Tribunal judiciaire, 24 avril 2025. 24/00620

MINUTE N° N° RG 24/00620 - N° Portalis DB22-W-B7I-SOAU Monsieur [X], [G], [P] [Y] C/ Madame [R] [O] TRIBUNAL DE PROXIMITÉ Juge des contentieux de la protection [Adresse 1] [Adresse 8] [Localité 6] RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT DU 24 Avril 2025 DEMANDEUR : Monsieur [X], [G], [P] [Y], né le 04 mai 1969 à [Localité 9], demeurant [Adresse 2], comparant en personne d'une part, DÉFENDEUR : Madame [R] [O], née le 13 janvier 1979 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5], comparante en personne d'autre part, COMPOSITION DU TRIBUNAL : Juge des contentieux de la protection : Jeanne GARNIER, Juge placée auprès de Monsieur le premier président de la cour d’appel de Versailles, déléguée au tribunal de proximité de Saint-Germain-en-Laye Greffier : Thomas BOUMIER en présence de [I] [Z], greffière stagiaire en pré-affectation sur poste Copies délivrées le : 1 copie exécutoire à Monsieur [X], [G], [P] [Y] 1 copie certifiée conforme à Madame [R] [O] RAPPEL DES FAITS Par contrat du 24 décembre 2022, Monsieur [X] [Y] a donné à bail à Madame [R] [O] un appartement à usage d’habitation, une cave et une place de stationnement situés au [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 1.250 euros euros outre 250 euros de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [Y] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 18 juin 2024. Il a ensuite fait assigner Madame [R] [O] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] par un acte de commissaire de justice du 4 octobre 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 4 mars 2025, les parties ont comparu en personne de sorte que la décision sera contradictoire. Monsieur [X] [Y] maintient les termes de son assignation et demande de constater la résiliation de plein droit du bail d'habitation ; d'ordonner l’expulsion de Madame [R] [O] ; et de condamner cette dernière au paiement de la somme actualisée de 5.087,95 euros, d’une indemnité mensuelle d’occupation, de 600 euros de dommages et intérêts, de 600 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens ; le tout, sous le bénéfice de l'exécution provisoire. Monsieur [X] [Y] indique qu'il souhaite vendre l'appartement et qu'il a prévenu la locataire en ce sens en septembre 2024. Il ne s'oppose pas avec la demande de délais tout en rappelant qu'il a besoin de vendre. Madame [R] [O] reconnaît le montant de la dette locative, précisant que le loyer est trop élevé. Elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux le temps de trouver un autre logement et propose de régler la dette locative par mensualités entre 200 et 300 euros. S'agissant de sa situation personnelle, elle indique exercer la profession de vendeuse, percevoir un salaire de 2.042 euros, vivre seule avec ses deux enfants et ne pas avoir d'autre dette en cours. L'affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 8 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023. Par ailleurs, Monsieur [X] [Y] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives également par la voie électronique le 20 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 4 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur le bien fondé de la demande : Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l'article 24I ne s'applique pas en l'espèce. En l'absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d'ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l'intention initiale des parties prévaut, quant à l'application de la clause résolutoire, en ce qu'elle est plus protectrice des droits du locataire. Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables. Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n'auront par conséquent pas à s'appliquer en la matière. Par conséquent, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 24 décembre 2022 contient une clause résolutoire (article VII.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 juin 2024, pour la somme en principal de 5.262,50 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 19 août 2024. L’expulsion de Madame [R] [O] sera ordonnée, en conséquence. II. SUR LE DÉLAI POUR QUITTER LES LIEUX : En application de l'article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Aux termes de l'article L. 412-4 du même code, dans sa version applicable au 29 juillet 2023, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. Il appartient donc au juge de respecter un juste équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l'atteinte au droit du propriétaire soit proportionnée et justifiée par la sauvegarde des droits du locataire, dès lors que ces derniers apparaissent légitimes. En l'espèce, Madame [R] [O] souhaite être maintenue dans les lieux le temps de retrouver un logement. Elle expose sa situation personnelle selon laquelle elle exerce la profession de vendeuse, perçoit un salaire de 2.042 euros, vit seule avec ses deux enfants et n'a pas d'autre dette en cours. A l'appui de sa demande, elle verse ses bulletins de salaire des mois de novembre 2024, décembre 2024 et janvier 2025, l'attestation du renouvellement de sa demande de logement social précisant que sa première demande date du 12 mai 2023 et son avis d'imposition 2023 sur les revenus 2024 faisant état de revenus annuels de 25.151 euros. Monsieur [X] [Y] ne s'oppose pas à la demande de délais, précisant toutefois qu'il a besoin de vendre le logement. Afin de permettre à Madame [R] [O] de trouver un nouveau logement tout en tenant compte de la situation de Monsieur [X] [Y], bailleur personne physique, il convient d'accorder à Madame [R] [O] un délai de quatre mois pour quitter les lieux à compter du prononcé de la présente décision, soit jusqu'au 24 août 2025. A l'expiration de ce délai il pourra être procédé à l'expulsion sauf à ce que les parties trouvent un nouvel accord. III. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [X] [Y] produit un décompte démontrant que Madame [R] [O] reste lui devoir, la somme de 5.087,95 euros à la date du 4 mars 2025. Madame [R] [O] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 5.087,95 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Elle sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 5 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l'occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer. IV. SUR LE DÉLAI DE PAIEMENT : L’article 1343-5 du code civil dispose que « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment ». En l'espèce, Madame [R] [O] propose de régler la dette par mensualités entre 200 et 300 euros. Monsieur [X] [Y] ne s'est pas opposé au délai de paiement. Compte tenu de ces éléments et de la situation personnelle de la débitrice, Madame [R] [O] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette de 5.087,95 euros en 24 mois, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif de la présente décision. V. SUR LA DEMANDE INDEMNITAIRE : Monsieur [X] [Y] demande, aux termes de son assignation, la condamnation de Madame [R] [O] à lui verser la somme de 600 euros à titre de dommage et intérêts en raison du préjudice qu'il subi. Outre que cette demande n'est pas fondée en droit, Monsieur [X] [Y] n'apporte aucun élément pour justifier de cette demande indemnitaire. Monsieur [X] [Y] sera débouté de sa demande sur ce point VI. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [R] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [Y], Madame [R] [O] sera condamnée à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le jugement est de plein droit exécutoire par provision. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 décembre 2022 entre Monsieur [X] [Y] et Madame [R] [O] concernant l’appartement à usage d’habitation, la cave et la place de stationnement situés au [Adresse 3] sont réunies à la date du 19 août 2024 ; ACCORDE à Madame [R] [O] un délai de quatre mois pour quitter les lieux, situés [Adresse 3], jusqu’au 24 août 2025 ; DIT que passé ce délai et à défaut pour Madame [R] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Monsieur [X] [Y] pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à Monsieur [X] [Y] la somme de 5.087,95 euros (décompte arrêté au 4 mars 2025, incluant l'échéance du mois de février 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à Monsieur [X] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 5 mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; AUTORISE Madame [R] [O] à s’acquitter de la somme de de 5.087,95 euros, outre le règlement du loyer, des charges courants ou indemnités d'occupation, en 23 mensualités de 220 euros chacune et une 24ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ; DIT que toute mensualité, dûe au titre de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; DÉBOUTE Monsieur [X] [Y] de sa demande indemnitaire ; CONDAMNE Madame [R] [O] à verser à Monsieur [X] [Y] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [R] [O] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 24 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Jeanne GARNIER, juge placée, et par Monsieur Thomas BOUMIER, greffier. Le greffier, La juge,