Texte intégral
DEUXIEME CHAMBRE CIVILE
09 Septembre 2024
N° RG 23/00256 - N° Portalis DB3U-W-B7H-M5K7
Code NAC : 57B
[B] [F]
[W] [F]
C/
SARL [Localité 6] IMMOBILIER
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE
La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, greffier a rendu le 09 septembre 2024, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :
Madame CITRAY, vice-présidente
Madame ROCOFFORT, vice-présidente
Madame DARNAUD, magistrate honoraire
Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 03 Juin 2024 devant Anita DARNAUD, siégeant en qualité de juge rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Laurence ROCOFFORT .
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DEMANDEURS
Monsieur [B] [F], né le 29 mars 1971 à [Localité 7], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]
Madame [W] [F], née le 09 avril 1972 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3] - [Localité 4]
représentés par Me Nicolas BOUYER, avocat au barreau du Val d’Oise
DÉFENDERESSE
SARL [Localité 6] IMMOBILIER, immatriculée au RCS de Pontoise sous le numéro 417 57 892 dont le siège social est sis [Adresse 1] - [Localité 6]
représentée par Me Michel RONZEAU, avocat au barreau du Val d’Oise et assistée de Me Manuel RAISON, avocat plaidant au barreau de Paris
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EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [B] [F] et Madame [W] [F] sont propriétaires d’un appartement d’une surface de 45 m² situé [Adresse 2] à [Localité 9] (95).
Ils ont donné à bail cet appartement le 1er juillet 2017 à Monsieur [S] [J], par l’intermédiaire de l’agence LAFORET, agence de [Localité 5].
Par courrier en date du 3 janvier 2018, l’agence LAFORET a résilié le mandat de gestion la liant avec les époux [F], avec une date de déchéance fixée au 11 juin 2018.
Suivant mandat de gestion en date du 13 avril 2018, Monsieur [B] [F] et Madame [W] [F] ont confié la gestion de leur bien immobilier à la Société [Localité 6] IMMOBILIER, avec effet au 1er juin 2018.
Les locataires ont cessé de régler leurs loyers, ce qui a contraint les époux [F] à les faire assigner en justice aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.
Par jugement en date du 15 novembre 2021, le tribunal de proximité de GONESSE a constaté la résiliation du bail et condamné Monsieur [S] [J] et Madame [T] [N] à leur payer la somme de 8.047,98 euros avec intérêts au taux légal à compter du 27 juillet 2020, date du premier commandement de payer délivré et les effets de la clause résolutoire ont été suspendus à charge pour les locataires de s’acquitter de la dette au plus tard le 31 octobre 2021, ce qu’ils n’ont pas fait.
Les lieux ont été repris le 14 juin 2022 par l’huissier.
Ce faisant, les époux [F] ont dénoncé, dès le 17 novembre 2020, que leur mandataire immobilier n’avait pas souscrit de contrat d’assurance s’agissant notamment des loyers impayés. Sans réponse, le conseil de ces derniers a mis en demeure l’agence immobilière d’avoir à régulariser une déclaration de sinistre auprès de son assurance responsabilité civile, afin d’indemniser la perte de chance de ses clients d’avoir été assurés pour les loyers impayés.
Sans accord intervenu entre les parties, c’est dans ces conditions, que par acte extrajudiciaire en date du 11 janvier 2023, les époux [F] ont fait assigner la Société [Localité 6] IMMOBILIER devant le tribunal judiciaire de PONTOISE, aux fins de voir condamner cette dernière à leur payer la somme de 14.884,30 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, de voir ordonner la capitalisation des intérêts, outre au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 28 février 2024, Monsieur [B] [F] et Madame [W] [F] sollicitent du Tribunal, de voir, sur le fondement des articles 1103, 1992 et 1231-1 du Code civil :
Juger que la Société [Localité 6] IMMOBILIER a commis des fautes de gestion de nature à engager sa responsabilité, Condamner la Société [Localité 6] IMMOBILIER à leur verser la somme de 14.884,30 euros, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, date de la mise en demeure,Ordonner la capitalisation des intérêts, Condamner la Société [Localité 6] IMMOBILIER à leur verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Juger que l’exécution provisoire est de droit,Condamner la Société [Localité 6] IMMOBILIER aux entiers dépens.A l’appui de leurs demandes, les époux [F] font valoir que :
Ils avaient souscrit un contrat d’assurance loyers impayés, pendant la période durant laquelle l’agence LAFORET de [Localité 5] gérait leur bien immobilier, par le biais du mandat de gestion, prévoyant une assurance loyers impayés souscrite auprès de la compagnie MMA/COVEA RISKS ;Le fait que la première agence immobilière, l’agence LAFORET de [Localité 5] ait vérifié la solvabilité du locataire indélicat, est sans conséquence sur l’obligation qui incombait à la Société [Localité 6] IMMOBILIER de procéder à sa propre étude de solvabilité ; cette étude a été réalisée, mais insuffisamment, car elle aurait pu déceler les retards de loyers impayés déjà existants ;L’agence immobilière ne les a jamais informé d’une impossibilité de souscrire une assurance loyers impayés en raison des rejets de prélèvements du loyer ; en application de son devoir de conseil et d’information, la Société [Localité 6] IMMOBILIER aurait dû les en aviser ; de plus, l’affirmation selon laquelle l’assurance loyers impayés ne pouvait être souscrite n’est pas démontrée ;Rien ne s’opposait à ce qu’une assurance loyers impayés soit souscrite comme en atteste l’option cochée par l’agent immobilier sur le mandat de gestion en date du 13 avril 2018 ;Les conditions du contrat mentionnaient clairement que les mandants souhaitaient « souscrire un contrat d’assurance garantissant les risques précités et charge le mandataire de cette souscription auprès de la Société ASCORA » ;Par courrier en date du 17 novembre 2020, ils ont à nouveau invité l’agence immobilière à souscrire un contrat pour garantir tout impayé locatif, et l’agence n’a pas fait le nécessaire ;Les fautes du mandataire sont donc caractérisées par l’absence de souscription d’un contrat d’assurance auprès de la compagnie ASCORA au moment de la régularisation du mandat de gestion et l’absence de souscription malgré la relance du 17 novembre 2020 ;Il appartenait en outre au mandataire de contrôler la solvabilité du locataire, ce qu’elle n’a pas fait ;En réponse à l’agence immobilière s’agissant du fait que les assurances exigeraient qu’aucun incident de paiement n’ait eu lieu au cours des 6 derniers mois, ils font valoir que la défenderesse a produit un contrat sélectionné par ses soins, qui n’est qu’un modèle de conditions générales, mais dont il n’est pas démontré qu’elles s’appliquent à leurs cas, et qui en outre sont datées du 7 août 2010 alors que le mandat de gestion avait été signé auparavant le 13 avril 2018 ; de plus, l’agent immobilier rédacteur pensait que la souscription d’un contrat d’assurance était possible puisque la case correspondante avait été cochée ;Enfin, ils soulignent que la Société [Localité 6] IMMOBILIER a manqué à son obligation d’information et à son devoir de conseil en omettant de les aviser de l’impossibilité de souscrire en raison des rejets de prélèvements de loyer. Depuis 2008, ils avaient toujours souscrit une assurance loyers impayés.
Au terme de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 21 mai 2024, la Société [Localité 6] IMMOBILIER sollicite du Tribunal, de voir, au visa des articles 1101 et suivants, 1351 du Code civil, et 9 du Code de procédure civile :
A titre principal :Constater l’absence de faute de l’agence immobilière ;Constater l’absence de lien de causalité entre son intervention et les préjudices allégués ;Constater l’absence de préjudice indemnisable opposable à l’agence immobilière ;En déduire que sa responsabilité ne peut être engagée ;En conséquence : débouter les époux [F] de leurs demandes ;
A titre subsidiaire :Minorer très substantiellement le montant des préjudices allégués ;Dire et juger que ce montant ne saurait excéder 5% du montant total sollicité par les demandeurs ;
En toute hypothèse :Condamner les demandeurs à lui verser la somme de 3.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, dont distraction au profit de Maître Michel RONZEAU.
A l’appui de ses prétentions, la Société [Localité 6] IMMOBILIER fait valoir que :
Il appartient au mandant d’établir les fautes de son mandataire dans l’exécution de son mandat ;C’est l’agence LAFORET de [Localité 5] qui a sélectionné le locataire et, même si elle avait elle-même procédé à une nouvelle étude de solvabilité, cela n’aurait en rien changé la situation des époux [F], qui n’ont pas souscrit d’assurance loyers impayés ;Il n’est pas justifié qu’ils avaient auparavant souscrit une assurance loyers impayés avec l’agence LAFORET de [Localité 5] ; il n’est en tout état de cause pas justifié que l’ancien mandataire ait activé cette assurance, alors même que locataire avait déjà connu des incidents de paiement en 2017 et 2018 ;La souscription d’une assurance « loyers impayés » en cours de bail n’était pas possible au regard de la situation locative du bien ; il ressort du décompte locatif que durant 2017 et 2018, plusieurs prélèvements avaient été rejetés et des chèques étaient revenus impayés ; or, pour souscrire une assurance loyers impayés, les assurances exigent qu’aucun incident de paiement n’ait eu lieu au cours des 6 mois précédant la souscription du contrat ; or, il y avait eu plusieurs incidents de paiement en 2017 et 2018 ; cette clause est prévue par la compagnie d’assurances avec laquelle travaille la Société [Localité 6] IMMOBILIER ;Les demandeurs ne démontrent pas qu’une telle souscription était possible et qu’un contrat aurait ainsi pu s’appliquer ; ils ne justifient pas de l’existence cumulative d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité ;Les époux [F] avaient connaissance de l’absence de souscription d’une assurance « loyers impayés » dès 2018 ; eux-mêmes ont fait preuve de négligence, aurait dû s’informer et justifier de sa vigilance sur ce point ; or, ils n’ont pas versé de cotisation au titre de la souscription d’une assurance loyers impayés, et ils ne l’ignoraient pas, lisant les comptes-rendus de gérance ou leurs relevés bancaires ; en tout état de cause, si le tribunal estimait que le mandataire avait manqué à son devoir d’information, il n’existe pas de lien entre cette faute alléguée et les préjudices ;Le litige résulte de la défaillance du locataire, et l’agence immobilière ne peut être tenue responsable du comportement du locataire.Conformément aux termes des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera expressément référé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens et prétentions.
La clôture de la procédure a été prononcée le 30 mai 2024, l'audience de plaidoiries s'est tenue le 3 juin 2024, et les conseils des parties ont été informés que le jugement sera mis à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, le 9 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la responsabilité du mandataire
L’article 1103 du Code civil prévoit que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.
L’article 1992 du Code civil prévoit que le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire.
L’article 1231-1 du même code dispose que le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
Il est constant qu’il appartient au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.
En l’espèce, il convient de se fonder sur les obligations pesant sur le mandataire, définies par les parties aux termes du mandat conclu. Or, il ressort de la lecture du mandat de gérance locative signé par la Société [Localité 6] IMMOBILIER et les époux [F] le 13 avril 2018, que le mandant a déclaré et signé « vouloir souscrire un contrat d’assurance garantissant les risques précités -Assurance loyers impayés – et charge le mandataire de cette souscription auprès de la Compagnie ASCORA ».
Aux termes des conditions générales du mandat, il est prévu, s’agissant des missions et pouvoirs du mandataire - le mandat conférant au mandataire le pouvoir d’accomplir en son nom et pour son compte, le fait de : « souscrire et résilier, sur demande écrite du mandat », tout contrat d’assurance portant sur les biens gérés, et pour les contrats d’assurances gérés par le mandataire à la demande du mandant, payer les primes, déclarer les sinistres, assister ou représenter le mandant aux constats d’expertise, encaisser les indemnités d’assurance.
Il en ressort donc sans conteste, que dès la souscription du mandat, les époux [F] ont clairement manifesté leur volonté de souscrire un contrat d’assurance garantissant les loyers impayés, qu’ils en chargeaient leur mandataire, et que cette obligation reposait sur le mandataire aux termes des conditions générales du mandat.
Il n’est pas non plus contesté que, le 17 novembre 2020, lorsque les demandeurs ont réalisé que ce contrat n’avait pas été souscrit, ils ont à nouveau sollicité leur mandataire pour « souscrire au plus vite un contrat d’assurance garantissant les risques précités, pour être en conformité avec le mandat qui nous lie ».
Enfin, au terme du courrier de leur conseil, adressé à la Société [Localité 6] IMMOBILIER le 2 juin 2021, les époux [F] rappelaient avoir mentionné leur volonté de souscrire cette assurance, ce qui n’avait jamais été réalisé par l’agence immobilière.
Il n’existe aucune ambiguïté sur le fait que dès la souscription du mandat, les mandants avaient manifesté la volonté de souscrire un contrat d’assurance loyers impayés, et que cette souscription relevait des obligations du mandataire.
Si ce dernier oppose l’existence de conditions générales qui auraient peut -être exclu les époux [F] de la possibilité de souscrire un tel contrat, force est de constater qu’à aucun moment, et alors même que l’obligation pesait sans conteste sur elle, elle n’a informé son mandant des éventuelles difficultés qui auraient surgi dans la souscription d’un tel contrat, du fait de l’existence d’impayés préexistants, ou de conditions générales restrictives imposées par la compagnie d’assurance à laquelle il entendait recourir.
Ainsi, il ne s’agit pas de présumer ou statuer sur l’accessibilité des mandataires à l’assurance choisie par l’agence immobilière, mais de relever, qu’alors que les mandants avaient clairement manifesté leur volonté, et se reposaient sur leur mandataire rémunéré à cet effet et à cette fin, ce dernier ne s’est pas exécuté, et n’a à aucun moment justifié des démarches qu’il aurait dû faire en ce sens, ni informé les mandants d’une éventuelle impossibilité de souscription, en raison de l’insolvabilité du locataire ou des impayés préexistants.
De même, il n’est pas reproché à l’agence immobilière d’avoir correctement ou non vérifié la solvabilité du locataire, mais bien de ne pas avoir informé son mandant des démarches réalisées en vue de la souscription de l’assurance, ou de les avoir informés, le cas échéant de l’impossibilité de procéder à une telle souscription.
Il en résulte que la Société [Localité 6] IMMOBILIER a manqué à son devoir d’information à l’égard du mandant, et que sa faute est ainsi caractérisée.
Le fait que les mandataires n’aient pas vérifié que l’agence immobilière avait fait le nécessaire pour souscrire cette assurance, en vérifiant notamment que des prélèvements à ce titre étaient effectués, n’enlève rien au caractère établi du manquement à son devoir d’information de la part de la Société [Localité 6] IMMOBILIER, qui a de ce fait engagé sa responsabilité à leur égard.
S’il apparait que cette faute n’est pas à l’origine directe des préjudices invoqués par les époux [F], cette faute est cependant à l’origine d’un important préjudice, caractérisé par la perte de chance pour ces derniers d’avoir été indemnisés par l’assurance, qu’ils pensaient légitimement avoir souscrite.
Aussi, cette perte de chance d’être assuré se trouve caractérisée, et sera réparée par l’allocation d’une somme de 13.000 euros de dommages et intérêts.
En conséquence, la Société [Localité 6] IMMOBILIER sera condamnée à verser à Monsieur [B] [F] et Madame [W] [F] la somme de 13.000 euros.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2020, date de la mise en demeure, et la capitalisation des intérêts sera ordonnée.
Sur les mesures de fin de jugement
En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
En l’espèce, la Société [Localité 6] IMMOBILIER succombe à la procédure. Il y a lieu de la condamner aux dépens de l’instance.
L'article 700 du Code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.
En l'espèce la Société [Localité 6] IMMOBILIER, succombante, sera condamnée à verser aux époux [F] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.
Enfin, l’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de exécutoires de droit à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Il n’y a pas lieu d’écarter la présente disposition.
PAR CES MOTIFS
CONDAMNE la Société [Localité 6] IMMOBILIER à verser à Monsieur [B] [F] et Madame [W] [F] la somme de 13.000 euros de dommages et intérêts,
DIT que cette somme sera assortie du taux légal à compter du 17 novembre 2020, date de la mise en demeure,
ORDONNE la capitalisation des intérêts,
CONDAMNE la Société [Localité 6] IMMOBILIER à verser à Monsieur [B] [F] et Madame [W] [F] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,
DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,
RAPPELLE que la présente décision est assortie de l'exécution provisoire,
CONDAMNE la Société [Localité 6] IMMOBILIER aux entiers dépens de la présente instance.
Ainsi jugé le 9 septembre 2024, et signé par le président et le greffier.
Le greffier Le président
Emmanuelle MAGDALOU Stéphanie CITRAY
