Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 3]
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[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 7]
REFERENCES : N° RG 24/02542
N° Portalis DB3S-W-B7I-ZAZI
Minute : 767/24
S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F
Représentant : Me Judith CHAPULUT-
AUFFRET, avocat
au barreau de PARIS, vestiaire : A0220
C/
Monsieur [J] [X]
Madame [P] [D]
Exécutoire, copie, dossier
délivrés à :
Me CHAPULUT-AUFFRET
Copie délivrée à :
M. [X]
MME [D]
Le 15 Juillet 2024
AUDIENCE CIVILE
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 Juin 2024 ;
par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Audrey RANO, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 29 Avril 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDERESSE :
S.A. D’HLM IMMOBILIERE 3 F, dont le siège social est sis [Adresse 5]
Représentée par Maître Judith CHAPULUT-AUFFRET, Avocat au Barreau de Paris
D'UNE PART
ET DÉFENDEURS :
Monsieur [J] [X], demeurant [Adresse 4]
non comparant,
Madame [P] [D], demeurant [Adresse 4]
non comparante
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous signature privée en date du 8 février 2018, Immobilière 3F SA a donné à bail à M. [J] [X] et Mme [P] [D] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 379,66 €.
Des loyers étant demeurés impayés, Immobilière 3F SA a fait signifier à M. [J] [X] et Mme [P] [D], par exploit de commissaire de justice du 21 mars 2023, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 6 821,53 € visant la clause résolutoire.
Par exploit de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Immobilière 3F SA a fait assigner M. [J] [X] et Mme [P] [D] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l'audience du 29 avril 2024 aux fins, principalement, d'obtenir le paiement des arriérés de loyer et l'expulsion du locataire.
Immobilière 3F SA, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :
o à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;
o en tout état de cause :
? ordonner l'expulsion de M. [J] [X] et Mme [P] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d'exécution ;
? condamner solidairement M. [J] [X] et Mme [P] [D] à payer :
? la somme de 11 009,90 € à valoir sur l'arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;
? une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;
? une somme de 800,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;
o ne pas écarter l'exécution provisoire de la présente décision.
Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 8 février 2018 fait force de loi entre les parties, qu'il contient une clause résolutoire, que M. [J] [X] et Mme [P] [D] n'ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu'ils ont été mis en demeure d'y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d'huissier, qu'ils n'y ont pas déféré, qu'en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire du contrat de bail.
M. [J] [X] et Mme [P] [D], assignés à étude, n'ont pas comparu.
Aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au Tribunal avant l'audience.
Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.
L'affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2024.
MOTIFS
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de M. [J] [X] et Mme [P] [D] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
M. [J] [X] et Mme [P] [D], assignés à étude n'ont pas comparu et ne ont pas été représentés à l'audience. La décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.
o Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif
L'article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l'obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
L'article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.
En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
En l'espèce, il ressort du contrat de bail en date du 8 février 2018 que M. [J] [X] et Mme [P] [D] doivent payer un loyer d'un montant de 379,66 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s'est élevé à la somme de 645,68 euros.
Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [J] [X] et Mme [P] [D] restaient devoir la somme de 11 009,90 € euros à la date du 18 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.
Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 223,16 €, de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 10 786,74 €, arrêtée au 18 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [X] et Mme [P] [D] au paiement d'une somme de 10 786,74 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 309,45 € à compter du 21 mars 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 24 janvier 2024, date de l'assignation. Conformément à l'article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.
o Sur l'acquisition des effets de clause résolutoire
En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.
L'article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu le 8 février 2018 contient telle une clause résolutoire en son article 9 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 21 mars 2023 pour la somme en principal de 6 821,53 €.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 mai 2023.
L'expulsion de M. [J] [X] et Mme [P] [D] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion.
o Sur la demande en paiement d'une indemnité d'occupation
Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.
Il ressort de l'article 1240 du code civil que l'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d'une indemnité d'occupation équivalent au préjudice subi par lui.
En l'espèce, le maintien dans les lieux de M. [J] [X] et Mme [P] [D] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 21 mai 2023 constitue une faute civile.
Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d'un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 8 février 2018.
Il y a donc lieu de fixer l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail.
En conséquence, il y a lieu de condamner M. [J] [X] et Mme [P] [D] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail à compter du 01 février 2024, terme de janvier 2024 ce jusqu'à parfaite libération des lieux. Les défendeurs étant tous deux à l'origine du dommage, ils y seront condamnés in solidum.
En effet, l'indemnité d'occupation courant du 22 mai 2023, 00 heure, au 31 janvier 2024, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.
o Sur les mesures de fin de jugement
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu'il ne succombe pas dans la présente procédure.
La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les défendeurs y seront condamnés in solidum.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 8 février 2018 entre Immobilière 3F SA et M. [J] [X] et Mme [P] [D] concernant l'appartement à usage d'habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 21 mai 2023 ;
CONDAMNE solidairement M. [J] [X] et Mme [P] [D] à verser à Immobilière 3F SA la somme de 10 786,74 €, au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté au 18 janvier 2024, terme de décembre 2023 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4 309,45 € à compter du 21 mars 2023, date du commandement de payer, sur le surplus à compter du 24 janvier 2024, date de l'assignation ;
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [J] [X] et Mme [P] [D] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est ;
DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXE le montant de l'indemnité d'occupation due par M. [J] [X] et Mme [P] [D] à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;
CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [P] [D] à payer à Immobilière 3F SA l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du 01 février 2024, terme de janvier 2024, et ce jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise ;
CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [P] [D] à payer à Immobilière 3F SA une somme de 100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE in solidum M. [J] [X] et Mme [P] [D] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;
RAPPELLE l'exécution provisoire de la présente décision.
Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 juin 2024.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
