Cour d'appel, 26 juin 2025. 24/03615

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 24/03615 - N° Portalis DBVH-V-B7I-JMNQ SI JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'[Localité 11] 24 septembre 2024 RG :12-23-0001 [G] C/ SA SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONÉCONOMIQUES SFHE Copie exécutoire délivrée le à : Me Le Sagere Selarl Lamy Pomiès-Richaud COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 26 JUIN 2025 Décision déférée à la cour : Ordonnance du Juge des contentieux de la protection d'[Localité 11] en date du 24 Septembre 2024, N°12-23-0001 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS : Mme S. IZOU, Conseillère, a entendu les plaidoiries en application de l'article 805 du code de procédure civile, sans opposition des avocats, et en a rendu compte à la cour lors de son délibéré. COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : S. DODIVERS, Présidente de chambre L. MALLET, Conseillère S. IZOU, Conseillère GREFFIER : Mme Véronique LAURENT-VICAL, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 28 Avril 2025, où l'affaire a été mise en délibéré au 26 Juin 2025. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Mme [R] [G] née le 16 Septembre 1991 à [Localité 11] [Adresse 6] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Laurie LE SAGERE, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NIMES (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro N-30189-2024-07739 du 10/12/2024 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de [Localité 10]) INTIMÉE : SA SOCIÉTÉ FRANÇAISE DES HABITATIONS ÉCONOMIQUES SFHE Société immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de PARIS sous le n° 642 016 703 B, dont le siège social est sis à 75009 PARIS, 63, Rue de la Victoire, poursuites et diligences de son Agence d'AIX EN PROVENCE, sise [Adresse 3], prise en la personne de son Président directeur Général domicilié es qualité audit siège [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Clotilde LAMY de la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de NIMES Représentée par Me Emmanuelle CARRETERO de la SCP SOLLIER / CARRETERO, Plaidant, avocat au barreau de MONTPELLIER Affaire fixée en application des dispositions de l'article 906 du code de procédure civile avec ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 10 Avril 2025 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame S. DODIVERS, Présidente de chambre, le 26 Juin 2025, par mise à disposition au greffe de la cour EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 9 novembre 2022, la société française des habitations économiques, ci après dénommée la SA SFHE, a donné à bail à Madame [R] [G], un logement situé [Adresse 9] moyennant un loyer mensuel de 492,60 € et 75,95 € de provisions sur charges avec une prise d'effet à compter du 16 novembre 2022. Les parties ont, le même jour, conclu un contrat de location pour une place de stationnement, avec effet au 16 novembre 2022, pour un loyer mensuel de 59,76 €. Le 27 juillet 2023, la SA SFHE a fait délivrer un commandement de payer à sa locataire, visant la clause résolutoire, pour un montant de 510,11 €. Par exploit de commissaire de justice délivré le 27 novembre 2023, la SA SFHE a assigné Madame [R] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Orange, statuant en référé aux fins notamment de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, ordonner son expulsion outre sa condamnation à divers paiements. Par ordonnance de référé contradictoire du 24 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Orange a : - débouté Madame [R] [G] de sa demande tendant à faire reconnaître une contestation sérieuse, - déclaré l'action de la SA SFHE recevable, - constaté que les conditions de l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2022 entre la SA SFHE et Madame [R] [G] sont réunies au 28 septembre 2023, - ordonné en conséquence à Madame [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clès dès la signification de la présente ordonnance, - dit qu'à défaut pour Madame [R] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SFHE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - condamné Madame [R] [G] à payer par provision à la SA SFHE la somme de 5 487,16 € (décompte arrêté au 8 août 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 510,11 €, sur la somme de 1 194,6 € à compter du 27 novembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, - condamné Madame [R] [G] à payer par provision à la SA SFHE à compter du 28 septembre 2023 et jusqu'à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d'occupation fixée au montant du loyer et des charges calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, - débouté Madame [R] [G] de sa demande de délai de paiement, - dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile, - mis à la charge de l'Etat les dépens, - rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Par déclaration en date du 18 novembre 2024, Madame [R] [G] a fait appel de l'ordonnance en l'ensemble de ses dispositions. Dans ses dernières conclusions signifiées le 27 janvier 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, Madame [R] [G], appelante, demande à la cour de : Vu l'article 834 du code de procédure civile, Vu l'article 1343-5 du code civil, Vu l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, - DÉCLARER l'appel de Mme [G] recevable et bien fondé - REFORMER l'ordonnance de référé en ce qu'elle a : - DEBOUTE Madame [R] [G] de sa demande tendant à faire reconnaitre une contestation sérieuse, - DECLARE recevable l'action de la SA SFHE en constat d'acquisition de la clause résolutoire ; - CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 novembre 2022 entre la SA SFHE et Madame [R] [G] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 8], sont réunies à la date du 28 septembre 2023 ; - ORDONNE en conséquence à Madame [R] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente Ordonnance ; - DIT qu'à défaut pour Madame [R] [G] d'avoir volontairement libéré tes lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA SFHE pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; - CONDAMNE Madame [R] [G] à verser à la SA SFHE à titre provisionnel la somme de 5487,16 € (décompte arrêté au 8 août 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 510,11 €, sur la somme de 1 194,96 € à compter du 27 novembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; - CONDAMNE Madame [R] [G] à payer à la SA SFHE à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 28 septembre 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; - FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; - DEBOUTE Madame [R] [G] de sa demande de délais de paiement, ET SATUANT A NOUVEAU : A titre principal, - DIRE ET JUGER qu'en présence de contestations sérieuses le juge des référés est incompétent pour trancher le litige qui oppose la SA SFHE et Madame [R] [G]. - Débouter la SA SFHE de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire, Vu l'article 1343-5 du code civil, - DIRE ET JUGER que les conditions permettant d'actionner la clause résolutoire n'étaient pas réunies lors de la délivrance du commandement de payer le 27 juillet 2023. - ORDONNER la suspension de la clause résolutoire, - ACCORDER à Madame [R] [G] les plus larges délais de paiement. - OCTROYER à Madame [R] [G] les plus larges délais pour quitter les lieux, à, en application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d'exécution, et à minima un délai de 6 mois. - REJETER la demande de la SA SFHE au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - CONDAMNER la SFHE aux entiers dépens. Dans ses dernières conclusions signifiées le 10 avril 2025, auxquelles il est expressément renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la SA SFHE, intimée demande à la cour de : STATUANT ce que de droit sur la recevabilité d'appel, AU FOND - LE DECLARER infondé, QUOI FAISANT - CONFIRMER l'ordonnance de référé rendue le 24 septembre 2024 par la Vice Présidente du Tribunal de proximité d'Orange, juge des contentieux de la protection en toutes ses dispositions. EN CONSEQUENCE - JUGER que les contestations soulevées par Madame [R] [G] ne présentent pas de caractère sérieux. TENANT l'augmentation de la dette de Madame [R] [G] , TENANT la quasi-absence de règlement de la part de Madame [R] [G], - DEBOUTER Madame [R] [G] de l'ensemble de ses demandes. - CONSTATER la résiliation du bail de plein droit par le jeu de la clause résolutoire et en application des dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989, - PRONONCER l'expulsion de Madame [R] [G] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique, si besoin est, des locaux qu'elle occupe, à savoir un appartement situé [Adresse 7]) conformément aux dispositions des articles L411-1 et suivants et R411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution Y ajoutant, - CONDAMNER Madame [R] [G] au paiement de la somme de 9 385,79 € à titre de provision, comptes arrêtés au 03 avril 2025, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer pour les sommes figurant audit commandement et pour le surplus à compter de l'assignation en application des stipulations du bail, de l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et des articles 1103, 1104 et 1231-6 du code civil. - CONDAMNER Madame [R] [G] à payer à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation jusqu'au départ effectif de la locataire, du montant identique au loyer actuel, majoré des charges, cette indemnité pouvant être révisée conformément au bail. - JUGER n'y avoir lieu à termes et délais. - JUGER n'y avoir lieu à accorder un délai à Madame [R] [G] pour se reloger. - CONDAMNER Madame [R] [G] à payer à la SA SFHE la somme de 1 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. La clôture a été fixée au 10 avril 2025 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 28 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 26 juin 2025. MOTIFS DE LA DECISION Il ne ressort pas des pièces du dossier d'irrecevabilité de l'appel que la cour devrait relever d'office et les parties n'élèvent aucune discussion sur ce point. 1) Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets En application de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Madame [R] [G] conteste le décompte joint au commandement de payer et estime qu'elle n'était tenue à aucun arriéré locatif lors de sa délivrance. Elle fait valoir qu'il existe, dès lors, une contestation sérieuse rendant le juge des référés incompétent pour statuer et constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les effets qui y sont attachés. Elle expose que dès le mois de novembre 2022, il a été retenu par la bailleresse des sommes supérieures à ce qui était effectivement dû et qu'il n'a par ailleurs, pas été tenu compte de l'ensemble des aides qu'elle a perçues, la SA SFHE ayant bénéficié d'un trop-perçu. Elle rappelle par ailleurs que le paiement du loyer intervenait à terme échu et non en début de mois. La SA SFHE conteste l'existence d'une contestation sérieuse quant aux sommes dues par sa locataire, lors de la délivrance du commandement de payer. Elle rappelle qu'il a été mis à sa charge son loyer du mois de novembre 2022 en tenant compte de son occupation à compter du 16 novembre, les autres sommes mentionnées correspondant aux dépôts de garantie du bail mais également au titre de la place de stationnement. Elle ajoute avoir comptabilisé en crédit les aides perçues par Madame [R] [G] et précise que cette dernière ne justifie aucunement d'un trop-perçu à son profit. Elle rappelle enfin qu'il n'est pas nécessaire de justifier de plusieurs manquements au paiement du loyer pour faire jouer la clause résolutoire. Selon les dispositions des articles 1728 du code civil et 7 a de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus. L'article 24-I alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer produit effet deux mois après un commandement demeuré infructueux. Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement dans le délai imparti, le preneur ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. En l'espèce, la clause résolutoire est prévue dans le contrat de bail à l'article 7. Le commandement de payer du 27 juillet 2023 vise et reproduit la clause résolutoire et a été délivré régulièrement selon les modalités de l'article 658 du code de procédure civile. Madame [R] [G] fait état d'une erreur, au titre du décompte, intervenue dès le mois de novembre 2022 et l'absence de prise en compte des aides dont elle a bénéficiées. Le décompte produit indique un solde dû par la locataire de 866,51 € au titre du mois de novembre 2022. Il apparaît, comme l'a justement relevé le premier juge, que les sommes correspondent pour partie aux loyers, au titre du logement et du stationnement, pour la période allant au 16 novembre au 30 novembre 2022, soit une somme de 314,15 €, et pour le reste, aux dépôts de garantie, prévus aux contrats, soit la somme de 552,36 €. Il n'est aucunement établi ni justifié d'une erreur à ce titre, les sommes n'apparaissant pas sérieusement contestables. Quant à l'existence d'un trop-perçu, Madame [R] [G] soutient qu'elle a bénéficié d'une APL ainsi que d'une aide du FSL dès le mois de novembre 2022, contestant dès lors être tenue à un quelconque reliquat de loyer à compter du mois de novembre 2022. Or, il apparaît que l'APL a été versée à la locataire avec effet rétraoctif à compter du 15 décembre 2022, celle-ci demeurant tenue à un reliquat de 68,62 € au 20 décembre 2022. Quant au versement du FSL, le virement de 552,36 € n'est intervenu qu'au 1er mars 2023, cette somme ayant permis de solder l'arriéré locatif qui était alors de 428,42 €. Il résulte de l'examen du décompte que Madame [R] [G] n'a, quant à elle, procédé qu'à un paiement par chèque le 9 décembre 2022. S'agissant des prélèvements réalisés sur son compte de janvier 2023 à mars 2023 au titre de son reliquat de loyer, ils ont tous été rejetés et elle n'a repris un paiement qu'au mois de mai 2024, les seuls encaissements sur cette période comptabilisés étant ceux de la CAF, inférieurs au montant du loyer. Madame [R] [G] ne rapporte aucunement la preuve que le décompte arrêté lors de la délivrance du commandement de payer serait erroné et que des paiements ou d'autres aides n'auraient pas été pris en compte. Il n'est pas sérieusement contestable que Madame [R] [G] était redevable d'un arriéré de loyer de 510,11 € lors de la délivrance du commandement et dont elle n'a pas réglé les causes dans le délai de 2 mois, aucun paiement de son chef n'étant intervenu. C'est dès lors à bon droit que le premier juge a écarté son incompétence et a constaté l'acquisition de la clause résolutoire au 28 septembre 2023. La décision critiquée de ces chefs est confirmée. Madame [R] [G] étant devenue occupante sans droit ni titre, c'est également par une exacte appréciation que le premier juge a ordonné son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef et l'a condamnée au paiement provisionnel d'une indemnité d'occupation. La décision critiquée de ces chefs sera confirmée. 2) Sur l'arriéré locatif Selon l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 'dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.' Il n'est pas exigé la constatation d'une urgence mais seulement l'existence d'une obligation fondant la demande tant en son principe qu'en son montant, celle-ci n'ayant d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Il appartient au demandeur à la provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et au défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable. La SA SFHE demande, en appel, l'actualisation de l'arriéré locatif, ayant pris en compte les règlements effectués par l'appelante entre mai 2024 et février 2025 ainsi que les rappels intervenus au titre de L'APL. La créance due au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation impayés n'étant pas sérieusement contestable au vu du décompte produit, il convient de faire droit à la demande de ce chef. Madame [R] [G] sera condamnée à verser à la SA SFHE à titre provisionnel la somme de 9 385,79 € (décompte arrêté au 3 avril 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 510,11 €, à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 1 194,96 €, à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 5 487,16 € et à compter du présent arrêt pour le surplus. La demande sera infirmée à ce titre afin de tenir compte de l'évolution de la situation. 3) Sur la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire L'article 24 V, dans sa version applicable aux faits de l'espèce, dispose que 'le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu par l'article 1343-5 du code civil,au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 24-VII précise que 'pendant le cours des délais accordés par le juge ... les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. ' Madame [R] [G] sollicite que lui soient accordés des délais de paiement, et ce afin d'obtenir la suspension des effets de la clause résolutoire, demande à laquelle s'oppose la SA SFHE. Madame [R] [G] ne produit aucun élément quant à sa situation personnelle et familiale. Elle indique avoir la charge de trois enfants mineurs, ce dont elle ne justifie pas et ne produit aucun élément quant au montant de ses ressources mensuelles, permettant d'apprécier sa capacité de remboursement. Il résulte en outre du décompte actualisé produit que même lorsqu'elle bénéficiait d'aides au logement, elle ne s'est acquittée que ponctuellement du reliquat à sa charge et qu'elle n'a procédé à aucun versement depuis février 2025. Au vu de ces éléments, il convient de débouter Madame [R] [G] de sa demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. La décision critiquée de ces chefs est confirmée. 4) Sur la demande de délai pour quitter les lieux En application des dispositions de l'article L412-3 du code des procédures civiles d'exécution, 'le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions....' L'article L412-4 du même code précise que 'la durée des délais ne peut en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques ainsi que les diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement'. Madame [R] [G] ne justifie pas de sa situation personnelle et professionnelle. Elle ne produit en outre aucune pièce relative à des démarches qu'elle aurait initiées afin d'être relogée et n'a pas repris le paiement de son loyer. Au vu de ces éléments, il y a lieu de débouter Madame [R] [G] de sa demande de ce chef qui ne justifie pas de sa bonne volonté dans l'exécution de ses obligations. 5) Sur les autres demandes La décision critiquée au titre des dépens de première instance et au titre des frais irrépétibles est confirmée, le premier juge ayant fait une exacte appréciation. Madame [R] [G], succombant, est condamnée aux dépens d'appel. Il n'est pas inéquitable de la condamner à payer à la SA SFHE, qui a du exposer des frais d'avocat en appel, à payer la somme de 700 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant après débats en audience publique, par arrêt contradictoire rendu par mise à disposition au greffe, en référé et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance de référé rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d'Orange le 24 septembre 2024 en ses dispositions, sauf en ce qu'elle a : - Condamné Madame [R] [G] à verser à la SA SFHE à titre provisionnel la somme de 5487,16 € (décompte arrêté au 8 août 2024) avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 510,11 €, sur la somme de 1 194,96 € à compter du 27 novembre 2023 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; L'infirme de ce seul chef et statuant à nouveau, au vu de l'évolution de la situation, Condamne Madame [R] [G] à verser à la SA SFHE à titre provisionnel la somme de 9 385,79 € (décompte arrêté au 3 avril 2025) avec les intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2023 sur la somme de 510,11 €, à compter du 27 novembre 2023 sur la somme de 1 194,96 €, à compter du 24 septembre 2024 sur la somme de 5 487,16 € et à compter du présent arrêt pour le surplus. Y ajoutant, Déboute Madame [R] [G] de sa demande de délai pour quitter les lieux, Condamne Madame [R] [G] aux dépens d'appel, Condamne Madame [R] [G] à payer à la SA SFHE la somme de 700 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,