Tribunal judiciaire, 15 novembre 2024. 24/05670

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Madame [T] [J] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Gérald BERREBI Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 24/05670 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHM N° MINUTE : 7-2024 JUGEMENT rendu le vendredi 15 novembre 2024 DEMANDEUR Monsieur [B] [S] [R], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Gérald BERREBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0289 DÉFENDERESSE Madame [T] [J], demeurant [Adresse 2] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Françoise THUBERT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Antonio FILARETO, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 16 septembre 2024 Délibéré le 15 novembre 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 novembre 2024 par Françoise THUBERT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier Décision du 15 novembre 2024 PCP JCP fond - N° RG 24/05670 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHM FAITS ET PROCEDURE Par acte du 9/ 09/ 2021 à effet au 9/ 09/ 2021 jusqu’au 09/03/2022, M.[R] [B], ayant pour mandataire la SARL INTO [Localité 3]- BARTELS, a donné à bail à Mme [J] [T] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 2] pour un loyer de 1800 euros dont 180 euros de forfait de charges mensuelles, dans le cadre d’un bail mobilité. Il a été signé entre M. [R] [B] et Mme [J] [T] un autre bail mobilité le 01/06/2022 à effet du 01/06/2022 jusqu’au 01/03/2023 pour un loyer de 1800 euros dont 180 euros de forfait de charges. Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, une mise en demeure a été adressée par LRAR du 12/ 03/ 2024 pour avoir paiement d'un arriéré de 21600 euros, ainsi que par mail. Par acte de commissaire de justice en date du 14/ 05/ 2024, M. [R] [B] a fait assigner Mme [J] [T] sur le fondement de l’article 1728 du code civil aux fins de : Voir constater l’expiration du bail à la date du 31/03/2023 subsidiairement :Voir prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [J] [T] Voir ordonner l’expulsion sans délai de Mme [J] [T] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision , Voir condamner Mme [J] [T] au paiement : - d'une somme de 23 400,00 euros, au titre de l’arriéré dû au 31/ 03/ 2024 inclus, - d'une indemnité d’occupation mensuelle, égale à 1800 euros par mois , majorée de 25% , à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, y compris la remise des clés - d'une somme de 3 000,0 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant le coût des frais d’exécution du jugement à venir L'assignation a été dénoncée à M.LE PREFET DE [Localité 3] le 21/05/2024 . A l'audience du 16/09/2024, le bailleur maintient sa demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 23 400,00 euros au 31/ 03/ 2024 et ses autres demandes. M. [R] [B] soutient que si le second bail mobilité n’est pas jugé régulier, il demande le prononcé de la résiliation judiciaire du bail meublé qui repose alors sur la loi du 06/07/89. Il fait valoir que les manquements à l’obligation de payer les loyers et charges aux termes convenus sont graves et réitérés, si bien que sa demande de prononcé de la résiliation judiciaire du bail est bien fondée, Mme [J] [T] n’ayant pas libéré les lieux. Bien que régulièrement assignée selon les formes de l’article 656 à 658 du Code de Procédure Civile, Mme [J] [T] n’a pas comparu et n’ a pas été représentée, l’assignation étant déposée en étude d’huissier. MOTIFS DE LA DECISION Sur l’assignation : Mme [J] [T] a été régulièrement assignée à l’adresse des lieux objets du litige, où elle demeure, selon les formes des articles 656 à 658 du code de procédure civile. Sur la demande aux fins de voir constater la fin du bail au 31/03/2023 : En application des articles 25-12 à 25-18 de la loi du 06/07/89, le bail mobilité est d’une durée de 10 mois maximum, non renouvelable ni reconductible , destiné aux étudiants , aux personnes en formation professionnelle, aux apprentis , aux stagiaires, aux personnes en service civique, aux personnes en mutation professionnelle ou en mission temporaire dans le cadre de leur activité professionnelle. L’article 25-14 prévoit une possibilité d’avenant , sans que la durée totale ne puisse dépasser 10 mois. Si au terme du contrat, les parties concluent un nouveau bail portant sur le même logement meublé, ce nouveau bail est soumis aux dispositions du titre Ier bis, relatif au bail meublé de résidence principale. Par conséquent le bail initial du 09/09/2021 jusqu’au 09/03/2022, ne pouvait faire l’objet que d’un avenant pouvant proroger la durée jusqu’au 09/07/2022. Or M. [R] [B] a exposé que Mme [J] [T] s’était maintenue dans les lieux, et que le second bail du 01/06/2022 a été conclu de ce fait. En application de l’article 25-14 de la loi du 06/07/89 , ce bail qui n’est pas consécutif directement au bail initial, ne pouvait en tout état de cause qu’être un bail meublé de résidence principale, les dispositions sur le bail mobilité étant d’ordre public, comme dérogatoires aux dispositions du titre Ier bis de la loi. Il convient donc de débouter M. [R] [B] de sa demande tendant à voir constater la fin du bail mobilité au 31/03/2023. Sur la recevabilité de la demande de prononcé de la résiliation du bail  : L’assignation a été dénoncée au Préfet de [Localité 3] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III et IV de la loi du 06/07/89. Sur la résiliation judiciaire du bail : En application des articles 1224 et suivants du code civil, la résiliation judiciaire du bail est prononcée quand il est démontré des manquements suffisamment graves du débiteur à ses obligations. En cas de demande de résiliation judiciaire, en vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut selon les circonstances constater ou prononcer la résiliation ou ordonner l’exécution du contrat en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La date de la résiliation est celle fixée par le juge ou à défaut celle de l’assignation en justice en vertu de l’article 1229 du code civil. La mise en demeure du 12/ 03/ 2024, qui a été reçue, portait sur une dette de 21600 euros . La dette n’a pas été payée et la situation d'impayé locatif a augmenté depuis cette date jusqu’à l’assignation. Des échanges ont eu lieu pour des délais de paiement, Mme [J] [T] évoquant la vente d’un restaurant en France, mais qui n’ont pas abouti. Il est également mentionné des personnes se présentant comme mandatées par l’agence au domicile de Mme [J] [T] pour lui faire quitter les lieux, dans un SMS dont la date est illisible. Depuis lors , il ressort du décompte que depuis mars 2023 les loyers sont impayés. Le manquement à l’obligation de l’article 7a de la loi du 06/07/89 est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail . Il y a donc lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts de Mme [J] [T], pour impayés de loyers et charges, à compter de l’assignation du 14/05/2024. Il convient donc d'ordonner l'expulsion de Mme [J] [T] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l’assistance d’un serrurier, sous astreinte passé un délai de 2 mois suivant la signification du jugement de 10 euros par jour de retard sur une période de 2 mois. En effet aucun paiement n’est mentionné réalisé depuis plus de 18 mois, sans que Mme [J] [T] ne comparaisse pour expliquer sa situation financière et personnelle, et notamment si elle a pu retrouver une solvabilité. Sur l'indemnité d'occupation : L’indemnité d’occupation a valeur compensatoire et indemnitaire du préjudice subi par le bailleur en application des articles 1240 et suivants du code civil . Le loyer du bail meublé de résidence principale, qui a donc couru depuis le 01/06/2022 , était soumis à l’encadrement des loyers de l’article 140 de la loi ELAN du 23/11/2018, ce que le professionnel, mandataire du bailleur, ne peut ignorer. L’indemnité d’occupation ne peut donc être que du montant de la valeur locative à apprécier selon cet encadrement , en considérant le seul loyer de référence. A la date du 01/06/2022 , le loyer de référence est de 32.30 euros/m² de surface habitable pour le [Adresse 4] . Pour 42m² , il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 1356.60 euros , outre un forfait de charges de 50 euros, soit 1406.60 euros au total . Il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due depuis le 14/05/2024 au départ effectif de Mme [J] [T] par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion à 1406.60 euros et de condamner Mme [J] [T] au paiement de celle-ci. Sur la demande en paiement de l'arriéré : Il ressort du commandement, de l'assignation et du décompte fourni que Mme [J] [T] reste devoir une somme de 23 400,00 euros au titre des loyers et charges dus à la date du 31/ 03/ 2024. Il convient en conséquence de condamner Mme [J] [T] au paiement de cette somme sous réserve des loyers, charges, indemnités d'occupation échus depuis cette date et impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 14/ 03/ 2024 sur la somme de 21600 euros et de l’assignation pour le surplus. Sur l’exécution provisoire : L'exécution provisoire est de droit . Sur l'article 700 du code de procédure civile : L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Sur les dépens : Il y a lieu de condamner Mme [J] [T] aux dépens, incluant le coût de l’assignation, de la signification de la décision, en rappelant que le débiteur supporte les frais de l’exécution forcée de la décision. PAR CES MOTIFS Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe : CONSTATE que Mme [J] [T] a été régulièrement assignée DEBOUTE M. [R] [B] de sa demande tendant à voir constater la fin du bail mobilité au 31/03/2023 DIT que depuis le 01/06/2022 , le bail est un bail meublé de résidence principale PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties portant sur les lieux situés au [Adresse 2] à compter de 14/ 05/ 2024 aux torts de Mme [J] [T] DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation le 14/05/2024 , jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion sera égale à 1406.60 euros par mois CONDAMNE Mme [J] [T] à payer à M. [R] [B] la somme de 23 400,00 euros au titre des loyers et charges dus au 31/ 03/ 2024, outre les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés dus postérieurement, avec intérêts au taux légal à compter du 12/ 03/ 2024 sur la somme de 21600 euros et de l’assignation pour le surplus, DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, M. [R] [B] pourra faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [T], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du Code des Procédures Civiles d'Exécution , et sous astreinte passé un délai de 2 mois suivant la signification du jugement de 10 euros par jour de retard sur une période de 2 mois RAPPELLE l’exécution provisoire de droit ORDONNE la communication à M.LE PREFET DE [Localité 3] de la présente décision DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions, CONDAMNE Mme [J] [T] aux dépens qui comprendront le coût de l’assignation, la signification de la décision RAPPELLE que le débiteur supporte les frais de l’exécution forcée DEBOUTE M. [R] [B] de sa demande en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile LE GREFFIER LE PRESIDENT