Tribunal judiciaire, 20 février 2025. 24/00441

Minute n° N° RG 24/00441 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IHRQ JUGEMENT DU 20 Février 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCE DEMANDEUR : Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Frederic GABET, avocat au barreau de la Drôme DÉFENDERESSE : Madame [Y], [F] [X], demeurant [Adresse 1] représentée par la SELARL BANCEL-GUILLON, avocats au barreau d'ARDECHE COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS : Président : Emilie BONNOT Greffier : Sandrine LAMBERT DÉBATS : L'affaire a été plaidée à l'audience publique du 16 Janvier 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré pour le jugement être rendu ce jour. JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe, par Emilie BONNOT, Juge des contentieux de la protection, assistée de Sandrine LAMBERT, Greffier Grosse à : le : N° RG 24/00441 - N° Portalis DBXS-W-B7I-IHRQ EXPOSE DU LITIGE M. [D] [S] a donné à bail à Mme [Y] [X] une maison à usage d'habitation située [Adresse 2] par contrat du 29 décembre 2018, pour un loyer mensuel de 500 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 20 euros. Mme [Y] [X] a quitté ce logement le 8 avril 2023. M. [D] [S] a ensuite donné à bail à Mme [Y] [X] une autre maison plus grande située à la même adresse par contrat du 9 avril 2023, pour un loyer mensuel de 700 euros. Se prévalant d'impayés locatifs et d'inexécutions contractuelles de la locataire, M. [D] [S] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Valence par acte de commissaire de justice en date du 2 juillet 2024. L'affaire a été appelée à l'audience du 10 octobre 2024 et a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties. Mme [Y] [X] a quitté les lieux le 15 décembre 2024. A l'audience du 16 janvier 2025 à laquelle l'affaire a été appelée et retenue, M. [D] [S], représenté par son avocat, demande : de débouter Mme [Y] [X] de l'ensemble de ses demandes,au titre du bail conclu le 29 décembre 2018,de condamner Mme [Y] [X] à lui verser la somme de 7214,19 euros au titre des loyers impayés,de condamner Mme [Y] [X] à lui verser la somme de 500 euros au titre des dégradations locatives,au titre du bail conclu le 9 avril 2023, de condamner Mme [Y] [X] à lui verser la somme de 2711,39 euros au titre des loyers impayés,de condamner Mme [Y] [X] à lui payer la somme de 2000 euros pour le préjudice subi,de condamner Mme [Y] [X] à lui payer la somme de 2500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Au soutien de ses prétentions, M. [D] [S] fait valoir en substance que Mme [Y] [X] n'a presque pas payé les loyers dû dans le cadre du bail conclu le 29 décembre 2018 et ne lui a jamais remboursé les taxes d'ordures ménagères, celle-ci ne fournissant aucune preuve des paiements qu'elle allègue. Il ajoute que, compte tenu des règles d'imputation des paiements prévues par l'article 1342-10 du code civil, la prescription n'est acquise pour aucune des sommes réclamées. Il indique que l'état des lieux de sortie établi pour ce premier logement mentionne des dégradations locatives pour lesquelles il sollicite réparation. S'agissant du bail en date du 9 avril 2023, il fait valoir qu'un arriéré locatif existe à la date du départ de Mme [Y] [X]. Il estime que l'inexécution de ses obligations par Mme [Y] [X] lui a causé un préjudice financier, n'ayant jamais perçu la totalité des loyers dû en dépit de sa patience. S'agissant des demandes reconventionnelles, M. [D] [S] indique que les principales causes d'indécence relevées par SOLIHA relèvent de la responsabilité de Mme [Y] [X], et que celle-ci a refusé les interventions proposées pour faire réaliser des travaux dans le logement, de telle sorte qu'elle ne peut tirer profit de sa propre turpitude. Il ajoute que Mme [Y] [X], qui demande un réduction de moitié du loyer, n'a pas réglé l'intégralité des loyers et ne peut pas obtenir des dommages et intérêts supérieurs à ce qu'elle a réellement versé. Par ailleurs, il estime que Mme [Y] [X] ne rapporte pas la preuve des faits fondant sa demande de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation de jouissance paisible, ne procédant que par allégations. Mme [Y] [X], représentée par son conseil, demande : de déclarer irrecevables comme prescrites les demandes au titre des loyers et charges antérieurs à juillet 2021,de débouter M. [D] [S] de l'intégralité de ses demandes relatives au bail en date du 29 décembre 2018,de débouter M. [D] [S] de sa demande au titre des loyers impayés pour le bail du 9 avril 2023,de condamner M. [D] [S] à restituer à Mme [Y] [X] la somme de 502,29 euros correspondant au dépôt de garantie d'un montant de 700 euros déduction faite de la dette locative,d'ordonner la diminution du loyer à la somme de 350 euros depuis le 9 octobre 2023 et jusqu'au départ effectif de Mme [Y] [X], et condamner en conséquence M. [D] [S] à lui payer la somme de 6300 euros, soit la moitié des loyers perçus, à titre de dommages et intérêts pour logement indécent,de condamner M. [D] [S] à lui payer la somme de 3000 euros à titre de dommages et intérêts pour défaut de jouissance paisible,de condamner M. [D] [S] à lui payer la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Mme [Y] [X] fait valoir en substance, sur le fondement de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 instituant une prescription triennale, que les demandes de paiement pour les loyers et charges antérieurs au mois de juillet 2021 sont irrecevables. Elle soutient qu'il ressort du tableau produit aux débats que les parties ont entendu imputer les paiements qu'elle a réalisés sur les loyers en cours et non sur les loyers les plus anciens. Elle ajoute qu'il n'existe aucune dette locative dans la mesure où elle a payé son loyer en liquide jusqu'au mois d'avril 2023, ce que démontre non seulement les déclarations faites en gendarmerie avant la délivrance de l'assignation, mais également la signature d'un nouveau bail avec le même bailleur pour un logement plus grand et un loyer plus cher, et l'absence de signalement de tout impayé à la caisse d'allocations familiales (CAF). Elle fait observer que M. [D] [S] ne justifie pas des taxes d'ordures ménagères réclamées, et qu'en tout état de cause, il ne tient pas compte des 20 euros de provisions de charges, ne produisant aucun décompte annuel de régularisation. S'agissant de la demande faite au titre des réparations locatives, Mme [Y] [X] soutient qu'aucun état des lieux de sortie n'a été fait et que les éléments produits par M. [D] [S] sont insuffisants à rapporter la preuve de dégradations. Concernant le bail conclu le 9 avril 2023, Mme [Y] [X] conteste l'arriéré locatif qui lui est réclamé, indiquant que M. [D] [S] inclut des provisions sur charges non prévues contractuellement et ne fait pas état de l'ensemble des paiements qu'il a reçus, de telle sorte que l'arriéré est en réalité de 515,71 euros. Elle ajoute qu'il convient encore de déduire de cette somme le montant de l'aide au logement conservé par la CAF pour le mois de décembre 2024, et le montant du dépôt de garantie de 700 euros, ce qui laisse un reliquat de 502,29 euros sur le dépôt de garantie en sa faveur. S'agissant de la décence du logement, Mme [Y] [X] indique que SOLIHA a conclu à une indécence en raison du mauvais état du système de ventilation et du système électrique, pouvant constituer un risque pour la sécurité des personnes, ce dont elle ne peut pas être tenue responsable. Elle affirme qu'elle ne s'est jamais opposée à des travaux ou interventions dans le logement loué. Elle ajoute qu'elle a été contrainte de supporter, à de multiples reprises, le comportement harcelant de M. [D] [S] à son égard. Par note en délibéré autorisée en date du 30 janvier 2025, Mme [Y] [X] ajoute que les allocations logement sont conservées par la CAF depuis le mois d'août 2024 en raison de l'indécence du logement et doivent être déduites du montant des sommes dues au titre du bail du 9 avril 2023, tout comme le dépôt de garantie qui n'a pas été restitué suite à son départ, ce qui conduit à un trop-versé en réalité plus important que le montant de sa demande. Par note en délibéré autorisée en date du 4 février 2025, M. [D] [S] ne conteste pas la mesure conservatoire pratiquée par la CAF sur les aides au logement de Mme [Y] [X]. Sur les dépôts de garantie, il affirme que la locataire n'a versé que 400 euros à ce titre au début du premier bail et que cette somme a été transférée sur le second bail, sans qu'aucun paiement n'ait été fait pour compléter cette somme. Il estime que le dépôt de garantie doit venir en déduction des sommes dues pour le premier bail. L'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2025, date du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur le bail du 29 décembre 2018 Sur la fin de non-recevoir L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. L'article 7-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que toutes les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En outre, l'article 1342-10 du code civil prévoit que, lorsque le débiteur a plusieurs dettes et n'indique pas la dette dont il entend s'acquitter au moment du paiement, l'imputation a lieu comme suit : d'abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d'intérêt d'acquitter. A égalité d'intérêt, l'imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement. En revanche, en application de l'article L.832-2 du code de la construction et de l'habitation, lorsque l'aide personnalisée au logement est versée entre les mains du bailleur, celui-ci doit déduire l'aide du montant du loyer et des dépenses accessoires du logement. En conséquence, l'aide personnalisée au logement correspond au loyer courant et les sommes versées à ce titre au bailleur ne s'imputent pas sur une dette de loyer plus ancienne. En l'espèce, Mme [Y] [X] ne produit aucune pièce aux débats permettant d'établir qu'elle aurait indiqué vouloir payer les loyers courants et non les dettes échues par ordre d'ancienneté lors des différents paiements réalisés et indiqués dans le décompte produit par M. [D] [S]. Contrairement à ce que celle-ci soutient, il ne saurait être déduit de la présentation de ce décompte, qui permet de connaître les dettes échues et les paiements par ordre chronologique, que les parties auraient entendu imputer les paiements sur les échéances courantes. Toutefois, et contrairement à ce que conclut M. [D] [S], les paiements de l'aide personnalisée au logement faits par la CAF entre les mains du bailleur s'imputent sur les échéances courantes et non sur les dettes échues par ordre d'ancienneté. Dès lors, l'arriéré locatif dû au 31 décembre 2019, d'un montant de 3850 euros n'a été soldé que par le paiement de 270 euros en date du 17 octobre 2022, sur lequel existait un reliquat de 57 euros qui s'impute sur le loyer résiduel du mois de janvier 2020 : Date Libellé Montant dû CAF Locataire Solde sur échéance 01/01/20 Loyer 500 01/01/20 Prov. charges 20 05/01/20 317,89 -202,11 17/10/22 57 (solde du paiement de 270 €) -145,11 15/11/22 300 0 [à reporter 154,89] 01/02/20 Loyer 500 01/02/20 Prov. charges 20 05/02/20 400 -120 15/11/22 154,89 0 [à reporter 54,89] 01/03/20 Loyer 500 01/03/20 Prov. charges 20 05/03/20 227,89 -292,11 15/11/22 54,89 -237,22 12/12/22 300 0 [à reporter 62,78] 01/04/20 Loyer 500 01/04/20 Prov. charges 20 05/04/20 227,89 -292,11 12/12/22 62,78 -229,33 La juridiction ne dispose pas du décompte pour la période du 1er janvier au 8 avril 2023 et ne peut donc procéder à aucune imputation supplémentaire. Ainsi, les paiements faits par Mme [Y] [X] sont venus solder, avant leur prescription, les échéances dues jusqu'à celle du mois de mars 2020, et partiellement celle due pour le mois d'avril 2020. L'action en paiement des loyers et provisions sur charges restant dus sur le bail conclu le 29 décembre 2018 ayant été introduite par assignation en date du 2 juillet 2024, les demandes présentées pour les échéances échues et impayées antérieures au 2 juillet 2021 sont irrecevables, l'action en paiement pour ces échéances étant prescrite. De la même façon, l'action en paiement des taxes d'ordures ménagères pour les années 2020, 2021, 2022 et 2023 ayant été introduite par assignation en date du 2 juillet 2024, la demande pour la taxe de l'année 2020 est irrecevable, l'action étant prescrite. Sur la demande de condamnation à l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l'article 23 de la même loi, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie : 1° des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée ; 2° des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée ; 3° des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Par ailleurs, conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, M. [D] [S] réclame le paiement du montant des taxes d'ordures ménagères, mais ne produit aucun justificatif à l'appui de ses demandes. De la même façon, alors que le bail est terminé, il réclame le paiement des provisions sur charges, mais ne produit aucun justificatif à l'appui de ses demandes, alors même que, le bail étant terminé depuis le 8 avril 2023, il devrait pouvoir procéder aux régularisations de charges, et demander uniquement le paiement des charges réelles imputables au locataire. En conséquence, M. [D] [S] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement au titre des provisions sur charges et au titre des taxes d'ordures ménagères. S'agissant des loyers, Mme [Y] [X] affirme avoir réglé les loyers en espèces jusqu'au mois d'avril 2023, et produit, à l'appui de ses affirmations, les déclarations qu'elle a faites en gendarmerie le 14 novembre 2023, soit antérieurement à l'introduction de la présente instance. S'il est vrai qu'il est pour le moins étonnant que M. [D] [S] ait accepté de muter Mme [Y] [X] dans un logement plus grand et avec un loyer plus cher alors même qu'elle n'aurait pas été à jour des loyers du premier logement, ce seul état de fait ne saurait établir qu'il a existé plus de paiement que ceux mentionnés dans le décompte produit en pièce n°5 du demandeur, celui-ci faisant bien apparaître des paiements antérieurement au mois d'avril 2023, faits en liquide selon Mme [Y] [X], dont certains excèdent le montant du loyer résiduel courant. Mme [Y] [X] ne produit aucune pièce susceptible d'établir l'existence de paiements supplémentaires à ceux recensés dans le décompte de M. [D] [S], et notamment aucun relevé de compte permettant de retrouver des retraits d'espèce correspondant au montant du loyer. Ainsi, l'arriéré locatif sera établi à partir des éléments fournis par le demandeur, et comme suit, étant rappelé que l'ensemble des paiements mentionnés sur le décompte produit en pièce n°5 par M. [D] [S] se sont imputés sur les loyers échus dus pour les années précédentes : Date Libellé Débit Crédit 01/08/21 Loyer 500,00 € 05/08/21 CAF 353,00 € 01/09/21 Loyer 500,00 € 06/09/21 CAF 353,00 € 01/10/21 Loyer 500,00 € 05/10/21 CAF 353,00 € 01/11/21 Loyer 500,00 € 05/11/21 CAF 355,00 € 01/12/21 Loyer 500,00 € 05/12/21 CAF 355,00 € 01/01/22 Loyer 500,00 € 05/01/22 CAF 355,00 € 01/02/22 Loyer 500,00 € 05/02/22 CAF 355,00 € 01/03/22 Loyer 500,00 € 04/03/22 CAF 355,00 € 01/04/22 Loyer 500,00 € 05/04/22 CAF 355,00 € 01/05/22 Loyer 500,00 € 05/05/22 CAF 355,00 € 01/06/22 Loyer 500,00 € 05/06/22 CAF 355,00 € 01/07/22 Loyer 500,00 € 05/07/22 CAF 355,00 € 01/08/22 Loyer 500,00 € 05/08/22 CAF 321,00 € 01/09/22 Loyer 500,00 € 05/09/22 CAF 321,00 € 01/10/22 Loyer 500,00 € 05/10/22 CAF 321,00 € 01/11/22 Loyer 500,00 € 05/11/22 CAF 342,00 € 01/12/22 Loyer 500,00 € 05/12/22 CAF 312,00 € TOTAL 8 500,00 € 5 871,00 € Soit un solde restant dû de 2629 euros. Le contrat de bail prévoyait un dépôt de garantie de 500 euros. M. [D] [S] indique que seule la somme de 400 euros lui a été versée par Mme [Y] [X] à ce titre, sans que celle-ci ne produise aucune pièce rapportant la preuve d'un paiement plus important. Le dépôt de garantie doit être déduit des sommes restant dues. En conséquence, Mme [Y] [X] sera condamnée à payer à M. [D] [S] la somme de 2229 euros au titre des loyers impayés du bail en date du 29 décembre 2018. Sur les réparations locatives L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Si un état des lieux a été fait au moment de l'entrée du locataire, il doit en application des dispositions de l'article 1730 du code civil, rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. Il est constant que le preneur n'est tenu des dégradations que si celles-ci ont été constatées en fin de bail et si elles se sont produites au cours de la période de jouissance des lieux. Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d'occupation. Enfin, l'indemnisation du propriétaire pour les dégradations commises n'est pas subordonnée à la preuve de l'exécution par celui-ci des travaux dont il demande réparation. En l'espèce, M. [D] [S] se prévaut d'un état des lieux de sortie qui aurait été réalisé le 8 avril 2023, ce qui est fermement contesté par Mme [Y] [X] qui affirme qu'aucun état des lieux n'a été effectué. A l'appui de ses demandes, M. [D] [S] produit en pièce n°1 une copie du bail du 29 décembre 2018 auquel est joint un état des lieux d'entrée signé le 29 décembre 2018, ainsi qu'un état des lieux à la fin du bail en dernière page. Mme [Y] [X] produit également sa copie du même document en pièce n°1. Sur son exemplaire, aucune mention n'a toutefois été portée sur la partie « état des lieux à la fin du bail ». Par ailleurs, il convient de relever que les signatures attribuées à Mme [Y] [X] sur la seule page sur laquelle des mentions ont été portées sur l'état des lieux à la fin du bail sont très différentes des autres signatures de Mme [Y] [X] présentes sur les documents produits aux débats. Compte tenu de ces éléments et des dénégations de Mme [Y] [X], les mentions portées en dernière page de la pièce n°1 produite par M. [D] [S] ne peuvent pas être retenues. Par ailleurs, le courrier de Mme [K] [Z] ne comporte aucune signature, et aucun document ne permet d'établir qu'elle aurait pris la suite de Mme [Y] [X] dans le logement. Dès lors, M. [D] [S] échoue à rapporter la preuve des dégradations locatives dont il demande réparation et sera débouté de cette demande. Sur le bail du 9 avril 2023 Sur la demande de condamnation à l'arriéré locatif En application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Toutefois, le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire. En effet, l'article L.843-1 du code de la construction et de l'habitation dispose que lorsque l'organisme payeur ou un organisme dûment habilité par ce dernier a constaté que le logement ne satisfaisait pas aux caractéristiques de décence, l'allocation de logement est conservée par l'organisme payeur. L'organisme payeur notifie au propriétaire le constat établissant que le logement ne remplit pas les conditions requises pour être qualifié de logement décent et l'informe qu'il doit le mettre en conformité pour que l'allocation de logement conservée lui soit versée. Durant ce délai, le locataire s'acquitte du montant du loyer et des charges récupérables diminué du montant des allocations de logement, dont il a été informé par l'organisme payeur, sans que cette diminution puisse fonder une action du propriétaire à son encontre pour obtenir la résiliation du bail. En l'espèce, Mme [Y] [X] justifie de paiements supplémentaires à ceux apparaissant dans le décompte actualisé produit en pièce n°12 par M. [D] [S], à savoir : un virement de 644 euros en date du 1er octobre 2024,un virement de 490 euros en date du 25 octobre 2024. En outre, Mme [Y] [X] produit des documents de la CAF montrant que : la somme de 658 euros a été versée en novembre 2024 à M. [D] [S] à titre de rappel sur les allocations logement pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2024,l'allocation logement est conservée par la CAF à compter du mois d'août 2024 et que son montant est de 56 euros pour le mois d'août 2024, de 232 euros pour le mois de septembre 2024, de 56 euros pour le mois d'octobre 2024, de 314 euros (hors rappel versé à M. [D] [S]) pour le mois de novembre 2024, et de 318 euros pour le mois de décembre 2024. Par ailleurs, comme le fait valoir à juste titre Mme [Y] [X], il ne peut lui être réclamé des provisions sur charges qui ne sont pas stipulées par le contrat de bail du 9 avril 2023, qui prévoit seulement un loyer de 700 euros. Ainsi, le décompte entre les parties s'établit comme suit : Date Libellé Débit Crédit 09/04/23 Loyer 490,00 € 13/04/23 Paiement locataire 300,00 € 01/05/23 Loyer 700,00 € 05/05/23 CAF 275,00 € 19/05/23 Paiement locataire 320,00 € 01/06/23 Loyer 700,00 € 05/06/23 CAF 275,00 € 13/06/23 Paiement locataire 320,00 € 01/07/23 Loyer 700,00 € 05/07/23 CAF 275,00 € 11/07/23 Paiement locataire 720,00 € 01/08/23 Loyer 700,00 € 05/08/23 CAF 231,00 € 02/08/23 Paiement locataire 520,00 € 01/09/23 Loyer 700,00 € 05/09/23 CAF 231,00 € 04/09/23 Paiement locataire 489,00 € 01/10/23 Loyer 700,00 € 05/10/23 CAF 231,00 € 06/10/23 Paiement locataire 617,00 € 01/11/23 Loyer 700,00 € 05/11/23 CAF 103,00 € 16/11/23 Paiement locataire 617,00 € 01/12/23 Loyer 700,00 € 05/12/23 CAF 103,00 € 22/12/23 Paiement locataire 615,00 € 01/01/24 Loyer 700,00 € 05/01/24 CAF 103,00 € 16/01/24 Paiement locataire 400,00 € 22/01/24 Paiement locataire 217,00 € 01/02/24 Loyer 700,00 € 05/02/24 CAF 77,00 € 19/02/24 Paiement locataire 600,00 € 01/03/24 Loyer 700,00 € 05/03/24 CAF 77,00 € 15/03/24 Paiement locataire 623,00 € 01/04/24 Loyer 700,00 € 05/04/24 CAF 77,00 € 16/04/24 Paiement locataire 623,00 € 01/05/24 Loyer 700,00 € 06/05/24 CAF 50,00 € 15/05/24 Paiement locataire 650,00 € 01/06/24 Loyer 700,00 € 05/06/24 CAF 50,00 € 01/07/24 Loyer 700,00 € 05/07/24 CAF 50,00 € 01/08/24 Loyer 700,00 € 05/08/24 CAF (retenue) 56,00 € 05/08/24 Paiement locataire 1 926,00 € 01/09/24 Loyer 700,00 € 05/09/24 CAF (retenue) 232,00 € 01/10/24 Loyer 700,00 € 05/10/24 CAF (retenue) 56,00 € 01/10/24 Paiement locataire 644,00 € 25/10/24 Paiement locataire 490,00 € 01/11/24 Loyer 700,00 € 05/11/24 CAF (retenue) 314,00 € 05/11/24 Rappel CAF 658,00 € 01/12/24 Loyer 338,71 € 05/12/24 CAF (retenue) 318,00 € TOTAL 14 128,71 € 14 533,00 € Soit un trop-versé de la part de Mme [Y] [X] de 404,29 euros. Les développements des parties sur le dépôt de garantie du bail du 9 avril 2023 sont sans incidence sur ce résultat, dès lors qu'il a déjà été tenu compte du dépôt de garantie versé dans le cadre du premier bail, et que l'ensemble des paiements de Mme [Y] [X] réalisés dans le cadre du second bail apparaissent dans le tableau ci-dessus, sans qu'il ne soit nécessaire de déterminer si ces paiements ont été faits en paiement des loyers ou du dépôt de garantie. En conséquence, M. [D] [S] sera débouté de sa demande de condamnation au paiement au titre du bail en date du 9 avril 2023, et sera condamné à payer à Mme [Y] [X] la somme de 404,29 euros en restitution des trop-perçus de loyer. Sur l'indécence du logement En vertu de l'article 1719 du code civil, le bailleur est notamment obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée. L'article 1720 du même code ajoute que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives. Aux termes de l'article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Aux termes de l'article 2 du décret n°202-120 du 30 janvier 2002, le logement doit doit assurer le clos et le couvert. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage. Le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Par ailleurs, les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlement et sont en bon état d'usage de fonctionnement L'obligation de délivrance d'un logement décent pendant la durée du bail constitue une obligation de résultat pour le bailleur, dont il ne peut s'exonérer que par la force majeure. En l'espèce, les locaux loués ont fait l'objet d'une visite par l'association SOLIHA dans le cadre du programme de « lutte contre l'habitat indigne et indécent » le 4 avril 2024. Le rapport établi à l'issue de la visite indique que le logement est non décent en raison des éléments suivants : « l'électricité doit faire l'objet de reprises et peut constituer un risque », le tableau n'ayant pas une hauteur conforme et des fils étant apparents hors gaine dans le logement,« des garde-corps doivent être installés sur les fenêtres aux allèges basses de l'étage », deux allèges étant à moins de 0,80 cm,« les portes doivent être étanches à l'air », les portes d'entrées étant qualifiées de peu isolantes,« un système de ventilation pourrait être nécessaire notamment dans les pièces d'eau », l'absence de tout système de ventilation naturelle ou mécanique ayant été relevé. Les constatations faites dans le cadre de cette visite établissent que le logement loué à Mme [Y] [X] ne répondait pas aux critères de décence énoncés par les dispositions règlementaires, sans qu'aucun des motifs énoncés ci-dessus ne soit de la responsabilité de la locataire. Mme [Y] [X] ayant quitté les lieux, sa demande de diminution a posteriori du loyer doit s'analyser en une demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance. Or, la non conformité du logement a nécessairement causé à Mme [Y] [X] un préjudice de jouissance, en ce qu'elle a vécu dans un logement présentant une installation électrique dangereuse, sans système de ventilation efficace et sujet aux infiltrations d'air. Ce préjudice a débuté dès son entrée dans les lieux et s'est poursuivi jusqu'à son départ, soit pendant vingt-et-un mois, sans qu'il ne soit établi que Mme [Y] [X] se serait opposée à la réalisation des travaux, alors même qu'elle a indiqué les plages horaires sur lesquels des interventions étaient possible suivant courrier constituant la pièce n°9 produite par M. [D] [S]. En conséquence, M. [D] [S] sera condamné à payer à Mme [Y] [X] la somme de 2100 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance. Sur l'obligation de jouissance paisible L'article 1719 3° du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir le preneur de la chose louée paisiblement pendant la durée du bail. Cette obligation implique que le bailleur doit s'abstenir de toute attitude ou initiative qui viendrait troubler la jouissance du preneur. En l'espèce, Mme [Y] [X] se prévaut d'une forme de harcèlement de M. [D] [S] à son égard. A l'appui de ses prétentions, elle produit deux extraits de main courante en date du 14 novembre 2023 et du 6 avril 2024, à laquelle est joint un certificat médical du 5 avril 2024 faisant état de ce que Mme [Y] [X] se plaint du harcèlement de son voisin. Ces documents, reprenant uniquement les déclarations de Mme [Y] [X], sont insuffisants à établir les faits dont elle se prévaut. Pour le surplus, Mme [Y] [X] produit une attestation établie par sa fille faisant uniquement état de soupçons nourris à l'encontre de M. [D] [S], des photographies ne permettant pas d'imputer les dégradations à M. [D] [S], et une attestation établie par une amie relatant un incident certes avéré mais qui est isolé et lié au fait qu'initialement, l'amie de la locataire s'est stationnée à un endroit gênant. En conséquence, Mme [Y] [X] sera déboutée de sa demande. Sur la demande de dommages et intérêts Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. En l’espèce, M. [D] [S] ne justifie ni d’un préjudice indépendant du retard apporté au paiement par Mme [Y] [X], qui ne reste redevable de sommes qu'au titre du premier bail en date du 29 décembre 2018, ni de la mauvaise foi de cette dernière, et ce d'autant que M. [D] [S] a lui-même signé un nouveau bail avec la locataire en dépit de l'existence de cet arriéré locatif, dont il n'a réclamé le paiement que plusieurs années après la fin du bail. En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sur ce fondement ne pourra qu’être rejetée. Sur les demandes accessoires Sur les dépens Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, M. [D] [S] et Mme [Y] [X] sont accueillis partiellement en leurs demandes, et succombent partiellement également. Toutefois, il convient de relever que M. [D] [S] a initié la procédure suite à la visite du logement loué par SOLIHA ayant conclu à sa non-décence, et a réclamé des arriérés pour partie prescrits et pour partie inexistants. Compte tenu de ces éléments, il sera condamné aux dépens. Sur les frais irrépétibles En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation. En l’espèce, il n'est pas inéquitable de condamner M. [D] [S] à payer la somme de 2000 euros en application des disposition susvisées. Sur l’exécution provisoire En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. En l’espèce, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Déclare irrecevables les demandes de condamnation au paiement pour les échéances échues et impayées du bail en date du 29 décembre 2018 antérieures au 2 juillet 2021 compte tenu de la prescription Déclare irrecevable la demande de condamnation au paiement pour la taxe d'ordures ménagères de l'année 2020 compte tenu de la prescription, Déboute M. [D] [S] de ses demandes de condamnation au paiement au titre des provisions sur charges et au titre des taxes d'ordures ménagères pour le bail en date du 29 décembre 2018, Condamne Mme [Y] [X] à payer à M. [D] [S] la somme de 2229 euros au titre des loyers impayés du bail en date du 29 décembre 2018 (après déduction du dépôt de garantie), Déboute M. [D] [S] de sa demande de condamnation au titre des réparations locatives sur le logement objet du bail en date du 29 décembre 2018, Déboute M. [D] [S] de ses demandes de condamnation au paiement au titre du bail en date du 9 avril 2023, Condamne M. [D] [S] à payer à Mme [Y] [X] la somme de 404,29 euros en restitution des trop-perçus de loyer dans le cadre du bail en date du 9 avril 2023, Condamne M. [D] [S] à payer à Mme [Y] [X] la somme de 2100 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice de jouissance causé par l'indécence du logement objet du bail en date du 9 avril 2023, Déboute Mme [Y] [X] de sa demande de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de jouissance paisible, Déboute M. [D] [S] de sa demande de dommages et intérêts en réparation de son préjudice financier, Condamne M. [D] [S] aux dépens, Condamne M. [D] [S] à payer à Mme [Y] [X] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code procédure civile, Rappelle que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de droit. Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,