Cour d'appel, 01 juin 2023. 20/02361

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 10 ARRÊT DU 01 JUIN 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/02361 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CBM2Q Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2019 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY RG N° 16/10154 APPELANTE SARL BIZNESS CONSEIL, agissant poursuites et diligences ses représentants légaux, domiciliés ès qualités audit siège [Adresse 2] [Adresse 2] Représentée et assistée de Me Olivier HASCOET de la SELARL HAUSSMANN KAINIC HASCOET HELAIN, avocat au barreau d'ESSONNE INTIMÉS Monsieur [D] [B] né le 16 Décembre 1987 à [Localité 3] [Adresse 1] [Adresse 1] ET Madame [M] [C] née le 10 Janvier 1987 à [Localité 4] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentés et et assistés de Me Thomas PAGNY, avocat au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été appelée le 06 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de : Mme Florence PAPIN, Présidente Mme Valérie MORLET, Conseillère M. Laurent NAJEM, Conseiller qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Florence PAPIN, Présidente dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : Mme Ekaterina RAZMAKHNINA ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Florence PAPIN, Présidente et par Catherine SILVAN, greffier, présent lors de la mise à disposition. *** RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte d'huissier en date du 12 décembre 2016, la SARL Bizness conseil a fait assigner Madame [C] et Monsieur [B] devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins, à titre principal, de les voir condamner in solidum à lui verser une somme de 13 450 euros de dommages-intérêts, à titre d'indemnisation du préjudice qui résulterait, selon elle, du manquement à leurs obligations en vertu d'un « mandat de recherche et bon de visite » qu'ils lui avaient consenti le 30 mai 2013 concernant un bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 5] prévoyant sa rémunération à hauteur de 5%. Ce bien avait fait l'objet le 17 juillet 2013 d'une promesse de vente signée entre Madame [F], venderesse et Madame [C] et Monsieur [B], acquéreurs, par l'entremise de la société Century 21 au prix de 252 000 euros. Le 29 novembre 2019, le tribunal de grande instance d'Evry a : Prononcé la nullité du mandat de recherche conclu le 30 mai 2013, En conséquence, Débouté la SARL Bizness conseil de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement contractuel, Débouté la SARL Bizness conseil de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement quasi-délictuel, Condamné la SARL Bizness conseil à verser à Madame [C] et Monsieur [B] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamné la SARL Bizness conseil aux entiers dépens, Dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. La SARL Bizness conseil a interjeté appel du jugement le 28 janvier 2020. Par ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 octobre 2020, la SARL Bizness conseil demande à la cour de : Voir déclarer la SARL Bizness conseil recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions d'appel, Y faire droit, Voir infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Evry le 29 novembre 2019, Statuant à nouveau, Voir déclarer valable le mandat de recherche de bon de visite conclu le 30 mai 2013, Sur le fondement de l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil, voir dire et juger que les consorts [B] - [C] ont commis une faute en se servant délibérément des services de la SARL Bizness conseil pour finalement conclure avec une autre agence, Voir condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [C] à payer à la SARL Bizness conseil la somme de 13.450 euros à titre de dommages et intérêts, Voir déclarer Monsieur [B] et Madame [C] mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions d'appel devant la cour ; les en débouter, Voir condamner in solidum Monsieur [B] et Madame [C] à payer à la SARL Bizness conseil la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Les voir condamner solidairement aux entiers dépens. L'appelante fait valoir : ' que les acquéreurs ont eu une attitude déloyale en visitant le bien avec elle puis en traitant avec une autre agence qui s'est contentée de réaliser la vente en réclamant une commission réduite, pratique qui se développe, ' que Monsieur [O], son agent immobilier, a bien participé aux 2 visites qui ont été effectuées l'une le 30 mai 2013 et l'autre en juin 2013 avec les parents des futurs acquéreurs et qu'il ne s'est pas contenté de rester à l'extérieur, comme allégué par les intimés, ' qu'il a bien transmis leur offre d'achat, ' que la décision de la Cour de cassation rendue le 3 novembre 2016 sur laquelle les intimés se fondent pour solliciter la nullité du mandat de recherche concerne un mandat exclusif sans limitation de durée alors que le mandat, conclu le 30 mai 2013, est un mandat simple, sans exclusivité, limité à 24 mois, ' qu'elle a subi un préjudice : l'équivalent d'une commission de 13 450 euros si la vente avait été conclue par son entremise, ' qu'à titre subsidiaire, elle est fondée à réclamer des dommages-intérêts en raison des fautes commises par les acquéreurs, qui l'ont évincée, malgré les termes du mandat signé et leurs engagements, réglant une commission de 2 500 euros, 5 fois inférieure à celle prévue à l'origine. Par leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 8 juillet 2020, Madame [C] et Monsieur [B] demandent à la cour de : Vu l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, Vu les articles les deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, Vu l'article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, Vu les articles 1147 ancien et 1231-1 nouveau du code Civil, Vu l'article 1382 ancien et 1240 nouveau du code civil, Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance d'Evry en toutes ses dispositions et en conséquence, Prononcer la nullité du mandat de recherche régularisé le 30 mai 2013 ou, à titre subsidiaire, débouter la société Bizness conseil de ses demandes de dommages-intérêts fondées sur ce mandat, Constater que la société Bizness conseil n'a pas fait appel des dispositions du jugement relatives aux demandes de dommages-intérêts fondées sur l'application de l'article 1382 (devenu 1240) du code civil et en tout état de cause, débouter la société Bizness conseil de ses demandes à ce titre, En conséquence débouter la société Bizness conseil de l'intégralité de ses demandes, Quoi qu'il en soit, Condamner la société Bizness conseil à payer aux intimés 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner la société Bizness conseil aux entiers dépens. Les intimés font valoir : 'qu'il s'évince des termes du mandat de recherche, en date du 30 mai 2013, une garantie de rémunération même si la vente est négociée et conclue sans l'intermédiation de la société Bizness conseil, ' que cette dernière n'a en effet ni négocié ni participé à la conclusion de la vente, ' qu'elle n'a pas transmis leur offre d'achat, ' que le mandat aurait dû mentionner en caractères très apparents, à peine de nullité absolue, la faculté qu'avait chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, ' que ne comportant pas cette faculté de rétractation, le mandat est nul, le fait qu'il soit ou non limité dans le temps important peu, ' qu'à titre subsidiaire, l'opération n'a pas été conclue par son entremise, mais par celle de l'agence Century 21, ' qu'en application de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, l'appelante n'a droit à aucune rémunération en l'absence de faute commise par eux, ' que les frais d'agence étaient stipulés à la charge de l'acquéreur de sorte qu'ils n'avaient aucun impact sur le prix qui devait être perçu par Madame [F], ' que la déclaration d'appel ne porte pas sur le rejet par le tribunal des dispositions du jugement relatives aux demandes de dommages-intérêts fondées sur l'application de l'article 1382 devenu 1240 du code civil, ' que le préjudice de l'appelante est surévalué, qu'il ne peut consister qu'en la perte d'une chance de percevoir cette commission et que la probabilité de voir cette chance se réaliser était faible compte tenu que l'agent immobilier n'avait pas transmis leur offre. La clôture a été prononcée le 22 février 2023. MOTIFS 1-Sur la validité du mandat : Il résulte de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, dans sa version en vigueur à la date du mandat que : Lorsqu'un mandat est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, ou lorsqu'il comporte une clause aux termes de laquelle une commission sera due par le mandant, même si l'opération est conçue sans les soins de l'intermédiaire, cette clause ne peut recevoir application que si elle résulte d'une stipulation expresse d'un mandat dont un exemplaire a été remis au mandant. Cette clause est mentionnée en caractères très apparents. Passé un délai de trois mois à compter de sa signature, le mandat contenant une telle clause peut être dénoncé à tout moment par chacune des parties, à charge pour celle qui entend y mettre fin d'en aviser l'autre partie quinze jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Il résulte également de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d'exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et fonds de commerce que les engagements de toute nature dont les effets ne sont pas limités dans le temps sont prohibés. Il résulte du rapprochement des deux premiers alinéas de l'article 78 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que lorsqu'il est assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale ou qu'il comporte une clause de garantie de rémunération en faveur de l'intermédiaire, le mandat doit rappeler la faculté qu'a chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans les conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, et en faire mention, comme de la clause dont cette faculté de résiliation procède, en caractères très apparents. Cette disposition influant sur la détermination de la durée du mandat, est prescrite à peine de nullité absolue de l'entier contrat, en application de l'article 7 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970. Le mandat litigieux, signé par Madame [C] et Monsieur [B], intitulé de « recherche et bon de visite » qui concerne la seule visite du bien appartenant à Madame [F] situé à [Adresse 1] à [Localité 5] mentionne sous le titre 'Visites' : « nous reconnaissons que les affaires proposées sont strictement confidentielles et nous engageons à n'en traiter l'achat éventuel que par votre seule intervention même après l'expiration de ce mandat. En conséquence nous engageons expressément : ' à ne communiquer à personne ces renseignements qui nous sont donnés à titre personnel et confidentiel ; ' à informer de notre visite de ce jour toute personne qui pourrait à l'avenir nous présenter le même bien ; ' à nous interdire toute entente avec le vendeur ayant pour conséquence de vous évincer lors de l'achat de l'une ou plusieurs de ses affaires. En cas de violation de nos engagements ci-dessus, nous rendons passibles de dommages-intérêts en réparation du préjudice que nous aurons causé. Fait à [Localité 5] pour une durée de 24 mois. » Il résulte de ces mentions que le mandat comporte une clause d'exclusivité en ce que les mandants s'engagent à ne traiter l'achat éventuel concernant ce bien que par le biais de la société Bizness conseil et ce même après l'expiration du mandat conclu pour une durée de 24 mois, sous peine de devoir s'acquitter de dommages-intérêts. Il est du fait de ses mentions soumis aux dispositions de l'article 78 du décret n° 72 ' 678 du 20 juillet 1972 précité. Ses effets ne sont pas limités dans le temps, ce qui est prohibé par l'article 7 de la loi n° 70 -9 du 2 janvier 1970 précité. Dès lors ne comportant pas de clause de résiliation en violation des dispositions de l'article 78 du décret n° 72 ' 678 du 20 juillet 1972 permettant sa dénonciation passé un délai de 3 mois à compter de sa signature, et ses effets n'étant pas limités dans le temps en violation des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 janvier 1970, le mandat doit être déclaré nul. La décision déférée confirmée de ce chef. 2-Sur la faute délictuelle : * A titre liminaire, sur l'étendue de la saisine de la cour : Il est demandé par les intimés de 'constater que la société Bizness conseil n'a pas fait appel des dispositions du jugement relatives aux demandes de dommages-intérêts fondées sur l'application de l'article 1382 (devenu 1240) du code civil'. Il appartient à la cour de vérifier l'étendue de sa saisine. En vertu de l'article 562 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret n° 2017-891 du 6 mai 2017, l'appel défère à la cour la connaissance des chefs de jugement qu'il critique expressément et de ceux qui en dépendent, la dévolution ne s'opérant pour le tout que lorsque l'appel tend à l'annulation du jugement ou si l'objet du litige est indivisible. Aux termes de la déclaration d'appel adressée à la cour le 28 janvier 2020, la SARL Bizness conseil sollicite la réformation du jugement en ce qu'il a : - prononcé la nullité du mandat de recherche conclu le 30 mai 2013 - débouté en conséquence la SARL Bizness conseil de ses demandes, qui tendaient notamment à voir condamner in solidum Monsieur [D] [B] et Madame [M] [C] à payer à la SARL Bizness conseil la somme de 13 450 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts de droit à compter du 18/11/2013, outre la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens - condamné la SARL Bizness conseil à payer à Monsieur [D] [B] et Madame [M] [C] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Il résulte de cette déclaration que la société Bizness conseil a interjeté appel des dispositions du jugement la déboutant de sa demande de paiement de la somme de 13 450 euros à titre de dommages-intérêts et que la déclaration d'appel vise donc non seulement le rejet de sa demande de dommages-intérêts fondée sur le mandat de recherche mais également sa demande de dommages-intérêts fondée sur les dispositions de l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil. Dès lors cette dernière est bien incluse dans la saisine de la cour. Sur la faute : La cour observe que la société Bizness conseil tend par cette demande fondée sur les dispositions de l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil à obtenir le montant des honoraires dont elle estime Monsieur [B] et Madame [C] redevables au titre du mandat et caractérise leur faute en se fondant sur les obligations des mandants résultant du mandat dont la nullité a été prononcée. Le mandat étant nul, la société Bizness conseil ne peut plus s'en prévaloir et les acquéreurs ne sont tenus à aucune des obligations mentionnées dans ce document vis à vis de la société Bizness conseil. Monsieur [B] et de Madame [C] font valoir qu'ils avaient transmis à cette dernière le 17 juin 2013 une proposition d'achat du bien immobilier au prix de 252 000 euros qui n'a pas été transmise au vendeur et suite à laquelle ils n'ont eu aucun retour. L'attestation de Madame [I] (pièce 14 de l'appelante) fait état de contacts téléphoniques entre l'agent immobilier, Monsieur [O], le vendeur et les intimés suite à leur proposition. Cependant elle émane d'une associée de la société Bizness conseil, a été établie le 19 septembre 2018, plusieurs années après les faits et ne respecte pas les formes prévues par l'article 202 du code de procédure civile ne comportant pas la mention qu'elle a été établie en vue de sa production en justice ni que son auteur a connaissance des peines encourues en cas de fausse attestation. Cette attestation est dès lors insuffisante pour emporter la conviction de la cour et rapporter la preuve de l'effectivité de cette démarche. La seconde attestation de Madame [I], établie le 18 mars 2019, conforme aux prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, ne porte pas, quant à elle, sur les suites de la visite. La société Bizness conseil ne rapporte également la preuve d'aucune participation des intimés à un concert frauduleux avec le vendeur destiné à la priver de sa commission. Le seul fait, dans les circonstances décrites ci-dessus, d'entrer directement en contact avec le vendeur après la visite de 30 mai 2013 est insuffisant pour caractériser une faute de nature délictuelle de la part de Monsieur [B] et de Madame [C] susceptible d'engager leur responsabilité vis-à-vis de la société Bizness conseil. C'est à juste titre que le premier juge a débouté la société Bizness conseil de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l'article 1382 devenu l'article 1240 du code civil. La décision déférée est confirmée de ce chef. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile : La décision déférée est confirmée en ce qui concerne les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. La société Bizness conseil est condamnée aux dépens d'appel et à payer à Monsieur [B] et à Madame [C] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Confirme la décision entreprise, Y ajoutant, Condamne la société Bizness conseil à verser à Monsieur [B] et à Madame [C] une indemnité de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Bizness conseil aux dépens de l'appel, Déboute les parties de toutes demandes plus amples ou contraires. LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,