Cour d'appel, 20 juin 2023. 22/00178

ARRET N° N° RG 22/00178 N°Portalis DBWA-V-B7G-CKDD M. [T] [E] C/ Mme [S] [D] M. [K] [D] COUR D'APPEL DE FORT DE FRANCE CHAMBRE CIVILE ARRET DU 20 JUIN 2023 Décision déférée à la cour : Jugement du Juge des Contentieux de la Protection, près le Tribunal Judiciaire de Fort-de-France, en date du 21 Mars 2022, enregistré sous le n° 21-000341 ; APPELANT : Monsieur [T] [E] [Adresse 2] [Adresse 2] Représenté par Me Fériale CHAÏA, avocat au barreau de MARTINIQUE INTIMES : Madame [S] [D] [Adresse 1] [Adresse 1] Représentée par Me Gaëlle DE THORE, avocat au barreau de MARTINIQUE Monsieur [K] [D] [Adresse 1] [Adresse 1] Représenté par Me Gaëlle DE THORE, avocat au barreau de MARTINIQUE COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 21 Avril 2023, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de chambre, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte dans le délibéré de la cour, composée de : Présidente : Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre Assesseur : M. Thierry PLUMENAIL, Conseiller Assesseur : Mme Claire DONNIZAUX, Conseillère Greffière, lors des débats : Mme Béatrice PIERRE-GABRIEL, Les parties ont été avisées, dans les conditions prévues à l'article 450 du code de procédure civile, de la date du prononcé de l'arrêt fixée au 20 Juin 2023 ; ARRÊT : Contradictoire Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat en date du 08 juillet 2014, M. [T] [E] a donné en location à M. et Mme [D] une villa à usage d'habitation située [Adresse 2] à [Localité 3] moyennant paiement d'un loyer initial de 1 400 euros. Un état des lieux d'entrée a été établi le même jour. Par un second contrat en date du 1er février 2015, M. [E] a consenti à M. et Mme [D] la location meublée de la même villa, pour un loyer identique. Les locataires ont quitté les lieux le 30/09/2020. Par acte d'huissier en date du 21 mai 2021, M.[T] [E] a fait assigner M. [K] [D] et Mme [S] [D] devant le tribunal judiciaire de Fort de France aux fins d'obtenir leur condamnation au paiement, notamment, des sommes de : * 25 545.47 euros au titre des travaux de remise en état des lieux loués, * 1 400€ au titre du loyer de septembre 2020 resté impayé augmenté des intérêts « commençant à courir à compter majorée des intérêts de retard à compter de la mise en demeure du 02/11/2020 '' * 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement contradictoire du 21 mars 2022, le tribunal a : - débouté M. [E] de toutes ses demandes, - condamné M. [E] à rembourser à M. et Mme [D] la somme de 1 400€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, - condamné les époux [D] à payer à M. [E] la somme de 1 400€ au titre du dernier loyer du mois de septembre 2020, - ordonné la compensation entre les deux créances, - condamné M. [E] à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du C.P.C, - condamné M. [E] aux dépens. Par déclaration reçue le 13 mai 2022, M. [E] a interjeté appel de cette décision, limité aux chefs de jugement expressément critiqués. Aux termes de ses premières conclusions du 25 juillet 2022, et dernières du 09 janvier 2023, l'appelant demande de : - déclarer recevable et bien fondé son appel, - débouter les époux [D] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - infirmer le jugement rendu le 21 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Fort-de-France, en ce qu'il a : * débouté M. [E] de toutes ses demandes, * condamné M. [E] à rembourser à M. et Mme [D] la somme de 1 400€ au titre de la restitution du dépôt de garantie, * ordonné la compensation entre les deux créances, * condamné M. [E] à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 000€ au titre des dispositions de l'article 700 du C.P.C, *condamné M. [E] aux dépens, - confirmer le jugement rendu le 21 mars 2022 par le juge des contentieux de la protection de Fort-de-France, en ce qu'il a : * condamné les époux [D] à payer à M. [T] [E] la somme de 1.400 euros au titre du loyer impayé du mois de septembre 2020 ; Statuant à nouveau, - débouter les intimés de toutes leurs demandes, fins et conclusions, - déclarer l'action de l'appelant recevable et bien fondée, - condamner les intimés à payer à l'appelant la somme de 25.545,47€ au titre de travaux de remise en état du logement qui avait été donné en location, augmentée des intérêts commençant à courir à compter majorée des intérêts de retard à compter de la mise en demeure adressée le 2 novembre 2020 et réceptionnée par pli recommandé le 05 novembre 2020, - condamner les intimés à payer à l'appelant la somme de 1.400 euros au titre du loyer impayé du mois de septembre 2020, augmentée des intérêts commençant à courir à compter de la mise en demeure adressée le 2 novembre 2020 et réceptionnée par pli recommandé le 05 novembre 2020, - condamner les intimés à payer à l'appelant la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner les intimés aux entiers dépens. Par conclusions du 24 octobre 2022, les intimés demandent de : 1/ Sur la demande en paiement des travaux de remise à neuf de la villa, A titre principal : - confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France du 21 mars 2022 ; En conséquence, - débouter purement et simplement l'appelant de l'ensemble de sa demande en paiement des travaux de remise en état lui incombant, à hauteur de 25.545,47 euros, A titre subsidiaire et reconventionnellement : - désigner tel expert qu'il plaira avec pour mission de : * convoquer les parties, * se rendre sur les lieux, y pénétrer, * procéder à tous examens et recherches qu'il estimera nécessaires, * examiner les désordres, en déterminer les causes, * dresser contradictoirement son rapport, - dire que l'expertise se fera aux frais avancés de l'appelant ; 2/ Sur la demande en paiement du loyer du mois de septembre 2020 : - confirmer dans toutes ses dispositions le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Fort-de-France du 21 mars 2022 ; En conséquence, - constater l'existence d'une créance de restitution du dépôt de garantie, d'un montant de 1.400 euros détenue par les intimés contre l'appelant, - ordonner la compensation entre la créance de loyer du mois de septembre 2020 alléguée par le demandeur et la créance réciproque de restitution du dépôt de garantie des défendeurs du même montant, - débouter purement et simplement l'appelant de sa demande en paiement de la somme de 1.400 euros au titre du loyer du mois de septembre 2020, En toute hypothèse : - condamner l'appelant à payer aux intimés la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner l'appelant aux entiers dépens. La clôture de l'instruction est intervenue le 16 février 2023. L'affaire a été évoquée à l'audience du 21 avril 2023 et la décision a été mise en délibéré au 20 juin 2023. Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère aux conclusions sus-visées et au jugement déféré. MOTIFS 1/ Sur les réparations locatives et le loyer du mois de septembre 2020 : La juridiction de première instance a débouté M. [E] de ses demandes après avoir relevé qu'un état des lieux d'entrée avait été établi le 08/07/2014 et que : - les locataires étaient partis le 30/09/2020, soit après 6 ans d'occupation des lieux, - aucun état des lieux de sortie n'avait été contradictoirement établi entre les parties, seul était produit un PV de constat d' huissier en date du 01/10/2020, - par courrier en date du 28/01/2015 les locataires avaient signalé un certain nombre de dysfonctionnements, sollicitant une intervention du bailleur pour des travaux relevant de la responsabilité du propriétaire notamment concernant les non-fonctionnements du portail électrique, du volet électrique du salon, de l'aspirateur de la piscine, d'une porte de chambre, du courant électrique qui disjonctait en cas de fortes pluies et l'existence d'une forte humidité et de mauvaises odeurs, - un coefficient de vétusté devait s'appliquer du fait d'une occupation de six ans, - l'état des lieux de sortie faisait défaut et l'état des lieux d'entrée, quoique difficilement lisible, faisait mention de robinet à fixer, d'humidité dans une chambre et salle de bain, - le devis comprenait essentiellement des travaux qui restaient manifestement à la charge exclusive du bailleur, par manque d'entretien avant la relocation en 2014 ou pendant cette dernière (nettoyage deck -peinture extérieure -changement imposte chambre- changement faux plafond terrasse-réfection escalier accès piscine- piscine : liner et système de filtration -robinetterie-). Elle a également retenu que la motorisation du portail de même que l'élagage des arbres relevaient de la responsabilité du propriétaire, la défection du portail ayant été dénoncée dés leur entrée dans les lieux par les locataires, poussant alors le bailleur à prévenir son assurance, sans aucun retour ; que les peintures intérieures au vu de l'humidité non traitée et non contestée dans la villa et du coefficient de vétusté devaient rester à la charge du bailleur. L'appelant affirme qu'il n'a jamais reçu la lettre du 28 janvier 2015 et que les locataires ont délibérément choisi de ne pas faire d'état des lieux de sortie ; qu'ils ont saccagé les lieux ; que le procès-verbal de constat du 1er octobre 2020 démontre l'état de délabrement et le défaut d'entretien manifeste de la villa. Il soutient que les dégradations en cause sont dues à un manque de soin et d'entretien du locataire ; qu'en conséquence, elles doivent être prises en charge par eux. Les intimés soutiennent que l'état des lieux de sortie avait été fixé au 29 septembre 2020 mais que M. [E] ne s'est pas présenté. Ils se prévalent des dispositions de l'article 1755 du code civil et prétendent que les travaux de réparations mentionnés dans les devis produits par l'appelant visent soit à pallier un défaut d'entretien des extérieurs qui incombait au propriétaire, soit à pallier l'état de vétusté extrême de la maison. Ils exposent que le propriétaire leur facturait une somme mensuelle de 100 € supplémentaires pour l'entretien des extérieurs et affirment que l'état de délabrement de la villa et de ses extérieurs est ancien, causé par l'humidité et l'absence de traitement approprié du bois du deck indispensable en zone tropicale. Les intimés font encore valoir que les peintures intérieures n'ont pas fait l'objet de réfection depuis plus de dix ans ; que le remplacement du liner de la piscine et du système de filtration ne peut être mise à leur charge ; que le propriétaire sollicite le remplacement à leurs frais d'équipements qui étaient défectueux dès l'entrée dans les lieux. Ils sollicitent en conséquence : - à titre principal, le rejet des demandes de M. [E], - subsidiairement, l'organisation d'une expertise, - la restitution de leur dépôt de garantie et la compensation des créances réciproques des parties. La cour observe qu'à la lecture de l'échange de messages du 27 septembre 2020 (pièce n° 5 des intimés), la date de l'état des lieux de sortie contradictoire n'a pas été fixée d'un commun accord des parties, M. [E] n'ayant pas répondu à la proposition des locataires visant à effectuer celui-ci le 29 septembre 2020 à 17H. En l'absence d'état des lieux de sortie contradictoire, le procès-verbal de constat d'huissier produit par l'appelant en pièce n° 3, bien que non contradictoire, peut toutefois être utilement exploité dès lors qu'il a été dressé dès le lendemain du départ des locataires. Par ailleurs, la lettre du 28 janvier 2015 ne porte pas mention d'un envoi en recommandé, et aucun accusé de réception n'y est au demeurant annexé. Dans ces conditions, il ne peut être reproché au propriétaire de ne pas être intervenu pour faire cesser les dysfonctionnements qui y sont mentionnés. Il se déduit de la combinaison des dispositions de l'article 7 c) et d) de la loi du 06 juillet 1989, applicable en l'espèce dès lors que les parties se prévalent du bail du 08 juillet 2014, non du suivant, apparemment établi pour de singulières raisons fiscales, du décret du 26 août 1987 listant les réparations locatives et les travaux d'entretien courant à la charge du locataire, ainsi que de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et du procès-verbal de constat d'huissier du 1er octobre 2020 que les locataires doivent supporter  le coût des : - « lessivage nettoyage » de l'allée centrale, - « lessivage nettoyage du deck », étant observé qu'aucun élément ne corrobore les allégations des intimés quant au paiement d'une somme supplémentaire de 100€ par mois au propriétaire pour l'entretien des extérieurs ni quant à l'origine du délabrement des extérieurs dû selon eux à l'absence de traitement du bois, - nettoyage du portail, - nettoyage intérieur et lessivage des murs avant terrasse-réfection, - lessivage mur extérieur, mentionnés dans le devis constituant la pièce n° 4 de l'appelant, en ce que l'obligation d'entretien courant pesant sur les locataires aurait dû conduire ceux-ci à nettoyer régulièrement ces éléments. Le surplus des réparations mentionnées sur les deux devis produits en pièces n° 4 et 5 de l'appelant, soit : - dépose et repose d'un carreau, - peinture de l'intérieur, devenue nécessairement quelque peu vétuste après 6 années d'occupation, - changement du faux plafond, - réfection de l'escalier d'accès à la piscine, - changement du liner et du système de filtration de cette même piscine, - électroménager, dont la cour, à l'examen d'un état des lieux d'entrée très difficilement exploitable, ne peut s'assurer de l'existence et du bon fonctionnement lors de l'entrée dans les lieux, - réfection de la robinetterie qui était déjà défaillante lors de l'entrée dans les lieux, - motorisation du portail, ne correspondent pas en revanche à des réparations locatives. Leur coût doit donc rester à la charge du propriétaire. Au total, le coût des réparations incombant aux locataires s'élève à la somme de (450€ +1 150€ +250€+ 1 200€+ 1 400€ HT= 4 450€ HT)= 4 543,45€ TTC. De cette somme doit être déduit le montant du dépôt de garantie, soit 1 400€. Les intimés, dont la demande, formulée à titre subsidiaire, d'expertise n'apparaît pas pertinente près de trois années après avoir quitté les lieux, qui soit ont été reloués, soit, du fait d'une inoccupation, ont pu se dégrader, seront donc condamnés à payer à l'appelant la somme de 3 143,45€ au titre des réparations locatives. Celle-ci doit porter intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2020, date de la mise en demeure (pièce n° 6 de l'appelant). Les intimés ne contestent pas par ailleurs ne pas avoir réglé le loyer du mois de septembre 2020. La somme de 1 400€ due à ce titre doit également porter intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2020, date de la mise en demeure. 2/ Sur les dépens et les frais irrépétibles Il résulte de ce qui précède que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné M. [E] aux dépens et à payer à M. et Mme [D] la somme de 1 000€ au titre des frais irrépétibles. Le sens de la décision et l'équité justifient en effet la condamnation des époux [D], qui succombent partiellement, à payer à M. [E] la somme de 1 000€ en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les intimés supporteront par ailleurs la charge des dépens d'appel. PAR CES MOTIFS La cour, Par arrêt contradictoire, en dernier ressort et mis à disposition par le greffe, INFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Fort de France du 21 mars 2022 sauf en ce qu'il a condamné « les époux [D]  » à payer le loyer du mois de septembre 2020 pour un montant de 1 400 € ; Statuant à nouveau, CONDAMNE M. [K] [D] et Mme [S] [D] à payer à M. [T] [E], après compensation du dépôt de garantie, la somme de 3 143,45 € (trois mille cent quarante-trois euros et quarante-cinq centimes) au titre des réparations locatives, somme portant intérêts au taux légal à compter du 02 novembre 2020 ; PRÉCISE que la somme de 1 400 € (mille quatre cents euros) due en sus par M. [K] [D] et Mme [S] [D] au titre du loyer du mois de septembre 2020 porte également intérêts au taux légal à compter à compter du 02 novembre 2020 ; CONDAMNE M. [K] [D] et Mme [S] [D] aux dépens ; CONDAMNE M. [K] [D] et Mme [S] [D] à payer à M. [T] [E] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais irrépétibles en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Et y ajoutant, CONDAMNE M. [K] [D] et Mme [S] [D] aux dépens d'appel. Signé par Mme Nathalie RAMAGE, Présidente de Chambre et Mme Micheline MAGLOIRE, Greffière, lors du prononcé à laquelle la minute a été remise. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,