Cour d'appel, 16 mai 2023. 22/16350

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 4 ARRET DU 16 MAI 2023 (n° 170 , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/16350 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGNOD Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Septembre 2022 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Paris - RG n° 22/00810 APPELANTE S.C.I. CORNAS [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Anne-marie MAUPAS OUDINOT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0653 Assistée par Me Jacques MIGUEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C290 INTIME Monsieur [G] [U] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté et assisté par Me Aude ABOUKHATER de l'AARPI HUG & ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, toque : G0031 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Mars 2023, en audience publique, double rapporteur, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M.Michel CHALACHIN, Président de chambre,et de Mme Marie MONGIN, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Michel CHALACHIN, Président de chambre Marie MONGIN, Conseiller Anne-Laure MEANO, Présidente Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Michel CHALACHIN, Président de chambre et par Gisèle MBOLLO, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE La SCI Coronas a acquis le 1er juin 2004 un immeuble situé [Adresse 1], dans lequel M. [G] [U] occupait un appartement non meublé situé au 4ème étage gauche qui lui avait été loué par les précédents propriétaires, les consorts [O]. En raison de la vétusté de cet immeuble ancien dont l'édification date du XVIII ème siècle, la SCI Coronas a déposé des déclarations de travaux le 19 janvier 2017 portant sur la rénovation des parties communes et de sept appartements et a fait délivrer entre 2016 et 2019 des congés pour travaux aux occupants, parmi lesquels M. [U] le 16 mai 2017. L'autorité préfectorale a fait notifier à la bailleresse, le 16 juillet 2019, trois arrêtés déclarant insalubres à titre remédiable les parties communes et les deux logements situés au 4ème étage. Par jugement en date du 19 février 2019, le tribunal judiciaire de Paris a invalidé le congé délivré à M. [U] et jugé que la loi du 1er septembre 1948 régissait les relations contractuelles ; cette décision a été confirmée en son principe par arrêt en date du 2 mars 2021, la cour déboutant M. [U] de ses demandes indemnitaires et d'exécution des travaux en faisant valoir que ceux-ci seraient effectués à l'occasion de la rénovation nécessaire de l'immeuble. M. [U] n'ayant pas accepté les logements de substitution pendant la durée des travaux que la bailleresse lui a proposés, celle-ci a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin de l'entendre prononcer la résiliation du bail de M. [U] et son expulsion. Par jugement en date du 15 septembre 2022, le juge des contentieux de la protection a débouté la SCI Coronas de ses demandes et l'a condamnée aux dépens ainsi qu'à verser à M. [U] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par déclaration du 29 septembre 2022, la SCI Coronas a interjeté appel de cette décision, il a été fait droit par le président de la chambre à la demande de l'appelante tendant à l'application de la procédure à bref délai prévue par les articles 905 et suivants du code de procédure civile. Dans ses dernières conclusions en date du 14 février 2023, la SCI Coronas demande à la cour de : - Infirmer le jugement du tribunal judiciaire de Paris en date du 15 septembre 2022, En conséquence, et statuant à nouveau, - Prononcer la résiliation du bail de M. [G] [U] pour refus injustifié de trois offres d'hébergement provisoire, - Ordonner l'expulsion de M. [G] [U] et de tout occupant de son chef du logement qu'il occupe sis [Adresse 1] en la forme ordinaire et même avec l'assistance d'un agent de la force publique si besoin est, - Ordonner la libération des lieux par M. [G] [U] et la remise des clés après établissement d'un état des lieux de sortie du logement qu'il occupe sis [Adresse 1], - Condamner M. [G] [U] à payer à la SCI Coronas la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner M. [G] [U] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. Dans ses conclusions en date du 25 novembre 2022 M. [U] demande à la cour de : - Confirmer le jugement rendu le 15 septembre 2022 par le juge des contentieux et de la protection de Paris (RG n°22/00810, minute 6/2022) ; - Condamner la SCI Cornas à verser à M. [U] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens qui pourront être recouvrés avec le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 28 février 2023. SUR CE, Considérant qu'à l'appui de sa décision, le premier juge a considéré que, bien que les arrêtés d'insalubrité n'aient pas été assortis d'une interdiction d'habiter, les travaux nécessaires pour y remédier rendaient nécessairement le logement inhabitable et faisait obligation au bailleur de reloger M. [U] ; que néanmoins, le premier juge a considéré que, par le visa de l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, la bailleresse entretenait une confusion entre les travaux de réhabilitation de l'immeuble et les arrêtés d'insalubrité visant les parties communes et le logement de M. [U], alors qu'elle ne justifie d'aucun fondement à l'obligation de relogement qu'elle entend imposer à son locataire pour les travaux non visés par les arrêtés d'insalubrité ; Considérant cependant que les arrêtés d'insalubrité pris par les services de la préfecture de Paris prévoyaient, s'agissant du logement de M. [U] notamment, que les travaux devaient - faire cesser durablement les condensations, - faire cesser les infiltrations d'eau en exécutant tous travaux nécessaires pour assurer l'étanchéité et le bon fonctionnement des canalisations et assurer l'étanchéité aux pourtours (sol, parement mural, joints) - assurer la protection contre les intempéries par le fonctionnement normal des menuiseries extérieures, - assurer la sécurité par référence aux caractéristiques d'un logement décent, - faire cesser le risque de contamination notamment par le raccordement de la chute d'eaux usées à une canalisation d'eaux usées, - exécuter tous les travaux annexes strictement nécessaires, à titre de complément direct, des travaux prescrits sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces ; Que s'agissant des parties communes déclarées insalubres, il était enjoint au propriétaire de : - faire cesser l'humidité par l'infiltrations d'eau potable et usée en assurant l'étanchéité durable des alimentations en eau et des chutes d'eaux usées, - assurer la protection contre les intempéries en effectuant tous travaux nécessaires de couverture et leurs accessoires (souches, gouttières...) et en mettant hors d'eau et d'air les façades et assurer l'étanchéité des éléments de façade, - faire cesser l'insécurité des personnes due : à la vétusté de l'installation électrique, au mauvais état des éléments structurels porteurs par l'exécution de tous travaux pour assurer leur stabilité notamment par la purge de l'ensemble des façades et de tous les éléments de structure, de maçonnerie et d'enduits désorganisés et instables, l'exécution des travaux nécessaires de réparation ou de remplacement des ouvrages dégradés et tous travaux nécessaires pour assurer la stabilité et la solidité de l'ensemble des parois horizontales et verticales du bâtiment au mauvais état des éléments non structurants du bâti en exécutant tous travaux de remise en état des revêtements des parois et sols, assurer la stabilité de la première volée d'escalier, au risque de contamination des personnes notamment par la mise en place d'un réseau d'évacuation des eaux usées et colonnes d'eaux usées - exécuter tous les travaux annexes strictement nécessaires, à titre de complément direct, des travaux prescrits sans lesquels ces derniers demeureraient inefficaces ; Considérant que ces travaux imposent, malgré l'absence d'interdiction d'habiter des arrêtés d'insalubrité, comme le relevait Mme [S] du service technique de la ville de Paris en réponse à une demande du conseil de M. [U], le relogement de celui-ci ; que la circonstance que la bailleresse souhaite réhabiliter l'ensemble du bâtiment, ensemble qui est déjà concerné par l'insalubrité déclarée par les services de la préfecture des parties communes et notamment du «mauvais état des éléments structurels porteurs», implique également ce relogement ; qu'en effet, les éléments structurels porteurs sont difficilement sécables, spécialement dans un immeuble ancien ; Qu'il en va de même du mauvais état des canalisations d'arrivée et d'évacuation des eaux, entraînant l'humidité et la dégradation des structures de ce bâtiment ancien, et dont le changement ne peut nécessairement qu'être fait sur l'ensemble de l'immeuble et non pas seulement sur le logement de M. [U] ; Qu'en outre les opérations de décontamination, plomb et amiante ne peuvent être réalisées alors que M. [U] occupe toujours les lieux ; Que par ailleurs, il doit être souligné que la société bailleresse établit que la dégradation de cet immeuble, lequel n'est plus occupé que par M. [U], s'aggrave, l'expert judiciaire désigné dans le cadre d'un référé préventif engagé par la bailleresse, soulignant que «la sécurité et l'hygiène» n'étaient plus assurés, que des étais avaient dû être posés en sous face de l'escalier principal, une fuite d'eau de la colonne montante l'ayant affaibli, l'alimentation en eau ayant été coupée à cette occasion ; qu'un huissier a également constaté la chute de morceaux de façade et la société bailleresse a été informée le 30 août 2022 par la direction construction publique et architecture de la Ville de Paris de chutes de gravois dans la cour de l'immeuble voisin ; Considérant que les dispositions de l'article L 521-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, imposaient bien à la société bailleresse de reloger M. [U] à la suite des arrêtés d'insalubrité, comme l'a reconnu le tribunal ; Que la société Coronas a formulé trois propositions de relogement, que M. [U] ne justifie pas avoir répondu directement à la société bailleresse pour les deux premières propositions, se bornant à faire référence à un courrier du comité de locataires et indiquant les avoir refusées au motif que les logements proposés n'étaient pas meublés alors que le logement qu'il occupe est loué meublé ; que s'agissant de la troisième proposition portant sur un local meublé, il a fait savoir à la bailleresse que le local proposé était convenable mais que n'était pas justifiée la nécessité de son départ pour effectuer les travaux prescrits par l'arrêté d'insalubrité ; Que néanmoins, ainsi que cela a été relevé tant par le premier juge que par la cour dans son arrêt en date du 2 mars 2021, les travaux imposés par les arrêtés d'insalubrité pris par l'autorité préfectorale nécessitent que M. [U] quitte son logement ; qu'il en va d'autant plus ainsi que l'un de ces arrêtés porte sur les parties communes de l'immeuble et visait leur structure même, travaux qui sont au coeur de ceux projetés par la bailleresse ; Qu'en outre l'argumentation de l'intimé fondée sur les dispositions de l'article 12 de la loi du 1er septembre 1948 ne saurait être accueillie, ce texte ne trouvant pas application en l'espèce dès lors que les travaux prévus par la bailleresse ne constituent pas une surélévation ou une addition de construction ayant pour objet d'augmenter la surface habitable, le nombre de logement ou le confort de l'immeuble ; Considérant, en conséquence, que le refus par M. [U] des propositions d'hébergement qui lui ont été faites par la société Coronas n'étaient pas légitimes ; Que ces refus fautifs justifient, notamment au regard des conséquences qu'ils peuvent avoir sur la solidité de ce bâtiment ancien et la sécurité de M. [U] ou des habitations voisines, que le bail soit résilié et que l'expulsion soit ordonnée ; Que considération prise de ces circonstances, le délai de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution sera réduit à un mois ; Que la cour observe que la société bailleresse indiquant continuer de régler le loyer du troisième logement proposé à M. [U], il pourrait être souhaitable que ce logement puisse être récupéré par M. [U] ; Considérant que le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions ; que M. [U] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel, débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile et condamné à verser à la société Coronas la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 'PAR CES MOTIFS LA COUR, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, de l'arrêt contradictoire, - Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Prononce la résiliation du bail verbal liant M. [G] [U] à la SCI Coronas portant sur local d'habitation situé au 4ème étage gauche de l'immeuble du [Adresse 1], - Ordonne, à défaut de départ volontaire de M. [G] [U], son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - Réduit à un mois, à compter de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le délai prévu par l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - Condamne M. [G] [U] à verser à la SCI Coronas la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamne M. [G] [U] aux dépens de première instance et d'appel, ces derniers pouvant être recouvrés par Maître Anne-Marie Oudinot, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, - Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Le Greffier Le Président