Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/05652

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT DU 07 DECEMBRE 2023 N° 2023/196 Rôle N° RG 23/05652 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BLET3 S.A.S. ARTEA 2 C/ [O] [S] [U] [S] [W] [S] [K] [S] [R] [S] S.A.S. NEXITY LAMY PARIS S.C.P. AJILINK AVAZERI-BONETTO S.A.S. LES MANDATAIRES Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre-yves IMPERATORE Me Paul GUEDJ Me Cindy FRIGERIO Me François ROSENFELD Décision déférée à la Cour : Ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'AIX-EN-PROVENCE en date du 18 Avril 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03275. APPELANTE Société ARTEA 2 S.A.S. prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège est [Adresse 14] représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant INTIMES Monsieur [O] [S] né le 18 Mai 1981 à [Localité 11] (92), demeurant [Adresse 9] (Italie) représenté par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assisté de Me Benoît DERIEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant Madame [U] [S] née le 18 Mai 1981 à [Localité 11] (92), demeurant [Adresse 1] représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Benoît DERIEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant Madame [W] [S] née le 08 Mai 1944 à [Localité 13], demeurant [Adresse 6]) ITALIE représentée par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Benoît DERIEUX, avocat au barreau de PARIS, plaidant Monsieur [K] [S] né le 14 Février 1958 à [Localité 12], demeurant [Adresse 8] représenté par Me Cindy FRIGERIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté de Me Nathalie BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, plaidant Madame [R] [S] née le 22 Mars 1963 à FLORENCE (ITALIE), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Cindy FRIGERIO, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assistée de Me Nathalie BENHAMOU, avocat au barreau de PARIS, plaidant S.A.S. U. NEXITY LAMY prise en la personne de son représentant légal, dont le siège est sis Direction Juridique - [Adresse 2] représentée par Me François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE, et assistée de Me Ruth RIQUELME, avocat au barreau de MARSEILLE plaidant avocat de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES PARTIES INTERVENANTES S.C.P. AJILINK [P]-BONETTO prise en la personne de Me [F] [P], es qualité d'administrateur judiciaire de la Société ARTEA 2, désigné selon jugement du tribunal de commerce du 30 Mai 2023 prononçant la conversion de la sauvegarde en redressement judiciaire. Intervenant volontaire, dont le siège est sis [Adresse 3] représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant S.A.S. LES MANDATAIRES prise en la personne de Maître [X] [C], es qualité de mandataire judiciaire de la société ARTEA 2, désigné selon Jugement du Tribunal de Commerce du 30 mai 2023 prononçant la conversion de la sauvegarde en redressement judiciaire Intervenant volontaire dont le siège est sis [Adresse 7] représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL BOULAN-CHERFILS-IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, et assistée de Me Laura LOUSSARARIAN, avocat au barreau de MARSEILLE, plaidant *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 17 Octobre 2023 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Laetitia VIGNON, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président Madame Laetitia VIGNON, Conseiller Madame Gaëlle MARTIN, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Madame Valérie VIOLET. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Décembre 2023, Signé par Madame Anne-Laurence CHALBOS, Président et Madame Valérie VIOLET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSE DU LITIGE Aux termes d'un bail commercial en date du 24 décembre 2005, Mme [N] [S], usufruitière et M. [V] [S], nu-propriétaire ont donné à bail commercial à la société Hôtelière d'[Localité 10] ( SHAP), aux droits de laquelle se trouve désormais la société Artea 2, les locaux sis [Adresse 5], à usage d'exclusif d'hôtel, pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 2006, moyennant un loyer annuel hors charge, hors taxes, de 85.000 €. La SASU Nexity Lamy assure la gestion locative du bien depuis 2012. Mme [N] [S] est décédée en janvier 2008 et M. [V] [S] le 5 octobre 2014. Leurs ayants droit et propriétaires indivis et sur démembrement de la propriété de l'immeuble situé [Adresse 5] sont devenus les bailleurs dans les conditions suivantes : - Mme [W] [S], veuve de M. [V] [S], en qualité d'usufruitière, - les enfants du premier lit de M. [V] [S], [R] et [K] [S], en qualité de nus-propriétaires, - les enfants du second lit de M. [V] [S], [O] et [U] [S], en qualité de nus-propriétaires. A compter de l'année 2015, le preneur a fait état de dommages affectant les locaux loués consistant alors en un affaissement du plancher dans certaines chambres de l'hôtel au 1er étage. La société Artea 2 a obtenu, par ordonnance de référé en date du 18 juin 2019, la désignation de M. [A] [I] en qualité d'expert judiciaire, lequel a déposé son rapport définitif le 22 décembre 2020. Le 8 mars 2021, la commission communale de sécurité a donné un avis défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'établissement suite à la visite périodique de l'hôtel Artea. Par actes délivrés les 6,10, 12 et 19 août 2021, déplorant des désordres affectant l'immeuble exploité en hôtel rendant l'ouvrage impropre à sa destination, la SAS Artea 2 a fait assigner Mme [W] [S], Mme [R] [S], M. [K] [S], M. [O] [S], Mme [U] [S] et la société Nexity Lamy devant le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence aux fins, notamment, de les voir condamner in solidum sous astreinte à faire réaliser les études complètes permettant de définir précisément les travaux structurels, de les entreprendre pour faire cesser le phénomène de fissuration des murs et plafonds et l'affaissement des planchers et poutres et de les condamner in solidum à lui payer la somme de 100.000 € à valoir sur son préjudice de jouissance et d'image. Par arrêté du 11 mars 2022, le maire d'[Localité 10] a dit que les bailleurs devaient procéder sans délai à un étaiement des parties fragilisées et une mise hors d'eau de la couverture, l'immeuble devant, dans l'attente, être évacué de ses occupants. Cet arrêté a fait l'objet d'un recours devant le tribunal administratif par Mme [W] [S]. Par jugement du 24 mai 2022, le tribunal de commerce d'Aix-en-Provence a ouvert une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société Artea 2. Par ordonnance sur requête du 15 juillet 2022, le président du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a autorisé la société Artea 2 à faire consigner les loyers dus à ses bailleurs entre les mains d'un administrateur judiciaire. Par ordonnance du 28 juin 2022, le juge des référés de ce tribunal a, notamment, mis hors de cause la SASU Nexity Lamy, s'est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de provision de la SAS Artea 2 et, a condamné in solidum, sous astreinte de 500 € par jour de retard, les consorts [S] à faire procéder aux travaux de mise en sécurité des parties de charpente fragilisées et de mise hors d'eau de la couverture, avec un contrôle de bonne exécution des travaux par un organisme de contrôle agréé. Un second arrêté de péril a été pris par le maire d'[Localité 10] le 17 février 2023 portant sur les filets de protection des façades, la vérification de l'intégralité des éléments composant la corniche avec mise en place d'une protection provisoire adaptée, la purge des façades côté boulevard de la République, la fourniture du rapport de vérification des tirants sous les combles, et, dans un délai de huit jours, la vérification des planchers de l'immeuble par un organisme de contrôle, un bureau d'études et de procéder à leur étaiement ainsi qu'à la vérification des tirants existants sous les combles. La société Artea 2 a saisi le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence d'un incident aux fins de : - juger que l'obligation pesant sur les bailleurs de faire réaliser les travaux de nature à obtenir la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité et de l'interdiction d'occupation n'est pas sérieusement contestable, eu égard à l'ordonnance de référé les y contraignant en date du 28 juin 2022, - juger que la société Arte 2 subit des préjudices immatériels croissants résultant de l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, en raison de l'interdiction d'occupation des lieux loués résultant de l'état de vétusté de l'immeuble, dont doivent répondre les consorts [S], bailleurs, En conséquence, - condamner in solidum les consorts [S] et la société Nexity Lamy à payer à la société Artea 2 la somme de 50.000 € à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice d'image, - condamner in solidum les consorts [S] et la société Nexity Lamy à payer à la société Artea 2 la somme de 494.779 € à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice immatériel et notamment les pertes d'exploitation. Par ordonnance en date du 18 avril 2023, le juge de la mise en état près le tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence a : - rejeté les demandes à l'égard de la SASU Nexity Lamy, - débouté la SAS Artea 2 de ses prétentions, - renvoyé l'affaire pour dernières conclusions au fond à l'audience de mise en état du 12 juin 2023, - condamné la société Artea 2 à verser à la société Nexity Lamy la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté les autres demandes au titre des frais irrépétibles, - dit que les dépens de l'incident suivront le sort des dépens au fond. Pour statuer en ce sens, le magistrat a retenu que : - en l'absence de tout dol ou de toute faute établie à l'encontre de la société Nexity Lamy, mandataire de Mme [W] [S], conformément à l'article 1992 du code civil, les prétentions à son égard seront rejetées, - la lecture du rapport d'expertise judiciaire et celle de l'arrêté du 11 mars 2022 montrent que les analyses retenues divergent quant à la dangerosité des lieux, - la société Dekra, mandatée par la société Nexity, a établi le 21 novembre 2022 un rapport de validation et réception des travaux de reprise de la charpente en bois de l'hôtel, avis non exhaustif constatant que les travaux les plus urgents avaient été réalisés de manière satisfaisante la mise en sécurité de la charpente mais soulignant qu'il devait être complété, de manière urgente, par un diagnostic global de l'état de dégradation des bois, - dans un second avis d'assistance technique du 9 février 2023, la société Dekra conclut que les travaux de reprise et de réparations des dégradations majeures affectant la couverture et portant atteinte à la mise hors d'eau avaient été effectués - il ressort des constatations de M. [I] que le bâtiment pourrait dater du 18 ème siècle, que le litige initial concernait les planchers intérieurs de l'hôtel, qui souffriraient d'une surcharge suite à des travaux et que l'expert s'interroge sur le fait que les responsabilités sur ce point ne concerneraient pas des personnes qui ne sont plus celles en cause dans le présent litige en notant que le rez-de-chaussée abrite des locaux commerciaux distincts de l'hôtel, - au regard de la réalisation, aux frais des bailleurs, des travaux préconisés suite au premier arrêté de péril et l'ordonnance de référé de 2022, de l'absence de convergence des analyses et de la discussion sur les responsabilités au regard de l'âge de l'immeuble, de son état et de l'utilisation qui a pu en être faite et des éventuelles inobservations du bail résultant des mentions de l'avis de la commission locale de sécurité, il existe une contestation sérieuse au sens de l'article 789 du code de procédure civile qui ne permet pas l'allocation d'une provision. Par déclaration en date du 19 avril 2023, la société Artea 2 a interjeté appel de cette ordonnance. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées et notifiées le 1er août 2023, la SAS Artea 2, la SCP Ajilink [P]-Bonettto, prise en la personne de Me [F] [P], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Artea 2 et la SAS Les Mandataires, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS Artea 2, tous deux désignés selon jugement du tribunal de commerce du 30 mai 2023 prononçant la conversion de la sauvegarde en redressement judiciaire, intervenantes volontaires, demandent à la cour de: - infirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance d'incident du 18 avril 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence, Statuant à nouveau, Vu les articles 1719 et 1720 du code civil, Vu l'article 789 du code de procédure civile, - juger que l'obligation pesant sur les bailleurs de faire réaliser les travaux de nature à obtenir la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité et de l'interdiction d'occupation n'est pas sérieusement contestable, eu égard à l'ordonnance de référé les y contraignant en date du 28 juin 2022, - juger que la société Artea 2 subit des préjudices immatériels croissants résultant de l'impossibilité d'exploiter son fonds de commerce, en raison de l'interdiction d'occupation des lieux loués compte tenu de l'état de vétusté de l'immeuble, dont doivent répondre les consorts [S], bailleurs, - juger qu'il n'existe aucune contestation sérieuse de nature à exonérer les bailleurs de leurs obligations, étant rappelé que le juge des référés, juge de l'évidence, les a condamnés à faire réaliser sous astreinte des travaux qui à ce jour, n'ont pas été effectués de façon satisfaisante et n'ont pas permis d'obtenir la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité, l'ordonnance étant définitive, - juger que le clos et le couvert doivent être assurés par les bailleurs, sans contestation possible, - juger que les préjudices subis par la société Artea 2 sont directement et exclusivement liés à l'inaction des bailleurs et de Nexity à faire réaliser les travaux qui leur incombent, afin d'obtenir la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité, - juger que l'inaction des bailleurs et de Nexity est telle que la ville a pris un nouvel arrêté de mise en sécurité, plus étendu encore en terme de prescriptions et de travaux à effectuer, compte tenu de la dégradation de l'immeuble, En conséquence, - condamner in solidum Mme [R] [S], Monsieur [V] [S], Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] et Nexity Lamy à payer à la société Artea 2, la somme de 50.000 € à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice de jouissance et du préjudice d'image, - condamner in solidum Mme [R] [S], Monsieur [V] [S], Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] et Nexity Lamy à payer à la société Artea 2, la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - condamner in solidum Mme [R] [S], Monsieur [V] [S], Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] et Nexity Lamy à payer à la société Artea 2,la somme de 406.934 € à titre de provision à valoir sur la réparation du préjudice immatériel et notamment des pertes d'exploitation, - rejeter la demande formée par appel incident par les consorts [S] consistant à réformer la décision d'incident en ce qu'elle n'a pas fait droit à leurs demandes indemnitaires, au titre des frais irrépétibles et des dépens, - confirmer la décision sur ce point, En tant que de besoin, - débouter Mme [R] [S], Monsieur [V] [S], Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] et Nexity Lamy de toute demande dans leur intégralité, - condamner in solidum Mme [R] [S], Monsieur [V] [S], Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] et Nexity Lamy à payer à la société Artea 2, la somme de 30.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens distraits au profit de Me Pierre-Yves Imperatore, membre de la SELARL Lexavoué Aix-en- Provence, avocat associé, aux offres de droit. Ils font grief au juge de la mise en état d'avoir considéré que les travaux prescrits par l'arrêté de mise en sécurité avaient été réalisés, ce qui est parfaitement contraire à la réalité: - la société Nexity a mandaté un architecte, M. [M] [Z], ainsi qu'une entreprise pour faire réaliser les travaux pour répondre à l'injonction faite par la ville et à la condamnation sous astreinte prononcée par le juge des référés le 28 juin 2022, mais aucun document relatif au contrat de maîtrise d'oeuvre, le marché de travaux et l'entreprise qui serait intervenue n'a été communiqué, - la société Artea 2 a sollicité le bureau de contrôle Apave pour faire contrôler les travaux réalisés par les bailleurs, lequel conclut, dans son rapport du 18 octobre 2022 que les travaux entrepris ne sont pas satisfaisants et que le seuil de criticité de 3/4 devait être maintenu, - dans son second rapport du 23 janvier 2023, l'Apave maintient ses précédentes conclusions, retenant que les travaux en cause ne garantissent pas la pérennité de l'ouvrage à moyen terme dès lors que l'ensemble des points n'a pas été traité et qu'un diagnostic par un bureau d'études spécialisé n'a pas été réalisé après les travaux de reprise, - les bailleurs ont fait appel au bureau de contrôle Dekra qui va émettre un avis le 7 février 2023 sur les travaux de révision de la couverture réalisés en 2022, après un simple constat visuel et sans aucune investigation de type mise en eau et limité à la zone traitée des réparations et dont les conclusions restent en demi-teinte, - le 21 octobre 2022, Dekra a également établi un rapport concernant les travaux de charpente mais s'est limitée comme pour le précédent avis à un simple contrôle visuel et sa mission n'a pas porté sur la totalité de la charpente mais uniquement sur le contrôle de la consolidation réalisée au niveau de la poutre bois à l'angle Sud Ouest de la zone 1, - une réunion de contrôle a été organisée le 15 février 2023 par la ville d'[Localité 10], à la demande de Mme [W] [S] en vue d'obtenir la mainlevée de l'arrêté de péril, qu'aux termes de son rapport, M. [D], directeur général des services techniques, critique ouvertement les prestations effectuées, estimant que les mesures prises ne sont pas de nature à faire cesser les désordres et qu'il y a lieu de prendre un nouvel arrêté de mise en sécurité prescrivant les interventions décrites dans son rapport et de maintenir l'interdiction d'occuper précédemment prononcée. Ils en tirent pour conséquence que les travaux réalisés sont totalement inefficaces, que les rapports Dekra sont partiels et sans aucune investigation, que les bailleurs ne prennent pas au sérieux la gravité de la situation et que les rapports de M. [D] pour la ville d'[Localité 10] sont particulièrement clairs quant aux travaux à effectuer et à l'absence de traitement efficace suite au premier arrêté, d'autant que la situation s'est aggravée au mois de mai, en raison des fréquents orages qui ont frappé la région. Ils concluent ainsi à la nécessaire infirmation de l'ordonnance querellée, que par jugement du 13 juillet 2023, le juge de l'exécution a retenu que les bailleurs n'avaient pas rempli l'obligation mise à leur charge aux termes de l'ordonnance de référé du 28 juin 2023 et les a condamnés in solidum au paiement de la somme de 70.000 € au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire et a estimé que cette astreinte provisoire devait continuer à poursuivre ses effets, qu'il est donc incontestablement établi que les travaux de nature à faire lever les arrêtés de mise en sécurité n'ont toujours pas été effectués. Ils considèrent que les bailleurs sont tenus de permettre à leur locataire, la société Artea 2, de jouir du bien loué et d'exploiter l'hôtel, qu'il convient, au regard des développements qui précèdent de les sanctionner en allouant à la société Artea 2 une provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice colossal de pertes d'exploitation, l'obligation incombant aux consorts [S] n'étant pas sérieusement contestable dès lors que le juge des référés a statué, par ordonnance du 28 juin 2022, sur la responsabilité de ces derniers leur imposant de faire réaliser les travaux de nature à répondre à l'arrêté de mise en sécurité. Ils soutiennent que l'obligation de faire est incontestable et que les conséquences résultant de l'absence d'exécution de cette obligation de faire doivent nécessairement conduire le juge de la mise en état à allouer une provision à la société Artea 2. Sur le quantum des sommes réclamées, ils rappellent que l'arrêté de péril de mars 2022 a contraint la société Artea 2 à fermer l'hôtel, à cesser l'exploitation, à reloger des clients et à mettre au chômage technique toute l'équipe, étant précisé que depuis cette date, elle est privée de toute exploitation et ne perçoit plus aucune somme au titre de l'exercice de son activité. Ils ajoutent que pour une meilleure appréciation objective de la situation économique, la société Artea 2 a fait établir une valorisation par son expert-comptable et que ses comptes sont vérifiés dans le cadre de la procédure de sauvegarde. Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S], suivant leurs dernières conclusions déposées le 18 septembre 2023, demandent à la cour de: - confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté la SAS Artea 2 de ses prétentions, tant au titre des demandes provisionnelles que de ses demandes au titre d'une prétendue procédure abusive que de ses demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, Subsidiairement, - subordonner le versement de toutes provision à la constitution par la SAS Artea 2, à son choix, soit d'un cautionnement bancaire, soit d'une garantie à première demande, dont elle supportera seule le coût, garantissant la restitution des sommes provisionnelles octroyées en cas de décision contraire, notamment au fond, - infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et des dépens, Statuant à nouveau, - condamner la SAS Artea 2 à payer à Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans le cadre de l'incident ayant conduit à l'ordonnance entreprise, - condamner la SAS Artea 2 aux dépens de l'incident ayant conduit à l'ordonnance entreprise, Y ajoutant, - condamner solidairement la SAS Artea 2, la SCP Ajilink [P]-Bonettto et la SAS Les Mandataires, qui ont souhaité intervenir volontairement en leurs qualités respectives d'administrateur judiciaire et de mandataire judiciaire, à payer à Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S] la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés dans le cadre de l'instance d'appel, - condamner la SAS Artea 2, la SCP Ajilink [P]-Bonettto et la SAS Les Mandataires aux dépens de la procédure d'appel. Ils concluent à la nécessaire confirmation de l'ordonnance entreprise, en relevant en premier lieu l'inopérance de l'obligation non sérieusement contestable alléguée par la SAS Artea 2 qui prétend qu'il existerait à la charge des bailleurs une telle obligation édictée par le juge des référés par ordonnance du 28 juin 2022 et ce, d'avoir à réaliser des travaux alors que : - ces travaux urgents, demandés dans le cadre de la seule instance en référé, ne sont pas l'objet du litige principal au fond, cantonné aux termes de l'assignation à ' faire réaliser des études et des travaux pérennes pour la sauvegarde de l'immeuble', - ladite ordonnance de référé ne donc être le fondement d'une obligation non sérieusement contestable au sens de l'article 789 du code de procédure civile, - la compétence du juge de la mise en état pour allouer une provision est limitée à ce qui a trait au litige soumis au fond au tribunal judiciaire, de sorte que ni l'ordonnance de référé, ni le jugement du 13 juillet 2023 du juge de l'exécution ne peuvent servir artificiellement à asseoir la demande de provision de la société Artea 2, dans le cadre de l'instance au fond, sur le fondement de l'article 789 susvisé. Ils soutiennent que les demandes formées par la société Artea 2 se heurtent, à tout le moins, à des contestations sérieuses : - l'hôtel, à la date de la délivrance de l'assignation, continuait à être exploité et ce, pendant plusieurs mois après, - le manquement à l'obligation de délivrance des bailleurs n'est pas établi au regard notamment des nombreuses obligations d'entretien mises à la charge du preneur aux termes du bail du 24 décembre 2005 ( article II et III), - M. [I], dans son rapport d'expertise, n'impose aucune reconstruction complète de la toiture, souligne que la charpente n'est pas sinistrée et rend le service attendu depuis de nombreuses années et n'imposent d'aucune manière la réparation des façades, retenant que les façades principales présentent un aspect globalement satisfaisant, - s'agissant de la surcharge des planchers, l'expert judiciaire considèrent que ces chargements importants effectués sur les planchers pourraient avoir été entrepris pendant la location SHAP, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Artea 2, - les bailleurs ont fait entreprendre d'importants travaux ainsi qu'il en ressort des pièces produites : * toiture principale haute (facture de la société SPMR du 11 janvier 2022), * travaux de toiture basse, à même d'assurer la mise hors d'eau de la couverture au sens de l'ordonnance de référé ( facture de la société SPMR des 31 mars et 31 mai 2022), * commande de travaux de mise en sécurité des parties de charpente fragilisées ( procès-verbal de réception sans réserve du 26 septembre 2022), - la société Dekra a effectué une visite de contrôle des travaux de charpente le 15 novembre 2022 et a constaté que les travaux les plus urgents ont été réalisés de manière satisfaisante, permettant de mettre en sécurité la charpente, mais a exigé la pose d'une ligne de vie pour contrôler la toiture extérieure, - suite à la pose de cette ligne de vie, la société Dekra, dans son rapport du 9 février 2023, a estimé que les travaux de reprise et de réparations des dégradations majeures affectant la couverture et portant atteinte à la mise hors d'eau avaient bien été effectués, - suite à la visite des services municipaux du 15 février 2023 et à l'arrêté de mise en sécurité qui en a découlé, Mme [W] [S] a validé un contrat d'architecte et la convention d'honoraires de M. [T] le 15 mars 2023, qu'une mise en sécurité a depuis été faite, aux frais des intimés, et des études approfondies dont été menées, en concertation avec les services municipaux, l'état de l'avancement des travaux résultant du document élaboré le 13 juillet 2023 par M. [T]. En tout état de cause, ils font valoir que les demandes provisionnelles se heurtent également à des contestations sérieuses, que les pertes d'exploitation et préjudices immatériels qui sont invoqués ne figurent pas dans l'assignation introductive d'instance et n'entrent donc pas dans le champ du litige au fond, qu'au demeurant ces pertes d'exploitation sont illustrées par un simple tableau qui aligne des chiffres qu'il est impossible de vérifier et notamment un loyer qui n'est pas versé aux bailleurs, outre une attestation d'un expert-comptable, sans justificatif et sans mention des éventuelles pertes de marge, ni des économies de charge. Ils relèvent, enfin, que l'article 789 du code de procédure civile ne prévoit pas l'allocation par le juge de mise en état de dommages et intérêts au titre de la résistance abusive. Mme [R] [S], M. [K] [S], dans leurs dernières conclusions notifiées le 20 juillet 2023, demandent à la cour de: - débouter la société Artea 2 de toutes ses demandes, fins et conclusions, En conséquence, A titre principal, - confirmer que Mme [W] [S] a la qualité de bailleresse ayant opté pour l'usufruit de la totalité des biens immobiliers à la suite de la succession de son défunt mari, M. [V] [S], - confirmer l'ordonnance en date du 18 avril 2023 en toutes ses dispositions, - condamner la société Artea 2 au paiement à Mme [R] [S], M. [K] [S] de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, A titre subsidiaire, - condamner in solidum la société Nexity Lamy au paiement de la provision éventuellement allouée, - condamner la société Nexity Lamy paiement à Mme [R] [S], M. [K] [S] de la somme de 20.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. A titre liminaire, ils observent que Mme [W] [S] est seule bailleresse de la société Artea 2 pour avoir opté pour l'usufruit de la totalité des biens immobiliers à la suite de la succession de son défunt mari, M. [V] [S]. A titre principal, ils opposent aux parties appelantes l'existence d'une contestation sérieuse faisant obstacle à l'allocation de la provision demandée et ce, pour les motifs suivants: - l'arrêté de mise en sécurité portant interdiction d'occupation des lieux a fait l'objet d'un recours et l'instance relative à cette contestation est en cours d'instruction, - les travaux ordonnés par l'ordonnance de référé du 28 juin 2022 ont été réalisés, reprenant sur ce point les observations de Mme [W] [S] et de ses enfants, le contrôle de la bonne réalisation des travaux afférents tant à la charpente qu'à la toiture extérieure ayant été effectué par l'organisme de contrôle, la société Dekra, - en contestant la réalisation de ces travaux, la société Artea 2 confirme l'existence d'une contestation sérieuse, - l'hôtel était bel et bien exploitable et exploité au jour de la délivrance de l'assignation, - il est exploitable à ce jour, puisque tous les travaux ont été réalisés, - dans son rapport d'expertise, M. [I] décharge les parties de toute responsabilité et il y a lieu de faire la part des responsabilités compte tenu des propres obligations du preneur résultant du bail, - les réparations réalisées ont été faites dans l'urgence pour répondre à l'ordonnance de référé mais compte tenu de l'ancienneté de l'immeuble, il convient de faire des études complémentaires notamment sur la structure pour envisager le début des travaux, ce qui est l'objet de la mission du cabinet [T], dont le pré-rapport confirme que les bailleurs ont pris leurs dispositions pour la réalisation des travaux. Enfin, ils considèrent, comme les autres parties intimées, que les demandes d'indemnisation au titre des préjudices allégués par la société Artea ne sont pas étayées par des éléments probants. A titre subsidiaire, ils recherchent la responsabilité de la société Nexity Lamy, au titre de la gestion de ce bien. La SAS Nexity Lamy, par ses dernières conclusions notifiées le 18 juillet 2023, demande à la cour de : Vu les articles 122, 564 et565, 789 du code de procédure civile, Vu les articles 1240 et suivants, et l'article 1992 du code civil, A titre principal, - confirmer l'ordonnance du 18 avril 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions, - rejeter les demandes formées à l'encontre de la société Nexity Lamy comme étant irrecevables, à défaut d'intérêt et de qualité à agir, A titre subsidiaire, - confirmer l'ordonnance du 18 avril 2023 rendue par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence en toutes ses dispositions, - rejeter les demandes formées à l'encontre de la société Nexity Lamy comme se heurtant à de sérieuses contestations, en l'absence d'une quelconque faute du mandataire de Mme [W] [S], en lien avec l'absence d'exécution des travaux et études sollicités par la société Artea 2, - rejeter toutes éventuelles condamnations de la société Nexity Lamy à relever et garantir les co-indivisaires de toutes éventuelles condamnations prononcées à leur encontre, comme se heurtant à de très sérieuses contestations, En tout état de cause, - condamner la partie succombante au paiement de la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile concernant la procédure d'appel, - condamner la partie succombante au paiement des entiers dépens. Elle oppose aux appelantes l'irrecevabilité de la demande de condamnation au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive comme étant nouvelle en cause d'appel. Pour le surplus, elle rappelle que sa responsabilité en sa qualité de mandataire de Mme [W] [S], ne saurait être engagée pour l'exécution des travaux, soumis au seul accord de tous les propriétaires indivisaires d'un bien immobilier, que le mandataire ne possède pas les pouvoirs d'engager des travaux sans autorisation de son mandant, encore moins si son mandant ne possède pas l'intégralité des droits de propriété sur le bien immobilier, l'usufruitière n'ayant pas qualité pour engager des travaux de gros oeuvre affectant la structure de l'immeuble et qu'il s'agit, d'ailleurs, de la position retenue tant par le juge des référés que le juge de la mise en état. En tout état de cause, elle considère que les demandes de condamnation du mandataire de gestion de Mme [W] [S] au paiement d'une provision à valoir que les préjudices allégués par la société Artea 2 se heurtent à de sérieuses contestations au sens de l'article 789 du code de procédure civile: - les travaux de mise en sécurité ordonnés par le juge des référés dans son ordonnance du 22 juin 2022 ont été réalisés puis vérifiés et validés par la société Dekra, - elle n'a commis aucune faute , justifiant avoir accompli toutes les diligences requises pour remédier aux désordres tant antérieurement à la mission d'expertise confiée à M. [I] qu'à la suite du dépôt du rapport de ce dernier (devis, soumission de ces devis à son mandant, demandes d'intervention), - la société Arkea ne rapporte aucunement la preuve d'un préjudice d'image, - les prétendues pertes d'exploitation reposent sur des documents établis unilatéralement par la requérante et les estimations comptables de son expert-comptable ont été dressés hors de tout contradictoire. Elle conteste l'appel en garantie formé à son encontre par Mme [R] [S] et M. [V] [S], avec qui elle n'a aucun lien contractuel, qu'elle n'est donc tenue d'aucune obligation envers eux et rend compte de sa gestion uniquement à son mandant, Mme [W] [S]. La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 19 septembre 2023. MOTIFS En vertu de l'article 789 du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de mise en état est, jusqu'à son dessaisissement, seul compétent, à l'exclusion de toute autre formation du tribunal, pour : 3° accorder une provision au créancier lorsque l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l'exécution de sa décision à la constitution d'une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5, 517 et 518 à 522. Dans le cadre de l'incident qu'elle a initié et objet du présent appel, la société Artea sollicite, au visa de l'article susvisé, la condamnation in solidum des consorts [S] et de la société Nexity Lamy à lui verser, diverses sommes à titre de provisions à valoir sur son préjudice résultant notamment de l'impossibilité d'exploiter les locaux conformément au bail. S'agissant des demandes dirigées à l'encontre de la société Nexity Lamy, mandataire de Mme [W] [S], la société Artea 2 ne caractérise, en cause d'appel, aucune faute qui aurait été commise par cette dernière et justifiant sa demande de condamnation, étant précisé que l'agence immobilière démontre avoir accompli les diligences qui s'imposaient pour remédier aux différents désordres, en faisant établir les devis de travaux de remise en état et en les soumettant à son mandant. L'ordonnance querellée en ce qu'elle a rejeté les prétentions formées à l'encontre de la société Nexity Lamy ne peut qu'être confirmée. Les consorts [S] s'opposent aux demandes de provisions, considérant qu'elles se heurtent à plusieurs contestations sérieuses. Il y a lieu de relever en premier lieu que les parties appelantes ne peuvent utilement soutenir comme elles font dans leurs conclusions que : - l'obligation pesant sur les bailleurs de faire réaliser les travaux de nature à obtenir la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité et de l'interdiction d'occupation n'est pas sérieusement contestable, eu égard à l'ordonnance de référé les y contraignant en date du 28 juin 2022, - il n'existe aucune contestation sérieuse de nature à exonérer les bailleurs de leurs obligations, étant rappelé que le juge des référés, juge de l'évidence, les a condamnés à faire réaliser sous astreinte des travaux qui à ce jour, n'ont pas été effectués de façon satisfaisante et n'ont pas permis d'obtenir la mainlevée de l'arrêté de mise en sécurité, l'ordonnance étant définitive. En effet, l'ordonnance de référé du 28 juin 2022 ne peut servir à asseoir la demande de provision formée dans le cadre de l'instance au fond et il ne peut-être prétendu qu'une telle décision édicterait une obligation de faire non contestable à la charge des bailleurs de réaliser les travaux et partant une obligation non sérieusement contestable de réparer les préjudices invoqués par la société Artea 2. Conformément aux articles article 484 et 488 du code de procédure civile, l'ordonnance de référé est une décision provisoire rendue à la demande de l'une des parties, l'autre présente ou appelée qui n'a pas, au principal, l'autorité de la chose jugée. Les juges, statuant au fond, ne sont donc pas liés par une décision en référé et il s'ensuit que le tribunal, saisi au principal, n'est tenu ni par les constatations de fait ou de droit du juge des référés, ni par les déductions qu'il a pu en faire. En l'occurrence, les parties sont liées par un bail commercial en date du 24 décembre 2015 qui stipule en son article II que le preneur s'engage à: ' 1. Prendre les lieux dans l'état où ils se trouveront lors de l'entrée en jouissance, sans pouvoir exiger du bailleur, tant lors de l'entrée en jouissance qu'en cours de bail, aucun travaux, ni remise en état, le preneur renonçant par ailleurs expressément à tous recours à l'encontre du bailleur pour les vices et défauts de la chose louée, par dérogation à l'article 1721 du code civil. 2. Tenir les lieux loués pendant toute la durée du bail, en bon état d'entretien et effectuer toutes les réparations qui pourraient être nécessaires, y compris celles découlant de la vétusté, en remplaçant s'il y a lieu, ce qui pourrait être réparé. En ce qui concerne l'entretien des façades et des boiseries, le preneur assumera la charge de leur mise en peinture régulière et chaque fois que celle-ci s'avérera nécessaire, le bailleur prenant à sa charge les autres travaux qui s'imposeraient sur lesdites façades (...) 3. Effectuer à ses frais tous travaux qui pourraient être prescrits par les autorité administratives lors de l'entrée en jouissance ou en cours de bail aux fins notamment de permettre l'utilisation des locaux telle qu'autorisée par le bail, en conformité avec la réglementation actuelle ou future, quelle que soit la nature des prescriptions administratives (...). L'article III précise également que ' le preneur renonce à tout recours en responsabilité contre le bailleur (...) d) en cas de dégâts causés aux lieux loués (...) Par suite de fuites, infiltrations etc (...) ' La société Artea 2 produit un certain nombre de constats d'huissier établis entre 2015 et 2017 qui évoquent la présence dans les chambres des fissures et des affaissements de plancher. L'expert judiciaire, à l'issue, de ses investigations menées au contradictoire de toutes les parties, relève, dans son rapport déposé le 22 décembre 2020, que : - le bâtiment est très ancien et pourrait dater du 18 ème siècle, - s'agissant des désordres initiaux : ' il ne fait aucun doute que les désordres constatés au sein de l'hôtel depuis 2015 sont consécutifs à des rechargements importants effectués sur les planchers (...) Ces rechargements étaient vraisemblablement liés à la volonté de gommer les déformations des sols si fréquents sur les planchers à ossature bois et d'annuler certains décalages de niveaux. Ils correspondent à des travaux importants incluant le recloisonnement de pièces d'eau ainsi que des plaçages carrelés lourds intéressant les couloirs d'accès aux chambres Ces travaux pourraient avoir été entrepris pendant la location Shap fin 2013 (...) La responsabilité des conséquences de ces travaux pourrait donc échapper aux parties en cause dans ce dossier ' - s'agissant des désordres relatifs aux toitures : * ' Nous sommes en présence d'une couverture en tuiles à emboîtement sur la toiture hautes, en tuiles canal sur la partie basse du bâtiment. Les toitures sont vieillissantes et devraient faire l'objet d'une restauration (...) ' , l'expert n'imposant toutefois d'aucune manière la reconstruction complète de la toiture, * La charpente est ancienne (..) Cependant elle n'est pas sinistrées et rend le service attendu depuis de nombreuses années (...)' - concernant les désordres relatifs aux façades : * les façades principales ' présentent des désordres multiples liés au vieillissement (...) Elles présentent malgré tout un aspect global satisfaisant au plan de l'entretien en tant qu'établissement commercial. Cependant la présence de filets vers de protection nuit à l'aspect et ne peut être conservée durablement (...) * les façades secondaires ' supportent un certain nombre de désordres qui devront faire l'objet à moyen de travaux de réfection (..) Il n'y a pas de danger imminent sur la voie publique du fait de ces façades. L'aspect esthétique de ces façades est certes affecté par le manque d'entretien mais nous considérons que les rues concernées sont peu passantes et qu'il n'y a visiblement pas de dommage commercial à retenir pour la demanderesse . ' L'arrêté de mise en sécurité du 11 mars 2022 a été pris sur la base d'un rapport dressé par le bureau de contrôle de l'APAVE le 15 février 2022, à la demande du preneur et établi de manière non contradictoire. Il prescrit, de façon indifférenciée tant aux consorts [S] qu' à la SAS Artea 2, la réalisation sans délai des travaux suivants : - un étaiement des parties fragilisées pour permettre une reprise des efforts sur les planchers inférieurs - une mise hors d'eau de la couverture afin de s'assurer que de nouvelles infiltrations ne viennent pas détériorer plus avant la structure. Comme l'a relevé à juste titre le premier juge, la lecture du rapport d'expertise [I] de l'arrêté montre que les analyses retenues divergent quant à la dangerosité des lieux. En outre, cet arrêté fait l'objet d'une contestation de la part de Mme [W] [S], l'instance relative à cette contestation étant toujours en cours d'instruction. Suite à cet arrêté, les consorts [S] ont entrepris à leurs frais un certain nombre de travaux ainsi que l'attestent les différentes factures qui sont communiquées et ils ont mandaté la société Dekra qui a : - émis un premier avis le 15 novembre 2022 suite à une visite de contrôle des travaux sur la charpente bois notant que ' Les travaux les plus urgents ont été réalisés de manière satisfaisante, permettant de mettre en sécurité la charpente. Il restera cependant à faire procéder à court terme ( premier trimestre 2023) à un diagnostic exhaustif de l'état de dégradation des bois de charpente et de traiter ceux nécessitant une intervention (...) Il conviendra de faire réaliser ce diagnostic et le traitement de désordres par une entreprise de traitement ou un charpentier.' - établi le 9 février 2023 un second rapport dont les conclusions sont les suivantes ' Nous avons constaté que les travaux de reprise et de réparations des dégradations majeures affectant la couverture et portant atteinte à la mise hors d'eau avaient bien été effectuées. Nous rappelons que notre mission se limite à la vérification visuelle de la bonne réalisation des travaux, aucun test ( mise en eau notamment ) n'est réalisé. Etant donné qu'il s'agit de travaux de révision ( réparation ponctuelle des zones considérées comme défectueuses ) et non pas de réfection, l'état initial de la couverture est considéré comme satisfaisant '. La société Artea 2 soutient que les travaux n'ont pas été réalisés, se prévaut : - en premier lieu, des avis techniques de la société APAPVE qui contredisent manifestement ceux sur lesquels s'appuient les consorts [S] lequels émanent également d'un bureau de contrôle, la société DEKRA, - en second lieu, d'une visite d'un directeur technique des services municipaux du 15 février 2023 critiquant ouvertement les réparations effectuées comme n'étant pas de nature à faire cesser les désordres et prescrivant un nouvel arrêté de mise en sécurité compte tenu de l'apparition de nouveaux désordres. Il doit néanmoins être observé qu'il résulte des dernières pièces prooduites par les consorts [S] que: - que Mme [W] [S] a validé le 15 mars 2023 le contrat d'architecte et la convention d'honoraires de M. [T], la mission de l'architecte incluant bien la charpente et la couverture, - il ressort du courrier de cet architecte en date du 7 avril 2023 que compte tenu de la bâtisse et notamment de son ancienneté, il est nécessaire de faire des études préalables complémentaires sur la totalité de la structure pour envisager le début des travaux, - son pré-rapport du 23 mars 2023 et le compte-rendu de mission qu'il a élaboré le 17 juillet 2023 confirme d'une part, qu'un nombre conséquent d'interventions a été réalisé par les bailleurs et d'autre part, que ces derniers ont pris leur disposition pour la réalisation des travaux ( relevés métrés et numérisation des combles effectuées, réalisation des études et préparation du dossier de consultation des entreprises). Il résulte des considérations précitées que le bâtiment en cause est très ancien et pourrait dater du 18ème siècle, que le litige initial concerne des désordres qui trouvent leur origine dans une surcharge des planchers suite à des travaux qui auraient été réalisés par la société SHAP, aux droits desquels vient désormais la société Artea 2 et que l'ampleur des désordres et la dangerosité des lieux font l'objet d'analyses contradictoires tant par l'expert judiciaire que par les services techniques de la mairie, qui s'appuient sur un rapport non contradictoire de la société APAVE. Suite au premier arrêté de péril qui fait l'objet d'une contestation devant les juridictions administratives, des travaux ont été entrepris aux frais des bailleurs mais les parties ne s'accordent pas ni sur leur bonne réalisation, leur pertinence et encore moins sur leur pérennité, étant précisé que si deux autres arrêtés de mise en sécurité sont intervenus depuis, ils ne portent pas sur les mêmes désordres. De surcroît, il existe une discussion sur les responsabilités encourues, au regard notamment des dispositions du bail mettant un certain nombre d'obligations, notamment d'entretien, à la charge du preneur, de l'utilisation qui a pu êtes faites des locaux notamment au travers des travaux à l'origine d'une surcharge importante des planchers et des mentions de l'avis de la commission locale de sécurité du 8 mars 2021, défavorable à la poursuite de l'exploitation de l'hôtel, en pointant des manquements exclusivement imputables au preneur. La complexité des points à trancher a pour conséquence que l'appréciation que portera le juge du fond sur ces questions revêt un caractère aléatoire et incertain, ne permettant pas l'allocation d'une provision au profit de la société Artea 2. En l'état de l'existence d'une contestation sérieuse au sens de l'article 789 du code de procédure civile, l'ordonnance entreprise sera confirmée en toutes ses dispositions. Vu l'article 700 du code de procédure civile, Vu l'article 696 du code de procédure civile; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe et par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire d'Aix-en-Provence déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la SAS Artea 2, la SCP Ajilink [P]-Bonettto, prise en la personne de Me [F] [P], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Artea 2 et la SAS Les Mandataires, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS Artea 2, à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel: - la somme de 2.500 € à Mme [W] [S], M. [O] [S] et Mme [U] [S], - la somme de 2.500 € à Mme [R] [S] et M. [K] [S], - la somme de 2.000 € à la société Nexity Lamy, Condamne la SAS Artea 2, la SCP Ajilink [P]-Bonettto, prise en la personne de Me [F] [P], ès qualités d'administrateur judiciaire de la société Artea 2 et la SAS Les Mandataires, prise en la personne de Me [X] [C], ès qualités de mandataire judiciaire de la SAS Artea 2, aux dépens de la procédure d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT