Tribunal judiciaire, 24 janvier 2025. 22/01671

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/01671 N° Portalis 352J-W-B7G-CWDM6 N° MINUTE : 1 Assignation du : 20 Janvier 2022 Jugement de fixation [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 24 Janvier 2025 DEMANDERESSE Madame [H] [P] née [R] [Adresse 4] [Localité 5] représentée par Maître Benoît ATTAL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0608 DEFENDERESSE S.A.R.L. LES VOLONTAIRES [Adresse 2] et [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Fabrice SCHMITT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #L0021 COMPOSITION DU TRIBUNAL Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 18 Octobre 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seings privés du 1er juillet 2002, Madame [O], aux droits de laquelle vient Madame [H] [P] née [R], a donné à bail à la société LES VOLONTAIRES divers locaux à usage de café, bar, brasserie restauration, ventes à emporter, situés à l'angle des [Adresse 9] et [Adresse 6] à [Localité 7] dans le quinzième arrondissement et ce pour une durée de 9 années à compter du 1er juillet 2002 pour se terminer le 30 juin 2011 ; le loyer annuel était fixé à 16.056,08 euros HT HC payables trimestriellement à terme échu et révisé annuellement pour être porté, à la somme de 17.229,12 euros HT HC. Le 14 janvier 2020, la société locataire a notifié à sa bailleresse son souhait de voir le bail se renouveler pour une nouvelle durée de 9 années à compter du 1er juillet 2020 ; que le délai légal de 3 mois étant passé, le principe du renouvellement du loyer était néanmoins accepté par Madame [P] née [R] ; que cette dernière entendait toutefois voir le prix du loyer fixé à la somme annuelle de 54.400 euros ; par courrier recommandé avec accusé de réception du 22 octobre 2020 un mémoire était adressé en ce sens à la société locataire qui s'était abstenue de répondre dans le délai d'un mois. Par acte extrajudiciaire du 20 janvier 2022, la bailleresse a fait assigner la société LES VOLONTAIRES devant le juge des loyers commerciaux en fixation du prix du bail. Par jugement mixte du 19 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant Madame [P] née [R] à la société LES VOLONTAIRES à compter du 1er juillet 2020 ; dit que le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative, - désigné en qualité d'expert , M. [N] remplacé par M. [D] [S] aux fins de rechercher la valeur locative des lieux loués en renouvellement au 1er juillet 2020. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 10 novembre 2023 concluant à l’absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité et à l’application du loyer plafond de 18.006,54 euros inférieure à la valeur locative en renouvellement estimée à 49.505 euros. Par mémoire régulièrement notifié, la bailleresse demande au juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de PARIS : - de déplafonner le loyer en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité et de fixer le prix du bail à renouveler au 1er juillet 2020 à la somme principale annuelle hors taxes et hors charges de 54.400 euros (cinquante-quatre mille quatre cents euros), toutes les autres clauses du bail demeurant inchangées, outre la durée du bail renouvelé pour une nouvelle durée de neuf années, le montant du dépot de garantie devant correspondre au nouveau loyer et des clauses devant correspondre aux nouvelles dispositions légales résultant de la loi dite Pinel du 18 juin 2014 ainsi que l’indice INSEE qui doit étre remplacé par les loyers commerciaux (ILC) ; - le paiement des intéréts au taux légal sur les loyers arriérés a compter du 1er juillet 2020 conformément aux dispositions de l’article 1155 du Code civil et leur capitalisation dans les conditions de l’article 1154 du même Code, pour ceux correspondant des loyers dus depuis plus d’un an ; - qu’il dise qu’a défaut d’exercice par les parties de leur droit d’option prévu par l’article L.145-57 du Code de commerce et qu’a défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est ordonnée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions de la Loi n°91-650 du 9 juillet 1991. - la condamnation de la société LES VOLONTAIRES aux entiers dépens ainsi qu’à la somme de 2.500 euros au titre de1’article 700 du code de procédure civile. Par mémoire en réponse régulièrement notifié, la société LES VOLONTAIRES demande au juge des loyers commerciaux de dire qu’il n'existe aucun motif de déplafonnement, en conséquence de débouter Madame [P] née [R] de ses demandes. Elle sollicite le renouvellement de son bail, moyennant un loyer annuel principal de 18.119,33 € résultant de l’application de la règle du plafonnement selon les dispositions de l‘article L.145-34 du code du commerce, conformément aux conclusions de M.[S], à titre subsidiaire la fixation du loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2020 à la somme en principal annuelle de 40.000 € HC/HT, et en tout état de cause la condamnation de Madame [P] née [R] au paiement de 7.000 € au titre de l’article 700 et aux entiers dépens en ce inclus l’intégralité des frais liés a l’expertise, avec le bénéfice de l’exécution provisoire. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera rappelé que par jugement du 19 janvier 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er juillet 2020. Sur la demande de déplafonnement du loyer Le bailleur forme une demande en déplafonnement du loyer en raison d’une prétendue modification des facteurs locaux de commercialité qu’il estime notables selon l’exigence de l’article L 145-34 du code de commerce ouvrant droit au déplafonnement du loyer. Il demande de fixer le loyer à la somme principale de 54.400 euros. A l’appui de sa demande il produit une analyse du marché et de la valeur locative effectuée par la société NEXITY le 17 juillet 2020 estimant le prix du loyer à 600 euros/m²/an, 50.400 euros /an et fait notamment valoir que - le secteur a évolué au cours des 9 dernières années ainsi que les prix pratiqués dans le voisinage, -il s’agit d’un quartier en mutation jouissant d’une bonne accessibilité et d’une évolution de la population par IRIS - la construction d’un bâtiment OMICS de l’institut [8] accueillant 200 chercheurs qui a amélioré considérablement la commercialité du secteur pour le commerce de bouche même s’il existe un restaurant d’entreprise A cet égard il souligne l’absence de communication par la société LES VOLONTAIRES de ses bilans comptables des trois dernières années avant la fin du précédent bail pour mesurer son incidence sur son activité. La société locataire conteste l'existence d'une modification notable des facteurs locaux de commercialité susceptible de faire échec au principe du plafonnement faisant valoir que l’expert a justement retenu l’absence d’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité. Elle conclut à une valeur locative selon la variation des indices à un loyer annuel de 18.119,33 euros. SUR CE L'article L. 145-33 du code de commerce pose le principe selon lequel le montant du loyer du bailrenouvelé doit correspondre à la valeur locative. L'article L. 145-34 alinéa 1 vient toutefois encadrer la mise en oeuvre de ce principe en disposant qu'à moins d'une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l'article L.145-33 (caractéristiques du local considéré ; destination des lieux ; obligations respectives des parties ; facteurs locaux de commercialité), le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d'effet du bail à renouveler, si sa durée n'est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l'indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l'article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l'Institut national de la statistique et des études économiques. S'agissant des facteurs locaux de commercialité visés à l'article L. 145-33, 4°, l'article R. 145-6 ducode de commerce précise que ceux-ci dépendent principalement de l'intérêt que représente, pour le commerce considéré, l'importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l'attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l'emplacement pour l'activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d'une manière durable ou provisoire. Il appartient enfin au bailleur qui se prévaut d'une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, à l'appui d'une demande de déplafonnement du loyer d'en rapporter la preuve. En l’espèce, les prétentions du bailleurs sont fondées sur des observations d’ensemble contredites par les constatations de l’expert judiciaire qui a relévé une légère baisse de la population du quartier (-1,31%), de la fréquentation du métro Volontaires juste en face des locaux loués (-7,25%) et l’absence d’enseignes emblématiques qui soient susceptibles de drainer une clientèle supplémentaire. L’arrivée de 200 chercheurs venus travailler dans le pôle scientifique des bâtiments OMICS pourrait constituer un apport de clientèle supplémentaire. Toutefois le campus dispose d’une restaurant, d’une cafétéria et d’un espace de convivialité Thé 25. Si la statistique de fréquentation du restaurant d’entreprise n’est pas connue, l’expert a relevé la présence de 26 commerces de bouche en tous genre correspondant à une offre variée sur laquelle les employés peuvent se répartir dans une rue depuis longtemps commerçante. Ces constatations ne sont en outre pas remises en cause par l’avis de la société NEXITY produite par la bailleresse, sur dossier, locaux non visités qui a relevé que “ les bases locatives sont faibles, toutefois aucune modification de commercialité permettant un déplafonnement lors du renouvellement ”. En définitive, il résulte de ce qui précède que la preuve de la modification notable des facteurs locaux de commercialité ayant un impact favorable sur le commerce exercé n'est pas rapportée. Il s'ensuit que ce motif de déplafonnement sera écarté. Dès lors, il convient de fixer le loyer révisé au montant du loyer plafond calculé par le preneur à hauteur de 18.119,33 euros non contredit par le bailleur. Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil dans leur version issue de l’ordonnance du 10 février 2016, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 20 janvier 2022, date de l’assignation puis au fur et à mesure des échéances échues et qu'en application des dispositions de l'article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés. Sur les autres demandes La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties, il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise. En raison de ce partage des dépens, les demandes réciproques des parties au titre des frais irrépétibles seront rejetées.   Il sera rappelé que le juge des loyers commerciaux ayant été saisi par des assignations postérieures au 1er janvier 2020, la présente décision est assortie de l'exécution provisoire de plein droit. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Dit n'y avoir lieu à déplafonnement du loyer ; Fixe à la somme annuelle en principal de 18.119,33 euros HT/HC, le loyer renouvelé à compter du 1er juillet 2020, entre Madame [H] [P] née [R] et la société LES VOLONTAIRES pour les locaux situés [Adresse 1] et [Adresse 2] à [Localité 3], Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer dû, à compter du 20 janvier 2022 pour les loyers avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date, avec capitalisation des intérêts Partage les dépens, en ce inclus les frais d’expertise, par moitié entre les parties,   Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,   Rejette toute autre demande plus ample ou contraire. Fait et jugé à PARIS, le 24 janvier 2025. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER L. ALDEBERT