Cour d'appel, 23 octobre 2024. 21/06778

5ème Chambre ARRÊT N° 340 N° RG 21/06778 - N° Portalis DBVL-V-B7F-SFAQ (Réf 1ère instance : 11-20-0005) M. [U] [O] Mme [Y] [D] épouse [O] C/ Mme [P] [W] Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée Copie exécutoire délivrée le : à : Me Guenno Le Parc Me Gauvrit (+ afm) RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2024 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Pascale LE CHAMPION, Présidente, Assesseur : Madame Virginie PARENT, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Virginie HAUET, Conseiller, GREFFIER : Madame OMNES, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 02 Septembre 2024, devant Madame Virginie HAUET, magistrat rapporteur, tenant seul l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : contradictoire, prononcé publiquement le 23 Octobre 2024 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Monsieur [U] [O] né le 23 Septembre 1973 à [Localité 7], de nationalité française [Adresse 3] [Localité 2] Madame [Y] [D] épouse [O] née le 27 Septembre 1972 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 2] Représentés par Me Elsa GUENNO-LE PARC de la SELARL GUENNO-LE PARC CHEVALIER KERVIO LE CADET, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES INTIMÉE : Madame [P] [W] née le 24 Mai 1955 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 5] (bénéficie d'une aide juridictionnelle totale numéro 2021/13208 du 26/11/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de RENNES) Représentée par Me Anne-Laure GAUVRIT de la SELARL LBG ASSOCIES, plaidant/postulant, avocat au barreau de VANNES Par acte sous seing privé en date des 29 juillet et 1er août 2013, les époux [O] ont donné à bail à M. [M] [J] une maison à usage d'habitation située [Adresse 1] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 550 euros. Au décès de M. [M] [J], sa compagne Mme [P] [W], a souhaité se maintenir dans les lieux. Par acte du 2 avril 2018, un nouveau bail a été conclu moyennant un loyer mensuel de 550 euros outre les charges locatives. Par acte d'huissier du 12 juin 2020, les bailleurs ont fait délivrer à Mme [P] [W] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 221,04 euros au titre des loyers échus impayés, y compris le coût du commandement. La dette n'a pas été régularisée dans le délai prévu. Par exploit d'huissier du 14 septembre 2020, les époux [O] ont fait assigner Mme [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes notamment pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire prévue au bail à compter du 13 août 2020, ordonner l'expulsion de la locataire et tous occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et la voir condamner à leur payer une somme de 2 069,90 euros au titre des loyers impayés du 1er décembre 2019 au 12 août 2020 outre une indemnité d'occupation mensuelle de 550 euros à compter du 13 août 2020 et jusqu'à la parfaite libération des lieux et restitution des clés. Le représentant de l'État dans le département a été avisé le 15 septembre 2020 par voie électronique de la présente procédure conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi n° 89- 462 du 6 juillet 1989. Par jugement en date du 7 octobre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes a : - déclaré recevable l'action en résiliation du bail, - constaté que la clause résolutoire est en principe acquise au 13 août 2020, - constaté qu'en suite du congé pour vente délivré le 3 juillet 2020, Mme [P] [W] est en principe déchue d'un titre d'occupation à compter du 4 janvier 2021, - dit cependant que les époux [O] ne peuvent se prévaloir de la clause de résiliation prévue au bail ou du congé pour vente à raison du manquement à leur obligation de délivrer un logement décent, - rejeté en conséquence la demande en résiliation du bail et expulsion, - condamné Mme [P] [W] à régler aux époux [O] la somme 5 280 euros au titre des loyers restant dus, échéance d'août 2021 incluse, en deniers ou quittances, - rejeté toute demande plus ample ou contraire, - condamné Mme [P] [W] aux entiers dépens de l'instance, - rappelé que le présent jugement est, de droit, exécutoire à titre provisoire. Le 27 octobre 2021, les époux [O] ont interjeté appel de cette décision et aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 22 décembre 2022, ils demandent à la cour de : - débouter Mme [P] [W] de ses demandes, fins et conclusions, - réformer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Vannes le 7 octobre 2021, A titre principal, - constater la résiliation du bail à compter du 13 août 2020 en application de la clause résolutoire du contrat de bail d'habitation du 2 avril 2018, En conséquence, - ordonner l'expulsion de Mme [P] [W], et de tous occupants de son chef, par tous huissiers de justice au choix des époux [O], avec si besoin le concours de la force publique, - condamner Mme [P] [W] à leur payer, en deniers ou quittances, 550 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation du 1er juillet 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs, A titre subsidiaire, - constater que Mme [P] [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2021 suite au congé délivré le 3 juillet 2020, En conséquence, - ordonner l'expulsion de Mme [P] [W], et de tous occupants de son chef, par tous huissiers de justice au choix des époux [O], avec si besoin le concours de la force publique, - condamner Mme [P] [W] à leur payer, en deniers ou quittances, 550 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation du 1er juillet 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs, En tout état de cause, - condamner Mme [P] [W] à leur payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner Mme [P] [W] aux entiers dépens de première instance, et d'appel. Par dernières conclusions notifiées le 7 novembre 2022, Mme [P] [W] demande à la cour de : - la dire et juger recevable dans ses conclusions, Y faisant droit, - débouter les époux [O] de toutes leurs demandes, fins et conclusions en appel, - confirmer le jugement prononcé le 7 octobre 2021 en ce qu'il a dit et jugé que les époux [O] ne peuvent se prévaloir de la clause résolutoire du bail en raison du caractère non décent du logement, - réformer le jugement prononcé le 7 octobre 2021 en ce qu'il l'a condamnée à régler aux époux [O] la somme de 5 280 euros compte- tenu notamment du jugement en date du 30 juin 2022 prononçant le rétablissement personnel de Mme [P] [W], - constater que la CAF continue de verser aux appelants les APL de Mme [P] [W] qui devront donc être déduites des sommes dues par elle, En tout état de cause, - dire et juger que la clause résolutoire du bail n'a pas à s'appliquer en raison de l'apurement de l'arriéré objet du commandement de payer délivré le 12 juin 2020, A titre subsidiaire, - dire et juger que Mme [P] [W] bénéficiera d'un délai de sursis jusqu'à la date du 31 décembre 2022 pour quitter les lieux, En tout état de cause, - condamner les époux [O] aux dépens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 6 juin 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION - Sur la résiliation du bail M. et Mme [O] demandent de voir constater la résiliation du bail à compter du 13 août 2020 en application de la clause résolutoire du contrat de bail et d'ordonner son expulsion avec au besoin le concours de la force publique. Ils contestent avoir méconnu leur obligation de délivrer un logement décent à leur locataire. Ils soutiennent que les dispositions du bail qui prévoient qu'il n'y aura pas de travaux d'interventions électriques et de plomberie, en dehors de la réparation électrique et de la douche mise à la charge de la locataire, ne permettent pas de caractériser une prétendue indécence du logement. Ils rappellent que l'indécence doit être avérée et non éventuelle. Ils ajoutent que le logement ne présente aucun risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de Mme [W], que la réparation de la douche ne remet pas en cause le fonctionnement des équipements sanitaires, la maison comportant une salle de bains et que la nature du désordre électrique ne rend pas le logement indécent. Ils précisent que le bail prévoyait qu'en contrepartie des travaux pris en charge par la locataire, celle-ci ne devait pas payer les loyers de mars et avril 2018 ainsi que le dépôt de garantie. Ils exposent qu'ils ont toujours été soucieux de délivrer un logement en bon état d'usage, ayant notamment procédé au changement du chauffe-eau en août 2020. Ils font valoir que l'objet du commandement de payer n'a pas disparu, contrairement à ce que soutient Mme [W], que les causes du commandement visant la clause résolutoire n'ont pas été intégralement éteintes dans le délai de deux mois de la délivrance du commandement et que la clause résolutoire étant acquise, le moyen tiré de l'effacement postérieur de la dette locative à l'issue de la procédure de surendettement est inopérant. S'agissant des sommes dues, ils admettent que suite au jugement du 30 juin 2022 de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire au profit de Mme [W], les sommes dues au titre des loyers impayés et de l'indemnité d'occupation ont été effacées à cette date mais ils indiquent qu'elle ne règle aucune somme depuis cette date. Ils demandent de la voir condamner à une indemnité d'occupation de 550 euros par mois à compter du 1er juillet 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux. A titre subsidiaire, ils demandent de valider le congé pour vendre qu'ils ont délivré le 3 juillet 2020 et de constater que Mme [W] est occupante sans droit ni titre depuis le 1er avril 2021. Mme [W] sollicite de confirmer le jugement qui a retenu que les époux [O] ne pouvaient se prévaloir de la clause résolutoire du bail en raison du caractère indécent du logement. Elle fait valoir que les bailleurs avaient conscience de la vétusté du bien qu'ils donnaient en location notamment des non-conformités électriques ou de l'absence d'étanchéité de la toiture en mettant dans le bail à la charge de la locataire des travaux de réparation électrique et de plomberie et en précisant qu'il n'y aura pas d'autres interventions électriques ou de plomberies visant à rénover le bien. Elle en déduit que les bailleurs n'ont pas respecté leur obligation de lui délivrer un logement décent et que le bien étant impropre à son usage d'habitation, ils ne peuvent se prévaloir de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire. Elle indique que par jugement du 30 juin 2022, le juge des contentieux et de la protection de Vannes a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit de sorte que toutes les dettes antérieures à cette date sont effacées et que le jugement qui l'a condamné au titre de l'arriéré locatif à verser une somme de 5 280 euros aux époux [O] doit être réformé. A titre subsidiaire, elle demande à bénéficier d'un délai de sursis jusqu'à la date du 31 décembre 2022 pour quitter les lieux. L'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Aux termes des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations. En vertu des dispositions de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit mettre à disposition du locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et notamment doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation et répondant à un critère de performance énergétique. En l'espèce, le contrat de bail prévoit en son article 15 une clause résolutoire pour non paiement du loyer qui prévoit que la résiliation de plein droit du contrat de bail deux mois après commandement de payer notifié au locataire par huissier et demeuré infructueux. Les époux [O] ont délivré un commandement de payer le 12 juin 2020 dont la validité n'est pas contestée. Il est constant que les causes du commandement n'ont pas été réglées par Mme [W] dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise depuis le 13 août 2020. Les époux [O] rappellent justement que la clause résolutoire étant acquise, le moyen tiré de l'effacement postérieur de la dette locative à l'issue de la procédure de traitement du surendettement est inopérant. S'agissant du caractère décent ou indécent du logement, il résulte du contrat de bail et de son article 0 'contexte et conditions de la location' que Mme [W] affirmait connaître l'état de la maison et l'accepter et 'signalait qu'un défaut électrique nécessitait une intervention et que la douche devait être réparée et proposait de mener ces réparations en dédommagement de sa présence en mars et avril dans la maison'.... 'il est donc expressément convenu entre les parties, qui l'acceptent et le valident, que le bien loué l'est en l'état. En particulier cela signifie : - qu'aucune intervention de réhabilitation ne sera entreprise, en dehors d'une réparation électrique prise en charge par Mme [W] en avril. - que la location s'entend suivant la proposition de Mme [W] quant à l'intervention de son fils toujours courant avril pour réparer à sa charge la douche de l'étage. - que ces 2 interventions, électricité et douche viennent en contre-partie de la présence en mars et avril de Mme [W] dans la maison, ainsi que la caution de 550 euros pour le dépôt de garantie au vue du montant total des réparations. Le bailleur l'accepte et percevra un premier loyer qu'à partir de mai dans le cadre de ce contrat. - qu'il n'y aura donc pas d'autres interventions électriques ou de plomberies visant à rénover le bien. De même, il n'y aura pas d'interventions sur la toiture qui a été refaite il y a 15 ans, et qui parfois, par fort vent latéral cumulé à des pluies soutenues peut ne pas être totalement étanche. Une réparation avait été faite il y a 3 ans et les parties conviennent qu'elle est suffisante, qu'aucune réparation complémentaire ne sera à faire, malgré cette gêne ponctuelle qui peut survenir parfois. En conclusion, c'est à ces conditions générales, évoquées entre les parties et expressément consignées que le contrat de location se met en place. Les parties en sont conscientes, le bailleur en ce sens qu'il maintient une location à un montant peu élevé, et qu'il accepte de considérer que Mme [W] n'a pas à solder les impayés précédents, le locataire en ce sens qu'il prend le bien en l'état avec ces défauts connus après plusieurs années passées dans la maison et dont la liste ci-dessus n'est pas exhaustive.' Le jugement entrepris a considéré que les bailleurs ont contourné leur obligation de délivrance en se dispensant de tous travaux d'intervention électrique ou de plomberie. Or s'il est constant qu'un logement décent doit disposer d'une installation sanitaire intérieure comprenant notamment un équipement pour la toilette corporelle comportant une baignoire ou une douche, il résulte du contrat de bail que le logement disposait, en plus d'une salle d'eau, d'une salle de bain, dont l'état n'est pas discuté, de sorte que le logement ne peut être considéré comme indécent s'agissant de l'installation sanitaire. S'agissant des travaux électriques, s'ils doivent être conformes aux normes de sécurité et en bon état d'usage et de fonctionnement, il convient de rappeler que l'installation électrique, qui ne répondrait pas aux normes en vigueur mais qui ne présente pas de caractère de dangerosité, ne caractérise pas un manquement du bailleur à son obligation de délivrance d'un logement décent. Les stipulations du bail ne permettent pas de considérer que l'installation électrique présenterait un danger et Mme [W] n'évoque d'ailleurs pas une quelconque dangerosité de l'installation électrique. S'agissant de la toiture, si le logement doit assurer le clos et le couvert, il n'est pas fait état que le logement a été confronté à des eaux de ruissellement et/ou de remontées d'eau de nature à provoquer des infiltrations ou des inondations. Par ailleurs, s'il est mentionné qu'il n'y aura donc pas d'autres interventions électriques ou de plomberies visant à rénover le bien, cette disposition ne peut permettre de déduire que le logement était indécent. Les bailleurs justifient avoir procédé au changement du chauffe-eau en août 2020, ce qui démontre qu'ils n'ont pas refusé de procéder aux travaux qui leur incombaient, ce que ne soutient d'ailleurs pas la locataire. Il doit en être déduit que les stipulations du bail mettant des travaux d'électricité et de plomberie à la charge de la locataire sont insuffisantes, à elles seules, à caractériser l'indécence du logement. Aucun autre élément n'est invoqué par la locataire de nature à caractériser l'indécence du logement. Le non respect de l'obligation de délivrance d'un logement décent par les bailleurs n'est donc pas caractérisé en l'espèce. Au vu de ces éléments, le jugement qui a considéré que les bailleurs ne pouvaient se prévaloir de la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l'article 1719 du code civil sera infirmé. Il sera fait droit à la demande de constat de résiliation de bail à compter du 13 août 2020 en application de la clause résolutoire. Le jugement qui a condamné Mme [W] au titre de l'arriéré locatif à verser une somme de 5 280 euros aux époux [O] sera infirmé suite au jugement du 30 juin 2022 du juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Vannes qui a prononcé le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire à son profit. En revanche, il sera fait droit à la demande M. et Mme [O] de voir condamner Mme [P] [W] à leur payer, en deniers ou quittances, 550 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation du 1er juillet 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs sans qu'il y ait lieu de déduire un éventuel montant d'APL dont Mme [W] ne justifie pas. Il convient également de faire droit à la demande d'expulsion des bailleurs avec assistance de la force publique. S'agissant de la demande de délai sollicité par Mme [W] au visa de l'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution, celle-ci est âgée de 66 ans mais elle ne justifie pas d'un état de santé fragile. Elle invoque des difficultés à retrouver un logement mais M. et Mme [O] justifient lui avoir adressé deux LRAR et 6 mails avec des propositions de relogement auxquelles Mme [W] n'a pas répondu. De plus, celle-ci n'a procédé à aucun règlement même partiel des loyers postérieurement au jugement ayant prononcé son rétablissement personnel. Elle ne peut être considérée comme étant de bonne foi. Il convient de la débouter de sa demande de délai. Succombant, Mme [W] sera condamnée à payer une somme de 3 000 euros à M. et Mme [O] sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. Le jugement qui l'avait condamnée aux dépens sera confirmé. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe : Confirme le jugement en ce qu'il a constaté que la clause résolutoire est acquise au 13 août 2020 et en ses dispositions relatives aux dépens ; L'infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau, Constate la résiliation du bail à compter du 13 août 2020 en application de la clause résolutoire du contrat de bail du 2 avril 2018 ; Ordonne l'expulsion de Mme [P] [W], et de tous occupants de son chef, par tous huissiers de justice au choix de M. [U] [O] et de Mme [Y] [D] épouse [O], avec si besoin le concours de la force publique ; Condamne Mme [P] [W] à payer à M. [U] [O] et Mme [Y] [D] épouse [O], en deniers ou quittances, 550 euros par mois au titre de l'indemnité d'occupation du 1er juillet 2022 jusqu'à parfaite libération des lieux et restitution des clefs ; Condamne Mme [P] [W] à payer à M. [U] [O] et Mme [Y] [D] épouse [O] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne Mme [P] [W] aux entiers dépens d'appel ; Déboute Mme [P] [W] du surplus de ses demandes, fins et conclusions. Le greffier, La présidente,