encore, que cette réserve a été levée et qu’il s’agissait d’une fuite des toilettes nécessitant le remplacement d’un joint; - en tout état de cause, Eurexo précise sans ambiguïté dans son rapport : “Les essais de chasse d’eau révèlent l’absence de dysfonctionnement”; - sur la “fissure au plafond”, chambre n° 2, Mme [E] reconnaît que cette réserve est levée; - sur le caractère non lisse de la fenêtre, outre le fait que la preuve de ce grief n’est pas rapportée, la sensation au touché ne peut être que subjective; - cette sensation peut être due à de multiples facteurs tenant tant aux matériaux utilisés qu’au mode de mise en œuvre sans que cela n’est pas la moindre incidence pour l’acquéreur; - il appartient à Mme [E] de rapporter la preuve d’un dysfonctionnement avéré du ballon d’eau chaude; - l’huissier de justice relève “un jour visible entre la porte et le bâti d’environ 0,5 cm en partie basse, d’environ 2 mm en partie centrale”; - ce constat démontre que les tolérances admises en la matière sont parfaitement respectées au regard des dispositions du DTU 36.2 “Menuiseries intérieures en bois”; - la porte d’entrée de l’appartement de Mme [E] n’est donc affectée d’aucun défaut; - s’agissant de l’“absence d’isolation phonique” et de l’“impossibilité d’accrocher des suspensions au niveau des points lumineux”, Mme [E] ne rapporte nullement la preuve de la matérialité de ces deux griefs, preuve qui pourtant lui incombe tant en sa qualité d’acquéreur qu’en sa qualité de demanderesse; - d’ailleurs, Eurexo précise clairement : “Il ne sera pas constaté de défaut d’isolation acoustique entre l’appartement et les parties communes”; - Mme [E] insiste en indiquant que l’huissier de justice a relevé qu’“on entend clairement les conversations des personnes circulants dans le couloir” et qu’Eurexo conclut à l’absence de défaut d’isolation phonique parce qu’il n’y avait personne dans le couloir le jour de sa visite; - ces arguments ne sont pas sérieux; - d’une part, l’huissier de justice n’a aucune compétence technique pour conclure à un défaut d’isolation phonique; il n’est pas un homme de l’art et ne peut livrer aucune appréciation technique; - la seule circonstance qu’il ait pu entendre du bruit en provenance d’un couloir ne démontre absolument pas qu’il existerait un défaut d’isolation phonique d’un point de vue matériel et technique; - d’autre part, il est évident qu’un défaut d’isolation phonique ne s’apprécie pas à la lumière de la quantité de personnes présentes dans le couloir; - il est courant, dans un immeuble d’habitation collectif, d’entendre certains bruits extérieurs, même au sein de constructions neuves, sans que cela ne suffise pour autant à établir la matérialité d’un défaut d’isolation phonique; - par ailleurs, “l’impossibilité d’accrocher des suspension au niveau des points lumineux” ne constitue pas une réserve au sens technique du terme puisque le point lumineux en tant que tel n’est pas défectueux; - rien n’indique qu’il est impossible d’éclairer la pièce; - Mme [E] semble se plaindre du seul fait de ne pouvoir accrocher une suspension précise laquelle présente un “cache-fil extra plat”, ce qui ressort du rapport Eurexo; - le promoteur/vendeur n’a pas l’obligation de livrer un appartement dont les caractéristiques répondraient parfaitement aux habitudes de vie et au mobilier des acquéreurs qui l’occuperont; - la possibilité d’accrocher des suspensions avec un cache-fil extra-plat ne constitue pas un objectif technique impératif et, a fortiori, une obligation contractuelle du vendeur; - il appartient à l’acheteur, le cas échéant, d’adapter les lieux à sa convenance; - en l’espèce, il s’agirait, en tout état de cause, d’une intervention très minime; - la responsabilité de la SCCV [Localité 6]-République-IDF, en sa qualité de promoteur/vendeur, ne peut donc être retenue au titre du devoir de délivrance conforme; - en tout état de cause, la SCCV [Localité 6]-République-IDF rappelle que, contrairement aux allégations de Mme [E], le vendeur d'immeuble à construire n'est pas tenu de la garantie de parfait achèvement prévue à l'article 1792-6 du code civil; - au contraire, le maître d’ouvrage est le seul bénéficiaire de la garantie de parfait achèvement due par les constructeurs qui les oblige à procéder à la réparation des désordres signalés par le maître de l'ouvrage dans l’année suivant la réception des travaux; - il s’agit d’une jurisprudence constante en la matière; - Mme [E] ne rapporte ni la preuve de la subsistance des réserves qu’elle a formulées, ni la preuve d’une conséquence de quelque nature que ce soit pour elle pour celles qui auraient été constatées par l’huissier puisqu’il s’agit très majoritairement de traces résiduelles de travaux qui semblent être tout-à-fait pouvoir disparaître aisément; - la demande de Mme [E] tendant donc à la reprise des réserves sous astreinte n’est absolument pas fondée et sera purement et simplement rejetée; - pour retenir la responsabilité décennale d’un constructeur, l’existence d’un désordre de nature décennale doit, soit compromettre la solidité de l’ouvrage, soit rendre l’ouvrage impropre à sa destination; - or, aucun des deux critères n’est rempli en l’espèce; - la preuve de la matérialité d’un désordre acoustique n’est absolument pas rapportée en l’espèce; - la démonstration d’un tel désordre répond à des normes techniques très précises; - la seule appréciation subjective de l’acheteur et de l’huissier de justice ne suffit pas; - en tout état de cause, Mme [E] ne rapporte pas la preuve que les nuisances sonores dont elle se prévaut compromettraient l’habitabilité des lieux; - Eurexo n’a, à aucun moment, conclu à l’existence d’un “désordre de nature décennale” chez Mme [E]; - aucun danger, de quelque nature que ce soit, n’existe dans l’appartement;. - Mme [E] ne précise ni les motifs pour lesquels elle demande la condamnation des sociétés Les Dunes de Flandres et [N] Denis Transactions (et donc ne rapporte pas la preuve, a fortiori, d’une faute commise par ces deux entités), ni à quel titre elle recherche leur responsabilité, ni même le fondement juridique qui fonderait sa demande; - les demandes en paiement de Mme [E] dirigées contre Les Dunes de Flandres et [N] Denis Transactions sont irrecevables et en tout état de cause mal fondées; - en effet, contrairement aux sociétés en nom collectif, les associés des sociétés civiles ne sont pas tenus solidairement mais seulement conjointement du passif social; - en tout état de cause, la dette à laquelle sont tenus les associés ne peut immédiatement être mise en œuvre; - l’obligation au passif social ne deviendra effective que lorsque la société ne pourra plus, par ses propres ressources, faire face à ses créanciers, soit, en pratique, au moment de la liquidation, ce qui n’est absolument pas le cas en l’espèce; - aussi, une condamnation in solidum qui suppose que les fautes commises par les parties visées aient entraîné la réalisation d’un même dommage indivisible, ne peut évidemment trouver à s’appliquer en l’espèce. ❖ Le tribunal, Sur la garantie des vices ou défauts de conformités apparents L’article 1103 du code civil dispose que “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.” Il a été stipulé dans l’acte de vente du 1er septembre 2020, partie “livraison des locaux”, que : “L’exécution de l’obligation d’achever ci-dessus contractée résultera de la constatation qui en sera faite aux termes d’un procès-verbal de livraison établi contradictoirement et qui mentionnera le cas échéant les réserves alors émises par l’acquéreur. [...] Le vendeur devra effectuer les travaux nécessaires pour la levée des réserves dans un délai maximum de 60 jours à compter de la signature du procès-verbal de livraison. En cas de livraison en août, le délai de 60 jours sera comptabilisé à compter du 1er septembre. Il sera établi un procès-verbal contradictoire de levée de réserves.” Les dispositions diverses prévoient que : “L’acquéreur aura la faculté d’insérer au procès-verbal contradictoirement dressé les réserves qu’il croira devoir formuler. Ces réserves seront acceptées ou contredites par le vendeur. Pour le cas où l’acquéreur refuserait de prendre livraison du fait des réserves contredites par le vendeur, il sera statué comme dans les conditions prévues à la troisième hypothèse ci-dessus. Il est expressément convenu que cette procédure sera également applicable en cas de désaccord sur la levée des réserves formulées dans le procès-verbal de livraison...” La procédure de la troisième hypothèse, concernant le refus de livraison par l’acquéreur, est ainsi décrite : “ Dans ce cas et à défaut d’accord entre le vendeur et l’acquéreur dans les dix (10) jours de ce procès-verbal sur les travaux dont la réalisation serait indispensable à l’achèvement, tel que défini ci-dessus, ils conviennent d’un commun accord de désigner un homme de l’art qui indiquera si les biens vendus sont achevés ou non achevés au sens des critères ci-dessus définis, et dans la négative, quels sont les travaux indispensables pour que les biens vendus soient achevés au sens de ces mêmes critères. Etant précisé qu’une fois les travaux prescrits achevés, il sera procédé à une nouvelle livraison en présence de cet homme de l’art. Au cas où le vendeur et l’acquéreur ne se mettraient pas d’accord sur le choix de cet homme de l’art, il sera procédé à sa désignation par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble statuant par voie de référé, et ce, à la requête de la partie la plus diligente...” En l’espèce, il y a un désaccord sur la levée des réserves. Par conséquent, il incombait à Mme [E] de mettre en oeuvre la procédure prévue par le contrat, loi des parties : désignation d’un homme de l’art, d’un commun accord et le cas échéant par le président du tribunal judiciaire, pour donner un avis sur le désaccord des parties. Les éléments produits par Mme [E], rapport d’expertise amiable et constat de commissaire de justice, sont insuffisants pour permettre l’appréciation de la réalité, la nature et l’ampleur des réserves litigieuses. La demanderesse échoue dans l’administration de la preuve, ses demandes seront rejetées. Sur la responsabilité contractuelle de droit commun La Cour de cassation a dit pour droit que “l’action des acquéreurs au titre de désordres apparents qui affectent un bien vendu en l'état futur d'achèvement relève des dispositions des articles 1642-1 et 1648 du code civil qui sont exclusives de l'application de la responsabilité contractuelle de droit commun du vendeur” (3e Civ., 3 juin 2015, pourvoi n° 14-15.796, Bull. 2015, III, n° 55). Il suit de là que Mme [E] ne peut pas agir sur le fondement de la responsabilité contractuelle de droit commun contre les sociétés défenderesses. Sur la responsabilité décennale L’article 1792 du code civil dispose que “Tout constructeur d'un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l'acquéreur de l'ouvrage, des dommages, même résultant d'un vice du sol, qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou qui, l'affectant dans l'un de ses éléments constitutifs ou l'un de ses éléments d'équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n'a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d'une cause étrangère.” Aux termes de l’article 1792-1 du même code : “Est réputé constructeur de l'ouvrage : 1° Tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage; 2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu'elle a construit ou fait construire; 3° Toute personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un locateur d'ouvrage.” Pour soutenir que “les nuisances sonores engendrées par le ballon d’eau chaude thermodynamique rendant l’ouvrage impropre à sa destination”, Mme [E] se contente de produire un rapport d’expertise du cabinet Eurexo. Or, le juge du fond ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l’une des parties. En outre, l’expert amiable n’a pas retenu que les nuisances sonores du ballon d’eau chaude rendaient l’ouvrage impropre à sa destination. Une telle conclusion ne peut être déduite de la phrase suivante extraite du rapport d’expertise amiable : “Les essais de mise en route du ballon d’eau chaude thermodynamique mettent en lumière une nuisance sonore importante.” Mme [E] affirme qu’un jour laisse exposer la serrure de la porte d’entrée, ce qui la met en danger. Elle conclut que ce désordre rend l’ouvrage impropre à sa destination. Or, les éléments versés aux débat ne permettent nullement d’aboutir à une telle conclusion. Ni l’expert amiable ni le commissaire de justice n’ont retenu que le jour au niveau de la porte d’entrée rendait l’ouvrage impropre à sa destination. Mme [E] échoue à rapporter la preuve, par les pièces produites, de désordres de nature décennale. Il résulte de ce qui précède que la responsabilité des sociétés défenderesses n’est pas engagée à l’égard de Mme [E]. Les demandes de celle-ci seront rejetées. Sur le retarde de livraison et la demande de paiement de dommages et intérêts Mme [E] fait valoir que : Sur le préjudice de jouissance - la livraison était prévue au plus tard le 30 juin 2021; - or, la livraison est intervenue le 29 avril 2022; - elle n’a pu jouir de son bien durant la période allant du mois de juillet 2021 au mois d’avril 2022; - soit pendant plus de 10 mois; - il est donc incontestable qu’elle a subi un préjudice puisqu’elle n’a pas pu jouir de son logement; - le loyer mensuel de son bien immobilier est estimé à la somme de 808 € par mois selon le site internet seloger.com; - les défenderesses ont contesté la fiabilité du site internet seloger.com de sorte qu’elle a dû faire appel aux services d’une agence immobilière afin de faire estimer le loyer mensuel de son bien immobilier; - il est de 1020 € selon une estimation établie par l’agence immobilière l’Adresse; - elle est donc fondée à solliciter le règlement de la somme de 10 200 euros au titre de son préjudice de jouissance; - il convient de noter que l’estimation produite par les défenderesses porte sur un bien immobilier comportant une seule chambre, alors même que son bien immobilier en comporte deux; - les estimations produites par les défenderesses sont donc faussées et ne pourront pas servir de base pour le calcul du préjudice qu’elle subit. Sur le préjudice moral - le retard très important de la livraison de l'immeuble par la SCCV [Localité 6] lui a causé un préjudice moral; - en effet, durant 10 mois soit près d’un an, elle a vécu dans l’angoisse de ne jamais voir son bien immobilier sortir de terre; - elle est donc fondée à solliciter le paiement d’une indemnité de 1 000 euros. Sur les intérêts intercalaires - le retard très important l’a conduite à payer des intérêts intercalaires qu’elle n’aurait pas eu à payer si le bien avait été livré dans les délais; - elle a dû verser des intérêts intercalaires durant la période allant du mois de juillet 2021 au mois d’avril 2022 soit la somme de 323, 66 €. Sur les frais de constat de commissaire de justice - elle a été contrainte d’exposer des frais afin de rapporter la preuve de la défaillance des défenderesses dans leurs obligations consistant à lever les réserves à la livraison; - aussi, elle est fondée à solliciter le remboursement du coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 22 juin 2023 d’un montant de 326,80 € ttc. ❖ La société [Localité 6] - République - IdF, la société Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis transactions soutiennent que : - il appartient à Mme [E] de rapporter la preuve d’une faute du maître d’ouvrage/vendeur, de l’existence d’un préjudice certain en indiquant sa nature, et celle d’un lien de causalité entre ces deux premiers critères; - or, Mme [E] est mal fondée, que le retard de livraison soit établi ou non, à invoquer un trouble de jouissance puisque, par définition dans le cadre d’une vente à terme, tant que le bien n’est pas achevé puis livré, l’acquéreur n’en a pas la pleine propriété et la jouissance; - aussi, Mme [E] a commencé à jouir de l’appartement à compter du 29 avril 2022; - elle ne peut donc invoquer un préjudice de jouissance antérieur à cette date et en demander réparation; - la preuve d’un préjudice certain et précis fait donc défaut; - enfin, et en tout état de cause, la valeur locative du bien ne ressort d’aucune estimation immobilière en bonne et due forme, Mme [E] s’étant uniquement contentée de simuler celle-ci sur le site Internet “seloger.com” sur la base de critères très généraux qui ne tiennent compte d’aucune spécificité du logement dont il est question qui pourrait grandement influer sur sa valeur locative; - une telle approche est évidemment insuffisante; - Mme [E] ne justifie toujours pas d'un préjudice de jouissance lié spécifiquement au retard dans la livraison; - si le tribunal estimait que Mme [E] est fondée à réclamer une indemnité au titre d’un retard de livraison, il admettrait que la valeur locative du logement, établie plus de deux ans après l’achat du bien, ne constitue pas le seul critère pouvant être pris en compte; - Mme [E] se fonde, dans ses dernières écritures, sur une estimation immobilière établie par l’agence l’Adresse qui évalue la valeur immobilière mensuelle de l’appartement de Mme [E] à 1.020 euros (dont charges incluses de 80 euros); - cette estimation est manifestement excessive; - la moyenne des simulateurs en ligne est de 873 euros. ❖ Le tribunal, L’article 1611 du code civil dispose que “dans tous les cas, le vendeur doit être condamné aux dommages et intérêts, s'il résulte un préjudice pour l'acquéreur, du défaut de délivrance au terme convenu.” Il a été stipulé dans l’acte de vente du 1er septembre 2020 que “le vendeur s’oblige à mener les travaux de telle manière que les ouvrages et éléments d’équipements nécessaires à l’utilisation des biens objet des présentes soient achevés à la fin du 2ème trimestre 2021...” Il ressort des pièces produites aux débats que la livraison est intervenue le 29 avril 2022. La SCCV [Localité 6] - République - IDF ne se prévaut d’aucune cause légitime de suspension du délai de livraison. Par conséquent, elle doit réparer les préjudices causés par le retard de livraison des biens vendus. Mme [E] a été privée de la jouissance du bien pendant la période du 1er juillet 2021 au 29 avril 2022. Son préjudice de jouissance est donc caractérisé. Il est versé aux débats diverses estimations de la valeur locative du bien de Mme [E] : - l’agence immobilière l’Adresse : entre 980 euros et 1 020 euros, soit une moyenne de 1 000 euros; - meilleursagents.com : entre 862 euros et 972 euros, soit une moyenne de 917 euros; - seloger.com : entre 823 euros et 966 euros, soit une moyenne de 895 euros. Au regard ce ces éléments, il convient d’évaluer la valeur locative mensuelle du bien de Mme [E] à la somme de 937 euros. Le retard de livraison est de 10 mois. Le préjudice de jouissance de Mme [E] sera évalué à la somme de 9 370 euros (937 euros x 10 mois). La demanderesse indique avoir supporté des intérêts intercalaires pour la somme de 323,66 euros et produit le tableau d’amortissement du crédit immobilier pour en justifier. Cette demande qui n’est pas contestée sera favorablement accueillie. Le retard de livraison de 10 mois a été source d’angoisse et de stress pour Mme [E]. Son préjudice moral est caractérisé. Il convient de lui allouer la somme de 1 000 euros à titre de juste réparation. Le coût du constat d’huissier relève des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [E] a engagé son action sur la base du contrat vente. La seule partie à ce contrat comme vendeur est la SCCV [Localité 6] - République - IDF. Seule cette société sera condamnée. En tout état de cause, Mme [E] n’indique pas sur quel fondement elle a mis en cause les sociétés Les Dunes de Flandre et [N] Denis Transactions, associées de la SCCV [Localité 6] - République - IDF. Sur les demandes accessoires La SCCV [Localité 6] - République - IDF est la partie perdante et sera condamnée aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile. L’équité commande de la condamner à payer à Mme [E] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande présentée en application du même article par la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis sera rejetée en équité. L’exécution provisoire est compatible avec la nature de l’affaire et est justifiée par l’ancienneté du litige. Elle ne sera pas écartée. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, Déclare irrecevable la fin de non-recevoir tirée de la forclusion; Rejette les demandes de Mme [O] [E] tendant à voir condamner in solidum la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis à reprendre les désordres allégués dans ses coclusions et dans l’assignation du 26 mai 2023; Condamne la SCCV [Localité 6] - République - IDF à payer à Mme [O] [E] la somme de 9 370 euros en réparation de son préjudice de jouissance; Condamne la SCCV [Localité 6] - République - IDF à payer à Mme [O] [E] la somme de 1 000 euros en réparation de son préjudice moral; Condamne la SCCV [Localité 6] - République - IDF à payer à Mme [O] [E] la somme de 323,66 euros au titre des intérêts intercalaires; Condamne la SCCV [Localité 6] - République - IDF aux dépens, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile; Condamne la SCCV [Localité 6] - République - IDF à payer à Mme [O] [E] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile; Rejette la demande présentée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile par la SCCV [Localité 6] - République - IDF, la Sarl Les Dunes de Flandres et la société [N] Denis; Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT