Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/04317
N° Portalis 352J-W-B7I-C4QMO
N° MINUTE : 1
Assignation du :
27 Mars 2024
Jugement de dessaisissement
[1]
[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le :
JUGEMENT
rendu le 11 Septembre 2024
DEMANDEURS
Monsieur [N] [X]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Madame [V] [D] épouse [X]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentés par Maître Mathilde ANDRE, avocate au barreau de PARIS, avocate plaidante, vestiaire #A0480
DÉFENDERESSE
S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS exerçant sous le sigle F.A.R.
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître François-Genêt KIENER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R098
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assisté de Manon PLURIEL, greffière lors des débats, et de Camille BERGER, Greffière lors de la mise à disposition
DÉBATS
À l'audience du 12 Juin 2024 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous signature privée non daté, Monsieur [N] [X] et sa conjointe Madame [V] [D] épouse [X] ont donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS, devenue depuis la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS exerçant sous le sigle « F.A.R. », des locaux composés de deux pièces en rez-de-chaussée constituant le lot n°3 d'un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 3] à [Localité 6] pour une durée de neuf années à effet au 1er juin 2012 afin qu'y soit exercée une activité d'agence et de courtage d'assurances, et d'agence de publicité, moyennant le versement d'un loyer annuel initial d'un montant de 4.872,50 euros hors taxes et hors charges payable trimestriellement à terme échu.
Le contrat de bail commercial s'est prolongé tacitement à compter du 1er juin 2021.
Par acte d'huissier en date du 15 septembre 2022, la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS a fait signifier à Monsieur [N] [X] et à Madame [V] [D] épouse [X] une demande de renouvellement du contrat de bail commercial.
Après avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [I] [E] de la S.A.S. [I] [E] EXPERTISES exerçant sous le sigle « A.B.E. », lequel a établi un rapport en date du 31 octobre 2022, Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] ont, par acte d'huissier signifié à la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS en date du 24 novembre 2022, déclaré accepter le principe du renouvellement du contrat de bail commercial, en proposant que le prix du bail renouvelé soit fixé à la somme annuelle de 15.600 euros hors taxes et hors charges.
À défaut d'accord sur le montant du loyer, Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] ont, par lettre recommandée adressée par l'intermédiaire de leur conseil en date du 11 juillet 2023 ayant fait l'objet d'un avis de passage des services postaux en date du 13 juillet 2023 et retournée avec la mention « Pli avisé et non réclamé », notifié à la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS un mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 15.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.
Par lettre recommandée en date du 31 juillet 2023 réceptionnée le 3 août 2023, la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS a notifié à Monsieur [N] [X] et à Madame [V] [D] épouse [X] un congé pour le 31 janvier 2024.
Par lettre officielle adressée par courriel par l'intermédiaire de leur conseil en date du 8 décembre 2023, Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] ont indiqué au conseil de la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS qu'un nouveau contrat de bail commercial avait commencé à courir à compter du 1er octobre 2022, et que le congé notifié par cette dernière pour le 31 janvier 2024 n'était pas valable, de sorte qu'ils entendaient poursuivre la procédure en fixation du montant du loyer du bail renouvelé.
La S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS a procédé à la libération des locaux suivant procès-verbal de constat d'état des lieux de sortie non contradictoire dressé par acte d'huissier de justice en date du 31 janvier 2024, ainsi qu'à la restitution des clefs par lettre recommandée en date du 1er février 2024 ayant fait l'objet d'un avis de passage des services postaux en date du 5 février 2024 et retournée avec la mention « Pli refusé par son destinataire ».
Par acte d'huissier en date du 1er février 2024, Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] ont fait signifier à la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS leur mémoire préalable comportant demande de fixation du prix du bail renouvelé à la somme annuelle de 15.100 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2022.
Par actes d'huissier en date du 22 mars 2024, la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS a fait signifier à Monsieur [N] [X] et à Madame [V] [D] épouse [X] une sommation de récupérer les clefs des locaux donnés à bail.
Par exploit d'huissier en date du 27 mars 2024, Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] ont fait assigner la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en fixation du montant du loyer du contrat de bail renouvelé.
Tel est l'objet de la présente instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/04317.
Postérieurement à l'introduction de la présente instance, la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS a, par exploits d'huissier en date du 29 mai 2024, fait assigner Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, sur le fondement des articles L. 145-9, L. 145-12 et L. 145-57 du code de commerce, en constatation de la résiliation du contrat de bail commercial au 30 septembre 2022, et en fixation de l'indemnité d'occupation due à ces derniers à compter du 1er octobre 2022 jusqu'au 31 janvier 2024.
Cette instance a été enrôlée devant la 18ème chambre – 2ème section sous le numéro de répertoire général RG 24/07042.
Aux termes de leur assignation et de leur mémoire préalable signifié en dernier lieu par acte d'huissier en date du 1er février 2024, Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] demandent au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce, de :
à titre principal, fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2022 à la somme annuelle de 15.100 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;à titre subsidiaire, désigner tel expert qu'il plaira à la juridiction avec pour mission notamment de : se rendre sur place en urgence ;se faire communiquer tous documents et pièces qu'il estimera utiles à l'accomplissement de sa mission ;visiter les lieux ;entendre tous sachants ;examiner les désordres et dégradations allégués dans l'assignation (sic) ;rechercher l'origine, l'étendue et les causes des désordres et dégradations (sic) ;effectuer les observations utiles à sa mission ;fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction saisie de déterminer les responsabilités encourues et d'évaluer les préjudices subis par les parties (sic) ;décrire et chiffrer les travaux de remise en état qui s'imposent (sic);faire toutes les préconisations urgentes utiles et en chiffrer le coût (sic) ;en cas d'urgence ou de péril en la demeure reconnu par l'expert, autoriser celui-ci à impartir au(x) responsables(s) des désordres un délai pour qu'il(s) fasse(nt) exécuter les travaux nécessaires à la cessation de ces désordres (sic) ; dans ce cas, l'expert déposera un pré-rapport précisant la nature, l'importance et le coût de ces travaux (sic) ;dire que l'expert s'expliquera sur les dires et observations des parties, et qu'il pourra recueillir les déclarations de toute personne informée et se faire assister de tout spécialiste de son choix inscrit sur la liste des experts du tribunal ;dire qu'en cas de difficulté, il en sera de nouveau référé à la juridiction ;dire que l'expert pourra, en cas de besoin, déposer un pré-rapport dans le délai qui lui appartiendra ;fixer le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l'expert à consigner au greffe par leurs soins ;fixer le loyer provisionnel pour la durée de l'instance à la somme annuelle de 10.500 euros hors taxes et hors charges ;en tout état de cause, condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS à leur payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS aux dépens ;ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
À l'appui de leurs prétentions, Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] font valoir, à titre principal, que les locaux litigieux sont à usage exclusif de bureaux, de sorte que le loyer du bail renouvelé n'est pas soumis à la règle du plafonnement. Ils exposent avoir fait diligenter une expertise immobilière unilatérale non judiciaire confiée à Monsieur [I] [E] de la S.A.S. [I] [E] EXPERTISES exerçant sous le sigle « A.B.E. », lequel a établi un rapport en date du 31 octobre 2022 dont il ressort que compte tenu des prix couramment pratiqués dans le voisinage, la valeur locative unitaire des locaux peut être estimée au montant de 388 euros par mètre carré pondéré, de sorte qu'eu égard à la surface totale pondérée des locaux de 39 m2, le prix du bail renouvelé peut raisonnablement être fixé à la somme annuelle de 15.100 euros hors taxes et hors charges.
À titre subsidiaire, ils soulignent que la valeur locative des locaux pourrait utilement être déterminée par un expert judiciaire.
Aux termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée en date du 5 juin 2024 réceptionnée le 7 juin 2024 et remis au greffe par RPVA le 5 juin 2024, la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS sollicite du juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L. 145-9, L. 145-12, L. 145-33, L. 145-34, L. 145-57, R. 145-3 à R. 145-8, R. 145-11 et R. 145-23 du code de commerce, et de l'article 378 du code de procédure civile, de :
in limine litis, surseoir à statuer dans l'attente du jugement à intervenir sur la question de l'absence de renouvellement du contrat de bail commercial à la date du 1er octobre 2022, et le cas échéant sur la question de la nature des locaux donnés à bail, dans l'instance pendante devant la 18ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/07042 ;à titre principal, ordonner le renvoi de l'affaire devant le tribunal judiciaire de Paris qui statuera sur l'ensemble des demandes ;à titre subsidiaire, débouter Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] de leur demande de déplafonnement du loyer commercial ;en conséquence, juger que la fixation du nouveau loyer sera soumise à la variation de l'indice trimestriel des loyers commerciaux depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré ;juger que le montant du loyer du bail renouvelé ne pourra, la première année, être supérieur à la somme annuelle de 5.858,42 euros ;à titre très subsidiaire, constater qu'elle ne s'oppose pas à la mesure d'expertise judiciaire réclamée par Monsieur [N] [X] et par Madame [V] [D] épouse [X] dès lors que ceux-ci en supportent la charge financière, mais qu'elle formule toutes protestations et réserves d'usage, et qu'elle rappelle que son acceptation du principe de l'expertise n'emporte pas acquiescement aux arguments de ses adversaires ;
en tout état de cause, débouter Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] de l'ensemble de leurs prétentions ;condamner Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] à lui payer la somme de 3.500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner Monsieur [N] [X] et Madame [V] [D] épouse [X] aux dépens.
Au soutien de ses demandes, la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS soulève une exception de procédure, faisant observer qu'elle a valablement exercé son droit d'option par lettre recommandée en date du 31 juillet 2023 et qu'elle a quitté les locaux le 31 janvier 2024, renonçant par là même au renouvellement du contrat de bail commercial, le tribunal judiciaire étant saisi de ce litige, ce qui justifie sa demande de sursis à statuer, le juge des loyers commerciaux n'étant pas compétent pour trancher cette question. Elle ajoute que les locaux litigieux ne sont pas destinés à un usage exclusif de bureaux dès lors qu'elle y accueillait, lorsqu'elle les occupait, sa clientèle, ses partenaires et ses fournisseurs, cette deuxième question excédant, là encore, la compétence de la présente juridiction. Elle conclut qu'en raison de ces incompétences matérielles, le présent litige doit être renvoyé devant le tribunal d'ores et déjà saisi, lequel sera compétent, à titre accessoire, pour fixer le montant du loyer du bail renouvelé le cas échéant.
À titre subsidiaire, elle conteste les conclusions du rapport d'expertise unilatérale non judiciaire produit par les bailleurs, précisant que le loyer du bail renouvelé doit être soumis soit à la règle du plafonnement, soit à celle du plafonnement du déplafonnement, ce qui justifie le rejet des prétentions adverses.
À titre infiniment subsidiaire, elle déclare ne pas s'opposer à l'expertise judiciaire réclamée par les bailleurs.
L'affaire a été retenue à l'audience de plaidoirie du 12 juin 2024, et la décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024, les parties en ayant été avisées.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les exceptions de procédure
Aux termes des dispositions de l'article 73 du code de procédure civile, constitue une exception de procédure tout moyen qui tend soit à faire déclarer la procédure irrégulière ou éteinte, soit à en suspendre le cours.
En outre, en application des dispositions du premier alinéa de l'article 74 du même code, les exceptions doivent, à peine d'irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l'exception seraient d'ordre public.
En vertu des dispositions de l'article 377 dudit code, en dehors des cas où la loi le prévoit, l'instance est suspendue par la décision qui sursoit à statuer, radie l'affaire ou ordonne son retrait du rôle.
Selon les dispositions de l'article 378 de ce code, la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine.
D'après les dispositions de l'article 101 du code susvisé, s'il existe entre des affaires portées devant deux juridictions distinctes un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble, il peut être demandé à l'une de ces juridictions de se dessaisir et de renvoyer en l'état la connaissance de l'affaire à l'autre juridiction.
Enfin, conformément aux dispositions des deux premiers alinéas de l'article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l'alinéa précédent.
En l'espèce, il convient de relever que les parties s'opposent sur le principe même du renouvellement du contrat de bail commercial, les bailleurs faisant valoir que ce renouvellement est intervenu à compter du 1er octobre 2022 par l'effet de la demande de renouvellement qui leur a été signifiée par actes d'huissier en date du 15 septembre 2022 (pièce n°5 en demande), alors que la preneuse soutient avoir exercé son droit d'option et renoncé au renouvellement du bail par lettre recommandée en date 31 juillet 2023 réceptionnée le 3 août 2023 (pièce n°3 en défense).
Or, force est de constater que le juge des loyers commerciaux n'est pas compétent pour trancher cette question.
À l'inverse, il y a lieu de relever que le tribunal judiciaire de Paris, d'ores et déjà saisi de ce litige par assignation introductive d'instance en date du 29 mai 2024 (pièces n°10 et n°11 en défense), a compétence, à titre accessoire, pour statuer, le cas échéant, sur la fixation du loyer du contrat de bail commercial pour le cas où il jugerait que ce dernier a été effectivement renouvelé.
Il s'évince de l'ensemble de ces éléments que la demande de sursis à statuer formée par la locataire n'apparaît ni justifiée, ni opportune au regard de l'impératif tenant à l'intérêt d'une bonne administration de la justice, mais qu'il est en revanche de l'intérêt d'une bonne justice de faire instruire et juger ensemble la présente affaire avec celle dont est déjà saisi le tribunal, en raison de leur connexité.
En conséquence, il convient de débouter la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS de sa demande de sursis à statuer, et d'ordonner le renvoi de la présente affaire à la 18ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris en vue de son instruction dans le cadre de l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/07042.
Sur les mesures accessoires
Aux termes des dispositions du premier alinéa de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En outre, en application des dispositions des deux premiers alinéas de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1°) à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En l'espèce, il y a lieu de rappeler que la présente décision ne met pas fin à l'instance, laquelle a vocation à se poursuivre devant la 18ème chambre - 2ème section du tribunal judiciaire de Paris.
En conséquence, les demandes formées au titre des frais irrépétibles et les dépens seront réservés.
Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l'article 514 dudit code, étant observé qu'aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l'article 514-1 de ce code.
PAR CES MOTIFS
Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,
DÉBOUTE la S.A.S. SOCIÉTÉ FRANÇAISE D'ASSUREURS RÉUNIS exerçant sous le sigle « F.A.R. » de sa demande de sursis à statuer formée à l'encontre de Monsieur [N] [X] et de Madame [V] [D] épouse [X],
PRONONCE le dessaisissement du juge des loyers commerciaux au profit de la 18ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris,
ORDONNE le renvoi de l'affaire devant la 18ème chambre – 2ème section du tribunal judiciaire de Paris en vue de son instruction dans le cadre de l'instance enrôlée sous le numéro de répertoire général RG 24/07042,
RÉSERVE les dépens et les demandes présentées sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
Fait et jugé à PARIS, le 11 septembre 2024.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
C. BERGER C. KOSSO-VANLATHEM
