Tribunal judiciaire, 20 février 2026. 25/02427

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TROYES CHAMBRE CIVILE JUGEMENT DU 20 FEVRIER 2026 N° RG 25/02427 - N° Portalis DBWV-W-B7J-FLVY Nac :5AB Minute: Jugement du : 20 février 2026 Monsieur [K] [O] c/ Monsieur [B] [Q] DEMANDEUR Monsieur [K] [O] [Adresse 1] [Localité 1] comparant en personne assisté de Me Cécile GAFFURI, avocat au barreau d’AUBE DEFENDEUR Monsieur [B] [Q] [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 2] non comparant, ni représenté * * * * * * * * * * L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 décembre 2025 tenue par Madame Odile SIMART, Juge du Tribunal Judiciaire de Troyes assisté(e) de Monsieur Jean-Guy MARCHAL, Greffier, lors des débats et de la mise à disposition. A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Il a été indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition à la date du 20 février 2026, date à laquelle la décision dont la teneur suit a été rendue. EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Par un contrat du 29 août 2016, M. [K] [O] a donné à bail à M. [B] [Q] un appartement situé [Adresse 4] dans la cour intérieure, [Localité 2], pour un loyer mensuel de 350 € et 30 € de provision sur charges. Par plusieurs courriers envoyés le 7 juillet 2025, le 15 juillet 2025 et le 25 août 2025, M. [K] [O] a mis en demeure M. [B] [Q] de faire cesser des troubles dont se sont plaint le voisinage. Par acte de commissaire de justice en date du 13 octobre 2025, M. [K] [O] a fait assigner M. [B] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Troyes en vue de prononcer la résiliation du bail et d'ordonner son expulsion des lieux. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES A l’audience du 19 décembre 2025, M. [K] [O] reprend les termes de son assignation et demande au tribunal de : prononcer la résiliation du bail d’habitation ; ordonner l’expulsion de M. [B] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique ; ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais, risques et périls du défendeur ; condamner M. [B] [Q] à lui verser la somme de 800 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [B] [Q] aux entiers dépens ; Au soutien de ses demandes, M. [K] [O] fait valoir que le défendeur trouble son voisinage de manière répétée par des nuisances sonores nocturnes après 22 heures notamment en périodes estivales. Le demandeur détaille des cris, des consommations d'alcool et de stupéfiants, et des bruits dans la cour troublant la tranquillité du voisinage. Il précise que plusieurs locataires de courte durée via la plate-forme Airbnb ont laissé plusieurs avis négatifs se plaignant du bruit provenant de la cour privative de M. [B] [Q]. M. [K] [O] estime ainsi que les manquements à l'obligation de jouissances paisible sont caractérisés et justifient la résiliation du bail. Bien que convoqué par un acte de commissaire de justice signifié par à personne le 13 octobre 2025, M. [B] [Q] n'est ni présent ni représenté. A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 20 février 2026. MOTIVATION 1. Sur la résiliation du bail L’article 9 du code de procédure civile dispose qu’« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. ». Selon les dispositions de l’article 1217 du code civil : « La partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut : - refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ; - poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ; - obtenir une réduction du prix ; - provoquer la résolution du contrat ; - demander réparation des conséquences de l'inexécution. Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter. » Aux termes de l’article 1741 du code civil, “le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements”. L'article 1227 du code civil précise que "La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice." et l'article 1228 du même code prévoit que "Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.". Enfin, les effets de la résolution judiciaire du bail sont prévues à l'article 1229 du code civil qui dispose que "La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice. Lorsque les prestations échangées ne pouvaient trouver leur utilité que par l'exécution complète du contrat résolu, les parties doivent restituer l'intégralité de ce qu'elles se sont procuré l'une à l'autre. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. Les restitutions ont lieu dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.". Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu à deux obligations principales, d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention et de payer le prix du bail aux termes convenus. L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 oblige le locataire à user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. En l'espèce, M. [K] [O] produit : une attestation de Mme [S] [D], agissant en qualité de gestionnaire de l'immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 3], en date du 7 juillet 2025, indiquant que les locataires de l'immeuble se plaignent depuis plusieurs années de nuisances sonores nocturnes provenant du logement de M. [B] [Q] et consistant en des cris, des conversations bruyantes, des disputes après 22 heures, des comportements bruyants liés à la consommation d'alcool et parfois de stupéfiants. Elle dénonce également une intervention des forces de l'ordre le 2 juillet 2025, dans la soirée, et une intervention le 4 juillet 2025 pour une soirée ayant durée jusqu'à 4 heures du matin ; un message électronique d'un usager Airbnb sans date se plaignant d'une odeur de stupéfiant remontant de la cour vers les fenêtres de l'appartement ; des échanges électroniques avec un usager Airbnb sans date, dénonçant des nuisances sonores nocturnes provenant d'une cour de l'immeuble ; un commentaire d'un usager Airbnb du mois de mai 2025 se plaignant de voisins bruyants ;un commentaire d'un usager Airbnb du mois de janvier 2025 se plaignant d'un voisin bruyant dans la soirée ; un message privé d'un usager Airbnb sans date dénonçant des personnes éméchées ayant fait du bruit jusqu'à 1h30 du matin dans la cour du fond de l'immeuble ; un sms sans date d'un locataire de courte durée dénonçant une odeur de cigarette dans les couloirs et des voisins bruyants dans la nuit ; un commentaire d'un usager Airbnb ayant séjourné du 5 au 6 juillet 2025 dénonçant des voisins parlant haut et fort ; un commentaire d'un usager Airbnb dénonçant des voisins bruyants dans la cour en dessous de l'appartement et indiquant que la police a été contactée par le propriétaire; un commentaire d'un usager Airbnb du mois de mars 2024, dénonçant un voisin bruyant jusqu'à 5h du matin par des cris et de la musique ;un commentaire d'un usager Airbnb du mois d'août 2023 dénonçant un voisinage bruyant toute la nuit, agressif et alcoolisé ; un commentaire d'un usager Airbnb du mois de novembre 2023 dénonçant des voisins bruyants et agités ; un commentaire d'un usager Airbnb dénonçant un voisinage bruyant et grossier ; des photographies montrant l'agencement de l'immeuble de M. [K] [O] divisé en trois étages avec trois logements Airbnb, dont un au rez-de-chaussée avec cour privative, donnant sur la cour privative louée à M. [B] [Q] ; une main courante en date du 08 octobre 2025 aux termes de laquelle M. [K] [O] les insultes et le comportement menaçant des amis de M. [B] [Q] et les menaces de brûler l'appartement émises par M. [B] [Q] ; un courriel en date du 26 novembre 2025 du Brigadier-Chef Principal [P] [H] recensant au cours de l'année 2025 autre sollicitation de la police municipale pour des nuisances sonores au logement situé [Adresse 6] en RDC à [Localité 3], dont deux déplacements sur place n'ont recensé aucune nuisance, un rappel des règles de vie a été effectué et une verbalisation pour tapage a été relevée. De tous ces éléments, il apparaît que les commentaires et échanges avec les usagers Airbnb ne sont pas suffisamment précis quant à la personne source des nuisances pour établir l'imputabilité à M. [B] [Q]. En effet l'existence d'une seconde cour privative dans l'immeuble ne permet pas de déterminer avec précision la cour source des nuisances décrites. L'attestation de Mme [S] [D] détaillant des plaintes de ses locataires quant aux nuisances provoquées par M. [B] [Q] ne permet pas, à elle seule, d'établir la récurrence des troubles subis par le voisinage. En outre, le recensement des interventions détaillé par les forces de police municipale ne font état que de quatre sollicitations en une année pour une seule verbalisation. Enfin, la main courante déposée M. [K] [O] ne se montre pas assez précise quant aux circonstances des insultes et des menaces subies permettant de caractériser la gravité du comportement. Ainsi, la preuve de la récurrence et de la gravité des nuisances arguées n'est pas rapportée de sorte que les manquements aux obligations du bail ne sont pas établis. Il convient dès lors de rejeter la demande de résiliation du bail et la demande d'expulsion subséquente. 2. Sur les demandes accessoires : En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [K] [O], partie perdante, supportera la charge des dépens. M. [K] [O] sucombant à l'instance, sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée. Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DEBOUTE M. [K] [O] de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion ; DEBOUTE M. [K] [O] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE M. [K] [O] aux dépens ; RAPPELLE que le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire ; Le greffier, Le président,