Cour d'appel, 20 février 2025. 23/00435

20/02/2025 ARRÊT N°119/2025 N° RG 23/00435 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PHXJ JC.G/KM Décision déférée du 16 Décembre 2022 Juge des contentieux de la protection de Montauban ( 22/00139) LAGARRIGUE [X] [F] C/ [B] [D] CONFIRMATION Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre *** ARRÊT DU VINGT FEVRIER DEUX MILLE VINGT CINQ *** APPELANTE Madame [X] [F] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Saliha SADEK, avocat au barreau de TOULOUSE (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2023/003383 du 13/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIME Monsieur [B] [D] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Jean-jacques GLADIN de la SELEURL CABINET BGL AVOCAT, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Décembre 2024, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant J.C. GARRIGUES, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : E. VET, conseiller faisant fonction de président S. GAUMET, conseiller J.C. GARRIGUES, conseiller Greffier, lors des débats : I. ANGER ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par E. VET, président, et par I. ANGER, greffier de chambre FAITS ET PROCÉDURE Par acte en date du 27 août 2018 prenant effet le 1er septembre 2018, M. [B] [D] a donné à bail à Mme [X] [F] pour une durée d'un an renouvelable un logement situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel, indexé, de 460 euros, payable d'avance au 1er du mois, outre une provision sur charges de 20 euros par mois. Par acte du 25 mars 2022, M. [D] a fait délivrer à Mme [F] un commandement de payer la somme de 10 540 euros au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire, et une sommation de justifier de l'occupation du logement. Le commandement a été notifiée à la CCAPEX le 30 mars 2022. Par acte d'huissier délivré le 23 juin 2022, M [D] a fait assigner Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Montauban afin de voir : - "prononcer la résiliation du bail à vos torts', - ordonner l'expulsion de Mme [F] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est ; - condamner Mme [F] au paiement des sommes suivantes : * 11 980 euros au titre des loyers et charges échus impayés ; * les loyers et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir "et avec intérêts", * une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant actuel du loyer et des charges, du jugement à intervenir jusqu'au départ effectif des lieux, indexée " tout comme le loyer, et avec intérêts de droit ", * 300 euros pour résistance abusive et injustifiée sur le fondement de l'article 1 153-4 du code civil, * 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer et de l'assignation, et le cas échéant, les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur leurs biens et valeurs mobilières. Par jugement contradictoire en date du 16 décembre 2022, le tribunal a : - débouté Mme [X] [F] de sa demande en nullité du commandement de payer ; - constaté la résiliation du bail au 26 mai 2022 ; - ordonné, faute du départ volontaire de Mme [X] [F] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ; - condamné Mme [X] [F] a payer à M. [B] [D] les sommes suivantes : * 10.100 euros au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, * 920 euros au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022, * 2.300 euros au titre de l'indemnité d'occupation échue au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, * à compter du 1er novembre 2022, une indemnité d'occupation de 460 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux ; - débouté Mme [X] [F] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de l'effet de la clause résolutoire ; - debouté Mme [X] [F] de ses demandes relatives à l'insalubrité du logement ; - débouté Mme [X] [F] de sa demande de dommages et intérêts ; - débouté M. [B] [D] de sa demande de dommages et intéréts ; - rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné Mme [X] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa noti'cation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa noti'cation au préfet, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; - dit que la présente décision sera transmise au Préfet de Tarn-et-Garonne. Par déclaration en date 7 février 2023, Mme [X] [F] a relevé appel de la décision en critiquant l'ensemble de ses dispositions. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 11 avril 2023, Mme [X] [F], appelante, demande à la cour au visa des articles 1240 et 1343-5 du code civil, la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la loi n°2014-366 du 24 mars 2014, et le décret n°2022-120 du 30 janvier 2002, de : - déclarer recevable et bien-fondée Madame [F] en la totalité de ses demandes, fins et conclusions ; - recevoir Madame [F] en toutes ses demandes, fins et conclusions ; - rejeter toutes conclusions contraires comme étant injustes et mal- fondées ; y faisant droit, - infirmer la décision rendue le 16 decembre 2022 par le Juge du contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Montauban seulement en ce qu'elle a : * débouté Mme [X] [F] de sa demande en nullité du commandement de payer ; * constaté la résiliation du bail au 26 mai 2022 ; * ordonné, faute du départ volontaire de Mme [X] [F] du logement loué dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux loués, ainsi que celle de tous les occupants et biens de son chef, avec si nécessairement le concours de la force publique ; * condamné Mme [X] [F] a payer à M. [B] [D] les sommes suivantes : # 10.100 euros au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, # 920 euros au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022, # 2.300 euros au titre de l'indemnité d'occupation échue au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, # à compter du 1er novembre 2022, une indemnité d'occupation de 460 euros par mois jusqu'à complète libération des lieux, * débouté Mme [X] [F] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de l'effet de la clause résolutoire ; * debouté Mme [X] [F] de ses demandes relatives à l'insalubrité du logement ; * débouté Mme [X] [F] de sa demande de dommages et intérêts ; * débouté M. [B] [D] de sa demande de dommages et intéréts ; * rejeté les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; * condamné Mme [X] [F] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de sa noti'cation à la CCAPEX, de l'assignation et de sa noti'cation au préfet, qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle ; * dit que la présente décision sera transmise au Préfet de Tam-et-Garonne ; - dire qu'il n'a pas été statué sur la demande relative à la restitution des charges locatives provisionnées par Mme [F], faute de régularisation annuelle réalisée par M. [D] depuis la conclusion du bail ; statuant à nouveau, à titre principal, - suspendre rétroactivement le paiement des loyers dus par Mme [F] en raison de l'indécence du logement occupé jusqu'à sa parfaite remise en état ; à titre subsidiaire, - accorder des délais de paiement à Mme [F] sur une période de 36 mois ; - dire que les effets de la clause résolutoire seront suspendus, jusqu'à parfait apurement de la dette ; en tout état de cause, - dire que le logement occupé par Mme [F] et ses enfants mineurs est insalubre ; - dire que Mme [F] et sa famille ont subi des préjudices liés à l'insalubrité du logement ainsi qu'au comportement du bailleur ; - condamner M. [D] à verser la somme de 10.000 euros en réparation des préjudices subis par Mme [F] ; - dire qu'aucune régularisation annuelle des charges locatives provisionnées par Mme [F] n'a été réalisée par M. [D] depuis la conclusion du bail ; - condamner M. [D] à restituer la somme de 420 euros au titre des charges locatives provisionnées par Mme [F] depuis la conclusion du bail jusqu'au mois de juin 2020 ; - condamner M. [D] à régler à Mme [F] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner M. [D] à supporter l'integralité des frais et dépens, y compris ceux de première instance. Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 3 juillet 2023, M. [B] [D], intimé et appelant incident, demande à la cour au visa des articles 1240 et 1728 du code civil, et des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de : - rejeter toutes conclusions contraires comme injustes et mal fondées ; - débouter Mme [X] [F] de sa demande de réformation du jugement rendu le 16 décembre 2022 par le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Montauban ; - débouter Mme [X] [F] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles ; - confirmer le jugement attaqué, en y rajoutant condamner Mme [X] [F] au paiement de la somme 1 593 euros ; - condamner Mme [X] [F] au paiement de la somme de 1 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel ; - condamner Mme [X] [F] au paiement des entiers dépens de la présente procédure. MOTIVATION DE LA DECISION Sur la nullité du commandement de payer L'appel porte sur toutes les dispositions du jugement, y compris celle ayant rejeté la demande en nullité du commandement de payer formée par Mme [F]. Cependant au regard des dispositifs respectifs des dernières écritures, lesquels seuls lient la cour en application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, aucune des parties ne critique ce chef de jugement qui sera confirmé par la cour sans examen au fond. Sur l'indignité du logement occupé par la famille [F] et la demande de suspension rétroactive du paiement des loyers L'article 1719 du code civil dispose : ' Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations'. Mme [F] expose que l'ensemble des murs et plafonds de l'appartement sont recouverts de taches de moisissure, qu'il y a également des traces d'humidité sur les plinthes, à proximité des prises électriques, que les radiateurs présentent des traces de rouille et que les éléments de cuisine sont également en mauvais état. Elle fait valoir que M. [D] ne pouvait ignorer l'état de l'appartement loué puisque de nombreux signalements ont été adressés par ses locataires à la Mairie de [Localité 3] depuis 2015, et qu'il ne peut se retrancher derrière la responsabilité de sa locataire qui n'aurait pas entretenu le logement puisque les parties communes de l'immeuble dont il est entièrement propriétaire souffrent du même état de délabrement. Elle estime que l'état d'indécence du logement occupé est parfaitement démontré et qu'elle est fondée à solliciter la suspension rétroactive du versement des loyers à compter de l'apparition de la dette locative. M. [D] expose qu'il a procédé au cours des années 2008 et 2009 à la réhabilitation de l'immeuble et à la création de deux appartements, dont celui loué à Mme [F] , sous l'égide d'un architecte ; qu'un premier locataire est resté neuf ans dans l'appartement sans élever la moindre réclamation et l'a rendu en bon état ; que Mme [F] en a pris possession sans émettre d'observations sur l'état des lieux et a réglé son loyer pendant 21 mois ; que l'occupation par Mme [F] s'est avérée désastreuse puisqu'il a été dans l'obligation de réaliser au mois d'août 2021 de nouveaux travaux de remise en état rendus nécessaires par une utilisation non conforme ; que Mme [F] produit de manière fallacieuse des photographies des parties communes de l'immeuble prises avant la rénovation de 2008-2009. En application des dispositions de l'article 1753 du code civil , il incombe à Mme [F] de rapporter la preuve de l'indécence du logement qu'elle occupe. Il apparaît qu'à l'appui de ses demandes,, Mme [F] produit, tout comme en première instance, de nombreuses photographies sans aucune explication et sans aucun justificatif quant aux lieu et date des prises de vue, alors que M. [D] produit lui-même des photographies, également sans possibilité d'en vérifier la date et le lieu, dont le contenu est totalement opposé à celui des clichés de la locataire. Elle ne fournit de plus pas le moindre élément relatif à un signalement fait au service communal d'hygiène et de santé. Elle ne peut se contenter de faire valoir, renversant la charge de la preuve, que M. [D] aurait justifié de la réalisation de travaux récents si tel avait été le cas. Dans ces conditions, il y a lieu de confirmer la décision dont appel en ce qu'il a été jugé que Mme [F] échouait à rapporter la preuve de l'indécence du logement. Mme [F] sera en conséquence déboutée de sa demande de suspension rétroactive du paiement des loyers jusqu'à parfaite remise en état du logement. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, même d'office, d'accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 du code civil s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Mme [F] sollicite des délais de paiement au motif qu'elle est de bonne foi. Elle n'a fourni devant le premier juge aucun renseignement sur sa situation personnelle et professionnelle, ni sur ses revenus et charges, et a de ce fait été déboutée de ses demandes aux motifs qu'elle ne justifiait pas de sa capacité à reprendre le paiement des loyers courants tout en s'acquittant de l'arriéré, alors qu'elle n'avait réglé strictement aucune somme au bailleur depuis deux ans et demi. En cause d'appel, Mme [F] ne justifie toujours pas d'une situation lui permettant de régler sa dette locative et doit pour les mêmes motifs être déboutée de ses demandes, au demeurant sans objet en ce qui concerne la suspension des effets de la clause résolutoire puisqu'elle a en définitive libéré les lieux sans en informer qui que ce soit (cf. procès-verbal de reprise du logement en date du 13 février 2023 dressé par Maître Peyraud - pièce n° 13 de M. [D] ). Sur les sommes dues par Mme [F] Au vu des décomptes produits par M. [D] et des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, Mme [F] a été condamnée à payer au bailleur les sommes suivantes : - 10.100 euros au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 25 mars 2022, - 920 euros au titre des loyers échus impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 23 juin 2022, - 2.300 euros au titre de l'indemnité d'occupation échue au 31 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la décision de première instance. M. [D] a été débouté de sa demande en paiement des sommes réclamées au titre des charges à défaut de justification de leur bien fondé. En cause d'appel, M. [D] ne réclame pas le règlement de ces charges et sollicite uniquement le paiement de l'indemnité d'occupation du 1er novembre 2022 au 13 février 2023, date de la reprise du logement devenu vacant à la suite de la libération des lieux par Mme [F] . Il doit être fait droit à cette demande. Mme [F] doit quant à elle être déboutée de sa demande de restitution des charges locatives provisionnées puisque la condamnation prononcée par le premier juge n'a pas tenu compte de ces charges dans son décompte. Sur la demande de dommages et intérêts formée par Mme [F] Cette demande a été rejetée par le premier juge tant en ce qui concerne le préjudice résultant de l'insalubrité du logement qu'en ce qui concerne l'annonce de la mise en vente de l'immeuble dans son intégralité. En cause d'appel, Mme [F] maintient une demande en paiement de la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance lié à l'insalubrité du logement. Mme [F] échouant à rapporter la preuve de l'indécence du logement, le rejet de cette demande doit être confirmé. Sur les dépens et l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile Mme [F], partie principalement perdante, doit supporter les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel. Elle ne peut prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. [D] sera également débouté pour des motifs tenant à la situation économique de Mme [F] de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, LA COUR, Statuant dans les limites de sa saisine, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Montauban en date du 16 décembre 2022. Y ajoutant, Dit que les dispositions du jugement relatives à l'expulsion de Mme [F] se trouvent sans objet du fait de la libération des lieux par la locataire. Condamne Mme [F] à payer à M. [D] la somme de 1593 € au titre des indemnités d'occupation dues du 1er novembre 2022 au 13 février 2023. Déboute Mme [F] de l'ensemble de ses demandes reconventionnelles. Condamne Mme [F] aux dépens d'appel. Rejette les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT I.ANGER E.VET