Cour de cassation, 30 janvier 2019. 18-15.093

CIV.3 IK COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 janvier 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10029 F Pourvoi n° C 18-15.093 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. Jean-Philippe X..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 28 novembre 2017 par la cour d'appel de Versailles (4e chambre civile expropriations), dans le litige l'opposant à la communauté d'agglomération de la Boucle de la Seine (CABS), dont le siège est [...] , anciennement dénommée Communauté de communes de la Boucle de la Seine, défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 18 décembre 2018, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Y..., conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat de M. X..., de la SCP Coutard et Munier-Apaire, avocat de la communauté d'agglomération Saint-Germain Boucles de Seine ; Sur le rapport de Mme Y..., conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. X... ; le condamne à payer à la communauté d'agglomération Saint-Germain Boucles de Seine la somme de 2 500 euros ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour M. X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR écarté la fin de non-recevoir soulevée par M. X..., tirée de sa renonciation à l'aliénation et d'AVOIR confirmé le jugement entrepris et fixé le prix du bien cadastré [...] à Sartrouville d'une surface de 695 m², appartenant à M. Jean-Philippe X... à la somme de 153 000 euros ; AUX MOTIFS QUE M. X... soutient que, par sa lettre du 14 avril 2014 par laquelle il a répondu à celle du 14 février de la CCBS qui lui notifiait sa décision d'exercer son droit de préemption, il a renoncé à l'aliénation ; qu'il fait valoir que cette lettre est assez confuse en raison de l'erreur d'adresse que contient celle de la CCBS sur le bien préempté, qui lui a laissé penser que le droit était exercé pour des parcelles déjà préemptées ; qu'il faut l'interpréter dans un sens qui lui est favorable ; que, cependant, il résulte de cette lettre que, même s'il a cru en effet que l'exercice du droit de préemption qui lui était notifié portait sur trois parcelles déjà préemptées (qui jouxtent la parcelle [...] et qui formaient avec elle une seule et grande parcelle) dans la mesure où la CABS a mentionné dans son courrier du 14 février 2014 une adresse correspondant auxdites parcelles (et qui était l'adresse du tènement avant sa division) il a, s'agissant de la parcelle [...] , maintenu son prix et s'est opposé à celui proposé, ce qui ne peut en aucun cas constituer une renonciation à l'aliénation et encore moins un silence équivalant à une renonciation ; que cette fin de non-recevoir sera dès lors rejetée ; ET QUE sur la description de la parcelle et du hangar qu'elle supporte, qu'il est renvoyé au jugement ; qu'il convient de rappeler que cette parcelle était située à la date de référence, le 19 novembre 2009, date non contestée par M. X..., en zone AU du PLU de Sartrouville, c'est à dire en zone destinée à une urbanisation sous forme de plan d'aménagement d'ensemble, sous réserve de la réalisation de tous les équipements publics nécessaires et dont la constructibilité est subordonnée à une modification du PLU ; qu'en conséquence, ainsi que le premier juge l'a, à juste titre relevé, les termes de comparaison concernant des terrains à bâtir ne peuvent être retenus ; que de même, pour les motifs exactement retenus par le premier juge et que la cour adopte, les éléments de comparaison cités par l'expertise amiable réalisée par M. Z... ne sont pas pertinents, qu'il s'agisse de ceux afférents à la méthode par comparaison ou de ceux afférents à la méthode fondée sur le taux de rendement du bien ;que contrairement à ce que soutient M. X..., la comparaison avec une vente et une expropriation intervenues en 2007 et 2011 sur des parcelles voisines de la sienne (BH 171 et BH 128) n'est pas pertinente dans la mesure où ces parcelles comportaient des maisons d'habitation ; que même si ces immeubles étaient de petite taille comme l'affirme M. X... (51 m2 pour l'une et 67 m2 pour l'autre sans toutefois que ces éléments résultent des actes de vente ou ordonnance d'expropriation), il s'agissait de maisons d'habitation équipées qui ne peuvent être comparées à des hangars en ossature métallique ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a retenu comme terme de comparaison pertinent la préemption des deux autres parcelles de M. X... cadastrées section [...] et [...], soumises aux mêmes conditions d'urbanisme, qui supportaient également chacune un bâtiment industriel ; que contrairement à ce que fait valoir M. X..., l'évaluation de ces parcelles n'a pas été faite à partir d'une valeur au mètre carré appliquée à l'ensemble de la superficie, mais selon la méthode dite de la "surface utile terrain intégré", qui consiste à calculer la surface utile du bâtiment situé sur la parcelle et à déterminer une valeur au mètre cané incluant le bâti et le terrain ; que c'est du moins ce qui résulte du jugement, M. X... n'ayant pas produit les ventes en cause à hauteur d'appel ; qu'en conséquence, il n'est pas possible de se fonder sur les prix de cession de ces deux biens pour affirmer qu'ils ont été vendus respectivement pour une valeur de 526,31 euros le m2 et 505,49 euros le m² ; que comme l'a établi le premier juge, la valeur unitaire de leur construction a été arrêtée à 676,92 euros le m² pour la parcelle [...] (hangar de 325m2) et à 707,69 euros le m² pour la parcelle [...] (hangar de 325 m2) ; Que le juge a appliqué la même méthode à la parcelle [...] , en choisissant la valeur la plus haute et en l'appliquant à la surface utile de son bâtiment, soit 181 m2 ; que le surplus du terrain étant beaucoup plus important que dans les parcelles [...] et [...], le premier juge a valorisé la partie non bâtie ; qu'à défaut de termes de comparaison pertinents établissant, que la valeur du terrain non bâti en zone AU est supérieure à 40 euros le m², ou que la valeur des parcelles sur lesquelles sont édifiées des locaux industriels est supérieure à 707 euros le m², ou les deux, la cour ne peut que confirmer le prix retenu par le premier juge ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE conformément à l'article L 213-4 du code de l'urbanisme, le prix est fixé commue en matière d'expropriation ; que les références citées par le rapport Z..., de bureaux ou entrepôts à Plaisir, Buc ou Montigny le Bretonneux ne sont pas pertinents étant éloignés du site et sans précision sur leur situation d'urbanisme, leur usage et leur état d'entretien ; que les valeurs locatives de biens dont l'état d'entretien n'est pas précisé et dont certains se trouvent en centre ville (et non en zone AU), ne permettent pas d'appliquer la méthode fondée sur le taux de rendement ; que les estimations d'agences immobilières ne constituent pas des références de transactions ; que si le terrain est effectivement desservi par les réseaux en bordure d'une voie asphaltée, il ne peut être estimé comme un terrain à bâtir conformément à l'article L 322-4 du code de l'expropriation (codification issue de l'ordonnance du 6 novembre 2014) qui dispose : « l'évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilité légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l'article L 322-3, de la capacité des équipements, des servitudes affectant l'utilisation des sols... y compris les restrictions administratives au droit de construire » ; qu'en l'espèce, la zone AU du PLU de novembre 2009, destinée à. l'urbanisation sous forme de plan d'aménagement d'ensemble et sous réserve de la réalisation des équipements publics nécessaires, est actuellement inconstructible ; que les références de terrains à bâtir doivent en conséquence être écartées ; que seront retenus les éléments de la vente amiable du 22 décembre 2011, portant sur les parcelles contigues 387 et [...], situées dans le même périmètre, sur lesquelles sont édifiés deux entrepôts de 325 m² (selon Monsieur X..., à défaut de précision dans les actes) sur des terrains de 418 et 455 m² ; qu'il ne sera pas tenu compte de la vente du 25 mai 2010 portant sur une maison d'habitation non comparable au bien préempté à ce jour ; que la méthode d'estimation des bâtiments industriels selon leur surface utile, terrain intégré, lors de la cession du 22 décembre 2010 permet de dégager une valeur unitaire de la construction de : - parcelle [...] : 220 000 euros : 325 m² = 676,92 euros/m² ; - parcelle [...] : 230 000 euros : 325 m²= 707,69 euros/m² ; que la surface utile intégrant la mezzanine, du hangar implanté sur la parcelle [...] , étant de 182 m², la valeur du bâtiment, terrain intégré s'élève à : 707,69 euros x 182 m² =128 799 euros ; que la surface du surplus de [...] étant supérieure à celles de [...] et [...] , l'offre de 153 000 est satisfactoire ; qu'en effet, même en valorisant le surplus du terrain nu de 695-145 (surface au sol du bâtiment)= 550 m² à 40 €/m² en zone AU, on obtient la somme de 40 euros x 550 m² = 22 000 euros, soit une valeur totale arrondie de 150 800 euros ; que le prix sera en conséquence fixé à 153 000 euros ; 1°) ALORS QU'à défaut d'accord sur le prix, tout propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption, qui a manifesté son intention d'aliéner ledit bien, peut ultérieurement retirer son offre ; qu'en écartant le moyen de M. X... tiré de ce qu'il avait renoncé à vendre sa parcelle, cependant qu'elle constatait elle-même que ce dernier soutenait y avoir renoncé par courrier du 14 avril 2014, ce dont il résultait que sa volonté de renoncer était certaine, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article L. 213-7 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil et 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme ; 2°) ALORS QUE le propriétaire d'un bien soumis au droit de préemption peut renoncer à la vente jusqu'à deux mois après que la décision juridictionnelle ayant fixé le prix de vente soit devenue définitive ; qu'en écartant le moyen de M. X... tiré de ce qu'il avait renoncé à vendre sa parcelle, cependant qu'elle constatait elle-même que ce dernier soutenait en cause d'appel avoir renoncé à la vente ce dont il résultait que cette renonciation formulée alors que le prix n'était pas encore définitivement fixé était parfaitement valable, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et violé l'article L. 213-7 du code de l'urbanisme, ensemble l'article 544 du code civil et 1er du Protocole additionnel n° 1 à la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme.