Tribunal judiciaire, 30 septembre 2024. 24/01245

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DIJON --------- -------- 1ère Chambre N° RG 24/01245 - N° Portalis DBXJ-W-B7I-IKEW NATURE AFFAIRE : Demande d’évaluation et/ou en paiement de l’indemnité d’éviction ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT RENDUE LE 30 Septembre 2024 Dans l’affaire opposant : S.A.R.L. DFD, immatriculée au RCS de Dijon sous le n° 795 148 162 dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Maxence PERRIN, avocat au barreau de DIJON plaidant DEMANDERESSE ET : DIJON METROPOLE dont le siège social est sis [Adresse 5] représentée par Maître Jean-François MERIENNE de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES, avocats au barreau de DIJON plaidant DEFENDERESSE * * * * Madame Chloé GARNIER, Juge de la mise en état, assistée de Madame Marine BERNARD, greffière, Après avoir entendu les conseils des parties à notre audience du 10 Septembre 2024 et après avoir mis l’affaire en délibéré, avons rendu ce jour, l’ordonnance ci-après : EXPOSE DU LITIGE M. [F] [D] a consenti un bail commercial à la société DFD le 26 juillet 2013, portant sur un local situé [Adresse 3] à [Localité 2] pour l'exploitation d'une activité de restauration rapide (vente de pizzas). Par acte du 12 décembre 2019, M. [D] a vendu le bien immobilier et les locaux commerciaux à la métropole de Dijon. La société DFD a demandé le renouvellement du bail à la métropole de Dijon par courrier du 22 février 2022. Par courrier du 16 mai 2022, le bailleur a refusé le renouvellement du bail sans proposer d'indemnité d'éviction. Par courrier du 19 décembre 2022, le conseil de la société DFD a sollicité le versement d'une indemnité d'éviction d'un montant de 432.570,32 euros. Malgré plusieurs courriers de mise en demeure adressés à la métropole de Dijon aux fins de connaître sa position, ce n'est que par courrier du 12 mars 2024 qu'elle a proposé une indemnité d'éviction de 19.150 euros, tenant compte de l'avis du Domaine. Par acte du 29 avril 2024, la SARL DFD a fait assigner la Métropole de Dijon devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de désigner un expert ayant pour mission de fixer l'indemnité d'éviction, de fixer celle-ci à la somme de 432.570,32 euros et de la condamner à lui verser une somme de 5.000 euros au titre de ses frais irrépétibles. Par conclusions notifiées par voie électronique le 14 mai 2024, la SARL DFD a saisi le juge de la mise en état d'un incident tendant à voir désigner un expert immobilier chargé de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation et de condamner la métropole de Dijon à lui verser une somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Elle maintient ses demandes dans ses dernières écritures notifiées le 26 août 2024. Par conclusions du 26 août 2024, la société Dijon Métropole indique ne pas s'opposer à la demande d'expertise aux frais avancés de la demanderesse, et souhaite voir débouter la société de sa demande au titre des frais irrépétibles. L'affaire a été examinée à l'audience d'incident du 10 septembre 2024 et mise en délibéré au 30 septembre 2024. SUR CE, Sur la demande d'expertise L'article 789 du code de procédure civile, dans sa version en vigueur à compter du 1er septembre 2024, tel que modifié par décret n°2024-673 du 3 juillet 2024 et applicable aux instances en cours, dispose : "Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : (...) 5° Ordonner, même d'office, toute mesure d'instruction ; (...)”. L'article L 145-14 du code du commerce prévoit que : "Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d'éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement. Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre." L' article L145-28 du même code énonce : "Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue. Jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l'indemnité d'occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d'appréciation. Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l'article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d'une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d'une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d'Etat, en application de l'article L. 145-56." En l'espèce, les parties conviennent de voir désigner un expert judiciaire aux fins d'estimer l'indemnité d'éviction du locataire sortant. Compte tenu de la divergeance d'appréciation significative entre les parties au titre du montant de l'indemnité d'éviction proposée par rapport à celle sollicitée, la demande d'expertise repose sur un juste motif. Il y sera donc procédé aux frais avancés de la société DFD, suivant mission telle que précisée au dispositif de la présente ordonnance. Dès lors que les deux parties ont intérêt à la désignation de l'expert, la société DFD sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond. PAR CES MOTIFS, Le juge de la mise en état, Ordonne une expertise confiée à M. [T] [Z], expert inscrit sur la liste de la cour d'appel de Dijon, demeurant [Adresse 4], [Courriel 6] ou [XXXXXXXX01] avec mission de : 1. Convoquer les parties ; 2. Se rendre dans les locaux sis [Adresse 3] à [Localité 2], en faire la description et en préciser la surface ; 3. Entendre les parties en leur explication et se faire remettre tous les documents et pièces qu'il jugera nécessaires pour assumer sa mission ; 4. S'entourer de tous renseignements, à charge d'en indiquer la source, en entendant toute personne en qualité de sachant, à charge de reproduire ses dires et son identité, et en demandant s'il y a lieu l'avis de tout spécialiste de son choix ; 5. Dresser la liste du personnel employé par la société locataire ; 6. Rechercher, en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant de déterminer l'indemnité d'éviction (définir la valeur locative, la valeur du fonds de commerce en fonction des bilans comptables de la société), dans le cas : - D'une perte de fonds : valeur marchande déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement de l'indemnité de remploi, des frais normaux de déménagement et de réinstallation, des frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds d'importance identique, de la réparation du trouble commercial et de tous autres postes de préjudice (frais de licenciement de personnel, de perte sur stocks...); - De la possibilité d'un transfert de fonds sans perte conséquente de clientèle sur un emplacement de qualité équivalente et en tout état de cause, le coût d'un tel transfert comprenant : acquisition d'un titre locatif ayant les mêmes avantages que l'ancien, frais et droits de mutation, frais de déménagement et de réinstallation, réparation du trouble commercial et tous autres postes de préjudice. 7. Fournir tout élément permettant de déterminer l'indemnité d'occupation dont la société DFD est redevable ainsi que de l'abattement de précarité, conformément aux usages en la matière. Dit que l'expert devra communiquer un pré-rapport aux parties en leur impartissant un délai raisonnable pour la production de leurs dires et écrits auxquels il devra répondre dans son rapport définitif. Dit toutefois que lorsque l'expert a fixé aux parties un délai pour formuler leurs observations ou réclamations, il n'est pas tenu de prendre en compte celles qui lui auraient été faites après l'expiration de ce délai à moins qu'il n'existe une cause grave et dûment justifiée, auquel cas il en est fait rapport au juge (article 276 alinéa 2 du code de procédure civile). Fixe le montant de la provision à valoir sur les frais d'expertise, à la somme de 3.500 euros, qui devra être consignée par la SARL DFD à la régie du tribunal au plus tard le 1er novembre 2024 ; Dit que faute de consignation de la provision dans ce délai impératif, ou demande de prorogation sollicitée en temps utile, la désignation de l'expert sera caduque. Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248, 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu'il déposera l'original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire avant le 1er mai 2025, sauf prorogation de ce délai dûment sollicitée en temps utile de manière motivée auprès du juge du contrôle. Dit que l'exécution de la mesure d'instruction sera suivie par le juge du service du contrôle des expertises, spécialement désigné à cette fin en application des articles 155 et 155-1 du même code. Rejette la demande au titre des frais irrépétibles sollicitée par la SARL DFD ; Dit que les dépens de l'incident suivront ceux de l'instance au fond. LE GREFFIER LE JUGE DE LA MISE EN ETAT Copie délivrée le à Me Jean-François MERIENNE de la SCP MERIENNE ET ASSOCIES Me Maxence PERRIN La Greffière