Tribunal judiciaire, 10 juillet 2025. 25/00199

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 JUILLET 2025 N° RG 25/00199 - N° Portalis DBZJ-W-B7J-LJF2 Minute REF n° 277/2025 PARTIE DEMANDERESSE : SOCIETE D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Madame [X] [K], munie d'un pouvoir PARTIE DÉFENDERESSE : Monsieur [D] [H] demeurant [Adresse 3] comparant en personne COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU PRONONCÉ JUGE DES RÉFÉRÉS : Aintzane KARNAOUKH GREFFIER LORS DE L'AUDIENCE : Hélène PLANTON GREFFIER LORS DU DELIBERE : Nathalie ARNAULD Débats à l'audience publique de référé du 05 juin 2025 Délivrance de copies : - copie certifiée conforme le à Monsieur [D] [H] par LS - clause exécutoire le à SEM EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (+ pièces) par LS - clause exécutoire délivrée le à EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 17 septembre 2014, la société [Localité 5] HABITAT TERRITOIRE OPH devenue la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) a consenti à Madame [T] [L] et Monsieur [D] [H] un bail d'habitation sur un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 318,06 euros ainsi que 78 euros pour les charges. Par avenant au contrat de location signé le 24 juillet 2024 Madame [T] [L] n’est plus partie au bail d’habitation, avec pour date d'effet le 11 juillet 2024. En raison de loyers qui seraient demeurés impayés, la SOCIÉTÉ D'ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH), venant aux droits de la société [Localité 5] HABITAT TERRITOIRE OPH, a fait signifier à Monsieur [D] [H] le 04 octobre 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme en principal de 2.172,83 euros. Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, remis à étude, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE METZ HABITAT (SEM EMH) a fait assigner Monsieur [D] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Metz, afin d'obtenir la résiliation du bail, l'expulsion du locataire et sa condamnation au paiement des arriérés de loyers. L'affaire a été appelée à l'audience du 05 juin 2025. En demande, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH), représentée par son préposé, lequel dépose à l'audience son acte introductif d'instance auquel il se réfère, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de, notamment : Constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire ;Constater la résiliation de plein droit du bail conclu le 17 septembre 2014 par la SEM EMH et Madame [T] [L] et Monsieur [D] [H] ; Constater la résiliation de plein droit de l'avenant au bail conclu le 24 juillet 2024, avec effet à compter du 11 juillet 2024, par la SEM EMH et Monsieur [D] [H] ; Ordonner l'expulsion de Monsieur [D] [H] ;Condamner Monsieur [D] [H] à titre provisionnel au paiement de l'arriéré locatif actualisé à la somme actualisé de 3.002,35 euros suivant décompte du 03 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;Condamner Monsieur [D] [H] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation de 474,02 euros à compter du prononcé de la résiliation, et jusqu'à libération définitive des lieux, tout mois commencé étant dû en totalité et chaque indemnité étant augmentée des intérêts au taux légal à compter de chaque terme impayé ; Dire que cette indemnité d'occupation sera payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les acomptes sur charges ; Dire que cette indemnité d'occupation sera révisée conformément aux augmentations qui sont décidées dans le cadre de la législation applicable aux organismes H.L.M. ; Dire que la SEM EMH pourra régulariser les charges et ajuster la facturation de la consommation d'eau ainsi qu'elle aurait pu le faire si le bail n'avait pas été résilié ; Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de plein droit, par provision ; Condamner Monsieur [D] [H] à payer la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [D] [H] en tous frais et dépens, qui comprendront notamment le cout du commandement de payer du 4 octobre 2024, et de la présente assignation, au terme de l'article 696 du code de procédure civile. En défense, Monsieur [D] [H], présent à l'audience, explique avoir traversé une séparation, ayant entrainé une dépression puis une hospitalisation. Actuellement, il est en recherche d'emploi et perçoit le revenu de solidarité active. Enfin, il exprime également son souhait de quitter le logement. A l'audience, avis a été donné que la décision était mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 10 juillet 2025. MOTIFS DE LA DÉCISION I. Sur la qualification de la décision. Conformément à l'article R213-9-4 du code de l'organisation judiciaire, la décision par laquelle le juge des contentieux de la protection statue sur une action en matière locative pour laquelle la demande est supérieure à 5.000,00 euros ou indéterminée, est rendue en premier ressort et susceptible d'appel. En application de l’article 467 du code de procédure civile, le jugement, dans la mesure où il est susceptible d’appel, sera contradictoire. II. Sur la recevabilité des demandes. Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire le 04 octobre 2024, et une copie a été notifiée à la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) le 02 octobre 2024, soit deux mois au moins avant l'assignation délivrée le 12 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en vigueur antérieurement à la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. L'assignation a été notifiée le 13 février 2025 à l'autorité préfectorale, soit six semaines au moins avant la première audience fixée au 05 juin 2025 , conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiées par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023. Par conséquent, les demandes en constat d'acquisition de la clause résolutoire, expulsion du locataire et condamnation au paiement des arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité d'occupation, doivent être déclarées recevables. III. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire. Il résulte de l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ces dispositions relèvent de l'ordre public de protection et, à ce titre, les stipulations contractuelles plus favorables prévoyant un délai plus large pour s'acquitter de la dette priment. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire (article 7) qui prescrit un délai de deux mois pour régulariser le défaut de paiement, et le commandement de payer signifié aux locataires le 04 octobre 2024 et visant cette clause résolutoire mentionne une somme due en principale de 2.172,83 euros. Dès lors, il y a lieu de retenir que les conditions pour constater l'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 04 décembre 2024. IV. Sur le montant de l'arriéré locatif. La SEM EMH produit un décompte aux termes duquel Monsieur [D] [H] lui doit, après déduction d'office des frais de poursuite en application de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la somme de 3.002,35 euros suivant décompte du 03 juin 2025. Monsieur [D] [H] ne produit aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de sa dette, qu'il reconnaît d'ailleurs à l'audience. Par conséquent, Monsieur [D] [H] sera condamné, à titre provisionnel, à verser à la SEM EMH cette somme de 3.002,35 euros, avec intérêts au taux légal sur la somme de 2.172,83 euros à compter de la délivrance du commandement de payer et sur le surplus à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. V. Sur les délais de paiement et la demande d'expulsion. Il résulte des articles 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, et 1343-5 du code civil que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il est rappelé qu'en vertu des articles 21, 128 et 129-1 du code de procédure civile, il entre dans la mission du juge de concilier les parties, que les parties peuvent se concilier, d'elles-mêmes ou à l'initiative du juge, tout au long de l'instance et qu'elles peuvent toujours demander au juge de constater leur conciliation. En considération des éléments versés aux débats Monsieur [D] [H] ne formule pas la demande de se maintenir dans le logement, ni de proposition de règlement. En outre, il apparaît que ce dernier n'est manifestement pas en mesure de continuer à régler les loyers et charges courants et de rembourser en outre sa dette locative, même si des délais de paiement lui étaient accordés. En outre, il résulte des débats qu'il n'a pas repris le paiement intégral du loyer avant l'audience. En conséquence, il n'y aura pas lieu à des délais de paiement et l'expulsion de Monsieur [D] [H] sera ordonnée. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux par Monsieur [D] [H] est régi par les articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, sans qu'il y ait lieu de statuer sur ce point dans la présente ordonnance. VI. Sur la demande de condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation. En conséquence de son expulsion, Monsieur [D] [H] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement d'une somme de 474,02 euros pour la période courant depuis la date d'acquisition de la clause résolutoire qui l'a rendu occupant sans droit ni titre, soit le 04 décembre 2024, et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer augmenté des charges tel qu'il aurait été dû si le bail s'était poursuivi, soit 474,02 euros. Cette créance ne sera due que sous déduction des sommes auxquelles Monsieur [D] [H] est déjà condamné au titre de l'arriéré des loyers, charges et indemnités d'occupation dus pour 3.002,35 euros. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande selon laquelle tout mois commencé sera dû en totalité. La dernière indemnité d'occupation doit être calculée prorata temporis. VII. Sur l'incidence d'une procédure de surendettement. Il résulte de l'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que le juge invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. Le juge n'a recueilli à l'audience aucun élément de nature à indiquer que Monsieur [D] [H] faisait l'objet d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation. VIII. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision. En application de l'article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [H] , partie perdante, sera condamné aux dépens, qui comprendront de plein droit le coût du commandement de payer du 04 octobre 2024, de l'assignation en référé du 12 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 13 février 2025, sans qu'il y ait lieu de répartir autrement ces dépens. Conformément à l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [D] [H], tenu aux dépens, sera condamné à payer à la SEM EMH la somme de 200 euros, au titre des frais non compris dans les dépens, en considération de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée. La présente ordonnance est de plein droit assortie de l'exécution provisoire, en vertu de l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, Aïntzané KARNAOUKH, juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Metz, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d'habitation conclu le 17 septembre 2014 entre la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) et Monsieur [D] [H] concernant le logement situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 04 décembre 2024 ; CONSTATONS la résiliation de plein droit de l'avenant au bail conclu le 24 juillet 2024 entre la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) et Monsieur [D] [H] ; CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [D] [H] à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) la somme de 3.002,35 euros, suivant décompte du 03 juin 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 04 octobre 2024 sur la somme de 2.172,83 euros et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; ORDONNONS en conséquence l'expulsion de Monsieur [D] [H] ainsi que celle de tout occupant de son chef du logement situé [Adresse 4] ; ORDONNONS à Monsieur [D] [H] de libérer le logement et d'en restituer les clefs, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu'à défaut pour Monsieur [D] [H] d'avoir volontairement libéré le logement et restitué les clefs dans ce délai, la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) pourra, à expiration d'un délai de deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux et dans le respect notamment de l'article L412-6 du code des procédures civiles d'exécution, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tout occupant de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; DISONS que, dès le commandement d'avoir à libérer les locaux, le commissaire de justice chargé de l'exécution de la mesure d'expulsion en saisit le représentant de l'Etat dans le département afin que celui-ci en informe la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement, et qu'il informe le ménage locataire de la possibilité de saisir la commission de médiation en vue d'une demande de relogement au titre du droit au logement opposable ; DISONS qu'à défaut de saisine du représentant de l'Etat dans le département par le commissaire de justice, le délai avant l'expiration duquel l'expulsion ne peut avoir lieu est suspendu ; DISONS que le sort des meubles laissés sur place sera régi, le cas échéant, par l'application des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ; CONDAMNONS, à titre provisionnel, Monsieur [D] [H] à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) une indemnité mensuelle d'occupation fixée à la somme de 474,02 euros, outre actualisation conformément au bail et à la règlementation applicable aux organismes H.L.M. se substituant aux loyers et aux charges jusqu'au départ volontaire, ou à défaut l'expulsion des lieux, mais sous déduction le cas échéant de la somme de 3.002,35 euros outre intérêts à laquelle Monsieur [D] [H] est déjà condamné provisionnellement par la présente ordonnance au titre des arriérés de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation ; DISONS que la dernière indemnité d'occupation sera calculée prorata temporis ; CONSTATONS qu'aucun élément des débats ne permet de retenir que Monsieur [D] [H] bénéficierait des effets d'une procédure de traitement de la situation de surendettement au sens des articles L711-1 et suivants du code de la consommation ; REJETONS toute autre demande ; CONDAMNONS Monsieur [D] [H] aux dépens, en ce compris de plein droit le coût du commandement de payer du 04 octobre 2024, de l'assignation en référé du 12 février 2025 et le cas échéant de sa notification à l'autorité préfectorale du 13 février 2025 ; CONDAMNONS Monsieur [D] [H] à payer à la SOCIETE D’ECONOMIE MIXTE EUROMETROPOLE DE [Localité 5] HABITAT (SEM EMH) à la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire conformément à l'article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile ; Le greffier La juge