Cour d'appel, 13 juin 2023. 22/00014

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 22/00014 - N° Portalis DBVH-V-B7G-ISV6 CS JUGE DE L'EXPROPRIATION D'AVIGNON 19 juillet 2022 RG:21/02275 Société CITADIS C/ [L] COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE Expropriation ARRÊT DU 13 JUIN 2023 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge de l'expropriation d'AVIGNON en date du 19 Juillet 2022, N°21/02275 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, Mme Corinne STRUNK, Conseillère, Mme Catherine REYTER LEVIS, Conseillère, GREFFIER : Madame Véronique PELLISSIER, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 17 Avril 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 13 Juin 2023. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANTE : Société d'économie mixte CITADIS prise en la personne de son représentant légal demeurant es-qualité en ses bureaux [Adresse 4] [Adresse 14] [Adresse 14] [Adresse 14] Représentée par Me Jacques TARTANSON, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMÉ : Monsieur [G] [L] né le 05 Août 1962 à [Localité 6] [Adresse 2] [Adresse 2] Comparant, assisté de Me Patrick GONTARD de la SCP PATRICK GONTARD, Plaidant, avocat au barreau d'AVIGNON assisté de Me Philippe PERICCHI de la SELARL AVOUEPERICCHI, Postulant, avocat au barreau de NIMES INTERVENANT COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT [Adresse 12], [Adresse 12], [Adresse 12] [Adresse 12] Non comparant Statuant en matière d'expropriation ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Nicole GIRONA, Présidente de Chambre, le 13 Juin 2023, par mise à disposition au greffe de la Cour. EXPOSE DU LITIGE Par délibération du 5 juin 2013, le Conseil Municipal d'[Localité 6] a décidé d'engager la réalisation d'une zone d'aménagement concerté (ZAC), d'une superficie de 28 ha, au nord de la [Localité 23], dans la continuité du quartier de [Localité 18] et au sud du [Localité 11]. Ce projet a été approuvé par délibération du 24 septembre 2013. Par délibération du 19 décembre 2013, le PLU a été modifié afin d'ouvrir à l'urbanisation les terrains concernés par cette ZAC. La concession d'aménagement de la [Adresse 21] a été confiée pour sa réalisation par la ville d'[Localité 6] à Citadis, selon une convention du 9 janvier 2014, laquelle prévoit délégation du droit de préemption à l'aménageur. M. [G] [L] est propriétaire d'un terrain situé dans le périmètre de la ZAC, au lieu-dit [Adresse 13], à [Localité 15], cadastré section [Cadastre 8], pour une surface de 5 425 m². Il a souhaité vendre cette parcelle à une société de promotion dénommée Bouhdel Promotion, par l'intermédiaire de Maître [M], Notaire à [Localité 10], suivant compromis de vente du 4 mai 2021. Une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) a été reçue le 20 mai 2021 en mairie d'[Localité 6] sur cette parcelle pour un prix de 360.000 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 10 juillet 2021, la société Citadis a informé M. [G] [L] de l'exercice de son droit de préemption avec révision du prix à 108.500 euros. Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 24 août 2021, M. [L] a refusé cette offre au motif que le prix proposé par Citadis n'était pas justifié compte tenu de l'emplacement de son terrain. Par mémoire du 6 septembre 2021, Citadis a saisi le juge de l'expropriation du département de Vaucluse aux fins de fixer le prix par la juridiction de l'expropriation à hauteur de 108.500 €. L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 24 mars 2022. Le transport sur les lieux s'est déroulé le 9 mai 2022 et l'audience a été fixée le 7 juin 2022. Par jugement du 19 juillet 2022, le juge de l'expropriation du département de Vaucluse a retenu comme date de référence le 19 décembre 2013, fixé à la somme de 233 275 € le prix de la parcelle située [Adresse 13] à [Localité 15], cadastrée Section [Cadastre 9], d'une superficie totale de 5 425 m², et a condamné la SA Citadis aux dépens. Par déclaration du 7 octobre 2022, la société Citadis a relevé appel de ce jugement. Les parties ont été régulièrement convoquées à l'audience du 17 avril 2023. La société Citadis a déposé des mémoires n°1 le 6 décembre 2022, et n° 2 le 2 mars 2023, aux termes desquels, elle sollicite, au visa des articles L 321-1 et suivants, l'article L.322-8 et des articles R.311-9 et suivants du code de l'expropriation, la fixation de l'indemnité d'expropriation à revenir à M. [G] [L] à la somme de 108.500 € (5425 m² x 20 € le m²), le rejet des demandes de M. [L] et la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Elle soutient que la date de référence doit être fixée au 19 décembre 2013, date d'approbation de la modification du PLU, pour définir l'usage effectif des biens. Elle fait valoir à titre liminaire que le terrain litigieux est une parcelle plate en nature de pré, libre d'occupation, qui dispose d'une seule voie d'accès. Elle affirme que les caractéristiques urbanistiques du bien doivent être appréciées, quant à elles, à la date du 19 juillet 2022, date du jugement de première instance. Elle indique que le terrain est classé en zone IAUBc du PLU de la commune d'[Localité 6], c'est-à-dire une zone à vocation mixte destinée à accueillir principalement des commerces, activités et équipements, l'emprise au sol n'est pas réglementée, les constructions ne doivent pas dépasser 16 mètres et la surface de plancher maximal ne doit pas excéder 44 600 m². Elle soutient qu'il s'agit d'une zone insuffisamment équipée destinée à la réalisation d'une opération dont l'urbanisation se fait dans le cadre de la ZAC. Ensuite, elle soulève l'insuffisance des réseaux dimensionnés et relève l'absence de réseaux d'eaux usées à proximité, rappelant qu'au visa de l'article L.322-3 2ème du code de l'expropriation, le juge doit vérifier si le terrain est desservi par une voie d'accès, un réseau électrique, un réseau d'eau potable, un réseau télécommunication, un réseau d'assainissement et un réseau d'eaux pluviales, la dimension de ces réseaux doit être appréciée au regard de l'ensemble de la zone, le terrain étant dans l'emprise de la [Adresse 21]. Elle affirme que le terrain est enclavé dans la ZAC, ne bénéficie pas d'un accès autonome, que le [Adresse 13] constitue le seul accès sur la voie publique puisqu'il s'agit d'un chemin rural, étroit, monovoie et n'a pas vocation à desservir un ensemble immobilier à usage d'habitation. Sur l'utilisation des termes de référence, elle rappelle qu'il appartient au juge de l'expropriation de prendre pour base d'évaluation les accords amiables intervenus dans le périmètre des opérations, en recherchant si les biens expropriés sont identiques à ceux qui font l'objet de ces accords. Elle communique 13 termes de référence dénonçant ainsi le raisonnement réductif du premier juge ayant écarté tous les termes de référence qui n'étaient pas en zone IAUBc. Elle explique que la ventilation de secteur IAUBa, IAUBb, IAUBc n'a pas vraiment d'incidence sur le plan de la valeur foncière. Elle réclame enfin le rejet des termes de référence produit par l'intimé en l'absence de ventilation du prix entre la maison, le terrain et la piscine. Enfin, la valeur du foncier doit être diminuée de la charge découlant de la participation des constructeurs aux frais de viabilisation de l'ensemble de la ZAC en fonction de la surface du plancher. M. [G] [L], intimé, a déposé des mémoires les 21 novembre 2022 et 20 février 2023 sollicitant le rejet des propositions financières de la société Citadis, et à titre d'appel incident, la fixation du prix du terrain à hauteur de 360 000 € ainsi que la condamnation de l'appelante au paiement de la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Il fait valoir dans ses dernières écritures que le compromis de vente du 4 mai 2021, au terme duquel il s'engageait à vendre son terrain à la société Bouhdel Promotion moyennant un prix de 360 000 euros, a été porté à la connaissance de la commune et de l'aménageur Citadis qui lui a notifié une décision de préemption au prix révisé de 108.500 euros. A ce titre, il forme un appel incident même si le premier juge a rejeté l'offre dérisoire de l'appelante fixant la valeur de la parcelle à la somme de 233.275 €, demeurant insuffisante. Il relève ensuite que le Commissaire du Gouvernement a pris en considération uniquement des valeurs de terrains achetés par la société Citadis, excluant la référence concernant le terrain sis [Adresse 3], parcelle [Cadastre 7] puisqu'il considère que l'expert ne peut justifier d'une réparation entre la valeur de la maison et le terrain. Il dénonce le fait que son terrain ait été classé dans la zone 1 AUB dans laquelle les terrains ont une valeur moindre puisque Citadis les bloque pour la réalisation d'une opération immobilière à venir correspondant à l'agrandissement du collège [20] à qui elle revendra les parcelles à un prix 2 à 3 fois supérieur au prix d'achat. Les propriétaires se retrouvent spoliés étant donné que les terrains sont revendus par Citadis à des institutions ou des promoteurs-constructeurs pour des prix très supérieurs. Il souligne qu'il n'existe aucune raison objective justifiant de telles plus-values pour la partie expropriante, et à son détriment. Sur la valeur du terrain, M. [L] considère que le prix tel qu'il est proposé par la société Citadis est très largement sous-évalué au regard du rapport d'expertise établi par M. [P]. Il insiste sur le fait que la situation et la configuration du terrain litigieux sont extrêmement avantageux et met en évidence ses caractéristiques notamment sa forme rectangulaire très régulière et parfaitement plate, ne nécessitant aucun terrassement. Il est fait également référence à sa facilité d'accès, celui-ci se situant au bout de la ZAC. Il ajoute que la société Citadis tente de dévaloriser artificiellement son terrain ainsi que son potentiel, affirmant pour sa part que les aménagements de tous les réseaux sont déjà existants. Le commissaire du gouvernement a déposé des conclusions les 13 et 17 février 2023, proposant à la cour de fixer le prix concernant la préemption du terrain cadastré [Cadastre 8] d'une superficie de 5.425 m² à 108.500 euros, soit 20 euros le m². Il relève, d'une part, que la dimension des réseaux situés en bordure de la parcelle [Cadastre 8] ne sont pas suffisants au regard de l'ensemble de la ZAC et, d'autre part, qu'il s'agit d'une parcelle enclavée en présence d'un seul chemin d'accès qui ne dessert que la propriété de l'intimé. Il est enfin relevé que cette parcelle est destinée à accueillir l'extension du groupe scolaire St Jean-Paul II ou à défaut un programme de logements. Il considère enfin que le terme retenu par le premier juge est inadapté puisque la valeur tient compte du bien en surface de plancher, différent du bien litigieux. MOTIFS : Sur la date de référence : En application des dispositions de l'article L213-6 du code de l'expropriation, lorsqu'un bien soumis au droit de préemption fait l'objet d'une expropriation pour cause d'utilité publique, la date de référence est celle prévue à l'article L 213-4 a) selon lequel cette date est : - pour les biens compris dans le périmètre d'une zone d'aménagement différé: 1/ la date de publication de l'acte délimitant le périmètre provisoire de la zone d'aménagement différé lorsque le bien est situé dans un tel périmètre ou lorsque l'acte créant la zone est publié dans le délai de validité d'un périmètre provisoire; 2/ la date de publication de l'acte créant la zone d'aménagement différé si un périmètre provisoire de zone d'aménagement différé n'est pas délimité; 3/ dans tous les cas, la date du dernier renouvellement de l'acte créant la zone d'aménagement différé; - pour les biens non compris dans la zone, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le plan d'occupation des sols ou le plan local d'urbanisme et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien. Les parties s'accordent en l'espèce sur la fixation de la date de référence au 19 décembre 2013, date de la délibération opérant modification du PLU afin d'ouvrir à l'urbanisation les terrains concernés par cette ZAC, ce qui est conforme aux dispositions susvisées. Le premier juge a retenu cette date de référence. La décision entreprise sera en conséquence confirmée sur ce point. Sur la nature des terrains : Aux termes de l'article L321-1 du code de l'expropriation, l'autorité expropriante doit réparer l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L'indemnité allouée doit permettre à l'exproprié de se replacer dans l'état dans lequel il se trouvait avant l'expropriation et ne doit pas lui procurer un enrichissement sans cause. Aux termes des articles L322-1 et L322-2 du code de l'expropriation, la juridiction doit fixer le montant des indemnités d'après la consistance des biens tels qu'ils existaient au jour de l'ordonnance d'expropriation si elle a été prononcée antérieurement à la décision de première instance et les biens sont estimés à la date du jugement de première instance. Ainsi, il ressort de l'application combinée de l'ensemble de ces dispositions que les biens doivent être estimés à la date du jugement de première instance, soit le 19 juillet 2022, en fonction de leur consistance à la date de l'ordonnance d'expropriation, soit le 24 mars 2022, et de leur qualification à la date de référence, soit le 19 décembre 2013. Au cas présent, l'expropriation porte sur une parcelle située dans le périmètre de la ZAC, au lieu-dit [Adresse 13], à [Localité 15], cadastrée section [Cadastre 8], pour une surface de 5 425 m². Cette parcelle est classée en zone 1AUBc selon le PLU de la ville d'[Localité 6], qui est une zone à vocation mixte destinée à accueillir principalement des commerces, activités et équipements. La zone AUB correspond à une zone insuffisamment équipée dont l'urbanisation s'effectue dans le cadre de la ZAC. Elle comprend trois secteurs AUBa (logements), AUBb (mixte: habitat, services, équipements, hôtellerie et bâtiments d'activités artisanales et tertiaires) et AUBc dont fait partie la parcelle, objet de l'expropriation, dans laquelle : ' - sont autorisées les constructions à destination de commerces; - la surface et la forme des terrains ne sont pas réglementés; - le long du chemin de Bel Air les constructions doivent être implantées avec un recul de 20m de l'emprise de la voie; ... pour les autres... 5m; - l'emprise au sol n'est pas réglementée; - les constructions ne doivent pas dépassés 16m; - la surface du plancher maximale ne doit pas dépasser 44.600m²'. Il s'agit d'un terrain plat en nature de pré entretenu et de forme rectangulaire bordé à l'ouest par un terrain de même nature, au sud par le groupe scolaire [19], à l'est par le [Adresse 13] et au nord par une rangée de platanes délimitant la partie habitation de M. [L] desservie par le [Adresse 13]. La parcelle est libre de toute construction. Dans le cadre de la ZAC, ce terrain est destiné soit à recevoir l'extension du groupe scolaire [19] ou, à défaut, un programme de logements. L'exproprié se prévaut de la situation et la configuration du terrain litigieux qu'il considère avantageuses, relevant ainsi sa forme rectangulaire très régulière et parfaitement plate ne nécessitant aucun terrassement. Il fait également référence à sa facilité d'accès, celui-ci se situant au bout de la ZAC ajoutant que les aménagements de tous les réseaux sont déjà existants. A l'opposé, l'autorité expropriante nie tant la qualification de terrain à bâtir que sa situation privilégiée relevant que la parcelle dispose d'une seule voie d'accès constituée d'un chemin rural, dit [Adresse 13], composé d'une seule voie insuffisante pour permettre l'accès à la zone. Elle relève par ailleurs l'insuffisance des réseaux dimensionnés et l'absence de réseaux d'eaux usées à proximité, rappelant à cet égard que la viabilisation de l'ensemble des parcelles se fera dans le cadre de la ZAC. En l'état, la parcelle doit être évaluée en fonction de son usage effectif à la date de référence et ne peut faire l'objet d'une valorisation en fonction des perspectives d'aménagement futur résultant de la création d'une ZAC. Il résulte des éléments versés aux débats que si la présence de réseaux (eau, eaux usées, électricité, téléphone et fibre) est à relever en bordure de la parcelle [Cadastre 8], du côté sud du [Adresse 13] en allant sur le carrefour giratoire desservant la rue du Bon Vent (ensemble scolaire [19]) et l'avenue Pierre Bérégovoy, ces réseaux sont néanmoins insuffisamment dimensionnés au regard de l'ensemble de la ZAC pour que la parcelle puisse être classée comme un terrain à bâtir. Il est d'ailleurs prévu que la viabilisation de la zone concernée se fasse par le biais de la ZAC. De même, la parcelle en cause ne dispose que d'une seule voie d'accès par le [Adresse 13] qui est insuffisante pour constituer une voie d'accès à la ZAC. La qualification de terrain à bâtir sera exclue. Toutefois, la situation privilégiée du terrain peut être retenue au regard de la configuration de la parcelle s'agissant d'un terrain présentant une surface de 5425 m² avec une forme rectangulaire très régulière et parfaitement plate ne nécessitant aucun terrassement. C'est ainsi au terme d'une juste appréciation des éléments de l'espèce que le premier juge a retenu la qualification de situation privilégiée de la parcelle expropriée. Sur l'indemnité principale : M. [L] se prévaut d'un compromis de vente reçu le 4 mai 2021 par l'intermédiaire de Maître [M], Notaire à [Localité 10], au terme duquel la Société Bouhdel Promotion se proposait de faire l'acquisition de la parcelle litigieuse au prix de 360.000 euros. Il se réfère également à un rapport d'expertise privé établi le 13 octobre 2021 par M. [B] [N] lequel fixe la valeur de la parcelle expropriée à la somme de 425.558,70 euros. Il retient une valeur de 78,44 euros /m² avec application d'un coefficient de pondération de 60% lié aux ménagements prévus en termes d'équipements collectifs dans le cadre de la ZAC. Cette évaluation repose sur 4 termes de référence : date de vente réf cadastrale adresse nature dans l'acte PLU superficie prix €/m² 22/ 06/ 2018 CH 652 [Adresse 3] jardin maison de 124 m², piscine et abri UDb 3640 m² 505.000 euros, soit 186.000 pour la maison, 30.000 euros pour la piscine et abri, 289.000 euros pour le terrain 79 31/10/2017 CH 622,627,648 et 650 [Adresse 17] et [Adresse 5] parcel-les UEa 1736 m² 78 12/06/2020 EN 384 à EN 433 [Adresse 16] parcel-les 1AUe 131 27/11/2019 CH 764,765 [Adresse 1] parcel-les Udb (hauteur max 7 m) 1000 m² 182 L'autorité expropriante propose un prix au m² de 20 euros, soit une indemnité d'un montant de 108.500 euros. Elle justifie cette estimation au moyen de 8 termes de référence : date de vente réf cadastrale adresse nature dans l'acte PLU superficie prix €/m² observations 16/12/2005 CH 158,159 [Adresse 21] terre et jardin IAUBc 6280 66.000 euros 10,51 euros à CITADIS 06/11/2006 CH 155,160,165... [Adresse 21] terrain agricole avec hangar IAUBc 37309 460.000 euros 12,33 euros à CITADIS 20/12/2006 ET 38,39, 76 [Adresse 21] terres IAUBb 11145 250.000 euros 22,43 euros à CITADIS 21/02/2014 ET 65,71,77,78 [Adresse 21] cultures IAUBc 25906 423.308 euros 16,34 euros à CITADIS 27/08/2014 ET 48,51,58,72 [Adresse 21] terres, verger, 2 forages, bâti-ments de chauf-ferie et techni-que IAUBb 77519 1.317.823 euros 17 euros à CITADIS 12/12/2019 HM 536,538 [Adresse 22] terrain IAUCb 12134 213.558 euros 17,60 euros à CITADIS 23/12/2019 EY 8,443,445 [Adresse 22] parcel-les IAUCb 36347 617.899 euros 17 euros à CITADIS 17/12/2020 ET 815,20,40,47... [Adresse 21] terres UC IAUBb 54072 919.224 euros 17 euros à CITADIS Il en résulte un prix moyen de 16,28 euros le m² ainsi qu'un prix médian de 17,00 euros le m². Enfin, le commissaire du gouvernement propose 13 termes de comparaison : date de ven-te réf cadas-trale adresse natu-re dans l'acte PLU superficie prix €/m² observations 21/02/2014 ET 65,71, 77, 78 [Adresse 21] cultures IAUBc 25906 423.308 16 à CITADIS 27/08/2014 ET 48,51,58,72 [Adresse 21] terres ver-ger 2 fora-ges, bâti-ements IAUBb 77519 1.317.823 17 à CITADIS 23/12/2014 HI 26,27,30,198 [Adresse 22] ter-rain IAUc 11496 243.933 21 à CITADIS 23/03/2016 EY 425,427 [Adresse 22] ter-rain à bâtir IAUCb 3073 528.250 171 par Citadis à SA CMCIC Lease 21/07/2017 CH 737,663 [Adresse 21] ter-rain à bâtir IAUBc 8885 611.139 68 par Citadis à ensemble scolaire ST-Jean-Paul II 12/11/2018 EY 441 [Adresse 22] ter-rain à bâtir IAUCb 7174 600.000 83 par Citadis à CH [Localité 15] 15/10/2019 HK 910 [Adresse 22] ter-rain IIAUc 4055 70.963 17 à CITADIS 12/12/2019 HM 536,538 [Adresse 22] ter-rain IAUCb 12134 213.558 17 à CITADIS 23/12/2019 EY 8,443,445... [Adresse 22] par-celle IAUCb 36347 617.899 17 à CITADIS 17/01/2020 EY 454 [Adresse 22] ter-rain IAUCa 502 7.530 15 à commune 14/05/2020 EY 390,452 [Adresse 22] ter-rain IAUCb 3531 60.027 17 à CITADIS 31/07/2020 HN 656,657,661... [Adresse 22] ter-rain à bâtir IAUCb 12971 1.802.340 138 par Citaids à Eiffage immobilier 17/12/2020 ET 8,15,20,40,47 [Adresse 21] terres UC IAUBb 54072 919.224 17 à CITADIS Il en résulte un prix moyen de 47,61 euros le m² ainsi qu'un prix médian de 17,50 euros le m². Le premier juge a écarté les termes proposés par l'intimé considérant, d'une part, que les trois derniers termes concernent des biens situés en zones Uea, Uea1 ou 1 Aue, qui ne correspondent pas à la zone sur laquelle est située la parcelle préemptée et, d'autre part, que le premier terme concerne la vente d'une parcelle comprenant une maison d'habitation, une piscine et un terrain attenant sans que soit précisée de ventilation. Sur les trois derniers termes, l'analyse du premier juge sera confirmée dans la mesure où les caractéristiques urbanistiques des zones n'étant pas comparables, il n'est pas possible de les considérer comme des termes de comparaison pertinents. Sur le premier terme, contrairement à ce qui a été dit par le premier juge, il figure dans le rapport d'expertise une ventilation du prix puisque sur un prix total de 505.000 euros, il est mentionné une valeur de 186.000 pour la maison, 30.000 euros pour la piscine et abri, et 289.000 euros pour le terrain d'une superficie de 3 640m², soit une valeur de 79,39 euros le m². Cependant, ce terme ne saurait être retenu puisqu'il s'agit de la valeur d'un terrain constructible comportant un bâti. Les termes de comparaison n'étant pas les mêmes, il ne saurait être retenu dans l'appréciation de l'indemnité sollicitée. S'agissant des termes de référence proposés par l'appelante, il conviendra d'écarter les trois premiers termes qui portent sur des ventes trop anciennes pour être intervenues au cours des années 2005 et 2006. Les cinq autres termes portent sur des ventes de parcelles et de terres effectuées de 2014 à 2020 au profit de la société Citadis qui sont classées en zone 1 AUBc, 1AUBb, 1AUCb et 1IAUBb dont certaine sont comprises dans la [Adresse 21]. Le prix de vente moyen oscille de 16,34 euros à 22,43 euros le m². Ces termes de comparaison sont pertinents s'agissant des parcelles classées en zone 1 AUBc dans la mesure où elles concernent des terres présentant des caractéristiques similaires et destinées à intégrer un projet de ZAC, soit la zone Bel Air, comme la parcelle litigieuse. Le terme 4 sera retenu avec un prix au m² de16,34 euros. Les termes de comparaison évoqués par le commissaire du gouvernement seront en partie écartés s'agissant des parcelles qui ne sont pas classées en zone AUBc. Ainsi, seront retenus les termes 1 et 5 qui correspondent à deux cessions intervenues au profit de Citadis : 21/02/2014 ET 65,71, 77, 78 [Adresse 21] cultures IAUBc 25906 423.308 16 à CITADIS 21/07/2017 CH 737,663 [Adresse 21] terrain à bâtir IAUBc 8885 611.139 68 par Citadis à ensemble scolaire ST-Jean-Paul II Le premier juge a retenu ces deux termes de référence en prenant un prix moyen au m² de 43 euros. En l'état, il est nécessaire de retenir les termes concernant les parcelles classées en zone AUBc dans la mesure où elles présentent des caractéristiques urbanistiques identiques à celle de la parcelle, objet de la préemption. Répondent à cette exigence les deux termes susvisés. Néanmoins, le deuxième terme de comparaison n'est pas pertinent car la vente porte sur une surface de plancher attachée à la parcelle. L'intimée précise que le coût de la viabilisation, qui sera supportée par l'aménageur dans le cadre de la ZAC, induit une diminution de la valeur du foncier afin de considérer la charge découlant de la participation des constructeurs aux frais de viabilisation de l'ensemble de la ZAC en fonction de la surface du plancher. Il en résulte que seul le premier terme sera retenu pour une valeur de 16,34 euros le m². Au regard des éléments susvisés et compte-tenu de la situation privilégiée du terrain, il sera retenu une valeur de 20 euros le m² ce qui justifie la fixation d'une indemnité principale d'un montant de 108.500 euros comme proposée par l'intimée. Le jugement entrepris sera infirmé sur ce point. Sur les autres demandes : Les entiers dépens de la procédure resteront à la charge de la partie expropriante en application des dispositions de l'article 696 du code de procédure civile. Aucune considération d'équité ne justifie de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et les parties seront ainsi respectivement déboutées de leur prétention à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort, Déclare l'appel recevable, Infirme la décision déférée sur le quantum de l'indemnité principale allouée, Statuant à nouveau, Fixe l'indemnité principale à la somme de 108.500 €, Confirme la décision déférée pour le surplus, Rejette toute autre demande, Dit que l'autorité expropriante supportera la charge des entiers dépens. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE