Tribunal judiciaire, 13 décembre 2024. 19/03734

Copie ❑ exécutoire ❑ certifiée conforme délivrée le à la SCP AKCIO BDCC AVOCATS Me Christine MERE TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe DE NIMES **** Le 13 Décembre 2024 Troisième Chambre Civile N° RG 19/03734 - N° Portalis DBX2-W-B7D-ILYS Minute n° JG24/ JUGEMENT Le tribunal judiciaire de Nîmes, Troisième Chambre Civile, a dans l’affaire opposant : Mme [J] [B] [M] [E] née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 25], demeurant [Adresse 14] représentée par la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant à : M. [A] [I] [F] [Y] [E] né le [Date naissance 3] 1968 à [Localité 25], demeurant [Adresse 18] représenté par Me Christine MERE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant Mme [B] [W] assistée par l’ASSOCIATION [29] dont le siège est sis à [Adresse 24], agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice En sa qualité de curateur de Madame [B] [E], désigné par jugement du Juge des Contentieux et de la Protection statuant en qualité de Juge des Tutelles du Tribunal Judiaicire de Nîmes en date du 30 Septembre 2022 née le [Date naissance 2] 1931 à [Localité 15], demeurant [Adresse 13] représentée par Me Christine MERE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant Mme [L] [T] [C] [N] [E] née le [Date naissance 5] 1970 à [Localité 25], demeurant [Adresse 6] représentée par la SCP AKCIO BDCC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 08 Octobre 2024 devant Marianne ASSOUS, Vice-Président, statuant comme juge unique, assistée de Corinne PEREZ, Greffier, et qu'il en a été délibéré. N° RG 19/03734 - N° Portalis DBX2-W-B7D-ILYS EXPOSE DU LITIGE Le [Date décès 4] 2014 Monsieur [I] [E] est décédé laissant pour lui succéder sa veuve, Madame [B] [W] avec laquelle il était marié sous le régime de la séparation de biens, ainsi que ses enfants : Mesdames [J] et [L] [E] et Monsieur [A] [E]. Après que Madame [J] [E] ait fait assigner Madame [B] [W] veuve [E], Madame [L] [E] et Monsieur [A] [E] aux fins d’expertise préalable au partage, par jugement du 18 mars 2021 le tribunal judiciaire de Nîmes a notamment ordonné l’ouverture des opérations de comptes, liquidation et partage de la succession de Monsieur [I] [E], dit que la donation du 30 novembre 2012 est soumise au rapport selon sa valeur au jour du partage en tenant compte de son état au jour de la donation, avant dire droit ordonné des expertises aux fins d’évaluation du terrain situé à [Localité 21] lieudit [Adresse 22] et de la maison d’habitation avec parcelles de terrain située à [Localité 16], et renvoyé à la mise en état électronique dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise. Les experts ont établi des rapports en date des 18 septembre 2021 et 27 janvier 2023. La clôture a été fixée au 9 septembre 2024. Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 8 août 2024, Madame [J] [E] et Madame [L] [E] demandent au tribunal de : FIXER la valeur de la maison d'habitation et les parcelles attenantes sise lieudit [Adresse 17] à [Localité 16] cadastrées section AN n°[Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12] à une valeur moyenne soit 70 000 €,[P] la valeur du terrain à bâtir situé à [Localité 21], objet de la donation du 30 novembre 2012 à Monsieur [A] [E], d’après son état à l’époque de la donation, à 169000 € sous réserves de la production des factures de raccordement dont seule la somme de 3743,05 € est justifiée, DIRE et JUGER les dépens, frais privilégiés de partage. Sur l’évaluation du bien immobilier situé à [Localité 16], Mesdames [J] et [L] [E] arguent de ce que ce bien a été surévalué par l’expert judiciaire. Elles font valoir qu’à aucun moment ledit expert n’a signalé la mitoyenneté de la maison, que l’accès se fait par une cour commune avec la maison voisine, le deuxième accès par le portail en bois n’étant en réalité qu’un accès piétonnier consenti par un agriculteur, que le stationnement alentour n’est pas aisé, que le lieudit est très isolé et accessible par une route étroite et pentue, et que l’étude démographique fait apparaître une baisse significative de la population. Elles se prévalent : d’un rapport d’expertise amiable établi par Monsieur [K] dont il ressort que la maison et les terrains attenants avaient étaient surévalués dans la déclaration de succession et qui évalue l’ensemble immobilier à la somme de 55 000 euros,d’un avis de valeur établi le 28 juillet 2021 estimant le bien entre 40 000 et 50 000 euros, auquel l’expert judiciaire n’a pas apporté de véritable réponse,d’imprécisions et de l’absence d’élément de comparaison fourni par l’expert judiciaire. Sur l’évaluation du terrain situé à [Localité 21], elles font valoir que si l’expert l’a estimé à 150 000 euros après déduction de la somme de 19 000 euros correspondant à des travaux de branchements et autres signalés verbalement par Monsieur [A] [E], ce dernier justifie uniquement d’une dépense à hauteur de 3 743,05 euros relative au branchement en eau de sorte qu’il convient de maintenir la valeur à 169000 euros et de déduire uniquement cette somme. Elles notent que même plusieurs années après Monsieur [E] peut se procurer des justificatifs concernant des travaux d’une telle importance. Suivant dernières conclusions signifiées par RPVA le 10 juin 2024, Monsieur [A] [E] et Madame [B] [W] veuve [E] demandent au tribunal de : procédant à une homologation des conclusions expertales de Monsieur [S] FIXER à la somme de 95000 € le montant de la valeur du bien immobilier sis à [Localité 16],procédant à une homologation des conclusions expertale de Monsieur [V] et concernant le bien immobilier sis à [Localité 21] EVALUER ledit bien à la somme de 150 000 €,JUGER les dépens employés en frais privilégiés de partage. Sur l’évaluation du bien situé à [Localité 16], Monsieur [E] et Madame [W] veuve [E] notent : que la valeur retenue par l’expert judiciaire est très proche des avis communiqués précédemment par eux,que Mesdames [J] et [L] [E] ne sont en mesure d’apporter aucune contradiction sérieuse au travail rigoureux effectué par l’expert judiciaire, qui a visité les lieux et répondu de façon circonstanciée à leurs allégations,que la maison n’est pas isolée. Sur l’évaluation du terrain à [Localité 21], ils arguent de ce que l’expert a tenu compte de travaux de branchement et autres travaux de viabilisation du terrain non existants au moment de la donation. Ils font état d’un justificatif de frais acquittés concernant le branchement de l’eau pour la somme de 6 334,88 euros. Ils notent que la commune recherche les justificatifs des autres travaux de viabilisation réalisés et réglés par Monsieur [A] [E] et que celui-ci rencontre des difficultés pour retrouver trace de travaux effectués il y a plus de douze ans. A l’audience du 8 octobre 2024 l’affaire a été mise en délibéré au 13 décembre 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Le premier alinéa de l’article 843 du Code civil dispose que tout héritier, même ayant accepté à concurrence de l'actif, venant à une succession, doit rapporter à ses cohéritiers tout ce qu'il a reçu du défunt, par donations entre vifs, directement ou indirectement ; il ne peut retenir les dons à lui faits par le défunt, à moins qu'ils ne lui aient été faits expressément hors part successorale. Selon le premier alinéa de l’article 858 du même Code le rapport se fait en moins prenant, sauf dans le cas du deuxième alinéa de l'article 845. Aux termes du premier alinéa de l’article 860 du même Code le rapport est dû de la valeur du bien donné à l'époque du partage, d'après son état à l'époque de la donation. Le jugement du 18 mars 2021 relève : que par acte en date du 30 novembre 2012 Monsieur [I] [E] a fait donation à Monsieur [A] [E] d’un terrain situé à [Localité 21] lieudit [Adresse 22] et qu’il est précisé à l’acte que la donation est réalisée en avancement de part successorale et évaluée à 111000 euros,que demeure à l’actif de la succession une maison d’habitation avec parcelles de terrain située à [Localité 16].Cette décision a notamment dit que la donation du 30 novembre 2012 est soumise au rapport selon sa valeur au jour du partage en tenant compte de son état au jour de la donation et a ordonné une expertise aux fins d’évaluation de ces biens immobiliers. S’agissant de l’ensemble immobilier situé à [Localité 16] : Sont versés aux débats : un rapport d’expertise en date du 4 février 2015 établi par Monsieur [K] à la demande de Madame [J] [E] qui mentionne : « (…) Cette commune, ainsi qu’en atteste le tableau de synthèse ci-dessus, a perdu près de 50% de sa population entre 1975 et aujourd’hui. (…) souffre d’un certain isolement, se trouvant relativement en retrait des communes du département les plus « dynamiques » (…) Les commerces nécessaires aux besoins de la vie courante sont absents. Les habitants de cette commune ont pour habitude de se rendre notamment sur la commune de [Localité 27], située à 20 km, où sont présents l’ensemble des commerces et services médicaux et administratifs nécessaires aux besoins de la vie courante. (…) L’accès au tènement immobilier (…) est assez aisé, ce dernier étant desservi par une route communale goudronnée, assez pentue. Il convient de noter que les possibilités de stationnement à proximité du tènement sont peu nombreuses. (…) Cette maison, si elle possède un confort général s’apparentant davantage à celui d’une résidence secondaire, demeure habitable en l’état. (…) Cette dépendance doit être considérée en conséquence comme étant en assez bon état général d’entretien et de conservation. (…) il doit être constaté que tant la cour « commune », que la parcelle où stationne actuellement une caravane, sont des éléments ayant pour conséquence de porter atteinte à l’aisance même du tènement objet de notre expertise. (…) La méthode d’évaluation par comparaison : (…) à près de 50 mètres (…) Date de la vente : 2014 Prix de vente : 450 00.00 € (…) à près de 80 mètres (…) 2007 Prix de vente : 35 000.00 € (…) le tènement immobilier objet de notre expertise (…) souffre de sa mitoyenneté avec la construction voisine d’une part, et d’autre part de son accès « commun » par la cour, portant au final atteinte à son aisance générale. (…) CONCLUSION (…) Nous évaluons le tènement immobilier objet de notre expertise à la somme arrondie de : 55 000.00 € ». un rapport d’expertise en date du 12 septembre 2015 établi par Monsieur [H] à la demande de Monsieur [A] [E] qui mentionne : « (…) Nous avons retenu la méthode classique d’estimation par l’examen des références du marché immobilier (documentation personnelle, offices notariaux, agences et publications hypothécaires). Nous avons effectué des rapprochements et des modulations, pour prendre en compte, ponctuellement : le très bon état général d’entretien, la situation sur un secteur très prise du département de la Haute-Loire (gorges escarpées du Haut-Allier (…)), le caractère « authentique » des structures bâties, la forte potentialité offerte par les dépendances (étable-grange). A l’issue des comparaisons réalisées, la valeur vénale normale des biens immobiliers sus-désignés et décrits nous semble devoir être comprise dans une fourchette de 110.000 à 120.000 €. Nous proposons comme « poids moyen » la hauteur de 115.000 €. », un avis de valeur en date du 19 novembre 2014 établi par la S.A.R.L. [23] à la demande de Monsieur [A] [E] proposant de retenir une valeur vénale de 105 000 euros,un avis de valeur en date du 28 juillet 2021 annexé au rapport d’expertise, joint aux dires du demandeur, établi par la S.A.S.U. [28] et qui mentionne : « (…) Je réalise depuis 12 ans des opérations de marchand de biens dans le Gard et l’Hérault. (…) Ce bien comprend (…) pour une contenance totale de 322m2 (…) L’explication de cette décroissance s’explique vraisemblablement par le caractère fortement rural de la commune et une pyramide des âges très déséquilibrée. Le faible attrait pour cette commune s’explique, quant à lui, par son éloignement par rapport aux grands centres urbains, à l’accès difficile de par les routes sinueuses et à la faiblesse des commodités : commerces, médecins etc. En conséquence, si vous souhaitez vendre ce bien dans un délai raisonnable, je pense que vous devrez vous référer au 2 ventes sur 7 ans, en tenant compte de l’évolution démographique. Soit un prix de vente compris entre 40.000 € et 50.000 € selon l’état de la maison. (…) Cette analyse devra être confirmée par des avis de valeur établis par des agences immobilières et/ou des experts immobiliers. ». L’expert judiciaire indique quant à lui : « (…) La commune d’[Localité 16] possède peu de commerces (Hôtel restaurant, bar, épicerie), tous situés à [Localité 26] à 2 kilomètres environ du bourg d’[Localité 16]. Pour trouver d’autres commerces et services, il faut se rendre à 15 ou 20 kilomètres (…). Accès par une route goudronnée du village, en pente à proximité de l’immeuble, avec deux possibilités, soit en passant par la cour commune en traversant la parcelle indivise AN, n°[Cadastre 9] au nom de Monsieur [X] [O] sur le relevé de propriété, soit en passant par la parcelle AN, N°[Cadastre 7] desservant un portail en bois donnant accès au terrain AN, [Cadastre 10] (droit de passage). (…) Immeuble comportant un gros œuvre en bon état général d’entretien et de conservation. Confort et aménagements sommaires pour une utilisation à l’année mais idéal pour une résidence secondaire. (…). Les méthodes d’expertise En tenant compte du marché immobilier actuel, l’expert doit l’analyser. Pour cela, il fait tient compte de toutes les ventes dont il a connaissance, tant en ce qui concerne la qualité et le descriptif du bien, que les conditions de négociation qui ont conclu à l’accord des parties. Le marché immobilier connaît une forte hausse d’activité qui inévitablement implique une tendance des prix à la hausse avec des taux d’intérêts bancaires très bas. Méthode par le revenu (…) Cette méthode est inapplicable dans le cas présent. 3. Méthode par la surface pondérée (…) Cette méthode est inapplicable dans le cas présent. 4. Méthode par comparaison Cette méthode découle de l’examen approfondi du marché immobilier. Nous déterminons suivant nos constatations, un prix moyen au m2, en tenant compte de l’immeuble, des lieux, de son importance et de son état général, de l’environnement, des commerces et services et en sachant qu’un immeuble n’est jamais semblable à un autre, qu’il existe une marge d’appréciation. 7 – ESTIMATION Compte tenu du marché immobilier actuel, de sa situation, de la surface de l’immeuble, de ses aménagements et sous réserve des recherche amiante, plomb…, ou des examens plus approfondis (certificat d’urbanisme, titre de propriété, surface, etc,…) ne fassent apparaître de servitudes particulières, d’engagement contractuel ou l’existence d’éléments pouvant compromettre la santé du bâti ou de ses occupants, ayant incidence, en plus ou en moins, sur la détermination du prix de votre ensemble immobilier, nous estimons votre bien immobilier à un prix voisin de : Habitation : 64 m2 x 900 €/m2 57600 € Annexes et terrain : 184 m2 x 200 €/m2 = 36 800 € TOTAL 94 400 € Arrondi à 95 000 € ». Si l’expert judiciaire ne mentionne pas le fait que la maison litigieuse est mitoyenne cela n’est pas de nature à remettre en cause son évaluation dans la mesure où cet élément, dont il ne peut être contesté que l’expert avait connaissance, a nécessairement été pris en compte. De la même manière le moyen tiré de ce que l’expert judiciaire ne cite pas d’éléments de comparaison est inopérant en ce qu’il ressort du rapport d’expertise que son estimation est basée notamment sur un examen du marché immobilier. Il est par ailleurs observé que l’expert judiciaire, qui a pris en considération la situation de l’ensemble immobilier, fait état de sa situation ainsi que de la situation de la commune dans laquelle il est situé et décrit son accès. En outre, l’expert a répondu au dire du demandeur, en ces termes : « (…) 6) L’agence les [19] n’existe pas en Haute Loire. L’agence la plus proche est à [Localité 20] ([23]) à vingt kilomètres environ d’[Localité 16] et à mon avis beaucoup plus fiable. Vous trouverez dans votre dossier (pièce N°12) un avis de valeur de cette agence de 2014 estimant la maison à 105 000 € beaucoup plus sérieuse et avec des termes de comparaisons avec des maisons situées à proximité et dans le même secteur de la Haute Loire. 7) L’analyse du marchant de biens travaillant dans le Gard et l’Hérault est surprenante et à mon avis plus de complaisance que sérieuse car en Haute Loire une analyse ne porte pas sur un village mais sur un vaste secteur car l’habitat est diffus. De plus son analyse porte sur un bien d’une contenance de 322 m2 alors que la propriété possède une surface totale de 862 m2. Comme il n’est pas confiant dans son analyse il demande que celle-ci soit confirmée par des agences immobilières ou des experts immobiliers, ce qui n’est absolument pas certain. ». En définitive il n’apparaît pas, contrairement à ce que soutiennent Mesdames [J] et [L] [E], que cet ensemble immobilier a été surévalué par l’expert judiciaire, dont l’évaluation sera en conséquence retenue. La valeur de l’ensemble immobilier situé à [Localité 16] sera donc fixée à 95 000 euros. S’agissant du terrain situé à [Localité 21] : Il est indiqué dans le pré-rapport de l’expert judiciaire en date du 27 octobre 2022 : « (…) Pour évaluer le bien immobilier non bâti soumis à notre expertise, nous retiendrons la méthode dite de la valeur de comparaison/étude du marché (« MARKET APPROACH »). (…) Nous avons pu relever la vente de terrains similaires dans le quartier dans lequel se trouve le terrain donné à Monsieur [A] [E] et à sa proximité. Ces valeurs sont reproduites ci-dessous : (…) Soit un prix « dominant » moyen de 136,96 €/m2. Et une valeur théorique de la parcelle (…) de : 1234 m2 x 136,96/m2 arrondie à 169.000 €. Cette valeur correspond au prix « dominant » moyen observé sur les ventes de terrain à bâtir entre avril 2021 et juin 2022, c’est-à-dire qu’à la date la plus proche du partage ils sont d’actualité. Sachant que l’évaluation objet d’un « rapport » doit se faire selon l’état du terrain donné à M. [A] [E] selon son état à l’époque de la donation, nous porterons cette valeur 150.000 € pour tenir compte des travaux de branchements et autres divers qu’il nous a signalé verbalement au jour de notre expertise sans toutefois nous en justifier dans le cadre d’une communication de pièces. (…) ». Selon rapport clos le 27 janvier 2023 l’expert judiciaire mentionne : « (…) Faisant suite à ce pré-rapport, nous n’avons reçu aucune observation ni aucun dire suite à nos observations (…) (Aucun justificatif communiqué en réponse à cet état de fait). Dans ces conditions, nous clôturons notre rapport définitif dans les termes et évaluations développés dans notre pré-rapport qui deviennent donc définitifs. D’où notre conclusion (…) Sachant que l’évaluation objet d’un « rapport » doit se faire selon l’état du terrain donné à M. [A] [E] à l’époque de la donation, nous porterons cette valeur 150.000 € pour tenir compte des travaux de branchements et autres divers qu’il nous a signalé verbalement au jour de notre expertise sans toutefois nous en justifier dans le cadre d’une communication de pièces, avant et après dépôt de notre pré-rapport. ». Monsieur [A] [E] produit : un bordereau de titres émanant du S.I.A.E.P. de [Localité 21] contenant quatre titres pour un montant total de 6 334,08 euros dont un titre de 3 743,05 euros relatif au « branchement » de Monsieur [A] [E],un titre exécutoire émanant du S.I.A.E.P. de [Localité 21] mentionnant Monsieur [A] [E] en qualité de débiteur portant sur la somme de 3 743,05 euros relative au « branchement ». Dès lors, comme le soutiennent Mesdames [J] et [L] [E], il y a lieu de déduire uniquement la somme de 3 743,05 euros, seule dépense dont justifie Monsieur [A] [E], de la somme de 169000 euros retenue par l’expert judiciaire avant prise en compte « des travaux de branchements et autres divers » à hauteur de 19 000 euros sans toutefois que Monsieur [A] [E] en ait justifié dans le cadre de l’expertise. La valeur du terrain situé à [Localité 21] sera donc fixée à 165 256,95 euros (169 000 – 3 743,05). Sur les dépens et l’exécution provisoire : Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce les dépens seront déclarés frais privilégiés de partage. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. En l'espèce il sera rappelé que l'exécution provisoire de la décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe, Fixe à 95 000 euros la valeur de la maison d'habitation et des parcelles attenantes situées à [Localité 16] cadastrées section AN n°[Cadastre 8], [Cadastre 10], [Cadastre 11] et [Cadastre 12], Fixe à 165 256,95 euros d’après son état à l’époque de la donation le terrain à bâtir situé à [Localité 21], Déclare les dépens frais privilégiés de partage, Rappelle que l’exécution provisoire de la décision est de droit. Le Greffier, Le Président,