Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY
JUGEMENT CONTENTIEUX DU 20 NOVEMBRE 2024
Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/10560 - N° Portalis DB3S-W-B7G-W4GC
N° de MINUTE : 24/01637
DEMANDEUR
SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA [Adresse 1], représenté par le Président de son syndical, syndic bénévole, Monsieur [U] [M], domicilié audit siège.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me Valérie COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0959
C/
DEFENDEUR
Monsieur [I] [B]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représenté par Me Hugo ESTEVENY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 96
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.
DÉBATS
Audience publique du 09 Octobre 2024.
JUGEMENT
Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [I] [B] est propriétaire des lots n°36 et 276 de la [Adresse 1].
Par acte de commissaire de justice du 14 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [U] [M], a fait assigner Monsieur [I] [B] aux fins, notamment, de paiement d'arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.
Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 19 avril 2024, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :
- Dire et juger le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], recevable et bien fondé en ses demandes,
- Condamner Monsieur [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] une somme en principal de 21.750,11 € au titre de sa quote-part des charges de copropriété exigibles arrêtée au 19 avril 2024,
- Condamner, conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 Mars 1967 Monsieur [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] les intérêts au taux légal à compter du commandement du 22 mai 2019 et de la mise en demeure du 16 septembre 2022 pour les sommes visées, et à compter du jour de l’assignation pour le surplus,
- Condamner en outre Monsieur [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] une somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- Débouter Monsieur [I] [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions
- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit,
- Condamner Monsieur [I] [B] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1] une somme de 1.500 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,
- Condamner Monsieur [I] [B] aux entiers dépens qui comprendront les frais d’assignation et d’exécution de la décision à intervenir.
Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [I] [B], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci depuis plusieurs années. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [I] [B] au paiement des charges impayées ainsi qu'à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [I] [B] a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 30 avril 2024, il a demandé au tribunal de céans de :
A titre principal :
- Débouter le Syndicat coopératif de Copropriété de la [Adresse 1] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions
A titre subsidiaire :
- Réduire la créance de Monsieur [B] à la somme effectivement due au titre des éventuels arriérés de charges, somme qui ne saurait être supérieure à la somme de 21.570,44 euros
- Dire que les intérêts ne commenceront à courir qu’à compter de l’assignation.
- Reporter le paiement de la créance pour une durée de deux ans, ou à défaut, autoriser Monsieur [B] à échelonner le paiement dans la limite de deux années
- Débouter le Syndicat coopératif de Copropriété de la [Adresse 1] de sa demande de dommage et intérêts et de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile
- Laisser les dépens à la charge de l’Etat conformément à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1991
Au soutien de ses prétentions, Monsieur [B] fait valoir rencontrer des difficultés pour régler ses charges de copropriété. Il conteste l'arriéré de charges qui lui est réclamé, estimant que ce dernier n'est pas justifié. Il relève que le relevé de créance mentionne des sommes appelées depuis 2010 et qui sont en conséquence prescrites mais également des sommes qui ont fait déjà l'objet de précédents jugements et ne peuvent dès lors être de nouveau appelées. S'il devait être fait droit aux demandes du syndicat au titre des charges appelées, cela ne pourrait être qu'à l'égard de sommes dues depuis le mois de novembre 2017 et ce, sans que cela ne puisse être supérieure à la somme de 21.570,44 euros. Il soutient également que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un préjudice de nature à fonder sa demande de dommages et intérêts et devra donc en être débouté. Il sollicite en outre le report de deux ans du paiement des sommes dues, indiquant envisager de vendre son appartement afin de régler ses dettes, ou, à titre subsidiaire, le bénéfice de délais de paiement dans la limite de deux années avec des échéances de 100 euros par mois et le solde le dernier mois.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L'affaire a été clôturée par ordonnance du 02 mai 2024 et fixée à l'audience du 09 octobre 2024. Elle a été mise en délibéré au 20 novembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la demande en paiement des charges de copropriété
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.
Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.
Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :
- la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [I] [B];
- l’extrait du compte copropriétaire ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2018, 21 juin 2019, 20 novembre 2020, 30 juin 2021, 08 novembre 2022 17 octobre 2023 et 23 novembre 2023 ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;
- les appels de fonds adressés au copropriétaire,
- la mise en demeure du 10 mai 2021.
Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l'arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.
Toutefois, il ressort des extraits de compte du 20 juin 2023, versé en pièce n°9, et du 14 décembre 2023, versé en pièce n°3.2, que les appels de fonds au titre des charges générales de l'année 2023 ont été de 252,84 euros pour le mois de janvier 2023 puis de 252,82 euros pour les mois de février 2023 à décembre 2023 inclus, et non de 252,84 euros comme les dernières écritures du syndicat des copropriétaires l'affirment. Il convient en conséquence de rectifier la demande au titre ds mois de février à décembre 2023.
En l'état des pièces transmises, dont les chiffres ne sont pas contestés par Monsieur [B] au regard de son décompte transmis en pièce n°3, il est redevable :
au titre des charges générales et de la provision spéciale entretien du mois de décembre 2017 à la somme de 247,54 euros (212,54+35),au titre de l'année 2018, de la somme de 2.970,48 euros [(212,54x12)+(35x12)],au titre de l'année 2019, à la somme de 3.133,56 euros [(226,13x12)+(35x12)],au titre de l'année 2020, à la somme de 3.175,56 euros [(229,63x12)+(35x12)],au titre de l'année 2021, de la somme de 3.342,96 euros [(243,58x12)+(35x12)],au titre de l'année 2022, de la somme de de 3.383,76 euros [(246,98x12)+(35x12)],au titre de l'année 2023, de la somme de 3.573,86 euros [(353,82x12)+(45x12)].,au titre des quatre premiers mois de l'année 2024, de la somme totale de 1.537,88 euros [(289,47x4)+(95x4)].
Ce qui représente un total de 21.365,60 euros. Le montant des régularisations au titre des années 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 étant de 616,10 euros (231,81+46,18+112,96+3,31+221,84), la dette de Monsieur [I] [B] au titre des charges de copropriété et des appels de fonds d'entretien est donc, pour la période du 1er décembre 2017 au 19 avril 2024 de 21.981,70 euros.
Cependant, le syndicat des copropriétaires sollicitant au titre de cette période la somme de 21.750,11 euros, il convient de condamner Monsieur [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 21.750,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er décembre 2017 au 19 avril 2024.
L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L'intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l'assignation ; le commandement de payer du 22 mai 2019 portant pour partie sur des sommes sur lesquelles le tribunal d'instance de Montreuil a statué par jugement du 14 juin 2018 et la mise en demeure du 16 septembre 2022 n'étant pas justifiée en procédure.
Sur la demande au titre des dommages-intérêts
Selon l'article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. »
En l'espèce, il apparaît que Monsieur [I] [B] a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon deux jugements du tribunal d’instance de Montreuil-sous-Bois des 6 février 2015 et 14 juin 2018. Dès lors, en continuant de s'abstenir du paiement de l'intégralité de ses charges, alors qu’il a été suffisamment éclairé par les motifs des jugements susvisés, il a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.
En omettant de s'acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d'un montant significatif, Monsieur [I] [B] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l'entretien de l'immeuble et au paiement des fournisseurs sans l'encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.
Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [I] [B], sur le fondement de l'article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur la demande de délais de paiement
En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l'espèce, Monsieur [I] [B], qui fait valoir qu'il serait confronté à une situation financière difficile, ne verse aux débats qu'un avis d'imposition sur les revenus de 2022. Il ne justifie dès lors ni de ses revenus actuels, ni de son patrimoine et de ses charges, de nature à permettre au tribunal d'apprécier concrètement sa situation personnelle et sa capacité à honorer les termes de l'échéancier de remboursement qu'il sollicite. Par ailleurs, il est notable qu'il n'a pas effectué le moindre paiement les charges courantes depuis l'introduction de la présente instance, de sorte que sa dette n'a logiquement pas cessé de croître.
Monsieur [B] sera en conséquence débouté de sa demande de délais de paiement.
Sur les demandes accessoires
Partie perdante au sens de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [I] [B] sera condamné aux entiers dépens, et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal,
CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [U] [M], la somme de 21.750,11 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété pour la période du 1er décembre 2017 au 19 avril 2024 et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;
CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [U] [M], la somme de 1.000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;
DEBOUTE Monsieur [I] [B] de sa demande de délais de paiement ;
CONDAMNE Monsieur [I] [B] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 1], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [U] [M], la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Monsieur [I] [B] aux entiers dépens ;
REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.
Fait au Palais de Justice, le 20 novembre 2024
La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.
LA GREFFIERE LA PRESIDENTE
Madame AIT Madame THINAT
