Tribunal judiciaire, 28 juin 2024. 24/52209

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 24/52209 N° Portalis 352J-W-B7I-C4JZS N° : 9 Assignation du : 15 mars 2024 [1] [1] 1 copie exécutoire délivrée le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 28 juin 2024 par Violette BATY, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier. DEMANDERESSE La S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] [Adresse 3] [Localité 6] représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #P0483 DEFENDERESSE Madame [U] [O] [V] [Adresse 4] [Localité 5] non représentée DÉBATS A l’audience du 20 septembre 2024, tenue publiquement, présidée par Violette BATY, Vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les parties représentées par leur conseil, avons rendu la décision suivante : Par acte du 30 novembre 2017, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] a donné à bail commercial à M. [Z] [P], des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 5], pour une durée de neuf ans à compter du 15 novembre 2017, moyennant un loyer en principal de16.486,08 euros par an, payable d’avance, à une fréquence mensuelle, pour l’activité de cabinet de kinésithérapie. M. [P] a cédé son fonds libéral incluant le droit au bail, à Madame [U] [O] [V], par acte à effet du 1er juillet 2021. Des loyers sont demeurés impayés. Le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, par acte extrajudiciaire en date du 26 janvier 2024, à Madame [U] [O] [V], pour une somme de 13.627,95 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif au 19 janvier 2024. Par acte délivré le 15 mars 2024, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] a fait assigner Madame [U] [O] [V] devant la juridiction des référés de céans aux fins de voir: “RECEVOIR la RIVP en son acte introductif d’instance et l’y déclarer bien fondée, CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence la résiliation de plein droit du bail commercial liant la RIVP à Madame [U] [O] [V] à compter du 26 février 2024, CONDAMNER par provision Madame [U] [O] [V] à verser à la RIVP la somme de 14.614,14 € en principal, représentant l’arriéré des loyers et des charges, à parfaire, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation, ORDONNER la capitalisation desdits intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 (anc.1154) du Code civil, ORDONNER l’expulsion de Madame [U] [O] [V] ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux litigieux, avec l’assistance d’un serrurier, et d’un représentant des forces de l’ordre si besoin est, sous astreinte de 200 € par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance de référé à intervenir, ORDONNER la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix de la RIVP aux frais, risques et périls de Madame [U] [O] [V] et ce en conformité avec les dispositions combinées des articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, CONDAMNER par provision Madame [U] [O] [V] à verser à la RIVP une indemnité trimestrielle d’occupation égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la date de résiliation, et ce jusqu’à la libération complète et effective des lieux litigieux, par remise des clefs, RAPPELER, en tant que de besoin, l’exécution provisoire de droit attachée à l’ordonnance de référé à intervenir, CONDAMNER Madame [U] [O] [V] à verser à la RIVP la somme de 1.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNER Madame [U] [O] [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment les frais de procédure.” A l’audience du 24 mai 2024, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] a, par l’intermédiaire de son conseil, maintenu les prétentions de son exploit introductif d’instance et les moyens qui y sont contenus, indiquant ne pas disposer d’instruction sur l’octroi de délais de paiement à Madame [U] [O] [V] et s’en rapportant à justice. Madame [U] [O] [V] n’a pas constitué avocat et a comparu en personne, indiquant être en mesure d’apurer sa dette locative s’il lui est accordé les plus larges délais de paiement sur 24 mois pour s’acquitter de son passif locatif, sous réserve du paiement des loyers courants. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience. MOTIFS L’article 834 du Code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence, au sens de l'article 834 du Code de procédure civile, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire stipulée dans un bail. L’article L. 145-41 du Code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le bailleur, au titre d'un bail commercial, demandant la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance. Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du Code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses résolutoires, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. L'octroi des délais de paiement autorisés par l'article 1343-5 du Code civil n'est par ailleurs nullement conditionné à la seule existence d'une situation économique catastrophique de celui qui les demande mais relève du pouvoir discrétionnaire du juge. En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Le bail stipule dans ses conditions générales, en son article 8.3, une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail à défaut de paiement à son échéance exacte, d’un seul terme ou fraction de terme de loyer, charges, indemnité d’occupation ou rappels, un mois après un commandement de payer resté infructueux. Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu'il correspond exactement au détail des montants réclamés au preneur par le bailleur. En annexe du commandement, figure en effet le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. Le commandement précise qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l'article L. 145-17 alinéa 1 du Code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. En faisant délivrer ce commandement, la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause. Ce commandement détaille le montant de la créance, à savoir la somme de 13.627,95 euros correspondant au solde de l’arriéré locatif arrêté au 19 janvier 2024. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Madame [U] [O] [V] a confirmé à l’audience pouvoir régler son arriéré locatif au moyen de l’octroi de délais de paiement, en sus des échéances courantes et a joint des comptes annuels 2020 et 2021. Le conseil de la partie bailleresse a indiqué à l’audience ne pas disposer d’instruction de sa cliente pour accepter ou refuser des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire. Il ne ressort pas de l’assignation délivrée l’indication de diligences entreprises par la requérante pour parvenir à une résolution amiable du litige. Selon l’article 127 du code de procédure civile, hors les cas prévus à l'article 750-1, le juge peut proposer aux parties qui ne justifieraient pas de diligences entreprises pour parvenir à une résolution amiable du litige une mesure de conciliation ou de médiation. Cette affaire présentant des critères d’éligibilité à une mesure de conciliation, il y a lieu en application des dispositions de l’article 127 précitées, de rouvrir les débats et d’inviter les parties à rencontrer Monsieur [R] [T], conciliateur de justice. PAR CES MOTIFS  Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Vu l’article 127 du code de procédure civile, Ordonnons la réouverture des débats à l’audience du 20/09/2024 à 13h30 (référés droit commun) ; Invitons la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] et Madame [U] [O] [V] à rencontrer : M. [R] [T], conciliateur de justice, [Adresse 2] [Localité 7] mèl. : [Courriel 8] tél. : [XXXXXXXX01] Disons que la Régie Immobilière de la Ville de [Localité 9] et Madame [U] [O] [V] devront respectivement prendre contact directement avec le conciliateur par mail avant le : 31 juillet 2024. Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire. Ainsi fait à Paris, le 28 juin 2024. Le Greffier, Le Président, Arnaud FUZAT Violette BATY