Cour d'appel, 08 février 2024. 21/02572

MINUTE N° 55/2024 Copie exécutoire à - Me CHEVALLIER- GASCHY - Me MAKOWSKI - Me HOHMATTER Le 8 février 2024 La greffière, RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 08 FÉVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/02572 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HS6H Décision déférée à la cour : 02 Mars 2021 par le tribunal judiciaire de MULHOUSE APPELANT : Monsieur [Y] [H] demeurant [Adresse 3] à [Localité 22] LE BAS représenté par Me Patricia CHEVALLIER-GASCHY, Avocat à la cour INTIMÉS : Monsieur [G] [W] ayant demeuré [Adresse 6] à [Localité 15] - décédé le 3 juillet 2021 - Madame [J] [R] demeurant [Adresse 19] à [Localité 22] LE HAUT représentée par Me Katja MAKOWSKI, Avocat à la cour Madame [L] [F] épouse [P] demeurant [Adresse 4] à [Localité 16] assignée le 12 août 2021, n'ayant pas constitué avocat. Monsieur [E] [F] demeurant [Adresse 18] à [Localité 12] assigné le 11 août 2021, n'ayant pas constitué avocat. Monsieur [K] [F] demeurant [Adresse 8] à [Localité 14] assigné le 10 août 2021, n'ayant pas constitué avocat. Monsieur [O] [R] demeurant [Adresse 9] à [Localité 17] assigné le 12 août 2021, n'ayant pas constitué avocat. Madame [I] [N] demeurant [Adresse 10] à [Localité 22] LE HAUT assignée le 10 août 2021, n'ayant pas constitué avocat. Madame [D] [T] demeurant [Adresse 7] à [Localité 13] assignée le 12 août 2021, n'ayant pas constitué avocat. L'Association L'ERMITAGE, prise en la personne de son représentant légal. ayant siège [Adresse 11] à [Localité 15] représentée par Me Julie HOHMATTER, Avocat à la cour COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 05 Octobre 2023, en audience publique, devant la cour composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente de chambre Madame Myriam DENORT, Conseillère Madame Nathalie HERY, Conseillère qui en ont délibéré. Greffière lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN ARRÊT rendu par défaut - prononcé publiquement, après prorogation le 1er février 2024, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, Présidente, et Madame Corinne ARMSPACH-SENGLE, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. * * * * * FAITS ET PROCÉDURE ' Par acte authentique reçu le 11 décembre 2002 par Me [X] [U], notaire à [Localité 21], Mme [A] [W], M. [M] [E] [W], Mme [S] [W], M. [G] [W], M. [K] [F], M. [E] [F] et Mme [L] [F] ont donné à bail à M. [Y] [H], à usage rural, pour une durée de dix-huit ans, en contrepartie d'un fermage de 318 euros par an, trois parcelles situées sur la commune de [Localité 22]-le-Haut d'une superficie totale de 209,83 ares cadastrées':' - section n° 32, n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2], lieudit '[Adresse 20]' appartenant en indivision à Mme [A] [W], M. [M] [E] [W], Mme [S] [W], M. [G] [W], M. [K] [F], M. [E] [F] et Mme [L] [F]' - section n° 32, n°[Cadastre 5]': lieudit '[Adresse 20]' propriété de M. [G] [W]. ' L'acte comportait une promesse de vente avec option d'achat au profit de M. [Y] [H] dont la réalisation pouvait être demandée à compter de l'acte et jusqu'au 10 novembre 2020, la validité de la demande de réalisation de la vente étant subordonnée au versement, au plus tard en même temps que la levée d'option, des loyers et charges dus qui précédaient, courus et exigibles au jour de l'entrée en jouissance du preneur en tant que propriétaire. ' Mme [S] [W] est décédée en laissant pour héritiers': M. [O] [R], Mme [I] [R] et Mme [J] [R]. ' Mme [A] [W] est décédée laissant pour héritière Mme [D] [T]. ' M. [M] [E] [W] est décédé laissant son épouse, Mme [Z] [JK] pour héritière, laquelle est décédée le 11 juillet 2015 après avoir institué l'association de droit local L'Ermitage comme légataire universelle de ses biens. ' Par lettres recommandées avec accusé de réception, datées du 22 octobre 2018, M. [Y] [H] a levé l'option d'achat pour les trois parcelles en cause. ' Devant le refus de M. [G] [W] et de Mme [J] [R] de formaliser la vente par un acte authentique, M. [Y] [H], par acte introductif d'instance du 15 avril 2019, signifié les 2, 3 et 6 mai 2019, a engagé une action devant le tribunal de grande instance de Mulhouse, respectivement, contre l'association L'Ermitage, M. [G] [W], M. [E] [F],' Mme [I] [R], M. [O] [R], Mme [D] [T], M. [K] [F], Mme [L] [F] et Mme [J] [R], afin de voir dire que le jugement tienne lieu d'acte de transfert de propriété, compte tenu du refus de régularisation en la forme authentique. ' Par jugement du 2 mars 2021, le tribunal judiciaire remplaçant le tribunal de grande instance a : ' - rejeté': * la demande de mutation par jugement des trois parcelles situées sur la commune de [Localité 22] cadastrées section n° 32, n°s [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 5] '[Adresse 20]' au profit de M. [Y] [H], * la demande de restitution de quote-part de fermages de MM. [K] et [E] [F], Mme [L] [F], Mme [I] [R] et M. [O] [R] dirigée contre M. [G] [W] et Mme [J] [R] ; - condamné M. [Y] [H] à payer à M. [G] [W] et Mme [J] [R] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - rejeté la demande de MM. [E] et [K] [F], Mme [L] [F], Mme [I] [R] et M. [O] [R], au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - condamné M. [Y] [H] aux dépens de l'action principale, à l'exception de ceux relatifs à la demande dirigée contre M. [G] [W] et Mme [J] [R], de M. [E] [F], Mme [I] [R], M. [O] [R], M. [K] [F], Mme [L] [F], qui resteront à la charge de ces derniers'; - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. ' Après avoir rappelé les dispositions, d'une part, de l'ancien article 1134 et 1353 du code civil et, d'autre part, de la stipulation de la promesse de vente selon laquelle la validité de la demande de réalisation de la vente est subordonnée au versement, au plus tard en même temps que levée d'option, des loyers et charges dus qui précèdent courus et exigibles au jour de l'entrée en jouissance du preneur en tant que propriétaire, le tribunal a considéré que, si M. [H] justifiait du paiement des loyers et charges au moyen de copies de talons de chèques, de relevés bancaires, d'un reçu émis par le notaire Me [U] faisant état d'échéances soldées et d'un décompte explicatif, il ne rapportait toutefois pas la preuve des paiements des fermages à M. [G] [W], en l'absence de production de la copie des chèques en cause, les talons des chèques ne mentionnant pas que le bénéficiaire effectif en fût bien ce bailleur. ' Le tribunal a conclu que faute pour M. [H] de rapporter la preuve du respect de l'obligation de versement, au plus tard en même temps que la levée d'option, des loyers et charges dus, il n'était pas établi que la levée d'option avait pu être régulièrement effectuée par le preneur, de sorte que sa demande de décision judiciaire valant acte de mutation de propriété devait être rejetée. ' Sur la demande de MM. [K] et [E] [F], Mme [L] [F], Mme [I] [R] et M. [O] [R] à l'encontre de M. [G] [W] et Mme [J] [R] tendant à voir prononcer la condamnation de ces derniers à leur verser la somme de 122,40 euros correspondant à leur quote-part dans les fermages depuis 2001, le tribunal a considéré que M. [H] ne démontrait pas avoir réglé les fermages dus à M. [G] [W] au titre des années 2001 à 2012 inclus, ni que Mme [J] [R] en ait également perçus au titre des années 2013 à 2017 inclus, de sorte que leur demande devait être rejetée. ' M. [H] a formé appel à l'encontre de ce jugement par voie électronique le 7 mai 2021. ' Par ordonnance du 30 août 2021, l'instance a été interrompue suite au décès de M. [G] [W] survenu le 3 juillet 2021, avant d'être régulièrement reprise, Mme [J] [R] étant la légataire universelle de l'ensemble de ses biens. ' L'instruction a été clôturée le 2 mai 2023. ' ' PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES ' Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 10 août 2022, M.'[H] demande à la cour de : ' -'''''''' infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions'; statuant à nouveau': -'''''''' dire et juger que, par la levée d'option exercée le 22 octobre 2018, il est devenu propriétaire des parcelles litigieuses'; -'''''''' dire et juger que, devant l'absence de régularisation de l'acte de vente authentique, l'arrêt à intervenir tiendra lieu d'acte de vente entre les parties sur les parcelles litigieuses'; ' subsidiairement': - donner acte à MM. [E] et [K] [F], Mme [L] [F], Mme [I] [R] et M. [O] [R] de leur accord pour la vente des parcelles cadastrée section 32 n°[Cadastre 1] et n°[Cadastre 2] à son profit à hauteur de leur quote-part dans l'indivision'; ' en tout cas': - dire et juger que l'arrêt à intervenir tiendra lieu d'acte de vente entre ces dernières parties sur les deux dernières parcelles susvisées'; - ordonner la transcription de l'arrêt à intervenir au Livre foncier'; - dire et juger qu'il a déjà payé le prix de vente de 12'222,94 euros aux vendeurs'; - débouter les parties adverses de toutes conclusions contraires'; - condamner Mme [J] [R] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. M. [H] fait valoir que suite à la levée d'option exercée par lettre recommandée en date du 22 octobre 2018, il est fondé à saisir la cour d'une demande tendant à faire constater qu'il est devenu propriétaire des biens objets de la promesse de vente du 11 novembre 2002 et qu'à défaut de réitération en la forme authentique par les vendeurs, il est fondé à obtenir un arrêt tenant lieu de cet acte. ' Il indique qu'exceptés [G] [W] et Mme [J] [R], les autres indivisaires ont tous déclaré être d'accord pour la réitération de la vente à son profit. ' Sur le paiement des fermages en tant que condition de validité de la demande de réalisation de la vente, il précise que, Mme [J] [R] venant aux droits d'[G] [W] avait d'abord accepté la régularisation de la vente, sauf pour la parcelle n°[Cadastre 5], par courriel de Me [C] du 28 juin 2019. ' Il conteste le refus de procéder à la réalisation de la vente pour non-paiement des fermages alors qu'il soutient avoir apporté et réitéré toutes les explications et justifications relatives au paiement des fermages, par écrit, le 13 novembre 2018, en réponse à la demande du notaire. ' Il relève que les autres co-indivisaires considèrent qu'[G] [W] et Mme [J] [R] ont bien perçu les fermages et ne les ont pas reversés aux autres co-indivisaires. ' Il critique l'analyse du tribunal qui a considéré qu'il ne rapportait par la preuve du paiement des fermages alors qu'il a produit la copie des talons de chèques, la copie des relevés bancaires correspondant à ces mêmes talons, ainsi qu'un décompte explicatif du 13 novembre 2018. Il souligne qu'il lui est impossible de produire une copie des chèques des fermages dès lors que ces paiements remontent à presque vingt ans, date de début du bail et qu'il n'est pas possible d'obtenir de telles copies plus de dix ans en arrière. ' Il souligne, en outre, que cette exigence de preuve dépasse les obligations prévues par l'acte qui n'exige que le versement des loyers et charges «'courus et exigibles au jour de l'entrée en jouissance du preneur en tant que propriétaire'», la preuve du paiement des fermages étant elle-même soumise à la prescription quinquennale de l'article 2224 du code civil, les loyers courus et exigibles ne pouvant donc seulement constituer que les loyers des cinq dernières années avant la levée de l'option, soit depuis l'année 2013. ' Il indique à ce titre justifier des paiements auprès d'[G] [W] et Mme [J] [R] de l'ensemble des loyers depuis l'année 2013 par le tableau récapitulatif des loyers depuis 2013, les copies de chèques depuis 2013, les débits de compte de fermage 2016 et 2017 et les reçus de Me [C] postérieurement à la levée d'option pour 2019 et 2020. ' Il en déduit que, dès lors qu'il justifie du paiement des fermages, la levée d'option est parfaitement valable. ' Il précise que si le paiement du prix de vente n'est pas une condition préalable à la levée de l'option, il justifie toutefois, outre le paiement des fermages, avoir réglé le prix de la vente, à chaque propriétaire indivis et ce, au moyen de relevés de compte correspondants. Il s'étonne de la contestation d'[G] [W] qui a affirmé ne pas avoir perçu un tel versement sans indiquer à quoi pouvait correspondre le versement en cause, alors que tous les autres indivisaires ont reconnu avoir perçu leur part. ' Enfin, si la cour n'infirmait pas le jugement entrepris et estimait que la levée d'option n'est pas régulière, M. [H] sollicite, subsidiairement, qu'elle constate que les intimés suivants, MM. [E] et [K] [F], Mme [L] [F], Mme [I] [R] et M. [O] [R] ont donné leur accord pour vendre les parcelles dont ils sont indivisaires, soit les parcelles n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2] le prix de vente leur ayant déjà été réglé. ' Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 12 mai 2022, Mme [J] [R] demande à la cour de': ' -'''''''' déclarer l'appel principal mal fondé'; -'''''''' confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions'; -'''''''' condamner M. [Y] [H] à lui verser la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel. ' Après avoir rappelé les dispositions de l'article 1353 du code civil, Mme [J] [R] fait valoir que M. [H] ne rapporte nullement la preuve des paiements qu'il invoque et qu'[G] [W] a toujours contesté de son vivant avoir perçu l'intégralité des fermages dus par celui-ci en exécution du bail. Elle en déduit que M. [H] n'est pas fondé à faire constater qu'il est devenu propriétaire des parcelles litigieuses, objets de la promesse de vente. Elle souligne que si M. [H] verse des copies de chèques correspondant au prétendu montant des fermages depuis l'année 2013, il doit toutefois justifier des paiements du fermage depuis 2002 pour se prévaloir de la levée d'option stipulée en page 5 du contrat de bail. ' Elle ajoute que M. [H] ne rapporte pas plus la preuve du paiement à son profit ou à celui d'[G] [W] du prix convenu pour la vente des parcelles litigieuses, la production d'un talon de chèque du 27 juin 2003 d'un montant de 9 612,41 euros ne justifiant pas de la personne qui a été bénéficiaire de ce chèque, ni de ce que cette somme aurait été affectée à un paiement pour la vente des parcelles litigieuses, soulignant que le montant convenu dans l'acte authentique diffère de celui du chèque et que, du reste, apparaît improbable un paiement en juin 2003 sans que l'option ait été levée et sans qu'ait été exigée la réitération en la forme authentique avant le mois d'octobre 2018. ' Aux termes de ses conclusions transmises par voie électronique le 12 mai 2022, l'association L'Ermitage demande à la cour de': ' in limine litis': -'''''''' dire et juger que le jugement rendu le 2 mars 2021 par le tribunal' judiciaire de Mulhouse est affecté en page 1 dans' son' «'rubrum'»,' d'une' erreur' matérielle concernant la dénomination de l'association L'Ermitage en ce qu'il a orthographié par erreur le nom de L'Ermitage avec un « H » (« Hermitage »)'; en conséquence': -'''''''' ordonner la modification du jugement rendu par la chambre civile du tribunal judiciaire de Mulhouse le 2 mars 2021, en remplaçant le terme' «'l'hermitage'» par le terme « l'ermitage »'; ' sur le fond': -'''''''' dire et juger qu'elle est totalement extérieure au différend opposant M.' [H] et les autres défendeurs et intimés'; -'''''''' prendre acte qu'elle s'en remet à justice'; -'''''''' dire et juger que dans ses conclusions de reprise d'instance datées du 15' février 2022, M. [H] ne forme aucune demande de condamnation à son encontre avec les autres défendeurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile';' -'''''''' statuer ce que de droit quant aux frais et dépens. ' L'association L'Ermitage expose qu'elle n'était pas indivisaire du terrain litigieux en 2002 et 2003 mais qu'elle est légataire universelle de Mme [S] [JK] épouse de [E] [W], décédée le 11 juillet 2015'; elle indique s'en remettre à justice. La déclaration d'appel et les conclusions d'appel ont été signifiées': -'''''''' le 10 août 2021 à M. [K] [F] par dépôt de l'acte en étude d'huissier de justice et à Mme [I] [R] par dépôt de l'acte en étude d'huissier de justice lequel y a été retiré, -'''''''' le 11 août 2021 à M. [E] [F] à sa personne, -'''''''' le 12 août 2021, à Mme [L] [F] à son domicile, à M. [O] [R] et à Mme [D] [T], à leur personne. ' Aucun d'eux n'a constitué avocat. ' En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties aux conclusions transmises aux dates susvisées.' ' MOTIFS DE LA DÉCISION 'Sur la demande de rectification d'erreur matérielle ' En sa page 2, le jugement entrepris a orthographié, par erreur, le nom de l'association L'Ermitage en «'L'Hermitage'», ce qu'il y a lieu de rectifier. ' Sur la demande de mutation des parcelles ' L'acte du 11 décembre 2002 comportait une promesse de vente avec option d'achat au profit de M. [Y] [H] dont la réalisation pouvait être demandée à compter de l'acte et jusqu'au 10 novembre 2020, la validité de la demande de réalisation de la vente étant subordonnée au versement, au plus tard en même temps que la levée d'option, des loyers et charges dus qui précédaient, courus et exigibles au jour de l'entrée en jouissance du preneur en tant que propriétaire. ' M. [H] arguant de ce qu'à la date de la levée d'option, soit le 22 octobre 2018, il avait réglé les loyers et charges dus qui précédaient, courus et exigibles au jour de son entrée en jouissance en tant que propriétaire, il lui appartient de le démontrer, étant souligné que la prescription qu'il invoque afférente aux fermages est sans emport puisqu'il s'agit de vérifier si, à la date de la levée d'option, les conditions en étaient remplies dont celle du paiement des loyers et charges tel que prévu à l'acte du 11 décembre 2002. ' Le courrier du 13 novembre 2018 dont M. [H] se prévaut aux termes duquel il donne des explications sur le paiement des fermages ne vaut pas preuve dès lors qu'il n'est que déclaratif, est contesté par Mme [J] [R] et que M. [H] ne produit pas l'ensemble des justificatifs de paiement dont il fait état. ' M. [H] produit la copie de chèques qu'il a émis au profit de M. [O] [R], M. [G] [W] et Mme [J] [R] sans qu'il soit, pour autant, possible de déterminer si ces paiements correspondent au montant du fermage des parcelles en cause. ' Il produit également des talons de chèques et le relevé de ses comptes bancaires faisant apparaître le débit de sommes correspondant à ces talons, ce qui n'établit en rien l'effectivité du règlement des fermages, l'identité du bénéficiaire n'apparaissant pas sur ledit relevé. ' Le courriel du 13 mai 2019 adressé par Mme [I] [R] à Mme [V] [B] aux termes duquel elle énonce qu'elle pense qu'[G] [W] a perçu des sommes de M. [H] à titre de fermage mais n'a jamais reversé sa quote-part à chacun des autres propriétaires ne démontre pas plus la réalité des règlements. ' La levée d'option n'apparait pas régulière dès lors que ses conditions n'en sont pas remplies, peu important que M. [H] ait d'ores et déjà pris l'initiative de régler le prix de vente aux propriétaires indivis. ' Le jugement entrepris est donc confirmé de ce chef. ' Sur la demande de M. [H] tendant à ce qu'il soit donné acte ' En application de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif, les demandes des parties tendant à voir «'donner acte'» ne caractérisant pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile. ' Dès lors, il n'y a p as lieu de statuer sur cette demande subsidiaire, d'autant plus que MM. [E] et [K] [F], Mme [L] [F], Mme [I] [R] et M. [O] [R] n'ont pas constitué avocat à hauteur de cour et n'ont donc formalisé aucun accord de ce type. ' Sur les dépens et les frais de procédure non compris dans les dépens ' Le jugement entrepris est confirmé de ces chefs. ' A hauteur d'appel, tant M. [H] que Mme [J] [R] que l'association L'Ermitage sont condamnés à supporter la charge de leurs propres dépens et les demandes d'indemnités sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel sont rejetées. ' PAR CES MOTIFS ' La cour, statuant, publiquement par arrêt par défaut mis à disposition au greffe, après débats en audience publique et après en avoir délibéré': ' RECTIFIE le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 2 mars 2021, en sa page 2 en remplaçant «'L'HERMITAGE'» par «'L'ERMITAGE'»'; ' CONFIRME dans les limites de l'appel le jugement du tribunal judiciaire de Mulhouse du 2 mars 2021 ; ' Y ajoutant : ' CONDAMNE M. [Y] [H], Mme [J] [R] et l'association L'Ermitage à supporter la charge de leurs propres dépens d'appel'; ' DÉBOUTE M. [Y] [H], Mme [J] [R] et l'association L'Ermitage de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour leurs frais de procédure non compris dans les dépens exposés à hauteur d'appel. La greffière, La présidente,