Tribunal judiciaire, 11 décembre 2024. 24/00293

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/00293 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GOIX TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 11 DÉCEMBRE 2024 DEMANDEURS : LE : Copie simple à : - Me DE LA ROCCA - Me BONNEAU Copie exécutoire à : - Me DE LA ROCCA Monsieur [N] [Y] demeurant [Adresse 3] représenté par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS, avocat plaidant Madame [T] [W] épouse [Y] demeurant [Adresse 3] Représentée par Me Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS DEFENDEUR : Monsieur [H] [G] Incarcéré à la maison d’arrêt de [Localité 5] sis [Adresse 1] Représenté par Me Céline BONNEAU, avocat au barreau de POITIERS (bénéficie d’une décision d’aide juridictionnelle totale n°2024-005898 du 10 octobre 2024 du bureau d’aide juridictionnelle de POITIERS) COMPOSITION : JUGE DES RÉFÉRÉS : Sébastien VANDROMME-DEWEINE, Juge GREFFIER : Marie PALEZIS Débats tenus à l'audience publique de référés du : 06 novembre 2024. EXPOSE DU LITIGE Mme [F] [R] a consenti, par acte sous seing privé du 15 mai 2021, à M. [H] [G], un bail dérogatoire en application des dispositions de l’article L. 145-5 du code de commerce, portant sur un local commercial situé [Adresse 4], pour une durée de 3 ans à compter du 15 juin 2021 et moyennant un loyer mensuel de 250 euros. Mme [F] [R] a vendu, par acte notarié du 4 août 2021, à M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y], un immeuble situé [Adresse 4] et cadastré section BS numéro [Cadastre 2]. Une sommation de quitter les lieux a été délivrée à M. [H] [G] le 02 juillet 2024. Par acte de commissaire de justice du 12 septembre 2024 signifié à personne, M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] ont assigné M. [H] [G] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers, en vue de constater qu’il était devenu occupant sans droit ni titre du local depuis le 15 juin 2024 terme du bail dérogatoire, d’obtenir son expulsion, de le condamner à payer une provision sur les loyers et indemnités d’occupation impayés. L’affaire, appelée initialement à l’audience du 02 octobre 2024, a été renvoyée à la demande d’une partie au moins, et retenue à la dernière audience du 6 novembre 2024. En demande, M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y], représentés par leur conseil, lequel se réfère à ses dernières conclusions, demandent au juge des référés de : Constater que M. [H] [G] est occupant sans droit, ni titre du local situé [Adresse 4] leur appartenant depuis le 15 juin 2024 au terme du bail dérogatoire ;Juger que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser ; Ordonner l’expulsion de M. [H] [G] ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner M. [H] [G] à leur verser à titre provisionnel la somme de 3.500 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 novembre 2024 ;Condamner M. [H] [G] à leur verser à titre provisionnel, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros à compter du 15 juin 2024, date de fin du contrat, et ce jusqu’à libération effective des lieux ; Débouter M. [H] [G] de l’ensemble de ses demandes ; Condamner M. [H] [G] à leur régler la somme de 1.800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le droit de plaidoirie de 13 euros. Ils se prévalent des dispositions des articles L. 145-5 du code de commerce, 544 du code civil et 835 alinéa 1 du code de procédure civile et soutiennent que la situation d’espèce caractérise un trouble manifestement illicite qui justifie que le juge des référés y mette un terme en ordonnant l’explusion du preneur ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier. Ils expliquent que l’atteinte au droit de propriété constitue par elle-même une voie de fait et cause un trouble manifestement illicite que le juge des référés a le devoir de faire cesser. Ils font valoir, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, que les parties ont convenu dans le bail sous seing privé du montant de l’indemnité d’occupation et que leurs demandes ne se heurtent donc à aucune contestation sérieuse. En défense, M. [H] [G], représenté par son conseil, lequel se réfère à ses conclusions, demande au juge des référés de : Dire que l’impayé locatif ne saurait être calculé au-delà de la date du 15 juin 2024, date du terme contractuel ; Dire que l’indemnité d’occupation éventuellement due ne saurait être fixée au même niveau que le loyer compte tenu de l’occupation précaire ; Lui accorder des délais de paiement avec l’échelonnement de sa dette sur un délai de 18 mois avec application du taux d’intérêt légal, les paiements s’imputant d’abord sur le capital ;Débouter les demandeurs de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de 1.800 euros et ramener cette somme à de plus justes proportions. Il invoque une situation de fait, à savoir son incarcération à la maison d’arrêt de [Localité 5], qui ne lui a pas permis de faire face à ses obligations vis-à-vis de ses bailleurs. Il ajoute qu’il doit être tenu compte d’un abattement de 20% à 30% sur l’indemnité d’occupation compte tenu de la précarité de l’occupation. Il fait valoir qu’il est sans ressource et bénéficiaire de l’aide juridictionnelle et soutient qu’il doit être tenu compte de l’équité et de sa situation économique. A l’audience du 6 novembre 2024, avis a été donné que l’affaire était mise en délibéré au 11 décembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. Sur le trouble manifestement illicite. Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile : « Le [juge des référés peut] toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. » Aux termes de l'article 145-5 du code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. » Il ressort des éléments versés au débat que, par acte sous seing privé du 15 mai 2021, M. [H] [G] a pris à bail un local commercial situé [Adresse 4] appartenant à M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y], pour une durée de 3 ans à compter du 15 juin 2021 pour se terminer le 15 juin 2024 (pièces des demandeurs n°1 et 2). Les parties avaient conclu un bail dérogatoire en application des dispositions de l’article 145-5 du code de commerce, dérogeant aux règles applicables aux baux commerciaux (pièce des demandeurs n°2, p. 1). Il apparait que, par exploit de commissaire de justice du 2 juillet 2024, M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] ont fait délivrer une sommation de quitter les lieux à M. [H] [G] expliquant qu’ils ne souhaitaient pas poursuivre le bail (pièce des demandeurs n°3). Cette somation ayant été délivrée dans le délai d’un mois à compter du terme du bail soit avant le 15 juillet 2024, alors elle a fait obstacle à ce qu’un nouveau bail, non dérogatoire au statut des baux commerciaux, prenne effet entre les parties. Dès lors, il convient de constater que M. [H] [G] est occupant sans droit, ni titre du local litigieux, de juger que son maintien dans les lieux constitue un trouble manifestement illicite qu'il convient de faire cesser, et ainsi d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, le tout dans les conditions du dispositif. 2. Sur les demandes de condamnations provisionnelles. Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le juge des référés peut] accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] sollicitent, d’une part, la condamnation de M. [H] [G] à leur verser à titre provisionnel la somme de 3.500 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés selon décompte arrêté au 5 novembre 2024. M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] sollicitent, d’autre part, la condamnation de M. [H] [G] à leur verser à titre provisionnel, en deniers et quittances, une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros à compter du 15 juin 2024, date de fin du contrat, et ce jusqu’à libération effective des lieux. Il est rappelé que le bail stipulait un loyer de 250 euros par mois (pièce demandeurs n°1). Le seul caractère précaire de l’occupation après le non-renouvellement du bail ne justifie pas de minorer l’indemnité de 20% ou 30%, alors que cette indemnité est au-delà de toute contestation sérieuse à fixer au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi au-delà du terme fixé, soit 250 euros par mois. Les demandeurs justifient par ailleurs par la production d’un décompte du bien-fondé de leur calcul de la dette à hauteur de 3.500 euros au 04 novembre 2024 (mois de novembre 2024 compris) (pièce demandeurs n°8). Dès lors M. [H] [G] est tenu de payer par provision la somme de 3.500 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés selon décompte arrêté au 05 novembre 2024, ainsi que qu’une provision sur indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros mais seulement à compter du 1er décembre 2024 pour tenir compte de la provision précédemment arrêtée à novembre 2024, et ce jusqu’à libération effective des lieux. 3. Sur les demandes reconventionnelles de M. [H] [G] au titre du paiement des provisions. L’article 1343-5 du code civil dispose notamment que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. » M. [H] [G] justifie de sa situation personnelle contrainte en ce qu’il est actuellement détenu ce qui le prive de la possibilité d’exercer une activité professionnelle (hors travail en détention) et ainsi percevoir une rémunération afin de payer sa dette. Toutefois il ne justifie d’aucune perspective crédible de manière à pouvoir payer cette dette si un étalement de 24 mois lui était consenti. En conséquence, les demandes de M. [H] [G] au titre de l’article 1343-5 du code civil, en délai et imputation des paiements d’abord sur le capital, sont rejetées. 4. Sur les demandes accessoires et les mesures de fin de décision. 4.1. Sur les dépens. M. [H] [G], qui perd son procès, est tenu aux dépens, dont les droits de plaidoirie (13 euros). Le Trésor public pourra recouvrer contre lui les frais avancés au titre de l’aide juridictionnelle. 4.2. Sur l’article 700 du code de procédure civile. M. [H] [G], tenu aux dépens, doit payer aux époux [Y] au titre de l’article 700 du code de procédure civile une somme que l’équité commande de modérer à 1.000 euros. 4.3. Sur l’exécution provisoire. La décision, rendue en référé, est de droit exécutoire par provision conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des référés, statuant par ordonnance contradictoire, en premier ressort, rendue après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, DIT que M. [H] [G] est occupant sans droit ni titre du local situé [Adresse 4] appartenant à M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] depuis le 16 juin 2024 ; ORDONNE l’expulsion de M. [H] [G] ainsi que celle de tout bien et occupant de son chef, sans délai à compter de la signification de la présente ordonnance, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ; CONDAMNE par provision M. [H] [G] à payer à M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] la somme de 3.500 euros au titre des loyers et indemnité d’occupation impayés selon décompte arrêté au 05 novembre 2024 ; CONDAMNE par provision M. [H] [G] à payer à M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] une indemnité d’occupation mensuelle de 250 euros à compter du 01 décembre 2024 et ce jusqu’à libération effective des lieux ; REJETTE toutes les demandes de M. [H] [G] notamment au titre de l’article 1343-5 du code civil ; CONDAMNE M. [H] [G] à payer à M. [N] [Y] et Mme [T] [W] épouse [Y] la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [H] [G] aux dépens en ce compris le droit de plaidoirie de 13 euros et DIT que le Trésor public pourra recouvrer contre M. [H] [G] les frais avancés au titre de l’aide juridictionnelle ; REJETTE toute autre demande ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ; RAPPELLE qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ; Le Greffier Le Juge des référés