Texte intégral
N° RG 24/04566 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYNE
Tribunal Judiciaire de STRASBOURG
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM
10 rue du Tribunal - CS 70097
67302 SCHILTIGHEIM CEDEX
SCHILTIGHEIM Civil
N° RG 24/04566 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MYNE
Minute n°
copie le 26 novembre 2024
à la Préfecture
copie exécutoire le 26 novembre
2024 à :
- ALSACE HABITAT
- Mme [V] [N]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT DU
26 NOVEMBRE 2024
DEMANDERESSE :
Société ALSACE-HABITAT (SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE)
ayant son siège social 4 rue Bartisch 67100 STRASBOURG
représentée par Mme [L] [E], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir
DEFENDERESSE :
Madame [V] [N]
née le 01 Décembre 1973 à COTE D’IVOIRE
demeurant 15 A rue de la Glacière 67300 SCHILTIGHEIM
comparante en personne
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection
Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
DÉBATS :
Audience publique du 24 Septembre 2024
JUGEMENT
Contradictoire rendu en premier ressort,
Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier
EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 8 janvier 2019, la société ALSACE HABITAT a consenti un bail d'habitation à Mme [V] [N] sur des locaux situés au 15a Rue de la Glacière à Schiltigheim (67300), moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 319,14 euros et d'une provision pour charges de 178 euros.
Par acte de commissaire de justice du 14 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 046,05 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.
La caisse d'allocations familiales a été informée de la situation de Mme [V] [N] le 17 août 2023.
Par assignation du 30 avril 2024, la société ALSACE HABITAT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [N] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux, 2839,30 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 17 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 10 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l'audience, à laquelle il en a été donné lecture.
PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES
À l'audience du 24 septembre 2024, la société ALSACE HABITAT sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d'apurement de cette dette proposé par la défenderesse. La société ALSACE HABITAT considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Mme [V] [N] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 50 euros, en plus du loyer courant.
Mme [V] [N] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.
En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Mme [V] [N] a indiqué avoir déposé une requête devant la commission de surendettement. Cette dernière n'a pas statué à ce jour.
À l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu'à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.
La locataire a été autorisée à produire la décision de la commission de surendettement en cours de délibéré.
MOTIVATION
1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail
1.1. Sur la recevabilité de la demande
La société ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.
Elle justifie également avoir saisi la caisse d'allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation.
Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.
1.2. Sur la résiliation du bail
Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. Ainsi, il n'y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l'article 10 de cette loi, en ce qu'il fixe à six semaines - et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.
En l'espèce, si un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 14 septembre 2023 et que la somme de 2046,05 euros n'a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d'effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. En l'absence d'autre élément permettant d'établir une volonté des parties de voir appliquer le droit nouveau à leur contrat bail, il n'y a pas lieu de constater la résiliation de plein droit du bail par l'effet du commandement de payer litigieux après expiration d'un délai de six semaines. Le délai de deux mois sera appliqué.
La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 novembre 2023.
Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s'acquitter de sa dette et à l'accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d'apurement précisé ci-après.
En cas de respect des modalités du plan d'apurement, la clause résolutoire sera, à l'issue de ce plan, réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu'à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l'expulsion de toute personne y subsistant, dès l'expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux.
2. Sur la dette locative
Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.
L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
En l'espèce, la société ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 23 septembre 2024, Mme [V] [N] lui devait la somme de 1 496,68 euros, soustraction faite des frais de procédure.
Mme [V] [N] ne conteste pas ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.
Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] [N] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.
3. Sur l'indemnité d'occupation
En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 607,82 euros.
L'indemnité d'occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, à partir du 15 novembre 2023, et ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ALSACE HABITAT ou à son mandataire.
4. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.
Mme [V] [N], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
En revanche, compte tenu de sa situation économique et de la procédure de surendettement initiée, il n'y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Toutefois, selon l'article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.
En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de la mise en place d'un plan d'apurement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
CONSTATE l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers échus dans les deux mois après délivrance du commandement de payer ;
CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 janvier 2019 entre la société ALSACE HABITAT, d'une part, et Mme [V] [N], d'autre part, concernant les locaux situés au 15a Rue de la Glacière à Schiltigheim (67300) est résilié depuis le 15 novembre 2023 ;
CONDAMNE Mme [V] [N] à payer à la société ALSACE HABITAT la somme de 1 496,68 euros (mille quatre cent quatre-vingt-seize euros et soixante-huit centimes) au titre de l'arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
AUTORISE Mme [V] [N] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;
DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;
SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais de paiement accordés à Mme [V] [N] ;
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
DIT qu'en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, resterait impayée quinze jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,
le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 15 novembre 2023,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, faire procéder à l'expulsion de Mme [V] [N] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,Mme [V] [N] sera condamnée à verser à la société ALSACE HABITAT une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu'à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
CONDAMNE Mme [V] [N] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 14 septembre 2023 et celui de l'assignation du 30 avril 2024 ;
DÉBOUTE la société ALSACE HABITAT de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 26 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.
La Greffière Le Juge
