Tribunal judiciaire, 06 septembre 2024. 24/00127

Du 06 septembre 2024 5AA SCI/JJG PPP Référés N° RG 24/00127 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YXDK [K] [C] C/ [S] [X] - Expéditions délivrées à Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS - FE délivrée à Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS Le 06/09/2024 Avocats : Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 2] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 septembre 2024 PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, DEMANDERESSE : Madame [K] [C] née le 13 Novembre 2002 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Maître SURE substituant Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA - NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS DEFENDERESSE : Madame [S] [X] née le 20 Janvier 1972 à [Localité 7] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] Absente DÉBATS : Audience publique en date du 28 Juin 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 11 Janvier 2024 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort, le défendeur ne comparait pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2021, à effet du 15 décembre 2021, Madame [K] [C] a donné à bail à Madame [S] [X] un logement, appartement 1111 ainsi qu'un emplacement de stationnement lot 286 situés [Adresse 1] à [Localité 4]. Par acte de commissaire de justice du 20 juillet 2023, Madame [K] [C] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1330,20 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d'une assurance locative, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Par acte de commissaire de justice du 11 janvier 2024, Madame [K] [C] a assigné Madame [S] [X] devant le juge du contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 22 mars 2024 aux fins de voir : Constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 21 septembre 2023, du fait de l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 11 décembre 2021, Fixer l'indemnité d'occupation due par Madame [S] [X] à compter de la date de résiliation du bail jusqu'à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 443.40 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois, Condamner, à titre provisionnel la défenderesse au paiement de la somme de 2174.58 euros à parfaire au titre de la dette locative, Condamner, la défenderesse au paiement de la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 20 juillet 2023 d'un montant de 121.31 euros. Lors de l’audience du 22 mars 2024, Madame [K] [C], représentée par son conseil, expose que Madame [S] [X] a quitté les lieux le 25 octobre 2023, que la dette locative s’élève à la somme de 2451,38 euros au 15 mars 2024 et confirme pour le surplus sa demande initiale. Une réouverture des débats à l'audience du 28 juin 2024 a été ordonnée. Lors de cette audience, Madame [K] [C], représenté par son conseil, maintien les précédentes demandes qu'elle avait formulées à l'audience du 22 mars 2024 et expose que que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2451,38 euros au 21 juin 2024. Régulièrement assignée à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [S] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 6 septembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la non-comparution de la défenderesse En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. La défenderesse non comparante ayant été régulièrement assignée et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort. Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 12 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience. L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont la bailleresse ne justifie pas, n’est pas une condition de recevabilité en présence d’un bailleur personne physique. L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière. Sur la résiliation du contrat de bail L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté. En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux emplacements de stationnement loués accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à l'emplacement de stationnement lot 286 loué par Madame [K] [C] à Madame [S] [X]. En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. Il est constant que Madame [K] [C] a fait délivrer à Madame [S] [X] un commandement d’avoir à payer la somme de 1330,20 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 20 juillet 2023 rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de bail et les termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semains le délai à l'issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, le bail conclu entre les parties le 11 décembre 2021 est demeuré régi par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail. En l’occurrence, le contrat de bail stipulait un délai de deux mois et l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 20 juillet 2023 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois. Madame [S] [X] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 20 juillet 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 21 septembre 2023, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs. En conséquence, le bail est résilié à effet du 21 septembre 2023. Cependant dans la mesure où le logement a été repris, il n’y a plus lieu d’ordonner l’expulsion. Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail jusqu’à la reprise du logement. Sur la créance de la bailleresse En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire. En l’espèce, au soutien de sa demande, Madame [K] [C] produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2451,38 euros à la date du 21 juin 2024. Cependant, ce décompte intègre des frais de procédure qui relèvent des dépens (276,80 euros), qu’il convient de déduire de cette créance. Le solde de la créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [S] [X] sera condamnée au paiement de la somme de 2174,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 juin 2024 – échéance du mois d'octobre 2023 incluse. S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision. Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [S] [X]. Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [S] [X] à verser à Madame [K] [C] la somme de 500 euros. Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS, Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS la résiliation du bail et la restitution du logement le 25 octobre 2023 avant les débats ; CONDAMNONS Madame [S] [X] à payer à Madame [K] [C] la somme de 2174,58 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 21 juin 2024 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; CONDAMNONS, Madame [S] [X] à payer à Madame [K] [C] une indemnité de 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS Madame [S] [X] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ; REJETONS le surplus des demandes ; RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé les jour, mois et an susdits. LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION