Tribunal judiciaire, 26 décembre 2024. 24/05616

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR fond N° RG 24/05616 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5B3D N° MINUTE : 3/2024 JUGEMENT rendu le 26 décembre 2024 DEMANDERESSE S.A. EMMAUS HABITAT,92 [Adresse 3] représentée par Me Lucas DREYFUS, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], Toque K0139 DÉFENDERESSE Madame [J] [E], demeurant [Adresse 1], comparante en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière DATE DES DÉBATS : 22 octobre 2024 JUGEMENT contradictoire et en premier ressort prononcé le 26 décembre 2024 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière Décision du 26 décembre 2024 PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05616 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5B3D EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par contrat du 17 septembre 1998, la SA d'HLM L'Habitat Communautaire Locatif, aux droits de laquelle vient la SA EMMAUS HABITAT, a consenti un bail d'habitation à Mme [J] [E] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel initial de 1419,05 francs. Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 5449,08 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [J] [E] le 21 février 2024. Par assignation du 24 mai 2024, la SA EMMAUS HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, ordonner l'expulsion de Mme [J] [E] sous huit jours à compter de la decision à intervenir, ordonner le transport et la sequestration de ses meubles, et la condamner au paiement des sommes suivantes : -une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, -8190,99 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 5 avril 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5449,08 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus, -500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture. L'affaire a été appelée à l'audience du 22 octobre 2024. PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A cette audience, la SA EMMAUS HABITAT maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 15 octobre 2024, s'élève à 5962,37 euros. La SA EMMAUS HABITAT indique s'en rapporter à la décision du tribunal s'agissant du plan d'apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, indiquant qu’un versement au titre du loyer courant aurait récemment été effectué par la locataire, sans qu’il n’ait pu être porté au décompte locatif, établi antérieurement. Elle ajoute qu'un règlement important est intervenu au mois de mai 2024. Mme [J] [E], comparante en personne, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 30 euros, dans l'attente de la prise en charge de sa dette par le Fonds de Solidarité Logement. Il n'a pas été fait état de l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. Alors qu’elle y avait été invitée par le juge à l’audience, la bailleresse n’a pas produit le décompte locatif actualisé en cours de délibéré. MOTIVATION 1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail 1.1. Sur la recevabilité de la demande La SA EMMAUS HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience. Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation. Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. 1.2. Sur la résiliation du bail L'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 21 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 5449,08 euros n'a pas été réglée cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 22 janvier 2024. Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et de ce qu’il n’est pas contesté que la locataire a réglé son loyer courant avant l’audience, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après. 2. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. En l'espèce, la SA EMMAUS HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 15 octobre 2024, Mme [J] [E] lui devait la somme de 5962,37 euros frais inclus. Mme [J] [E] n'apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse. Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [J] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après. 3. Sur le plan d'apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite, le bailleur ayant reconnu qu’un règlement était intervenu avant l’audience, et n’ayant pas, en dépit de ce qu’il avait été invité à le faire en délibéré, actualisé le décompte établi antérieurement à ce règlement. Par ailleurs, il ressort des déclarations à l'audience de Mme [J] [E] et du diagnostic social et financier, que Mme [J] [E], sculptrice, a vendu plusieurs œuvres qui vont lui être réglées en plusieurs mois, ce qui va lui permettre de raisonnablement assumer le paiement d'une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette. Il est par ailleurs indiqué qu'une prise en charge au titre du FSL était envisagée. Dans ces conditions, il convient d'autoriser Mme [J] [E] à se libérer de sa dette locative par des versements de 30 € par mois en plus du loyer courant pendant 36 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et de faire droit à sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais. En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. L'attention de la locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement de la dette : - la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automa-tiquement résilié ; - la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; - une indemnité d'occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s'était poursuivi, sera réglée par la défenderesse jusqu'à son départ effectif des lieux, - il pourra être procédé à l'expulsion de la défenderesse selon les modalités prévues au dispositif ci-après, - le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. 4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. Mme [J] [E], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile. L'équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles. Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 novembre 2023 n'a pas été réglée dans le délai de deux mois, CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 17 septembre 1998 entre la SA EMMAUS HABITAT, d'une part, et Mme [J] [E], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 22 janvier 2024, CONDAMNE Mme [J] [E] à payer à la SA EMMAUS HABITAT la somme de 5962,37 euros (cinq mille neuf cent soixante deux euros et trente sept centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024, avec intérêts au taux légal sur la somme de 5449,08 euros à compter du commandement de payer et de l'assignation pour le surplus, AUTORISE Mme [J] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros (trente euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [J] [E], DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, -le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 22 janvier 2024, -le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, -la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [J] [E] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique, -le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution, -Mme [J] [E] sera condamnée à verser à la SA EMMAUS HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux, CONDAMNE Mme [J] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 novembre 2023 et celui de l'assignation du 24 mai 2024. DÉBOUTE la SA EMMAUS HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire, Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 décembre 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés. Le Greffier La Juge