Cour d'appel, 23 novembre 2023. 23/01281

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 23 NOVEMBRE 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/01281 - N° Portalis DBVK-V-B7H-PX3J Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 16 FEVRIER 2023 JUGE DE LA MISE EN ETAT DE PERPIGNAN N° RG 21/00279 APPELANTE : S.C.I. K.REN [Adresse 1] [Localité 4] Représentée par Me Hicham KOULLI, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES substitué par Me VILLANOVA INTIMEE : La société D.E.G, Société civile immobilière au capital de 15 244,90 €, immatriculée au RSC de PERPIGNAN sous le numéro 405. 307. 745, dont le siège social est [Adresse 2]), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE - GIL, avocat au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, avocat substitué par Me MOUFADIL, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 09 Octobre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 OCTOBRE 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Madame Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre Madame Myriam GREGORI, Conseiller Madame Nelly CARLIER, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : M. Salvatore SAMBITO ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Mme Michelle TORRECILLAS, Présidente de chambre, et par M. Salvatore SAMBITO, Greffier. * * * FAITS ET PROCÉDURE Par compromis de vente en date du 12 septembre 2019, la SCI D.E.G a cédé à la SCI EARTH RACE, société en formation, représentée par Madame [K] [S], sa gérante, un immeuble situé à [Localité 4], au [Adresse 1], moyennant un prix de 788.800 euros. Le transfert de propriété a été conditionné au paiement intégral du prix par l'acquéreuse. La vente a également été soumise à différentes conditions suspensives, dont une tenant à l'obtention par l'acquéreuse d'un prêt bancaire. Par avenant du 26 janvier 2020, la SCI EARTH RACE s'est substituée la SCI K.REN, et la date de signature de l'acte authentique a été reportée au 31 mars 2020. La SCI K.REN a reçu une offre de prêt faite par la Banque CIC SUD-OUEST pour financer l'acquisition du bien immobilier à hauteur de 460.000 euros. La SCI D.E.G a fait assigner la SCI K.REN devant le tribunal judiciaire de Perpignan. Par conclusions du 28 janvier et 13 octobre 2022, la SCI D.E.G, a saisi le juge de la mise en état. Selon une ordonnance rendue contradictoirement en date du 16 février 2023, le juge de la mise en état a : - Condamné la SCI K.REN à verser à la SCI D.E.G une provision de 421.333 euros à valoir sur le prix de vente de l'immeuble faisant l'objet du compromis de vente du 12 septembre 2019 et de son avenant du 26 janvier 2020, (rejeté la demande de condamnation solidaire de la société et des associés), - Donné acte à la SCI D.E.G de ce qu'elle abandonne sa demande relative à la taxe foncière, - Condamné la SCI K.REN aux dépens de l'instance sur incident, - Condamné la SCI K.REN à verser à la SCI D.E.G une indemnité de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - Débouté les parties de leurs autres demandes sur incident et notamment la demande d'expertise judiciaire de la SCI K.REN. Le 7 mars 2023, la SCI K.REN a interjeté appel de cette ordonnance. Par ordonnance rendue en date du 16 mars 2023, Monsieur le président de la 2ème chambre civile a fixé l'affaire à l'audience du 16 octobre 2023 en application des dispositions de l'article 905 du code de procédure civile. Vu les conclusions notifiées le 14 avril 2023 par la partie appelante; Vu les conclusions notifiées le 10 mai 2023 par la partie intimée ; Vu l'ordonnance de clôture rendue le 9 octobre 2023 ; PRETENTIONS DES PARTIES La SCI K.REN conclut à l'infirmation de l'ordonnance et demande à la Cour statuant à nouveau de : - Réformer l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de PERPIGNAN le 16.02.2023, en ce qu'il a condamné la SCI K.REN au paiement d'une somme provisionnelle de 421.333 € et en ce qu'il a l'a déboutée de sa demande d'expertise judiciaire et sa condamnation à la somme de 1500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - Débouter la société D.E.G de ses demandes, - Condamner la société D.E.G à payer à la SCI la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, - Commettre tel expert qu'il plaira avec pour mission d'identifier les désordres affectant l'installation électrique et la toiture , dire s'ils étaient décelables par les acheteurs, chiffrer le coût des réparations. Elle expose que si la vente est conditionnée à l'obtention du prêt, le contrat de prêt stipule que l'acte authentique doit être signé et que le déblocage des fonds aura lieu dans les 3 mois de la signature du contrat. Or cette condition génératrice de la mise à disposition des fonds ne serait toujours pas satisfaite et empêcherait ainsi la vente. Elle considère par ailleurs que la demande de condamnation à payer une somme provisionnelle aurait du être rejetée car elle se heurte à plusieurs contestations sérieuses, notamment en raison de la nécessité de désigner un expert judiciaire pour reconnaître aux désordres la qualification de vices cachés. Elle conclut qu'il est apparu avant la signature de l'acte authentique que l'installation électrique du local commercial ainsi que le matériel de sécurité incendie et le matériel d'atelier n'étaient pas conformes aux normes en vigueur car ils comportaient de nombreuses et importantes défectuosités, rendant l'exploitation du fonds de commerce dangereuse et l'immeuble acheté non conforme à sa destination et en tous les cas à l'usage attendu par les acheteurs. Le montant des réparations a été estimé à environ 100000€. Elle ajoute que la toiture est dans un état déplorable, de telle sorte que d'importantes infiltrations d'eau ont envahi l'atelier de mécanique et empêché l'exploitation d'une partie du garage. La SCI K.REN sollicite la désignation d'un expert judiciaire afin de constater les désordres affectant le bien immobilier dès lors que les devis fournis par la SCI D.E.G n'auraient pas été effectués sur place, à défaut de déplacement des sociétés mandatés par la SCI D.E.G. C'est pourquoi, elle demande une mesure d'expertise judiciaire concernant l'installation électrique et la toiture avec pour mission d'identifier les désordres, de dire s'ils étaient décelables par les acheteurs et de chiffrer le coût des réparations. La SCI D.E.G conclut à la confirmation de la décision en toutes ses dispositions et demande en outre la condamnation de l'appelante aux entiers dépens et à lui payer la somme de 3000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Elle expose que la vente est parfaite. En effet, les clauses du compromis prévoyaient que le prêt serait réputé obtenu et la condition suspensive réalisée par la remise par la banque d'une offre de prêt, comme c'est le cas en l'espèce. La SCI K.REN a dès lors acquis l'ensemble immobilier et est tenue d'en payer le prix. La SCI D.E.G invoque l'aveu judiciaire de la SCI K.REN qui a elle même reconnu devoir la somme de 421.333 euros après déduction de la somme de 67.467,00 € correspondant au coût de reprise de l'électricité, lequel a été revu à la baisse dans le cadre de son deuxième jeu de conclusions. C'est pourquoi, la SCI D.E.G sollicite la confirmation de la condamnation provisionnelle de la SCI K.REN. Par application des dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile, la Cour entend se référer aux dernières écritures des parties ci dessus visées pour plus ample exposé des moyens et prétentions qu'elles ont développés. DISCUSSION Sur la demande de provision : Selon les dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des référés peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le contrat de prêt souscrit par la société K.REN auprès de la banque CIC sud-ouest indique que « le crédit devra être débloqué dans les trois mois de la signature du contrat ». L'interprétation de cette clause ne peut constituer une difficulté sérieuse, le terme 'contrat' renvoyant à l'évidence au contrat de prêt et non au contrat de vente, lequel était conclu sous la condition suspensive de l'obtention par les acquéreurs d'un contrat de prêt, et lequel prévoyait que le transfert de propriété s'opérerait par la remise des fonds. Les conditions suspensives étant réalisées, la vente est parfaite entre les parties, ce qui n'est pas contesté par l'appelante qui a conclu en ce sens dans l'instance au fond le 20 juillet 2021. Dès lors l'obligation de paiement du prix n'est pas sérieusement contestable. Quant au montant de la provision, le premier juge a retenu le montant que la société K.REN reconnaissait devoir, à savoir la somme de 421'333 € représentant le prix de vente, déduction faite de la somme de 67'467 € représentant le coût de la réparation de la toiture de l'immeuble vendu ainsi que de la réparation des problèmes d'infiltrations allégués. A hauteur d'appel, la réparation de la toiture et le désamiantage de celle ci est estimé à 294.711,60 € selon devis produit. Or, aucune pièce n'est versée aux débats pour rattacher le coût de ces travaux en toiture à la préexistence de vices cachés susceptibles de diminuer le prix de vente. Le montant de la provision sera en conséquence confirmé. Sur la demande d'expertise : Le premier juge a à bon droit rappelé que les mesures d'instruction n'étaient pas destinées à pallier la carence en preuve des parties. La société appelante produit des demandes de réparation et des devis mais ne rapporte pas un commencement de preuve de ce que les désordres qu'elle allègue proviendraient de vices non apparents préexistants à la vente. Le premier juge sera en conséquence approuvé en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise. Sur les dépens et l'article 700 du Code de procédure civile : La Société K.REN, qui succombe au principal en son recours, sera condamnée aux entiers dépens d'appel ainsi qu'à verser une somme de 1.500 euros à la SCI D.E.G sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, compte tenu de l'équité. PAR CES MOTIFS : La Cour, Confirme la décision en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne La Société K.REN aux dépens et à payer à la SCI D.E.G la somme de 1.500,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile. Le greffier La présidente