Tribunal judiciaire, 28 janvier 2025. 24/03598

COUR D’APPEL D’[Localité 8] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE GREFFE M I N U T E (Décision Civile) JUGEMENT : Syndic. de copro. [Localité 10] BOX c/ Société RANILOC N° 25/ Du 28 Janvier 2025 4ème Chambre civile N° RG 24/03598 - N° Portalis DBWR-W-B7I-P66U Grosse délivrée à la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES expédition délivrée à le 28 Janvier 2025 mentions diverses Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt huit Janvier deux mil vingt cinq COMPOSITION DU TRIBUNAL Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier. Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ; DÉBATS Après accord de la partie ayant constitué avocat, le dépôt du dossier au greffe de la chambre a été autorisé conformément aux dispositions de l’article 778 alinéa 5 du Code de Procédure Civile et l’affaire a été mise en délibéré au 28 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction. PRONONCÉ Par mise à disposition au Greffe le 28 Janvier 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. NATURE DE LA DÉCISION : réputée contradictoire, en premier ressort, au fond DEMANDERESSE: Syndicat de copropriétaires de l’immeuble [Localité 10] BOX, pris en la personne de son syndic en exercice la société CAPIMMOCOPRO, SAS dont le siège social est sis [Adresse 5], elle -même prise en la personne de son représentant légal domiccilié en cette qualité audit siège [Adresse 6] [Localité 2] représentée par Me David TICHADOU de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant DÉFENDERESSE: Société RANILOC, prise en la personne de son représentant légal domiccilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] défaillant EXPOSÉ DU LITIGE La Société Raniloc est propriétaire des lots n 868, 873, 991, 992, 993, 1013, 1014, 1015 et 1016 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété dénommé « [Localité 10] Box » situé [Adresse 6] à [Adresse 12] [Localité 1]. Par lettre du 1er décembre 2022, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » a mis en demeure la société Raniloc de payer la somme de 8.045,68 euros de charges de copropriété dues au 9 novembre 2022. Cette mise en demeure étant restée vaine, par acte du 1er octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Beaulieu Box » situé [Adresse 6] à Beaulieu-Sur-Mer a fait assigner la société Raniloc devant le tribunal judiciaire de Nice aux fins d’obtenir le paiement des sommes suivantes : 12.771,33 euros de charges de copropriété arrêtées au 10 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 1er décembre 2022et jusqu’à parfait paiement, capitalisés annuellement en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret du 17 mars 1967, les frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 du 10 juillet 1965, 2.000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive, 1.800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il fonde sa demande de paiement des charges sur l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 en indiquant produire le décompte de sa créance faisant ressortir la dette constituée à compter du 1er août 2021, le détail des dépenses de la copropriété pour les exercices clos les 30 avril 2022, 30 avril 2023 et 30 avril 2024, l’état financier de ces exercices après répartition, les procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes et budgets prévisionnels, les appels de fonds pour charges courantes et travaux. Il ajoute que les frais rendus nécessaires par l’inertie de cette copropriétaire ne sauraient être laissés à la charge du syndicat et doivent lui être imputés sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Il fait valoir que si la détermination du caractère nécessaire des frais relève de l’appréciation souveraine des juges du fond, les frais de transmission du dossier à l’avocat, de suivi de contentieux et de remise du dossier à l’huissier de justice doivent être mis à la charge du copropriétaire défaillant. Il soutient que ce n’est que par la faute de la société Raniloc que le syndic a rémunéré un salarié spécifiquement dédié au contentieux pour instruire le dossier et que s’ils ne sont pas imputés exclusivement à ce copropriétaire défaillant, ils seront payés par la collectivité. Il fait valoir enfin que la carence totale de la société défenderesse à régler ses charges depuis plusieurs années lui cause un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement, en le privant de la trésorerie nécessaire à son fonctionnement, qui devra être réparé sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice ayant instrumenté, la société Raniloc n’a pas constitué avocat avant la clôture de la procédure ordonnée le 20 novembre 2024, de sorte que la présente décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile. Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » a été autorisé à faire déposer son dossier de plaidoirie et avisé que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond mais il est fait droit à la demande que si elle est régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement de charges Aux termes de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments communs d’équipement ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes. Il appartient au syndicat des copropriétaires de justifier de l’existence et du montant de sa créance de charges par la production du procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice précédent et adoptant le budget prévisionnel de l’exercice à venir, le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année suivante, la totalité des décomptes de charges, les relevés des appels de fonds et un état récapitulatif détaillé de sa créance. En l’espèce, pour rapporter la preuve de l’existence et du montant de sa créance, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 9] Box » produit : un extrait cadastral démontrant que la société Raniloc est propriétaire des lots de copropriété n 868, 873, 991, 992, 993, 1013, 1014, 1015 et 1016, un extrait K-Bis de la société Raniloc, le procès-verbal de l’assemblée générale du 8 janvier 2024 :- confirmant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/05/2023 au 30/04/2024, - approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/05/2024 au 30/04/2025, le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 septembre 2024 :- approuvant les comptes de l’exercice du 01/05/2021 au 30/04/2022, - approuvant les comptes de l’exercice du 01/05/2022 au 30/04/2023, - approuvant les comptes de l’exercice du 01/05/2023 au 30/04/2024, - approuvant le budget prévisionnel de l’exercice du 01/05/2025 au 30/04/2026, l’état des dépenses des exercices clos les 30/04/2022, 30/04/2023, 30/04/2024 l’état financier après répartition au 30/04/2022, 30/04/2023, 30/04/2024, les appels de fonds ainsi que les appels de fonds travaux et opérations exceptionnelles adressés à la société Raniloc, une mise en demeure de payer la somme de 8.045,68 euros de charges de copropriété dues au 9 novembre 2022 adressée à cette copropriétaire par lettre du 1er décembre 2022, un relevé de compte débiteur de la somme de 12.771,33 euros au 10 septembre 2024,Toutefois, ce solde débiteur de 12.771,33 euros n’est pas constitué exclusivement de charges de copropriété et de provisions mais comprend : des frais de mise en demeure de 25 euros facturés le 13/07/2022 et le 08/03/2023,des frais de relance de 35 euros facturés les 11/08/2022 et 14/09/2022,des frais « de mise au contentieux » de 260 euros le 12/10/2022, le tout pour un montant total de 380 euros. Or, il est acquis que constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance, remboursables au syndicat en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux exposés qui n’entrent ni dans les dépens ni dans les prévisions de l’article 700 du Code de procédure civile. Dès lors, les honoraires prévus par les contrats de syndic au titre des « frais de mise en demeure », ou de « frais de mise au contentieux » ne peuvent pas être imputés au copropriétaire défaillant s’ils ne sont pas procéduralement nécessaires car ces prestations constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété par le syndic. Ainsi, ne sont pas assimilés à des frais nécessaires : des frais de mise au contentieux entrant dans la gestion courante du syndic sauf s’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires, les frais de rappel antérieurs à la mise en demeure, les honoraires non justifiés de l’huissier de justice ou qui ont été exposés sans que le recouvrement de la créance soit mené à bien. Le recouvrement des charges de copropriété fait partie intégrante des missions dévolues au syndic si bien que la rémunération d’un salarié pour accomplir cette tâche est inhérente à sa fonction, sauf diligences particulières. Sur le fondement de ces principes, seront retenus comme constituant des frais nécessaires au recouvrement de la créance les frais de la mise en en demeure de 25 euros. Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 11] » justifie du principe et du montant de sa créance de charges de copropriété et de frais nécessaires au recouvrement de cette créance d’un montant de 12.416,33 euros, arrêtée au 10 septembre 2024, que la société Raniloc sera condamnée à lui payer. Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, cette somme sera assortie des intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.045,68 euros à compter de la mise en demeure du 15 juillet 2024 et sur la totalité à compter de l’assignation du 1er octobre 2024, capitalisés annuellement lorsque les conditions de l’article 1343-2 du code civil seront réunies. Sur la demande additionnelle de dommages et intérêts L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure. L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires. En l’espèce, il ressort des pièces fournies que la société Raniloc s’abstient de régler régulièrement sa contribution aux charges, et impose à la copropriété de procéder, depuis plusieurs années, à des avances constantes de fonds pour faire face à des dépenses courantes nécessaires à l’entretien de l’immeuble. Elle cause ainsi à la collectivité des copropriétaires un préjudice distinct de celui causé par le retard de paiement justifiant l’allocation de dommages et intérêts qui seront évalués, au regard du montant de la dette, à la somme de 800 euros. La société Raniloc sera par conséquent condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » la somme de 800 euros de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires Partie perdante au procès, la société Raniloc sera condamnée aux dépens, ainsi qu’à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la société Raniloc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » situé [Adresse 7] [Localité 13] la somme de 12.416,33 euros (douze mille quatre cent seize euros et trente trois centimes) de charges de copropriété et frais nécessaires à leur recouvrement, comptes arrêtés au 10 septembre 2024, avec les intérêts au taux légal calculés sur la somme de 8.045,68 euros à compter du 15 juillet 2024 et sur la totalité à compter du 1er octobre 2024 ; ORDONNE la capitalisation annuelle des intérêts ; CONDAMNE la société Raniloc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » situé [Adresse 6] à [Localité 13] la somme de 800 euros (huit cent euros) de dommages et intérêts pour résistance abusive ; CONDAMNE la société Raniloc à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » situé [Adresse 6] à [Localité 13] la somme de 800 euros (huit cent euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Localité 10] Box » situé [Adresse 6] à [Localité 13] de toutes ses autres demandes ; CONDAMNE la société Raniloc aux dépens ; Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier. LE GREFFIER                                                   LE PRÉSIDENT