Tribunal judiciaire, 25 novembre 2024. 24/04577

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité JUGEMENT DU : 03 Février 2025 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024 GROSSE : Le 03/02/25 à Me VIGNY Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 24/04577 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HJO PARTIES : DEMANDERESSE S.A.S. PHH1, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS DEFENDEURS Monsieur [Y] [M] né le 03 Septembre 1961 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] [Adresse 4] comparant en personne Madame [B] [I] épouse [M] née le 02 Septembre 1968 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 2] [Adresse 4] comparante en personne EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 14 novembre 2011, la SCI LE PETIT BOSQUET, aux droits de laquelle vient la SAS PHH1, a donné à bail à Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant le versement d’un loyer de 850 euros, outre une provision sur charges de 290 €. Par acte de commissaire de justice du 26 février 2024, la SAS PHH1 a délivré aux époux [M] un commandement de payer la somme en principal de 2.750,97 €, arrêté au 20 février 2024. Par acte de commissaire de justice du 4 juin 2024, la société PHH1 a fait assigner Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de: Constater l’acquisition d ela clause résolutoire visée dans le commandement de payer et la résiliation du bail à effet au 14 novembre 2021;Prononcer leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique, d’un serrurier et dun maître-chien si besoin;Assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte journalière de 30 € à compter de la signification du jugement à intervenir;Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles aux frais, risques et périls des époux [E] condamner solidairement au paiement de la somme de 5.251,20 € en deniers ou quittances au titre de l’arriéré locatif dû au 6 mai 2024, avec intérêts de droit capitalisés à compter de la date du commandement de payer du 26 février 2024;Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au double du montant de la dernière échéance locative, soit un minimum de 2.582,84 €, charges comprises, taxes en sus, à compter de l’acquisition de la clause réolutoire jusqu’à parfaite libération des lieux;Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation ainsi fixée sera indexée sur l’indice de référence des loyers;Les condamner solidairement au paiement de la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer ainsi que les frais engagés jusqu’à leur expulsion défintive des lieux loués. A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société PHH1, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 7.019,07 €, arrêtée au 19 novembre 2024 et a précisé que le loyer du mois de novembre avait été payé. A titre infiniment subsidiaire, elle a indiqué ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] ont comparu en personne. Ils ont contesté le montant de la dette locative en indiquant avoir fait un virement de 1.000 € en août 2024 et avoir réglé le loyer du mois de novembre 2024. Ils ont sollicité des délais de paiement en précisant percevoir des revenus globaux de l’ordre de 4.500 €. A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à dispoistion au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité En application de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, il est établi que l’assignation du 4 juin 2024 a été dénoncée le 5 juin 2024 à la Préfecture des Bouches-du-Rhône soit six semaines au moins avant l’audience du 25 novembre 2024. Aux termes de l'article II de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction applicable en l’espèce, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 8 juin 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l’espèce, il est établi que la situation d'impayés a été signalée à la CCAPEX des BOUCHES DU RHONE le 27 février 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation du 4 juin 2024. Enfin, la SAS PHH1 justifie par l’acte de vente reçu le 4 octobre 2019 par Maître [L], notaire à [Localité 5], être propriétaire des biens immobiliers objets de la présente procédure, et partant de sa qualité à agir. Par conséquent la SAS PHH1 est recevable en ses demandes. II – Sur le fond Sur la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l’espèce, le bail conclu le 14 novembre 2011 contient une clause résolutoire laquelle prévoit qu'elle ne produit effet que deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement visant cette clause a été signifié le 26 février 2024 pour la somme en principal de 2.750,97 euros en principal. Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 26 avril 2024. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En l’espèce, il ressort des pièces de la procédure que Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] sont redevables de la somme de 7.019,07 euros, selon décompte arrêté au 19 novembre 2024, somme au paiement de laquelle il convient de les condamner solidairement avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision. Si les défendeurs indiquent avoir versé le loyer du mois de novembre 2024 – ce qui n’est pas contesté par le bailleur – il n’en justifie pas, pas plus que le règlement de la somme de 1.000 euros en août 2024. Il convient donc d’indiquer que si le versement de ces sommes était justifié au moment de l’exécution de la présente décision, elles viendront en déduction de la somme de 7.019,07 €. Sur la demande reconventionnelle d'octroi de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] ayant repris au jour de l'audience le paiement des loyers et charges et justifiant de leurs revenus, des délais de paiement leur seront octroyés selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Des délais de remboursement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus pendant ce délai. Si les locataires se libèrent dans les conditions définies par le juge, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué. A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : la clause résolutoire reprendra son plein effet,il pourra être procédé à l'expulsion de Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] et celle de tous occupants de leur chef selon les modalités prévues au dispositif ci-après,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution.Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] seront solidairement tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges soit 1.291,42 euros, et ce jusqu'à la libération effective des lieux ;le solde de la dette deviendra immédiatement exigible. Sur les demandes accessoires Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] supporteront in solidum la charge des entiers dépens par application de l’article 696 du Code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation. Il convient par ailleurs de les condamner solidairement à payer à la société PHH1 la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il est rappelé qu'en application de l'article 514 et de l'article 514-1 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS La juge des contentieux de la protection, assisté du Greffier, par jugement mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, DECLARE la SAS PHH1 recevable en ses demandes, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant les parties sont réunies au 26 avril 2024, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] à payer à la SAS PHH1 la somme de 7.019,07 euros – en deniers et quittances - correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtée au 19 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse avec intérêts au taux légal à compter de la présence décision, DIT que Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] pourront se libérer de ladite somme sur une durée de 24 mois, par 24 mensualités successives de 292 euros, le solde et les intérêts étant dus à la 24ème échéance, payables le 10 de chaque mois, et ce à compter du mois suivant la signification de la présente décision, RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus des loyers et des charges courants à leur date d'exigibilité, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou des loyers et charges courants à leur échéance : - la dette deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire reprendra tous ses effets, - faute de départ volontaire de Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] du local à usage d’habitation sis [Adresse 1], dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, étant rappelé que le sort des meubles et effets se trouvant dans le local sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, - Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] seront solidairement tenus au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, soit 1.291,42 euros, - l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'à l'expiration du délai de 2 mois qui suit la délivrance du commandement d'avoir à libérer les locaux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE solidairement Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] à payer à la SAS PHH1 la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [Y] [M] et Madame [B] [I] épouse [M] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié et de l'assignation, REJETTE toute autre demande différente, plus ample ou contraire, RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire. Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE