Tribunal judiciaire, 12 novembre 2024. 24/01810

Du 12 novembre 2024 5AA SCI/DC PPP Contentieux général N° RG 24/01810 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZLFV S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES S.A. WAKAM C/ [G] [X] [O] Expéditions délivrées à : Me BECQUE FE délivrée à : Le 12/11/2024 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] JUGEMENT EN DATE DU 12 novembre 2024 JUGE : Madame Bérengère LARNAUDIE, Vice Présidente GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE DEMANDERESSES : 1°) S.A.S. BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES - RCS ROMANS 378 888 796 - Immeuble [7] - [Adresse 4] 2°) S.A. WAKAM - RCS PARIS 562 117 085 - [Adresse 1] Représentées par Me Mandy BECQUE, avocat au barreau de Bordeaux loco Maître Marion LACOME D’ESTALENX de l’AARPI LACOME D’ESTALENX MARQUIS, avocat au barreau de Paris DEFENDERESSE : Madame [G] [X] [O] née le 07 Octobre 2003 à [Localité 6] (SENEGAL), demeurant [Adresse 3] Ni présente, ni représentée DÉBATS : Audience publique en date du 17 septembre 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous signature électronique en date du 6 septembre 2023, à effet au 4 septembre précédent, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES a consenti à Madame [G] [O] une sous-location sur un logement meublé situé [Adresse 3] à [Localité 5] (33), moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisé de 506,68 €, outre une somme forfaitaire de 82,70 € au titre des charges. La SA WAKAM par l'intermédiaire de la société GARANTME s'est portée caution solidaire des dettes locatives de la locataire pour un montant maximal de 36.000 €, par acte de cautionnement signé le 4 septembre 2023. Les loyers sont demeurés impayés, malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire du 29 janvier 2024. La CCAPEX de la GIRONDE a été saisie le 30 janvier 2024. Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, dénoncé le 14 juin 2024 au préfet de GIRONDE par voie électronique, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la SA WAKAM ont fait assigner Madame [G] [O] devant le Juge des contentieux de la protection de BORDEAUX, afin d'obtenir : • le prononcé de la résiliation judiciaire du bail, • la condamnation de Madame [G] [O] au paiement de la somme de 1.321,74 € à la société WAKAM au titre des loyers et charges arriérés, arrêtés au mois de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l'assignation, • l'expulsion de l'occupante et celle de tous occupants de son chef avec si besoin avec le concours de la force publique et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais du défendeur dans tel garde-meubles désigné, • la fixation d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à la libération des lieux, • la condamnation à la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, • la condamnation de Madame [G] [O] aux dépens de l'instance, comprenant notamment les frais du commandement de payer du 29 janvier 2024. À l'audience du 17 septembre 2024, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et la société WAKAM, représentées par leur conseil, ont maintenu leurs demandes, sauf à diminuer le montant des sommes réclamées à celle de 940,72 € à la date du 1er septembre 2024. Assignée par dépôt de l'acte de commissaire de justice en étude, Madame [G] [O] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Le jugement étant rendu en premier ressort, il est réputé contradictoire. La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier. L'affaire a été mise en délibéré au 12 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'Etat dans le département par courrier électronique du 14 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l'audience. La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévu à l'article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990, le 29 janvier 2024, soit, deux mois, au moins avant la délivrance de l'assignation. L'action est donc recevable. Sur la résiliation du bail et l'expulsion du locataire : Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage peut être résilié en raison du défaut du bailleur ou du preneur de remplir leurs engagements. L'article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Le manquement à cette obligation essentielle qui pèse sur le locataire est de nature à justifier la résiliation du bail. En outre l'article 1229 du code civil prévoit au titre des dispositions générales applicables en matière contractuelle que la résolution d'un contrat prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. En l'espèce, la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES justifie avoir fait délivrer à la locataire le 29 janvier 2024, un commandement de payer les arriérés locatifs. Malgré la délivrance de ce commandement qui se référait à la clause de résiliation insérée au bail, la locataire ne s'est pas acquittée du paiement des sommes dues. Le manquement aux obligations principales de Madame [G] [O] est ainsi suffisamment caractérisé. Par suite, il convient de prononcer la résiliation du bail à compter du 30 mars 2024, soit deux mois après la délivrance du commandement de payer conformément à la clause résolutoire prévue au contrat de bail, et d'ordonner l'expulsion de Madame [G] [O], à défaut de libération volontaire des lieux. Sur l'indemnité d'occupation : En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du contrat de bail, il convient de fixer l'indemnité d'occupation, due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération parfaite des locaux, au montant du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail. Madame [G] [O] sera condamné à en payer le montant. Sur la demande en paiement de l'arriéré et la subrogation de la caution : En application de l'article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l'obligation d'acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l'obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu'il a payé lesdits loyers. En outre, l'article 2309 du code civil prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu'avait le créancier contre le débiteur. La société WAKAM verse aux débats l'acte de cautionnement conclu le 4 septembre 2023 avec la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES et trois quittances subrogatives des 28 novembre 2023, 22 janvier 2024 et 28 avril 2024 pour un montant total de 1.321,74 €. La SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES produit un décompte arrêté au 1er septembre 2024, qui indique que la dette de Madame [G] [O] s'élève à 940,72 € en loyers et charges et indemnités d'occupation (loyer du mois de septembre 2024 inclus). Au vu des quittances subrogatives et de ce décompte, et faute de contestation du défendeur qui n'a pas comparu, la demande en paiement apparaît justifiée. Madame [G] [O] sera en conséquence condamnée à payer à la société WAKA subrogée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 940,72 € au titre des sommes arrêtées au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement. Sur les autres demandes : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. Madame [G] [O] , qui succombe à l'instance, sera condamnée aux entiers dépens. L'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile. L'exécution provisoire est constatée. PAR CES MOTIFS, Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au Greffe, DECLARE l'action recevable ; PRONONCE la résiliation du bail conclu entre les parties à la date du 30 mars 2024 ; CONDAMNE Madame [G] [O] à payer à la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES une indemnité d'occupation d'un montant équivalent à celui des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail (589,38 € charges incluses) à compter du 1er octobre 2024 jusqu'à la libération effective des lieux ; CONDAMNE Madame [G] [O] à payer à la Société WAKA suborgée dans les droits de la SAS BNP PARIBAS IMMOBILIER RESIDENCES SERVICES la somme de 940,72 € au titre des sommes arrêtées au 1er septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; ORDONNE, à défaut par Madame [G] [O] d'avoir libéré les lieux loués, DEUX MOIS après la notification au préfet du commandement d'avoir à quitter les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, et le transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de l'expulsé, dans tel garde-meuble désigné par lui ou à défaut par le bailleur ; DIT que la présente décision sera transmise par le greffe du tribunal au préfet de GIRONDE en application de l'article R.412-2 du code des procédures civiles d'exécution ; RAPPELLE que la notification de la présente décision devra indiquer les modalités de saisine et l'adresse de la commission de médiation prévue à l'article L. 441-2-3 du code de la construction et de l'habitation ; DIT n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Madame [G] [O] aux dépens de l'instance, qui comprendront notamment les frais du commandement de payer du 29 janvier 2024 ; CONSTATE l'exécution provisoire de la présente décision. Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LA GREFFIERE LA JUGE