Tribunal judiciaire, 08 novembre 2024. 24/01543

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY [Adresse 9] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX02] Télécopie : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 8] N° RG 24/01543 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSCX Minute : 24/00624 S.C.I. AARC Représentant : Me Olivier TAMAIN, avocat au barreau de Toulouse, C/ Madame [S] [U] épouse [C] Monsieur [P] [W] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 08 Novembre 2024 DEMANDEUR : S.C.I. AARC [Adresse 5] [Localité 7] représentée par Maître CAYLA-DESTREM, substituant Maître Olivier TAMAIN, avocat au barreau de Toulouse DÉFENDEURS : Madame [S] [U] épouse [C] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] non comparante, ni représentée Monsieur [P] [W] [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 7] non comparant, ni représenté DÉBATS : Audience publique du 04 Octobre 2024 DÉCISION: Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 08 Novembre 2024, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier. EXPOSE DU LITIGE Par acte sous signature privée en date du 17 mars 2022 et à effet au même jour, la SCI AARC a donné à bail à Mme [S] [U] et M. [P] [W] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 800 euros outre 15 euros de provision pour charges. Par actes de commissaire de justice en date du 12 février 2024, la SCI AARC a fait signifier à Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] un commandement visant la clause résolutoire d'avoir à payer dans le délai de six semaines la somme en principal de 1800 euros au titre des loyers et charges impayés. Cette situation d'impayée a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 13 février 2024. Par exploits de commissaire de justice en date 18 juin 2024, remis à étude, la SCI AARC, a fait assigner Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l'audience du 4 octobre 2024 aux fins de voir : Vu les articles 834 du code de procédure civile, 24 de la loi du 6 juillet 1989, L213-4-3 et L213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, - Constater, l'acquisition de la clause résolutoire entrainant résiliation du bail des locaux situés [Adresse 4], les causes du commandement de payer n'ayant pas été acquittées dans les délais légaux, - Prononcer en conséquence l'expulsion de Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] ainsi que celle de tout occupant de leur chef avec, si besoin est, le concours de la force publique, des lieux qu'ils occupent [Adresse 4], - Condamner solidairement Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] à payer à la SCI AARC la somme provisionnelle de 3.200 euros mensualité du mois d'avril 2024 comprise, outre les loyers et charges dues au jour de l'audience, avec intérêts de droit échus et à échoir depuis le 12 février 2024 (date du commandement de payer), - Condamner solidairement Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation, fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges conventionnels jusqu'à libération effective des lieux, - Condamner solidairement Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] au paiement de la somme de 700 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de la SCI AARC ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer. A l'audience du 4 octobre 2024, la SCI AARC, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance actualisant la créance locative à 1350 euros. Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] régulièrement assignés à étude n'ont pas comparu. L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence de Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Sur la demande principale Sur la demande en paiement de l'arriéré locatif En application de l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. L'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En l'espèce, il ressort en l'espèce des pièces du dossier, notamment du bail signé 17 mars 2022, des commandements de payer délivré le 12 février 2024 et du décompte de la créance actualisé au 18 septembre 2024, échéance de septembre incluse que la SCI AARC rapporte la preuve de l'existence de l'arriéré de loyers, indemnités d'occupation et charges impayés à hauteur de 1350 euros. Le contrat de bail stipule " qu'en cas de pluralité de locataires, ceux-ci sont tenus de manière solidaire et indivisible de toutes les obligations du bail " En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] à payer à la SCI AARC la somme de 1350 euros, au titre des sommes dues au 18 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de l'assignation. Sur la demande aux fins de constat de résiliation Sur la recevabilité de la demande Aux termes de l'article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 " les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. " En l'espèce, la SCI AARC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 13 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 18 juin 2024. Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 21 juin 2024 soit au moins six semaines avant l'audience. En conséquence, la demande de la SCI AARC aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et ses effets Aux termes de l'article 1103 du code civil " les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. " En l'espèce, le bail contient à son article 7 des conditions particulières une clause résolutoire qui prévoit : " il est expressément convenu que la présente location sera résiliée de plein droit sans aucune formalité judiciaire : à défaut de paiement au terme convenu du loyer ou des charges et deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. ". La SCI AARC a fait délivrer le 12 février 2024 à Mme [S] [U] épouse [C] et à M. [P] [W] un commandement d'avoir à payer dans le délai de six semaines, la somme de 1800 euros en principal. Au jour de la signification du commandement de payer, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, disposait en effet que la clause résolutoire " ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. ". Cependant, au jour de la signature du contrat, ce texte prévoyait que la clause résolutoire, produisait ses effets en cas de commandement de payer infructueux qu'après un délai de deux mois. Or, les dispositions de l'article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu'elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s'acquitter de sa dette après la délivrance d'un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l'article 24, alinéa 1, et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n'ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif. En l'espèce, le bail n'a pas été renouvelé depuis le 27 juillet 2023 et contient, comme rappelé ci-dessus, une clause résolutoire stipulant que cette clause est acquise après un commandement de payer resté infructueux après le délai de deux mois. Dès lors, c'est bien le délai de deux mois qu'il convient d'appliquer. Le commandement de payer du 12 février 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 13 avril 2024. Il convient par conséquent, d'ordonner l'expulsion de Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la condamnation au paiement provisionnel d'une indemnité mensuelle d'occupation Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs. L'occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l'article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l'indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges. Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] devenus occupants sans droit ni titre depuis le 13 avril 2024, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser la SCI AARC du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle à compter du 13 avril 2024 et jusqu'à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, le tout justifié au stade de l'exécution. Sur les demandes accessoires Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W], qui succombent, supporteront solidairement les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût des commandements de payer en date 12 février 2024. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI AARC, les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 150 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence, Déclare recevable la demande de la SCI AARC aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, Constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 17 mars 2022 entre la SCI AARC d'une part, et Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] d'autre part, concernant les locaux d'habitation situés [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 avril 2024, Constate la résiliation du bail à compter de cette date, Ordonne, à défaut de départ volontaire, l'expulsion du local d'habitation situé [Adresse 4] de Mme [S] [U] épouse [C] et de M. [P] [W] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due in solidum par Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] à compter du 13 avril 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, Condamne solidairement Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] à payer à la SCI AARC la somme de 1350 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 18 septembre 2024, échéance de septembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 18 juin 2024, date de l'assignation, Condamne in solidum Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] à payer à la SCI AARC l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 13 avril 2024, et jusqu'à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, Condamne in solidum Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer du 12 février 2024, Condamne in solidum Mme [S] [U] épouse [C] et M. [P] [W] à verser à la SCI AARC une somme de 150 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 8 novembre 2024. Le Greffier Le Juge