Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/12715

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 7 ARRÊT DU 30 NOVEMBRE 2023 (n° , 21 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/12715 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGDUF Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 17 Février 2022 par le Tribunal Judiciaire de BOBIGNY - RG n° 20/00069 APPELANT EPFIF - ETABLISSEMENT PUBLIC FONCIER D'ILE DE FRANCE [Adresse 6] [Localité 8] représenté par Me Michaël MOUSSAULT de la SELAS DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07, substitué à l'audience par Me François DAUCHY, avocat au barreau de PARIS INTIMÉS Monsieur [S] [R] [Adresse 1] [Localité 10] représenté par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173 Madame [W] [T] épouse [R] [Adresse 1] [Localité 10] représentée par Me Djilali BOUCHOU, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 173 DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE SAINT DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT France Domaine [Adresse 7] [Localité 9] représentée par Madame [Y] [U], en vertu d'un pouvoir général COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Juin 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Monsieur Hervé LOCU, Président chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Hervé LOCU, Président Madame Marie MONGIN, Conseillère Monsieur Raphaël TRARIEUX, Conseiller Greffier : Madame Dorothée RABITA, greffier lors des débats ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Hervé LOCU, Président et par Dorothée RABITA, greffier présent lors de la mise à disposition. * EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE : La Commune de [Localité 10] se situe sur un territoire particulièrement enclavé et éloigné des transports en commun. Par de'cret n°2015-99, du 28 janvier 2015, l'Opération de Requalification des Coproprie'te's Dégradées du quartier dit du Bas [Localité 10] (ORCOD), comprenant les coproprie'te's du « Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu », a e'te' déclarée d'Intérêt National (ORCODIN) et sa mise en 'uvre a e'te' confiée à l'Etablissement public foncier d'Île-de-France (ci-après dénommée EPFIF). La coproprie'te' de l'Etoile du Chêne Pointu est située dans le périmètre de la ZAC dite du Bas [Localité 10] qui a fait l'objet d'une déclaration d'utilité' publique (DUP) par arrêté préfectoral n° 2019-2388, du 6 septembre 2019. La copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu est édifiée sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 11], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. Sont notamment concernés par l'opération, Monsieur [S] [R] et Madame [W] [T] épouse [R] (ci-après dénommés les consorts [R]) en tant que propriétaires des lots n° 164, 297 et 1296 du bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu situee'[Adresse 1]o à [Localité 10]. Le lot n° 164 est un appartement de type F3, d'une superficie de 56 m². Le lot n° 297 est une cave. Le lot n° 1296 est un emplacement de stationnement. L'EPFIF a notifie' son me'moire valant offre d'indemnisation aux consorts [R] par acte d'huissier du 16 de'cembre 2019, de'livre' selon les modalite's des articles 656 et 658 du code de procédure civile. Par requête et mémoire reçus au greffe le 25 février 2020, l'EPFIF a saisi le juge de l'expropriation du tribunal judiciaire de Bobigny en vue de la fixation de l'indemnité de dépossession. Par arrêté préfectoral n° 2021-0701, en date du 19 mars 2021, les lots situés dans le bâtiment 10 de la copropriété' de l'Etoile du Chêne Pointu ont e'te' de'clare's cessibles au profit de l'EPFIF. Une ordonnance d'expropriation, emportant transfert de propriété, a e'te' rendue le 21 octobre 2021 au profit de l'EPFIF. Par un jugement du 17 février 2022, après transport sur les lieux le 7 octobre 2021, le juge de l'expropriation de Bobigny a : Annexé à la de'cision le procès-verbal de transport du 7 octobre 2021 ; Annexé à la décision : les termes de comparaison fournis par l'EPFIF (tableaux 1, 2, et 3) les termes de comparaison verse's par le commissaire du gouvernement (tableaux 4, 5, 6, 7, 8, 9 et 10) ; les termes de comparaison versés par la partie expropriée (tableau 11) Fixé l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [R] au titre de la dépossession des lots n° 164, 297 et 1296 du bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu situe' [Adresse 1] à [Localité 10] à la somme de 76.920 euros en valeur libre ; Dit que l'indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 66.990 euros, au titre de l'indemnite' principale ; 7.699 euros, au titre de l'indemnité de remploi ; 122,15 euros au titre de l'indemnité pour remboursement anticipé du prêt ; 2.000 euros, au titre de l'indemnité de de'me'nagement ; Dans l'hypothèse où la partie expropriée bénéficie d'un relogement effectif : Fixé l'indemnité due par l'EPFIF aux consorts [R] au titre de la dépossession des lots n° 164, 297 et 1296 du bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu situe' [Adresse 1] à [Localité 10] à la somme de 75.920 euros en valeur libre ; Dit que l'indemnité de dépossession foncière se décompose de la façon suivante : 66.990 euros, au titre de l'indemnite' principale ; 7.699 euros, au titre de l'indemnité de remploi ; 122,15 euros au titre de l'indemnité pour remboursement anticipé du prêt ; 2.000 euros, au titre de l'indemnité de de'me'nagement ; moins 1.000 euros au titre des frais de relogement. En toute hypothèse, Rejeté la demande d'indemnité pour préjudice causé par l'extrême urgence de la procédure, Condamné l'EPFIF à payer aux consorts [R] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamné l'EPFIF au paiement des dépens. L'EPFIF a interjeté appel du jugement le 22 juillet 2022 au motif que le juge de l'expropriation a surévalué le montant de l'indemnité de dépossession. Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures : 1/ adressées au greffe le 17 octobre 2022 par l'EPFIF, notifiées le 19 octobre 2022 (AR intimé le 20 octobre 2022 et AR CG le 25 octobre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer partiellement le jugement 17 février 2022 en ce qu'il a : Fixé la date de référence au 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique, Appliqué une majoration de 10% au motif de l'entrée en exploitation de la nouvelle ligne du tramway T4, Limité à 1.000 euros l'abattement pour frais de relogement dans l'hypothèse où les expropriés bénéficieraient d'un relogement effectif, Alloué la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement dans l'hypothèse où les expropriés bénéficieraient d'un relogement effectif. Par suite, Réformer le jugement du 17 février 2022 en fixant le montant des indemnités à revenir à l'expropriée pour la dépossession des lots de copropriété n°164, 297 et 1296 ainsi que les 1454/1.000.000emes des parties communes générales dépendant du Bâtiment 10 de la copropriété du Chêne Pointu à [Localité 10] comme suit : PREMIERE HYPOTHÈSE : Les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF A. INDEMNITÉ PRINCIPALE -  Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées -  Valeur unitaire retenue : 1.155 euros/m², valeur occupée - Indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros - Superficie retenue : 56 m², Soit une indemnité principale de (1.155 euros/m² x 56 m²) + 2.310 euros = 66.990 euros B. INDEMNITÉS ACCESSOIRES 1. Indemnité pour frais de déménagement : 500 euros 2. Indemnité pour frais de remboursement anticipé du prêt immobilier : 122,15 euros 3. Frais de remploi : 20 % sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15 % sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10 % sur 42.302 euros = 5.199 euros Total frais de remploi : 7.699 euros Totale de l'indemnité de dépossession : 76.811,15 euros arrondie à 76.920 euros en valeur libre. SECONDE HYPOTHÈSE : Les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif : A. INDEMNITÉ PRINCIPALE -  Méthode d'évaluation : globale - caves et parties communes générales intégrées -  État : bon - Valeur unitaire retenue : 1.155 euros/m², valeur occupée - Indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement : 2.310 euros - Abattement pour occupation : 15% - Superficie retenue : 56 m², Soit une indemnité principale de (1.155 euros/m² x 56 m² x 0,85) + 2.310 euros = 57.288 euros B. INDEMNITÉS ACCESSOIRES 1. Indemnité pour frais de déménagement : DONNER ACTE à l'EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés. 2. Indemnité pour frais de remboursement anticipé du prêt immobilier : 122,15 euros 3. Frais de remploi : 20 % sur 5.000 euros = 1.000,00 euros 15 % sur 10.000 euros = 1.500,00 euros 10 % sur 42.302 euros = 3.997,80 euros Total frais de remploi : 6.728,80 euros Totale de l'indemnité de dépossession : 64.138,95 en valeur occupée 2/ déposées au greffe le 11 janvier 2023 par Mr et Mme [R], intimés, notifiées le 28 mars 2023 (AR appelant le 25 novembre 2022 et AR CG le 25 novembre 2022), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Débouter l'EPFIF de ses demandes et fins, prétentions et de les rejeter Confirmer le jugement en toutes ses dispositions, Condamner l'EPFIF à verser aux consorts [R] la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamner l'EPFIF aux dépens de l'instance. 3/ déposées au greffe le 23 décembre 2022 par le commissaire du gouvernement, formant appel incident, notifiées le 27 décembre 2022 (AR appelant le 11 janvier 2023 et AR intimé le 12 janvier 2023), aux termes desquelles il est demandé à la cour de : Infirmer le jugement de première instance en ce qu'il fixe l'indemnité de dépossession à 76.920 euros. Fixer l'indemnité de dépossession à la somme de 76.811,15 euros arrondie à 76.920 euros en valeur libre, A titre subsidiaire, fixer l'indemnité de dépossession à la somme 64.138,95 euros en valeur occupée. EXPOSÉ DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS DES PARTIES : L'EPFIF fait valoir que : Concernant la description du bien, le bien se situe au sein d'un ensemble immobilier en copropriété sis sur le territoire de la commune de [Localité 10], sur les parcelles cadastrées section [Cadastre 11], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5] pour 30.825 m². Dans le bâtiment B10 se trouvent : Le lot n°164 et 1393/1.000.000° des parties communes générales : logement est de type T3, escalier D, 10ème étage, d'une superficie habitable de 56 m². Lot n° 297 et 5/l.000.000° des parties communes générales : cave portant le n°131, Lot n°1296 et 55/1.000.000° des parties communes générales : au rez-de- chaussée, un emplacement de stationnement portant le n° 2. L'analyse de l'environnement du bien ainsi qu'une recherche documentaire ont permis à l'autorité expropriante d'identifier des éléments de moins-values justifiant une décote sur la valeur du bien, à savoir : - Les équipements communs du bâtiment 10 lesquels ont fait l'objet d'un arrêté municipal en date du 3 septembre 2018, à raison notamment des : - défaillances présentées par les chutes d'eau usées et eaux vannes et les réseaux de distribution en eau froide et eau chaude sanitaire, les ascenseurs, les collecteurs d'eaux usées et eaux pluviales, le système de chauffage, les canalisations enterrées et le réseau d'éclairage extérieur (Pièce n°6). Le transport sur les lieux a permis de confirmer la vétusté des parties communes du bâtiment 10. S'agissant des parties privatives, les constatations réalisées lors du transport sur les lieux ont conduit l'EPFIF à revenir sur le mauvais état d'entretien qui avait été initialement retenu et à retenir un bon état d'entretien. Le premier juge a retenu un état d'entretien moyen à bon dont l'autorité expropriante sollicite la confirmation. Concernant la situation locative, les locaux sont occupés par les propriétaires. Dans la mesure où en application des dispositions du 1er aline'a de l'article L.314-2 du Code de l'urbanisme ci-dessous reproduites les de'fendeurs peuvent be'ne'ficier d'un droit au relogement, l'expropriant avait formule', en première instance, une offre e'tablie sous la forme alternative en valeur libre ou occupe'e selon qu'ils demandent ou non à être relogés. La fixation sous forme alternative a e'te' reprise par le premier juge et n'est pas contestée. En revanche, l'EPFIF entend d'ores et de'jà préciser qu'elle conteste le quantum de l'abattement pour frais de relogement retenu par le Tribunal dans le jugement entrepris. Concernant la date de référence, le juge de première instance a retenu comme date de référence la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Ce faisant, le Tribunal a commis une erreur de droit qui justifie l'infirmation du jugement entrepris. Cela est contraire aux dispositions de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation et de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme qui prévoient que la date de référence à retenir lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Au cas présent, par délibération n°2015.01.27.07 du Conseil municipal de la Commune de [Localité 10] en date du 27 janvier 2015, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune. Ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-IN par la Commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du Conseil de Territoire de l'Établissement Public Territorial Grand Paris Grand Est en date du 28 février 2017. Or, il est constant que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN de sorte qu'ils sont bien soumis au droit de préemption urbain. Dans ces conditions, en application des dispositions des articles L.213-4 et L. 213-6 du Code de l'urbanisme, la date de référence à retenir est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier dont s'agit, à savoir la modification n°1 du 8 avril 2016. C'est en conséquence à tort que le premier juge a retenu comme date de référence la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Au regard des développements qui précèdent le jugement ne pourra qu'être infirmé et la date de référence sera fixée au 8 avril 2016. Concernant la majoration de la valeur unitaire de 10% du fait de l'entrée en circulation du tramway 4, le premier juge a appliqué une majoration de 10% sur la valeur unitaire retenue ainsi que sur l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement en raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway 4. Si l'autorité expropriante ne conteste pas qu'elle a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, elle a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4. En effet, en adoptant un tel raisonnement, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L.322-2 du Code de l'expropriation, lequel dispose que : « Quelle que soit la nature des biens. Il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble ». Il a été précédemment démontré que la date de référence à retenir est celle 8 avril 2016 et non celle du 11 mars 2018 retenue erronément par le Juge de première instance. L'enquête préalable à la DUP de la ZAC du Bas-[Localité 10] s'est pour sa part tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T 4 est intervenue fin 2019 après plus de 3 ans de travaux. Ces travaux étant de par leur nature même des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP de la ZAC du Bas-[Localité 10] et leur impact éventuel ne peuvent être pris en compte comme des facteurs de plus-value. Les termes de comparaisons dont se prévaut l'autorité expropriante s'étendent de septembre 2016 à juillet 2021 sans qu'aucun d'entre eux ne permette de mettre en évidence une quelconque évolution du marché ou une quelconque pression foncière particulière, de telle sorte que l'élément susvisé est sans incidence sur la valeur vénale du bien exproprié. La cour d'appel de Paris s'est récemment prononcée sur cette question concernant le bâtiment 8 de la copropriété du Chêne Pointu, en décidant que la date de référence non contestée à retenir est celle du 10 juillet 2012, date d'approbation du PLU de la commune de [Localité 10], modifié le 8 avril 2016 et mis en conformité par délibération du conseil du territoire du 26 septembre 2017, l'enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilité publique du projet de la Zac du « Bas [Localité 10] » et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus, et la mise en service du tramwav T4 est intervenue fin 2019. En conséquence, ces travaux étant donné leur nature même des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années avant précédé l'enquête publique préalable ne pouvait être pris en compte comme facteur de plus-value. (CA Paris, 7 avril 2022, RG n°21/09860). Le jugement doit être infirmé sur ce point. Concernant la limitation du quantum de l'abattement pour frais de déménagement, Dans l'hypothèse où les expropriés be'ne'ficient d'un relogement effectif, le Tribunal a limite' le montant des frais à la somme forfaitaire de 1.000 euros. Le premier juge a commis une erreur d'appréciation. L'EPFIF pre'cise qu'il ne conteste pas le fait que l'application d'un abattement pour frais de relogement ne puisse se justifier qu'à la condition que les expropriés aient été effectivement relogés. L' article L.314-2 du même code dispose dans son 1er aline'a que : Il résulte de ces dispositions et des lors que comme en l'espèce un maintien dans les lieux est impossible, l'immeuble e'tant voue' à la de'molition, il apparaît que be'ne'ficient d'un droit au relogement : les propriétaires occupants ; les preneurs à bail d'un local d'habitation ; les sous-locataires ou occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation principale. Au cas présent, les époux [R] sont propriétaires occupants de leur logement. Ils ont donc la faculté d'exiger de l'expropriant leur relogement dans les conditions précitées du Code de l'urbanisme, la contrepartie étant la fixation d'une indemnite' en valeur occupée, laquelle est déterminée par application d'un abattement sur la valeur libre des locaux. Si cet abattement ne pre'sente effectivement pas de lien de proportionnalité avec la valeur vénale du bien, la jurisprudence dominante le fixe à hauteur de 20 %, la charge pesant sur l'autorité expropriante ne se limitant pas, comme l'indique à tort le premier juge, à des frais de constitution d'un dossier, la passation d'un bail et l'e'tablissement d'un e'tat des lieux. Il convient de pre'ciser que le relogement s'opère en règle ge'ne'rale dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels re'servent, dans le cadre d'une convention, un contingent au be'ne'fice de l'expropriant des logements moyennant une contribution financière. Ainsi, il n'existe de fait aucune différence entre le poids e'conomique d'un relogement d'un occupant de bonne foi non-proprie'taire d'un logement exproprie' et le relogement d'un proprie'taire occupant. C'est ainsi que la Cour a, dans le cadre de la procédure d'expropriation du bâtiment 18 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu, fixe' à 20 % l'abattement pour occupation à retenir dans l'hypothèse d'un relogement de propriétaires occupants (CA Paris 8 avril 2021, RG n° 20/02374, CA Paris 1er avril 2021, RG n° 20/02376, CA Paris 10 juin 2021, RG n° 20/02378, CA Paris 8 avril 2021, RG n° 20/02368). Cette jurisprudence n'a jamais été remise en question par la suite ainsi qu'en atteste la motivation de cet arrêt rendu par la Cour, s'agissant du Bâtiment 8 de l'Etoile du Chêne Pointu, le 23 juin 2022 : il en résulte que c'est à tort que le premier juge a limité l'abattement pour frais de relogement à la somme de 1.000 euros dans l'hypothèse où les expropriés bénéficient effectivement d'un relogement. Au regard des développements qui précèdent le jugement ne pourra qu'être infirmé et un abattement limité à 15 % doit être pratiqué sur la valeur libre retenue par le premier juge dans l'hypothèse d'un relogement des expropriés. Concernant le montant des frais de déménagement alloué aux expropriés dans l'hypothèse où ils bénéficient d'un relogement, le premier juge a alloué une indemnité de déménagement d'un montant forfaitaire de 2.000 euros sans opérer de distinction selon que les expropriés bénéficient ou non d'un relogement effectif. L'hypothèse où les expropriés sollicitent et bénéficient d'un relogement effectif par l'autorité expropriante sur le fondement des articles L.314-1 et L.314-2 du Code de l'expropriation, l'EPFIF entend souligner que les frais couvrant leur déménagement du logement dont ils étaient propriétaires vers leur destination de relogement seront pris en charge directement par l'expropriant, ce dernier ayant, au regard de l'ampleur de l'opération, contracté des marchés spécifiques avec des entreprises spécialisées. En pareilles circonstances, il n'y a donc pas lieu d'allouer d'indemnité de déménagement, l'expropriant invitant la Cour à lui donner acte de son engagement de prendre en charge les frais attachés au déménagement pour l'hypothèse où les expropriés feraient valoir un droit au relogement. Le premier juge a commis une erreur de droit en octroyant une indemnité au titre des frais de déménagement de 2.000 euros dans l'hypothèse où les époux [R] bénéficieraient d'un relogement effectif. Le jugement doit être infirmé en ce sens et il doit être donné acte à l'EPFIF de la prise en charge de ces frais. Mr et Mme [R] rétorquent que : Concernant la date d'évaluation, en application des dispositions de l'article L. 322-2 du Code de de l'expropriation et L 213-4 du code de l'expropriation, lorsque le bien est situe' dans la zone d'une ZAD, ce qui n'est pas contesté, il convient de faire application du premier aline'a du a) de l'article L. 213-4 du Code de l'urbanisme et non du deuxième aline'a pre'voyant la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme. L'appelant est donc mal fonde' à solliciter que soit retenu Ia date du 8 avril 2016. Concernant l'abattement pour frais de relogement, l'EPFIF propose de retenir une évaluation en valeur occupe'e en cas de relogement du proprie'taire occupant. Cependant, il convient de distinguer la situation d'un locataire et d'un proprie'taire occupant. La moins-value lie'e à une occupation tient au fait que la possibilite' de retrouver une pleine jouissance de l'habitation est limite'e aux quelques situations le'galement e'nume're'es et que leur mise en oeuvre génère des frais et des inconve'nients lie's au de'lai le'gal de pre'avis, voire au coût et à la dure'e d'une proce'dure judiciaire. Dans une proce'dure d'expropriation, le proprie'taire-occupant devra à court terme quitter son bien, qu'il ait ou non accepte' une offre de relogement, en application de l'article L. 231-1 du Code de l'expropriation. Ainsi, l'acceptation d'une offre de relogement par la partie exproprie'e n'est pas un facteur de moins-value ne'e de l'occupation par le proprie'taire de son bien. Par ailleurs, le coût du relogement n'est pas proportionnel à la valeur du bien. Dans ces conditions, lorsque le proprie'taire occupant a opté pour un relogement, appliquer un abattement à la valeur ve'nale du bien pour de'terminer le quantum de la charge financière du relogement, par analogie avec une situation d'occupation, ne peut prospe'rer. La prestation de relogement ne peut affecter la valeur ve'nale du bien. Les frais expose's pour la mise en 'uvre effective d'un relogement, après acceptation par la partie exproprie'e de l'une des offres, correspondent essentiellement à des frais de constitution de dossier auprès du nouveau bailleur pouvant comprendre une ou plusieurs relances des futurs locataires quant à la production des pièces utiles, la passation du bail et la mise à disposition du logement, comprenant l'établissement d'un e'tat des lieux et la remise des cle's. Le 2° de l'article 2 du de'cret n° 2014-890 du 1er août 2014 relatif au plafonnement des honoraires imputables aux locataires et aux modalite's de transmission de certaines informations par les professionnels de l'immobilier limite les prestations de visite du preneur, de constitution de dossier et de re'daction de bail à 10 euros par mètre carre' de surface habitable dans les logements situe's en zones tendue. Le droit au relogement opposable, le droit au logement a valeur constitutionnelle. Le droit au logement est rappele' dans une de'cision du Conseil constitutionnel du 19 janvier 1995 : « La possibilite' de disposer d'un logement de'cent est un objectif à valeur constitutionnelle ». La loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 a institué' le droit au logement opposable. Les justiciables peuvent saisir le Juge via la proce'dure dite « DALO » pour enjoindre à l'Etat de leur délivrer un logement et e'galement condamner l'Etat à leur payer des indemnite's en l'absence de relogement. Il s'agit ici de logements sociaux et les propriétaires qui remplissent les conditions d'attribution sont en droit de les obtenir en vertu de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable. L'EPFIF dispose de partenariat avec des bailleurs sociaux pour permettre l'accès des exproprie's à ces logements. La contrepartie financière pour be'ne'ficier de ces partenariats, non justifie'e, est indiffe'rente. Par conse'quent, l'EPFIF ne fait que permettre l'accès au logement de justiciables qui sont en droit d'obtenir ces logements. Il s'agit d'un droit et l'EPFIF agit dans le cadre d'une mission de service public. Ces logements sociaux sont accessibles aux propriétaires occupants en déposant une demande d'attribution de logement social. Ils jouissent d'un droit à valeur constitutionnelle et le non-accomplissement par l'État de ce droit engage sa responsabilite'. La plupart des occupants ont de'pose' une demande de logement social à la suite de l'expropriation de leur bien. Il n'y a aucune justification à ce que l'EPFIF bénéficie d'un abattement sur le prix en agissant aux lieu et place de l'Etat. L'EPFIF ne fait que compenser la de'faillance de l'Etat à remplir ses obligations. Les exproprie's, proprie'taire-occupant, subissent un traitement diffe'rent des autres justiciables puisqu'ils doivent payer indirectement l'obtention d'un logement social, là où d'autres l'obtiennent sans contrepartie. La situation aurait e'te' diffe'rente, si les proprie'taires-occupants bénéficiaient, grâce à l'EPFIF de l'accession sociale à la proprie'te'. Or, les proprie'taires-occupants passent de propriétaires d'un appartement à locataire d'un logement social. Cette demande doit être rejetée. Concernant la majoration appliquée à raison de la mise en service de la ligne du Tramway T4, il est attire' l'attention de la Cour sur le caractère captif du marche'. L'expropriant pre'tend que les termes de comparaison n'ont pas e'volue' de septembre 2016 à juillet 2021 sans pre'ciser qu'il est le seul acheteur. Il s'agit du marche' de l'EPFIF. L'EPFIF pre'empte syste'matiquement et à des prix identiques selon une grille tarifaire, ce qui est bien loin de la de'finition d'un marche' classique et de la me'thode par comparaison. Il s'agit d'un cercle juridique vicieux dans lequel l'EPFIF est seul acheteur, achète à des prix fixe's selon une grille, produit les termes de comparaison qu'il a lui-même cre'e's et enfin, il demande au Juge de ne retenir que ces termes de comparaison à l'exclusion de tous les autres termes. Avant la mise en place du droit de pre'emption urbain soit à partir de 2015, les cessions sur l'Etoile et le Chêne Pointu e'taient importantes. Ces bâtiments ont quasiment toujours fait l'objet d'une certaine attractivite' notamment parce que l'investissement locatif y est inte'ressant. L'EPFIF n'a pas re'ussi à convaincre la plupart des exproprie's de lui ce'der leur bien. Cet e'le'ment prouve à lui seul que les prix propose's par l'EPFIF ne sont pas attractifs. En ce qui concerne le dernier aline'a de l'article L. 322-2 du Code de l'expropriation invoque' par l'expropriant pour indiquer qu'il ne faut pas tenir compte du Tramway T4, les intime's reprennent pour leur compte le brillant raisonnement du premier juge sur ce point et ajoutent que le juge dispose d'un pouvoir d'appre'ciation souverain et peut notamment prendre en compte l'évolution du marche' de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprie' a la date de sa de'cision (Conside'rant 18 de la de'cision n° 2021-915/916 QPC du 11 juin 2021). L'EPFIF a contraint les intime's à se faire repre'senter en première instance et de'sormais en proce'dure d'appel. Les intime's ont e'te' contraints d'engager des frais pour prote'ger leur droit naturel qui est de'fini comme un droit inviolable et sacre'. Par conséquent, il est e'quitable de condamner l'EPFIF à leur verser la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le commissaire du gouvernement conclut que : Concernant la description du bien exproprié, il se situe au sein de la coproprie'te' de'nomme'e « Du Chêne Pointu ». Le bâtiment B10 sis [Adresse 1], est e'tabli au Sud de [Adresse 13], perpendiculairement à celle-ci, et en retrait. IL a e'te' e'difie' en 1966. ll comprend un sous-sol à usage de caves, un rez-de-chausse'e à usage d'habitation, dix e'tages à usage d'habitation et une terrasse portant des se'choirs communs. Il est divise' en entre'es, respectivement de'signe'es par les lettres A, B , C et D, desservies chacune par un escalier et un ascenseur. Le bâtiment comprend, au total en ses quatre entrées, 167 appartements dont 122 appartements type F3, 45 appartements type F4 ainsi que divers locaux communs (un logement de gardien, un local a bicyclettes et un local à voitures d'enfants, un local commun et un local de transformateur). Cet ensemble immobilier est cadastre' : [Cadastre 11], [Cadastre 2], [Cadastre 3], [Cadastre 4] et [Cadastre 5]. L'exproprie' possède les lots suivants : le lot n°164 est un appartement, le lot n°297 est une cave et le lot n°1296 est un emplacement de stationnement. Concernant la situation locative, les locaux sont occupés. Concernant la date de référence, en application des dispositions de l'article L. 213-6 du code de l'urbanisme, la date de re'fe'rence à prendre en compte en matière de préemption, s'agissant d'un secteur soumis à expropriation, est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus re'cent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou re'visant le PLU et de'finissant la zone dans laquelle est situe' le bien. Suivants les dispositions des articles L 211-1 et L 213-4 du Code de l'Urbanisme, la date de re'fe'rence à prendre en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus re'cent des actes rendant public, approuvant, re'visant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, modifiant ou re'visant le plan local d'urbanisme et de'limitant la zone dans laquelle est situe' le bien ». Au cas pre'sent, il s'agit du PLU approuve' le 10 juillet 2012 et modifie' le 08/04/2016, mis en conformite' par de'libe'ration du Conseil du Territoire du 26/09/2017 et modification n°2 approuve'e par de'libe'ration du Conseil de Territoire du 13 novembre 2018, mise en compatibilite' par arrêté' pre'fectoral du 6 septembre 2019. Le bien est situe' en zone UR1. La zone Ur1 correspond au renouvellement urbain du centre-ville. Le juge a fixé la date de référence à la date du 11 mars 2018 soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique. Suivants les dispositions de l'article L 213-4 du Code de l'Urbanisme la date de re'fe'rence à retenir lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, re'visant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle le bien est situé. L'article L 213-6 du Code de l'Urbanisme précisé que lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilite' publique, la date de référence pre'vue à l'article L 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilite' publique est celle pre'vue à l'article L 213-4. Ainsi en application des dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du Code de l'Urbanisme, la date de re'fe'rence à retenir est celle de la dernière modification du PLU de'limitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier, à savoir le 08 avril 2016. Le jugement doit être infirmé sur ce point. Concernant l'application d'une majoration de 10% pour tenir compte de l'entrée en exploitation de la ligne T4 du tramway, le juge a appliqué une majoration de 10 % de la valeur unitaire retenue pour tenir compte de l'arrivée de la ligne de tramway T4. Or les biens doivent être évalue's à la date de la décision de première instance. Il ne peut être tenu compte [..] des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués [..] par la re'alisation dans les trois anne'es précédant l'enquête publique de travaux publiques dans l'agglome'ration où est situé l'immeuble. » (Article L 322-2 du Code de l'Expropriation). Pour me'moire, le PLU a été approuve' le 10 juillet 2012, modifié le 8 avril 2016 et mis en conformite' par délibération du Conseil du territoire du 26 septembre 2017. L'enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilite' du projet d'ame'nagement de la ZAC du « Bas [Localité 10] » et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11/03/2019 au 12/04/2019 inclus. La mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019. La réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien objet de l'expropriation. La Cour d'Appel de Paris a notamment statué sur ce point dans son arrêt en date du 07 avril 2022 RG 21/09860). Le jugement doit être infirmé sur ce point. Concernant l'abattement pour frais de relogement, le premier juge a limité le montant des frais de relogement à la somme forfaire de 1.000 euros. Il est rappelé que les propriétaires, les époux [R], sont occupants de leur logement. En application des dispositions des articles L.314-1 et L 314-2 du Code de l'urbanisme, le Commissaire du Gouvernement sollicite l'infirmation du jugement de première instance sur ce point et l'application d'un abattement limité à 15 % sur la valeur libre du bien dès lors que le relogement des expropriés sera pris en charge par l'expropriant. Concernant l'allocation de la somme de 2.000 euros au titre des frais de déménagement dans l'hypothèse où les expropries bénéficiaient d'un relogement effectif, dans le cas où les expropriés sollicitent et bénéficient d'un relogement effectif par l'autorité expropriante, cette dernière prend à sa charge les frais couvrant le déménagement. Le Commissaire du Gouvernement sollicite l'infirmation du jugement de première instance sur ce point. Concernant la valeur unitaire du bien, dans l'hypothèse d'un renoncement au droit au relogement, il est proposé de retenir une valeur unitaire de 1.155 euros, soit 76.920 euros en valeur libre au titre de l'indemnité principale. SUR CE, LA COUR - sur la recevabilité des conclusions Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation modifié par décret N°2017-891 du 6 mai 2017 - article 41 en vigueur au 1er septembre 2017, l'appel étant du 17 avril 2021, à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel. À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction. L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de trois mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure. Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa. Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un. Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur  réception, une copie des pièces qui lui sont transmises. En l'espèce, les conclusions de l'EPFIF du 17 octobre 2022, des consorts [R] du 11 janvier 2023 et du commissaire du gouvernement du 23 décembre 2021 déposées ou adressées dans les délais légaux sont recevables. AU FOND Aux termes de l'article 1er du premier protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ratifiée ayant force de loi en France, toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international ; ces dispositions ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité. L'article 545 du code civil dispose que nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité. Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte. S'agissant de la date de référence, le premier juge a retenu l'usage effectif des parcelles en vertu des dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation applicable à une ZAC, soit la date du 11 mars 2018, soit un an avant l'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, celle-ci s'étant ouverte le 11 mars 2019. L'EPFIF demande l'infirmation en application de l'article L213-6 du code de l'urbanisme, le bien exproprié étant soumis au droit de préemption, soit la date du 8 avril 2016. Les consorts [R] demandent la confirmation, le bien étant situé dans une ZAD, en application de l'alinéa a) de l'article L213-4 du code de l'urbanisme et non du deuxième alinéa. Le commissaire du gouvernement demande l'infirmation en indiquant que le bien étant soumis au droit de préemption, il convient d'appliquer les dispositions des articles L 213-4 et L 213-6 du code de l'urbanisme et de fixer la date de référence au 8 avril 2016, date de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est située l'ensemble immobilier. L'article L 322-2 du code de l'expropriation dispose que : les biens sont estimés à la date de la décision première instance. Toutefois, et sous réserve de l'application des dispositions des articles L322-3 à L322-6, est seul pris en considération l'usage effectif des immeubles et droits réels immobiliers un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L1 ou, dans le cas prévu à l'article L 122-4, un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L 121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi numéro 2010-597 du 3 juin 2010 relative au Grand Paris, au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ou, lorsque le bien est situé à l'intérieur du périmètre d'une zone d'aménagement concerté mentionné à l'article L311-1 du code de l'urbanisme, à la date de publication de l'acte créant la zone, si elle est antérieure d'au moins un an à la date d'ouverture de l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique. Il est tenu compte des servitudes et des restrictions administratives affectant de façon permanente l'utilisation ou l'exploitation des biens à la date correspondante pour chacun des cas prévus au 2ème alinéa, sauf si leur institution révèle, de la part de l'expropriant, une intention dolosive. Quelque soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé le bien. En outre, les articles L 213-4 et suivants du code de l'urbanisme prévoient des règles particulières, notamment dans le cas où le bien est grevé du droit préemption urbain. L'article L 213-6 du code urbanisme dispose que lorsqu'un bien soumis au droit préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle prévue au a de l'article L213-4. L'article L 213-4 a) du code de l'urbanisme prévoit que pour les biens non compris dans une zone d'aménagement différé, la date de référence devant être pris en compte est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols, ou approuvant, révisant ou modifiant le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. En l'espèce, par délibération numéro 2015. 01. 27. 07 du conseil municipal de la commune de [Localité 10] du 27 juin 2004, un droit de préemption urbain renforcé a été instauré sur le territoire de la commune (pièce numéro un) ; ce droit de préemption a ensuite été délégué à l'EPFIF sur le périmètre de l'ORCOD-IN par la commune suivant délibération du 26 mai 2015, délégation ensuite confirmée par délibération du conseil de territoire de l'établissement public territorial Grand Paris Grand Est du 28 février 2017 ; il est établi que les biens expropriés sont situés dans le périmètre de l'ORCOD-IN et sont donc soumis au droit de préemption urbain. En conséquence, en application des dispositions des articles L 213-4 et L 213-du code urbanisme, la date de référence est celle de la dernière modification du PLU délimitant la zone dans laquelle est situé l'ensemble immobilier, à savoir la modification numéro un du 8 avril 2016. Le jugement sera donc infirmé en ce sens. A cette date, la parcelle est située en zone UR1 , correspondant au renouvellement urbain du centre ville. Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance : 1° sur les copropriétés du Chêne Pointu et de l'Etoile du Chêne Pointu La commune de [Localité 10] est constituée de plusieurs quartiers de grands ensembles présentant de nombreux handicaps dus à l'urbanisme développé dans les années 1960, le plan de composition reposant en effet sur la réalisation de l'autoroute A 87 qui n'a jamais vu le jour. Le quartier souffre donc de l'absence de voies expresses et de transports structurants, le seul transport en commun étant des bus et la gare RER la plus proche « [12] » étant située à 5,5 km. La copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu a été édifiée en 1966 sur un terrain de 34 214 m², plat, situé près de la mairie de [Localité 10]. L'EPFIF et le commissaire de gouvernement exposent les conclusions d'une étude concernant les copropriétés contiguës du Chêne Pointu et de l'Étoile du Chêne Pointu réalisée par la Commune de [Localité 10] en 2014 mettant en évidence que : 'près de 60 % des ménages ont un niveau inférieur au seuil de pauvreté, '85 % des ménages présentent des revenus inférieurs au plafond PLAI, 'un taux de chômage de 29 %, encore plus marqué chez les jeunes 'un quart des familles sont monoparentales 'près de 20 % des logements sont occupés par plus d'un ménage 'l'occupation moyenne est de plus de 4 personnes par logement 'une rotation importante des propriétaires comme chez les locataires. Le commissaire du gouvernement précise qu'il résulte de cette situation une progression continue des impayés des charges de copropriété et en conséquence un déficit d'entretien du bâti, produisant une dégradation importante du bâtiment et le développement des situations d'insalubrité et de péril ; ces difficultés ont entraîné la mise sous administration judiciaire de la copropriété ; les pouvoirs publics sont également intervenus dans le cadre d'un plan de sauvegarde signé entre l'État, le département et la commune de [Localité 10] le 19 janvier 2010 qui a fixé différents objectifs afin de parvenir à la requalification de la copropriété : 'résorption des impayés, 'réalisation des travaux urgents et mise aux normes , 'lutte contre les marchands de sommeil, 'individualisation des réseaux de fluides des bâtiments afin de réaliser leur scission, 'réalisation des travaux de rénovation énergétique. La conclusion du plan de sauvegarde achevé fin 2014 a relaté les limites ou impasses concernant les objectifs, notamment le redressement de la gestion, l'assainissement des finances, ou encore la réhabilitation du bâti. En conséquence, l'ampleur des dégradations ont justifié la définition d'un périmètre pour une Opération de Requalification des Copropriétés dégradées d'intérêt National (ORCODIN). Par décret numéro 2015-99 du 28 janvier 2015 a été déclarée d'intérêt national, l'opération de requalification des copropriétés dégradées du quartier dit du « bas [Localité 10] » et la mise en 'uvre a été confiée à l'EPFIF. 2° sur le bâtiment 10 de la copropriété de l'Etoile du Chêne Pointu Il s'agit d'un immeuble composé de onze niveaux, soit un rez de chaussée et 10 étages à usage d'habitation, comprenant 167 logements ( 122 F3 et 45 F4) accessibles par quatre entrées et cages d'escalier nommées A, B, C et D. Le bâtiment est également composé de locaux communs, d'un toit-terrasse à usage de séchoir commun et d'un sous-sol comprenant des caves, étant précisé que ces éléments ne sont plus utilisables en ce qui concerne les deux premiers, l'est difficilement en ce qui concerne le troisième. 3° sur le bien exproprié Il s'agit : - du lot N°164 : un appartement de type F3, situé au dixième étage. Les parties s'accordent pour retenir une surface de 56m². Cet appartement est composé d'une entrée et d'un couloir qui desservent une cuisine, un WC et une salle de bains ainsi qu'une pièce de vie et deux chambres, l'une d'entre elles étant accessible à partir de la pièce de vie. Cet appartement est en bon état d'entretien pour le premier juge, l'appartement étant propre, décoré, avec des fenêtres en double vitrage dans toutes les pièces sauf la cuisine selon le procès verbal de transport. - du lot N°297: une cave qui n'a pas été visitée en raison d'un accès peu aisé et de la présence de nombreux nuisibles. - du lot 1296: un emplacement de stationnement extérieur , associé au bâtiment 10, à l'état d'usage et sans aménagement. Pour une ample description plus précise, il convient de se reporter au procès-verbal de transport du 7 octobre 2021. S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, il s'agit de celle du jugement de première instance , soit le 17 février 2022. 4° sur la situation locative En première instance, l'EPFIF a retenu que l'appartement est occupé par son propriétaire et a sollicité une indemnisation sous forme alternative ; le commissaire du gouvernement a proposé une indemnité en valeur libre ; les consorts [R] ont demandé la fixation de l'indemnité principale de dépossession en valeur libre et en cas de mise en ouvre effective de leur droit au relogement, qu'une somme de 500 euros correspondant aux frais générés par ladite mise en 'uvres soit déduite.. Le premier juge a fixé en application de l'article L311-8 du code de l'expropriation l'indemnité à revenir aux exproprié sous la forme alternative, les consorts [R] n'ayant opté ni pour un relogement ni expressément renoncé à un tel relogement, un renoncement implicite à solliciter un relogement ne pouvant être déduit de ce silence : - dans l' hypothèse ou la partie expropriée ne sollicite pas de relogement ou n'accepte pas, de manière explicite, l'une des propositions de relogement faite par l'entité expropriante : le bien est évalué en valeur libre ; - dans l'hypothèse où, la partie expropriée a accepté l'une des propositions de relogement postérieurement au jugement et antérieurement au paiement des indemnités d'expropriation et ou l'EPFIF conduit le processus à son terme : - le bien est évalué en valeur libre : - les frais générés par la mise en oeuvre effective du relogement, sont en l'espèce évalués à 1000 euros, puis ils sont soustraits du montant de l'indemnité totale de dépossession, selon un mécanisme de compensation. L'EPFIF indique qu'il ne remet pas en cause : l'application par le tribunal de la méthode d'évaluation dite par comparaison, pour procéder à l'évaluation de l'emprise ; ' la superficie du bien de 56 m² ; ' la situation locative, à savoir occupé ; ' la fixation en alternative de l'indemnité de dépossession selon que les expropriés bénéficient ou non d'un relogement effectué par l'EPFIF ; ' les valeurs unitaires retenues ; ' l'état d'entretien tel qu'il a été constaté par la juridiction de première instance ; ' l'indemnité complémentaire au titre de la perte d'emplacements de stationnement ; ' le rejet de l'indemnité pour préjudice causé par la procédure d'extrême urgence ; ' l'indemnité allouée pour le remboursement anticipé du prêt immobilier ; ' le montant des frais de remploi L'EPFIF indique en revanche qu'il conteste outre la date de référence : ' le principe de la plus-value de 10 % retenu à raison de l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ; ' la limitation à 1000 euros de l'abattement pour frais de relogement dans l'hypothèse où l'expropriée bénéficie d'un relogement effectif ; ' l'octroi en toute hypothèse de l'indemnité au titre des frais de déménagement exposés par les expropriés. 5° sur la méthode d'évaluation En l'absence de contestation de l'appelant l'EPFIF et d' appel incident des consorts [R] et du commissaire du gouvernement, le jugement sera confirmé en ce qu'il a retenu la méthode par comparaison. 6° sur l'indemnité principale Le premier juge a fixé l'indemnité principale due par l'EPFIF aux consorts [R] en alternative : 'dans l'hypothèse où la partie expropriée ne bénéficie pas de relogement effectif : 66 990 euros 'dans l'hypothèse où la partie expropriée bénéficie d'un relogement effectif : 66 990 euros. Il a retenu : ' indemnité principale pour l'appartement : 56 m² X 1155 euros/m² en valeur libre ; ' indemnité complémentaire pour la place de stationnement : 2310 euros. L'EPFIF ne conteste pas les valeurs unitaires retenues et l'indemnité complémentaire au titre de la perte de l'emplacement de stationnement. Les Consorts [R] n'ont pas formulé d'appel incident. L'EPFIF a formé appel sur le principe de la majoration de 10 % appliqué par le premier juge en raison de l'entrée en exploitation de lignes de tramway T4 ; il indique qu'il ne conteste pas qu'il a revu les valeurs unitaires retenues à la hausse, mais qu'il a expressément précisé dans ses écritures de première instance que cette hausse ne saurait être justifiée par l'entrée en exploitation de la ligne de tramway T4 ; qu'en effet, le premier juge a méconnu les dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation alinéa 4 qui dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subie depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée, par la perspective de modifications des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les 3 années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération où est situé l'immeuble. L'EPFIF indique que la date de référence est celle du 8 avril 2016, que l'enquête préalable à la DUP de la Zac du bas [Localité 10] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus et la mise en service de la ligne de tramway T4 est intervenue fin 2019 après plus de 3 ans de travaux (pièce numéro 5) ; que ces travaux étant de par nature même des travaux publics, leur réalisation dans les 3 années ayant précédé l'enquête publique préalable à la DUP la Zac du bas [Localité 10] et leurs impacts éventuels ne peuvent être pris en compte comme des facteurs de plus-value ; qu'enfin surtout, les termes de comparaison dont il se prévaut s'étendent de septembre 2016 à juillet 2021 sans qu' aucun d'entre eux ne permette de mettre en évidence une quelconque évolution du marché ou une quelconque pression foncière particulière. Les consorts [R] demandent la confirmation en soulignant le caractère captif du marché et indiquent que le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et peut notamment prendre en compte l'évolution du marché immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision (conscient 18 de la décision numéro 2021-915/916 QPC du 11 juin 2021). Le commissaire du gouvernement demande l'infirmation, en indiquant que l'enquête conjointe préalable à la déclaration d'utilité du projet d'aménagement de la Zac du bas [Localité 10] et son enquête parcellaire se sont déroulées du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus, que la mise en service du tramway T4 est intervenue fin 2019 et que la réalisation de ces travaux ne peut être prise en compte pour la détermination de la valeur unitaire du bien. Comme l'indiquent exactement l'EPFIF et le commissaire du gouvernement, cette majoration de 10% est contraire aux dispositions de l'article L322-2 du code de l'expropriation en son dernier alinéa qui dispose que quelle que soit la nature des biens, il ne peut être tenu compte, même lorsqu'ils sont constatés par des actes de vente, des changements de valeur subis depuis cette date de référence, s'ils ont été provoqués par l'annonce des travaux ou opérations dont la déclaration d'utilité publique est demandée par la perspective de modification des règles d'utilisation des sols ou par la réalisation dans les trois années précédant l'enquête publique de travaux publics dans l'agglomération ou est situé l'immeuble. En effet, en l'espèce, la date de référence à retenir est celle du 10 juillet 2012, date d'approbation du PLU de la commune de [Localité 10], modifié le 8 avril 2016 ; l'enquête préalable à la DUP de la ZAC du Bas [Localité 10] s'est tenue du 11 mars 2019 au 12 avril 2019 inclus (pièce N°7) et la mise en service de tramway T4 est intervenue fin 2019 après plus de quatre ans de travaux; ces travaux étant de par leur nature des travaux public, leur réalisation dans les trois années ayant précédés l'enquête publique préalable à la DUP, ne peuvent être pris en compte comme facteur de plus-value. Comme l'indiquent exactement les consorts [R], le juge de l'expropriation peut par contre prendre en compte l'évolution du marché de l'immobilier pour estimer la valeur du bien exproprié à la date de sa décision (décision du Conseil Constitutionnel numéro 2021-915/916 QPC du 11 juin 2021) ; mais comme le démontre l'EPFIF, l'examen des termes de comparaison de septembre 2016 à juillet 2021 ne révèle pas d'évolution du marché. En conséquence, il ne peut être appliqué de majoration de 10 % en raison de l'arrivée du tramway T4. Cependant, le jugement sera confirmé par substitution de motifs, puisque l'EPFIF ne conteste pas l'indemnité principale fixée à la somme de : 56 m² X 1155 euros/m²= 66 900 euros en valeur libre. 7° sur l'abattement forfaitaire pour occupation de 1000 euros pour relogement Sur la situation locative, le premier juge indique que le coût de la mise en 'uvre du relogement du propriétaire occupant n'entretient pas de lien avec la valeur vénale du bien exproprié, que le coût de la mise en 'uvre du relogement du propriétaire occupant ne peut s'analyser comme une réparation partielle en nature par la partie expropriante du préjudice résultant de la dépossession, susceptible de diminuer la partie de l'indemnité acquittée en est, que le coût de la prestation de relogement a abouti pour affecter le montant de l'indemnité totale de dépossession, selon un mécanisme de compensation et que l'article R423-9 du code de l'expropriation subordonne l'offre d'un local de relogement à un propriétaire occupant exproprié avec son acceptation avant la fixation des indemnités d'expropriation par le juge. Il indique que les consorts [R] n'ayant opté ni pour relogement par l'autorité expropriante, ni expressément renoncé à leur logement, car un renoncement implicite à solliciter un relogement ne pouvant être déduit de ce silence, il convient de fixer l'indemnité leur revenant sous la forme alternative : 'dans l'hypothèse où la partie expropriée ne sollicite pas de relogement ou n'accepte pas, de manière explicite, l'une des propositions de relogement par l' entité expropriante, le bien est évalué en valeur libre ; 'dans l'hypothèse ou la partie expropriée accepte l'une des propositions de relogement ou accepte l'une des propositions postérieurement au présent jugement et antérieurement au paiement des indemnités d'expropriation, et ou l'EPFIF conduit le processus à son terme : ' le bien est évalué en valeur libre ; ' et les frais générés par la mise en 'uvre effective du relogement sont en l'espèce évalués à 1000 euros, puisqu'ils seront soustraits du montant de l'indemnité totale de dépossession, selon un mécanisme de compensation. L'EPFIF demande l'infirmation en indiquant qu'il ne conteste pas le fait que l'application d'un abattement pour frais de relogement ne puisse justifier qu'à la condition que les expropriés aient été effectivement relogés. Sur le fondement des articles L 314-1 et L314-2 du code urbanisme, il indique que dès lors comme en l'espèce un maintien dans les lieux est impossible, bénéficient d'un droit à relogement le propriétaire occupant, le preneur à bail d'un local d'habitation et les sous-locataires occupant de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation principale ; qu'en l'espèce, les consorts [R] sont propriétaires occupant de leur logement et ont donc la faculté d'exiger de l'expropriant le relogement dans les conditions prévues par le code de l'urbanisme, la contrepartie dans la fixation d'une indemnité en valeur occupée, laquelle est déterminée par application d'un abattement sur la valeur libre des locaux ; il demande en conséquence l'application d'un abattement limité à 15 %. Mr et Mme [R] demandent la confirmation en faisant état de l'injustice de l'abattement pour frais de relogement ; ils indiquent que le propriétaire occupant devra à court terme quitter un bien, qu'il ait ou non accepté une offre de relogement et l'acceptation de celle-ci n'est pas un facteur de moins-value née de l'occupation pour le propriétaire de son bien ; ils font état du droit au logement opposable et du fait que l'EPFIF ne fait que permettre l'accès au relogement de justiciables qui sont en droit d'obtenir ces logements. Le commissaire du gouvernement demande l'infirmation avec l'application d'un abattement limité à 15 % sur la valeur libre du bien dès lors que le relogement des expropriées sera pris en charge par l'expropriant. L'article L314-1 du code de l'urbanisme dispose que la personne publique qui a pris l'initiative de la réalisation de l'une des opérations d'aménagement définies dans le présent livre qui bénéficie d'une expropriation est tenue, envers les occupants des immeubles intéressés, aux obligations prévues ci-après. Les occupants, au sens du présent chapitre, comprennent les occupants au sens de l'article L 521-1 du code de la construction de l'habitation, ainsi que les preneurs de baux professionnels, commerciaux et ruraux. L'article L 314-2 du même code dispose que si les travaux nécessitent l'éviction définitive des occupants, ceux-ci bénéficient des dispositions applicables en matière d'expropriation. Toutefois, tous les occupants de locaux à usage d'habitation, professionnel ou mixte ont droit au relogement dans les conditions suivantes : il doit être fait à chacun d'entre eux une proposition portant sur des locaux satisfaisants à la fois aux normes d'habitabilité définie par application du 3ème alinéa de l'article L 322-1 du code de la construction et l'habitation et aux conditions prévues à l'article 13 bis de la loi numéro 48-1360 du premier septembre 1948 ; ils bénéficient, en outre, des droits de priorité et de préférence prévus aux articles L 423-1 à L 423-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique, même dans le cas où ils ne sont pas propriétaires. Ils bénéficient également, à leur demande, d'un droit de priorité pour l'attribution ou l'acquisition de local dans les immeubles compris dans l'opération ou de parts ou actions d'une société immobilière donnant vocation à l'attribution, en propriété ou en jouissance, d'un tel local. Aux termes de ces dispositions, dès lors comme en l'espèce ou un maintien dans les lieux est impossible, l'immeuble étant voué à la démolition, bénéficient d'un droit à relogement : 'les propriétaires occupants ; 'le preneur à bail d'un local d'habitation ; 'les sous locataires occupants de bonne foi des locaux à usage d'habitation et de locaux d'hébergement constituant leur habitation principale. En conséquence, un maintien dans les lieux étant impossible pour les consorts [R] l'immeuble étant voué à la démolition, ceux- ci bénéficient d'un droit au relogement . Les consorts [R] étant propriétaires occupants de leur logement, ils ont la faculté comme ils l'indiquent dans leurs conclusions d'exiger de l'expropriant leur relogement en application des textes susvisés, la contrepartie en étant la fixation d'une indemnité en valeur occupée, qui est déterminée par application d'un abattement sur la valeur libre des locaux. Cette charge pour l'expropriant ne se limite pas à des frais de constitution d'un dossier, la passation d'un bail et l'établissement d'un état de lieux et concerne de façon identique un occupant de bonne foi non propriétaire et le relogement d'un propriétaire occupant ; en effet, comme l'indique l'EPFIF, de manière générale le relogement s'opère dans le patrimoine de bailleurs sociaux lesquels réservent dans le cadre d'une convention, un contingentement au bénéfice de l'expropriant de logements moyennant une contribution financière. Il convient donc d'infirmer le jugement et de fixer un abattement limité de 15% à la valeur libre. 8° sur l'indemnité de déménagement Le premier juge a alloué aux expropriés une indemnité de déménagement d'un montant forfaitaire de 2200 euros sans faire de distinction selon que ceux-ci feraient valoir ou non un droit à relogement. Cette indemnité n'est due que dans l'hypothèse du relogement sur le fondement des articles L314-1 et L314-2 du code de l'urbanisme. L'EPFIF fait valoir que les frais de relogement seront pris en charge directement par lui, ce dernier ayant, au regard de l'ampleur de l'opération, contracté des marchés spécifiques avec des entreprises spécialisées. Il y a lieu d'infirmer le jugement et de donner acte à l'EPFIF, dans l'hypothèse où, les consorts [R] demandent leur relogement, de son engagement de prendre en charge les frais attachés à leur déménagement. L'EPFIF ne contestant pas, le rejet de l'indemnité pour préjudice causé par la procédure d'extrême urgence, l'indemnité allouée pour le remboursement anticipé du prêt immobilier de 112,15 euros, et le montant des frais de remploi, il convient d'infirmer partiellement le jugement entrepris et de fixer le montant des indemnités à revenir aux consorts [R] comme suit : 1° premier hypothèse : les expropriés renoncent expressément à être relogés par l'EPFIF ' indemnité principale : (56 m² X 1155 euros/m²)+ 2310 euros= 66 990 euros ' indemnité accessoire : - 2000 euros (indemnité pour frais de déménagement) - 122,15 euros (indemnité pour frais remboursement anticipé du prêt immobilier) ' indemnité de remploi : 20 % sur 5000 euros= 1000 euros 15 % sur 10 000 euros= 1500 euros 10 % sur 51 990 euros= 5199 euros soit un total de 7699 euros soit un total de 76 800,4 euros arrondis à 76 920 euros en valeur libre comme proposé par l'EPFIF 2° seconde hypothèse : les expropriés demandent à être relogés et bénéficient d'un relogement effectif ' indemnité principale : 56 m² X 1155 eurosX 0,85 (abattement pour occupation) + 2310= 57 288 euros ' indemnité pour frais de déménagement : donner acte à l'EPFIF de la prise en charge des frais de déménagement des expropriés ' indemnité pour frais de remboursement anticipé du prêt immobilier : 122,15 euros ' indemnité de remploi : 20 % sur 5000 euros = 1000 euros '15 % sur 10 000 euros : 1500 euros ' 10 % sur 42 288 euros= 3997,80 euros soit un total de 6728,80 euros ' soit une indemnité totale de dépossession de 64 138,95 euros en valeur occupée. - sur l'article 700 du code de procédure civile L'équité commande de confirmer le jugement qui a condamné l'EPFIF à verser la somme de 3000 euros aux consorts [R]. L'équité commande de débouter les consorts [R] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. - sur les dépens Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance, qui sont à la charge de l'expropriant conformément à l'article L312-1 du code de l'expropriation. Les Mr et Mme [R] perdant le procès seront condamnés aux dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Déclare recevables les conclusions des parties ; Statuant dans la limite des appels ; Infirme partiellement le jugement entrepris ; Statuant à nouveau, Fixe la date de référence au 8 avril 2016 ; Statuant en alternative, - dans l'hypothèse où la partie expropriée ne bénéficie pas d'un relogement effectif : Fixe l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à M. [S] [R] et Madame [W] [T] épouse [R] au titre de la dépossession des lots numéro 164 (appartements), de 297 (cave) et 1296 (emplacements de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu située [Adresse 1] à [Localité 10], à la somme de 76 920 euros en valeur libre arrondis se décomposant comme suit : 'indemnité principale : 66 990 euros 'indemnités accessoires : 'indemnité pour frais de déménagement : 2000 euros, 'indemnité pour frais de remboursement anticipé du prêt immobilier : 122,15 euros, 'indemnité de remploi : 7699 euros - dans l'hypothèse où la partie expropriée bénéficie d'un relogement effectif : Fixe l'indemnité due par l'établissement public foncier d'Île-de-France à M. [S] [R] et Madame [W] [T] épouse [R] au titre de la dépossession des lots numéro 164 (appartements), 297 (cave) et 1296 (emplacements de stationnement) du bâtiment 10 de la copropriété de l'Étoile du Chêne Pointu située [Adresse 1] à [Localité 10], à la somme de 64 138,95 euros en valeur occupée se décomposant comme suit : ' indemnité principale : 57 288 euros ' indemnités accessoires : ' indemnité pour frais de déménagement : donne acte à l'EPFIF de son engagement de prendre directement en charge les frais de déménagement ; ' indemnité pour frais remboursement anticipé du prêt immobilier : 122,15 euros ' indemnité de remploi : 6728,80 euros, Confirme le jugement en ses autres dispositions ; Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; Déboute M. [S] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Monsieur [S] [R] et Mme [W] [T] épouse [R] aux dépens d'appel. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT