Tribunal judiciaire, 26 septembre 2024. 24/00317

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’EVREUX [Adresse 3] [Localité 1] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS, Minute n° N° RG 24/00317 - N° Portalis DBXU-W-B7I-HULO Société AGIRE C/ [V] [L] [F] [M] épouse [L] JUGEMENT DU 26 SEPTEMBRE 2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE D'EVREUX Mis à disposition au greffe en vertu de l'article 450 du Code de procédure civile le 26 Septembre 2024 et signé par Thierry ROY, Juge des contentieux de la protection et Valérie DUFOUR, Greffier DEMANDERESSE : SAIEM AGIRE [Adresse 4] [Localité 1] représentée par le cabinet RSD AVOCATS , avocat au barreau de l'EURE, DÉFENDEURS : Monsieur [V] [L] [Adresse 2] Bâtiment N2 - Appt. 13 [Localité 1] non comparant, non représenté Madame [F] [M] épouse [L] [Adresse 2] Bâtiment N2 -- Appt. 13 [Localité 1] Représentée par Me Laurent TAFFOU avocat au barreau de l'Eure DÉBATS à l'audience publique du : 05 Juin 2024 COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Thierry ROY Greffier : Catherine POSE JUGEMENT : - réputé contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort Copies certifiées conformes délivrées le : Copie exécutoire délivrée le : à : Exposé du litige : La SAIEM AGIRE a donné à bail à Madame [F] [M] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 22 décembre 2005 moyennant un loyer mensuel total de 329,25 euros. Des loyers étant demeurés impayés, la SAIEM AGIRE a fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire le 28 novembre 2023 ; puis elle a fait assigner Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] devant le Juge des Contentieux de la Protection près le Tribunal Judiciaire d'EVREUX par actes d'huissier du 15 février 2024 pour obtenir notamment la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation solidaire au paiement de l'arriéré locatif. A l’audience du 05 juin 2024, après un renvoi pour mise en état des parties, La SAIEM AGIRE, représentée par son conseil, a actualisé le montant de la dette locative et s'est référée à ses écritures initiales pour le surplus. Elle a ainsi sollicité de voir : condamner solidairement les locataires à lui payer la somme actualisée de 7.026,82 euros due au titre d'arriérés de loyers, compte arrêté au 05 juin 2024,condamner solidairement les locataires à lui payer les loyers dus à compter de cette date jusqu'au jour de la résiliation du bail,condamner solidairement les locataires à lui payer une somme égale au loyer courant, augmentée des charges éventuelles et indexée sur les variations prévues au bail et ce jusqu'à la libération des lieux,condamner solidairement les locataires à lui payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,constater par le jeu de la clause de résiliation de plein droit ou au besoin prononcer pour défaut de paiement des loyers, en application des articles 7 a) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et des articles 1728 et 1134 et suivants du code civil, la résiliation du bail consenti dans les termes sus-énoncés, portant sur un appartement sis [Adresse 2],dire, en conséquence, que les locataires seront tenus de laisser libre de leur personne, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, l'appartement et de lui remettre les clés après avoir satisfait à leurs obligations de locataires sortants,dire que faute par eux de ce faire, ils y seront contraints par toutes voies et moyens de droit, au besoin avec l'assistance de la force publique et sous astreinte de 20 euros par jour de retard,condamner solidairement les locataires aux entiers dépens comprenant le coût du commandement. Monsieur [V] [L], bien qu’ayant reçu signification de l’assignation à étude, n’a pas comparu et n’était pas représenté. Madame [F] [M] épouse [L], représentée par son conseil, a reconnu la dette et a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux en apurant l'arriéré locatif à hauteur d'une somme de 30,00 euros par mois en sus du loyer courant conformément à l’accord intervenu entre la bailleresse et elle-même. Par ailleurs, la SAIEM AGIRE a indiqué s’en rapporter au sujet de l'octroi de délais de paiement. Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 26 septembre 2024 par mise à disposition au greffe. Motifs de la décision : Aux termes de l'article 472 du Code de procédure civile : "Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée." Aux termes de l'article 473 du Code de procédure civile : "Lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n'a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d'appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur. " SUR LA RESILIATION, L'EXPULSION ET L'ASTREINTE : sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l'Eure par la voie électronique le 16 février 2024, soit au moins six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, elle justifie avoir saisi la CCAPEX le 02 mai 2023 au moins deux mois avant la délivrance de l'assignation le 15 févier 2024 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien-fondé de la demande : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le contrat de bail contient une clause résolutoire (article 5 page 3 des conditions générales du contrat paraphées et signées par les parties) particulières) et la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer visant cette clause à Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] le 28 novembre 2023 pour un montant en principal de 3.458,87 euros. Il ressort de l'historique du compte que ce commandement est demeuré infructueux plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2024 et que le contrat est résilié à cette date. L'expulsion de Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] sera ordonnée en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour les locataires de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT DES LOYERS : Aux termes de l'article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de : "payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus" La SAIEM AGIRE produit un décompte démontrant que Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite (203 ,96 euros) et des « frais non-réponse enquête » (4 X 7,62 euros soit 30,48 euros) non justifiées et le cas échéant déjà compris dans les dépens, la somme de 6.792,38 euros à la date du 05 juin 2024. Ce décompte inclut une dernière ligne débitrice de 653,82 euros (loyers + charges) en date du 31 mai 2024 et une dernière ligne créditrice de 450,00 euros (versement de la part des locataires) le 21 mai 2024). Monsieur [V] [L], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Madame [F] [M] épouse [L], reconnaît cette dette mais justifie d’un règlement effectué le 04 juin 2024 d’un montant de 500,00 euros. Ils seront par conséquent condamnés conjointement au paiement de la somme de 6.292,38 euros (terme de mai 2024 inclus) correspondant : aux arriérés locatifs exigibles jusqu'au 29 janvier 2024, date d'acquisition de la clause résolutoire ;à l'indemnité d'occupation due à compter de cette date et jusqu'au terme de mai 2024, correspondant au dernier terme du décompte. Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] seront également condamnés conjointement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du mois de juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT : L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (...) au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (...) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". En l'espèce, Madame [F] [M] épouse [L] sollicite des délais de paiement à hauteur de 30,00 euros par mois, en sus du loyer courant, pour apurer sa dette locative et sollicite l’homologation de l’accord conclu avec la bailleresse Compte-tenu de l'accord des parties tant sur le principe que sur le montant des délais de paiement, Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] seront autorisés à se libérer du montant de leur dette en réglant, en sus du loyer courant, par mensualités de 30,00 euros chacune et cela dans les conditions détaillées au dispositif de la présente décision, délai pendant lequel les effets de la clause résolutoire seront suspendus. Il doit être précisé que si Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] se libèrent de leur dette locative dans ce délai, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué. En revanche, il convient d'avertir Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] que tout défaut de paiement, s'agissant tant des loyers et charges courants que de la mensualité fixée par la présente décision pour apurer la dette, entraînera, sans nouvelle décision de justice, la reprise des effets de la clause résolutoire et ainsi la résiliation du contrat de bail et : l'autorisation pour la bailleresse de procéder à leur expulsion deux mois après délivrance d'un commandement de quitter les lieux,la caducité des délais de paiement et l'exigibilité immédiate de l'intégralité de la dette fixée par la présente décision,leur condamnation solidaire à régler mensuellement une indemnité d'occupation dont le montant est fixé à celui du loyer à la date de la résiliation du bail, jusqu'à libération effective des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Au regard de la situation respective des parties, il n'apparaît pas équitable de condamner, Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire est de droit. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, DECLARE recevable l'action de la SAIEM AGIRE ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 décembre 2005 entre d'une part la SAIEM AGIRE et d'autre part Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] concernant un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 29 janvier 2024 et que le contrat est résilié à cette date ; CONDAMNE conjointement Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] à verser à la SAIEM AGIRE la somme de 6.292,38 euros à titre de loyers et indemnités d'occupation (terme de mai 2024 inclus) ; HOMOLOGUE l’accord de règlement intervenu entre les parties le 22 mai 2024. AUTORISE Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, par mensualités de 30,00 euros chacune jusqu’au solde de la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SAIEM AGIRE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et si besoin l'ordonne ; * que Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] soient tenus de verser à la SAIEM AGIRE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, du mois de juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire et si besoin les y condamne solidairement ; CONDAMNE IN SOLIDUM Monsieur [V] [L] et Madame [F] [M] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; DEBOUTE les parties de toutes demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit ; En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier LE PRESIDENT                                                                              LE GREFFIER