Tribunal judiciaire, 16 décembre 2024. 23/03069

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE -o-o-o-o-o-o-o-o-o- Chambre 04 N° RG 23/03069 - N° Portalis DBZS-W-B7H-XCJ3 JUGEMENT DU 16 DECEMBRE 2024 DEMANDEURS: M. [I] [G] [Adresse 8] [Localité 11] représenté par Me Elsa LEHERISSEY, avocat au barreau de LILLE Mme [P] [X] [Adresse 8] [Localité 11] représentée par Me Elsa LEHERISSEY, avocat au barreau de LILLE DEFENDEUR : LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA COPROPRIETE [Adresse 5] situé [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société CITYA DESCAMPIAUX [Adresse 10] [Localité 11] représentée par Me Florence MAS, avocat au barreau de LILLE COMPOSITION DU TRIBUNAL Président : Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente Assesseur : Leslie JODEAU, Vice-présidente Assesseur : Laurence RUYSSEN, Vice présidente GREFFIER : Yacine BAHEDDI, Greffier DEBATS : Vu la clôture différée de l’affaire au 31 Janvier 2024. A l’audience publique du 04 Octobre 2024, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 16 Décembre 2024. Leslie JODEAU, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 16 Décembre 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier. Il existe à [Localité 11] deux immeubles contigüs qui ont appartenu à la société Bazar de Wazemmes G. Jacquemart, laquelle les a soumis au régime de la copropriété : - l’immeuble du [Adresse 4] dont le règlement résulte d’un acte du 5 octobre 1963, - l’immeuble du [Adresse 6] de la même rue dont le règlement résulte d’un acte du 1er mars 1990. Les deux copropriétés ont été réunies en 2008. M. [G] et Mme [X] ont acquis, le 26 avril 2021, les lots 1006 (un appartement au 5ème étage du bâtiment du [Adresse 8]), 1008, 1009 et 1011 (trois greniers au 6ème étage). Estimant que le lot 1006 disposait d’un système de chauffage autonome mais supportait des charges de chauffage collectif tandis que d’autres appartements du 5ème étage étaient effectivement raccordés au chauffage collectif mais ne contribuaient pas aux charges, ils ont demandé l’organisation d’une assemblée générale extraordinaire. Celle-ci s’est réunie le 30 juillet 2021 mais a rejeté, faute d’unanimité, la résolution qu’ils proposaient. Par acte d’huissier du 22 décembre 2021, M. [G] et Mme [X] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires devant le tribunal judiciaire de Lille. Après avoir reçu l’accord des parties, le juge de la mise en état a ordonné le 23 février 2022 une médiation qui n’a pas permis de parvenir à la résolution amiable du litige. Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 décembre 2023, M. [G] et Mme [X] demandent au tribunal de : Vu les dispositions des articles 10 et 43 de la Loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu le règlement de copropriété du 16 février 1990 de l’immeuble n°[Adresse 9], Vu le règlement de copropriété du 5 octobre 1963 de l’immeuble n° [Adresse 4], Vu le règlement de copropriété du 3 mars 2008 de l’ensemble immobilier [Adresse 5], - Déclarer contraire aux dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 la clause de répartition des charges communes prévue au règlement de copropriété de l'immeuble [Adresse 5] en ce qu'elle soumet le lot 1006 aux charges spéciales d’eau chaude et de chauffage collectif ; - Dire que cette clause est non écrite ; - Ordonner la révision du règlement de copropriété du 3 mars 2008 et du tableau de répartition des charges spéciales d’eau chaude et de chauffage collectif, en procédant à la suppression du lot 1006 du tableau de répartition ; - Ordonner la publication du jugement au service de publicité foncière, dans les deux mois de la date à laquelle il sera devenu définitif et ce, à la diligence et aux frais du syndicat des copropriétaires, et passé ce délai sous astreinte de 100 euros par jour de retard, laquelle courra de plein droit pendant six mois passé lequel il sera à nouveau fait droit ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 8 490,60 euros arrêtée au 31 mars 2024 outre toutes charges indûment payées au titre des charges spéciales d’eau chaude et de chauffage collectif depuis le 26 avril 2021, et au titre de l’entretien de la chaudière et ce jusqu’à la publication du règlement de copropriété dûment modifié ; - Dire qu’ils seront dispensés de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires, conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; - Condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance ; - Dire qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 août 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de : Vu les dispositions de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, Vu les règlements de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 2] à [Localité 11], - Débouter M. [G] et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ; - Condamner in solidum M. [G] et Mme [X] à lui payer la somme de 5 000 euros correspondant aux frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner in solidum M. [G] et Mme [X] aux dépens. Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la la clause de répartition des charges communes : L’article 10 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit que : “ Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d'entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d'équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d'eux dispose d'un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.” M. [G] et Mme [X] versent au débat le document élaboré par le géomètre pour la réunion des deux copropriétés des [Cadastre 3] et [Cadastre 7] ainsi que la modification apporté à l’état descriptif de division des deux bâtiments et le présente comme le règlement actuellement en vigueur depuis le 3 mars 2008 (PC demande 4). Le syndicat des copropriétaires ne conteste pas qu’il s’agit du règlement en vigueur depuis cette date, bien que la pièce n’est pas accompagnée de l’assemblée générale qui en aurait approuvé l’adoption. C’est donc sur la base de ce document que le tribunal va statuer. Il prévoit notamment : “V - Parties communes spéciales aux copropriétaires des lots desservis par le chauffage central collectif Elles comprennent notamment : - le local chaufferie situé au sous-sol du bâtiment B avec son système de production et de distribution de chauffage central collectif - le local abritant les cuves à fuel situé au sous-sol du bâtiment A Cette énumération est purement énonciative et non limitative.” “Article 6 : Equipements [...] Chauffage Il existe une installation de chauffage central collective fonctionnant au fuel. Les cuves à fuel sont situées au sous-sol du bâtiment A. La chaudière esy située au sous-sol du bâtiment B. Cette installation alimentera l’ensemble des logements. Les locaux commerciaux possèderont leur propre installation de chauffage.” “Répartition et règlement des charges de copropriété Chapitre 1 Charges communes Article 10 Définition et répartition [...] Rubrique 7 charges communes spéciales de chauffage central collectif. Elles comprennent : - les frais d’entretien et de rénovation du local chaufferie situé au sous-sol du bâtiment B - les frais d’entretien et de rénovation du local abritant les cuves à fuel, situé au sous-sol du bâtiment A - les frais d’entretien, de réparation et même de remplacement de tout ou partie de l’installation du système de production et de distribution de chauffage central collectif - le coût du fluide chauffant, de l’eau et de l’électricité consommés par le système de production et de distribution de chauffage central collectif - les frais de maintenance et de contrôle Cette énumération est purement énonciative et non limitative. La réparation des frais de combustible et d’énergie sera ventilée entre les lots intéressés en fonction des volumes chauffés et reprise dans la colonne 5 du tableau ci-après.” Dans la colonne 5 du tableau, le lot 1006 se voit attribuer au 109/1 000èmes. Alors que l’immeuble bénéficie d’un chauffage collectif pour les appartements d’habitation et que le lot 1006 consiste en un tel appartement, M. [G] et Mme [X] supportent -en leur qualité de demandeurs à l’instance-la charge de la preuve que le chauffage collectif n’a pas d’utilité objective pour ce lot. En effet, si les charges entraînées par les éléments d'équipement commun causent une obligation de contribution en fonction de l'utilité objective que ces éléments présentent à l'égard de chaque lot, l’éventuelle renonciation, même ancienne, d’un copropriétaire à utiliser un équipement commun, ne le dispense pas de participer aux diverses charges entraînées par cet équipement. Il n’est certes pas contesté que le lot 1006 est actuellement chauffé par un système individuel. M. [G] et Mme [X] versent au débat une attestation d’une locataire de ce lot selon laquelle de 1977 à 2015, il n’était pas raccordé au chauffage collectif, il n’existait pas de possibilité de branchement immédiat et visible au chauffage collectif et il a toujours été chauffé individuellement par une chaudière à charbon puis à gaz (PC 24). Il peut donc également être affirmé que le lot 1006 n’est pas raccordé au réseau collectif de chauffage depuis 1977. M. [G] et Mme [X] versent au débat des courriers que d’autres copropriétaires ont adressé au syndic en février 2021, tous rédigés exactement de la même manière (PC 10, 11 et 12), évoquant le fait que “bien que cet appartement fut raccordé au chauffage collectif comme l’ensemble des appartements de l’immeuble, les propriétaires ont, à un moment donné, décidé de modifier leur installation par la pose d’une chaudière individuelle, sans l’accord de la copropriété”. Telle est la thèse du syndicat des copropriétaires : le lot était raccordé et c’est par choix qu’il a été matériellement soustrait à ce réseau, impliquant que le copropriétaire concerné continue de contribuer aux charges de chauffage ce qui explique de manière logique, que le règlement prévoit une contribution. Dans l’attestation produite par M. [G] et Mme [X], le fait que les locataires n’aient pas vu de possibilité de raccordement immédiat et visible n’équivaut pas à une absence d’arrivée et départ de ce réseau, il signifie juste qu’un tel élément n’est pas visible lors d’une occupation normale du lot, donc sans procéder à des sondages destructifs. Pareillement, la stipulation dans le bail de ce que le bailleur ne répondrait en aucune façon envers le locataire de l’approvisionnement en eau, gaz et électricité (PC 6) est logiquement en rapport avec le fait qu’il existe une chaudière individuelle, dont la présence est constante. Le devis d’un chauffagiste pour un raccordement du lot 1006 (PC 8) avec sa lettre d’accompagnement (PC 9) et le schéma du système de chauffage (PC 5) n’établit pas que ce lot n’aurait jamais été raccordé au réseau de chauffage comme l’indique le règlement. Il se borne à faire une description, au demeurant sommaire, de l’état actuel. Le tribunal peut faire avec M. [G] et Mme [X] le constat de ce que les lots d’habitation 1022, 1023, 1024 et 1025 ne contribuent pas aux charges de chauffage central collectif puisque dans la colonne 5 du même tableau, ils figurent pour 0 alors qu’il s’agit de lots d’habitation tout comme le lot 1006 et alors que le règlement de 1963 stipulait que les chambres au 5ème étage (anciens lots 11,12 et 13) contribuaient au chauffage collectif. Toutefois, il n’est explicitement saisi que d’une demande afférente au lot 1006 dont il est demandé la soustraction de la liste des contributeurs alors que les propriétaires des lots 1022, 1023, 1024 et 1025 n’ont pas été attraits. Il ne peut pas être tiré de conclusion claire de cette situation. Dans ces conditions, la preuve de ce que le chauffage collectif n’a pas d’utilité objective pour le lot 1006 n’est pas rapportée. En conséquence, toutes les demandes de M. [G] et Mme [X] doivent être rejetées. Sur l’exécution provisoire : Selon les articles 514 et 514-1 du code de procédure civile : “ Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. “ Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée. [...]” Aucune des parties ne demande qu’il soit dérogé au principe et le tribunal n’envisage pas de le faire d’office quand bien même le sens de la décision la rend de faible intérêt. Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile : Les articles 696, 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi de 1965 prévoient que : “La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” “Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]” “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]” “ Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.” M. [G] et Mme [X], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance ; l’équité commande de les condamner également à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le tribunal, Rejette toutes les demandes de M. [G] et Mme [X] ; Condamne M. [G] et Mme [X] in solidum à supporter les dépens de l’instance ; Condamne M. [G] et Mme [X] in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Le Greffier, La Présidente,