Cour de cassation, 19 septembre 2019. 18-22.562

CIV.3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 septembre 2019 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10297 F Pourvoi n° W 18-22.562 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par M. H... Y..., domicilié [...] , contre l'arrêt rendu le 7 juin 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (4e chambre A), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. A... U..., 2°/ à Mme L... U..., domiciliés [...] , 3°/ à la société Villa Rive de Méditerranée, société civile immobilière, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 9 juillet 2019, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Greff-Bohnert, conseiller rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat de M. Y..., de la SCP Boulloche, avocat de M. et Mme U... et de la société Villa Rive de Méditerranée ; Sur le rapport de Mme Greff-Bohnert, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Y... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf septembre deux mille dix-neuf. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Claire Leduc et Solange Vigand, avocat aux Conseils, pour M. Y... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir, infirmant partiellement le jugement entrepris, modéré la clause pénale et, en conséquence, condamné la Sci Villa Rive Méditerranée à payer à H... Y... la somme de 39.440 € représentant l'addition de 80 € par jour entre le 28 novembre 2012 et le 5 avril 2014, soit 493 jours ; AUX MOTIFS d'abord QUE les parties ont inséré au contrat de vente signé le 27 avril 2012 une clause intitulée « exécution de travaux », prévoyant qu'au cas où les travaux figurant sur une liste approuvée par elles et annexée à l'acte ne seraient pas exécutés à la date du 11 juin 2012, le vendeur s'oblige à régler à l'acquéreur qui l'accepte une indemnité forfaitaire de 150 € par jour de retard à titre de clause pénale ; que cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux ; qu'un procès-verbal a été dressé contradictoirement par huissier le 7 septembre 2012 ; qu'à cette date, les parties ont passé en revue tous les points de la liste contractuelle annexée au contrat de vente ; que l'huissier a relevé sur de nombreux points la divergence des parties ; qu'il a repris les déclarations de H... Y... concernant un certain nombre de dysfonctionnements, sans toutefois procéder aux constatations correspondantes ; que les constatations qu'il a opérées et qui se trouvent corroborées par des photographies lisibles font ressortir une inexécution des seuls travaux suivants : encadrements bleus autour des ouvertures et enduits de façade ; que les attestations d'artisans intervenus sur le chantier pour le compte du promoteur, les procès-verbaux de levée de réserves versés aux débats, en particulier le PV de levée de réserves du 5 juin 2012 signé au seul contradictoire de la Sci et de Promazur, l'attestation du façadier du 3 octobre 2012 indiquant qu'il avait repris fin mai 2012 tous les défauts, ne sont pas de nature à venir contredire les constatations objectives et contradictoires de l'huissier ; que s'il est mentionné en outre dans le procès-verbal que les façades sont finies, il n'en demeure pas moins que les enduits prévus dans la liste des choses à faire n'ont toujours pas été réalisés le 7 septembre 2012 ; que H... Y..., dans un courriel adressé à l'huissier de justice instrumentaire le 9 septembre 2012, juste après les opérations de constat, prétend qu'il subsiste les réserves non levées suivantes : ajustement des volets, trous à boucher derrière les placards, reprise des peintures, base de porte manque de ciment, reprise des encadrements bleus, reprise des façades abîmées, marche carrelage terrasse avec cornière mal posée, câble éclairage extérieur mal positionné, descente des eaux pluviales non terminée, climatisation à changer, mosaïque de la salle de bains brune à refaire, réception de la télévision inacceptable par vent d'Est ou de Sud-Est, disjoncteur électrique de la réception télé pas accessible ; que les différents points que H... Y... soulève dans ce courriel, soit n'ont pas fait l'objet de constatations d'inexécution par l'huissier de justice instrumentaire, soit ont même fait l'objet par ce dernier de photographies jointes au constat montrant la réalisation des travaux, soit se rapportent à la qualité des travaux objet de discussions entre les parties au cours des opérations de constat, soit sont imprécis quant à la nature du désordre allégué ; que l'huissier de justice chargé du constat du 7 septembre 2012, dans un courrier du 4 février 2016 adressé à l'avocat de la Sci, précise au demeurant que les parties dont M. Y... n'ont jamais contesté le fait que la Sci ait fait le nécessaire pour que soient levées les réserves ; qu'au 7 septembre 2012, les réserves listées et signées par les parties le 27 avril 2012 n'étaient donc pas toutes levées, mais dans la limite des encadrements bleus autour des ouvertures et des enduits de façade ; qu'il n'est nullement établi que H... Y... serait à l'origine de ces deux défauts ; que le fait qu'il ait pris possession des lieux le 27 avril 2012 ne suffit pas à le démontrer, compte tenu du faible temps écoulé ; que par suite, les travaux figurant sur la liste annexée à l'acte de vente n'étaient pas tous terminés à la date du 11 juin 2012, de sorte que la clause pénale stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux, doit recevoir application ; qu'à la date du 27 novembre 2012, H... Y... a fait procéder à un constat par huissier de justice ; que ce constat a été établi de façon non contradictoire mais n'est contredit par aucune constatation concomitante ; qu'il en ressort que subsistent les désordres concernant les enduits de façade ; que rien n'établit en outre qu'entre le 7 septembre 2012 et le 27 novembre 2012, les travaux de façade prévus contractuellement à peine d'application de la clause pénale aient été réalisés ; que le façadier qui produit une attestation indique avoir fait les derniers travaux en mai 2012 ; qu'en revanche, à la date du 27 novembre 2012, aucune mention n'est faite des encadrements bleus autour des ouvertures ; que s'agissant des autres désordres, ils sont sans objet, n'ayant pas été retenus le 7 septembre 2014 ; que le 5 avril 2014, H... Y... a fait procéder à un nouveau constat d'huissier ; que l'huissier mentionne cette fois les encadrements bleus en ce qu'il fait état d'un enduit bleu de la modérature encadrant la baie vitrée de la chambre parentale quelque peu épaufré ; que cette constatation effectuée plusieurs années après la prise de possession des lieux et le précédent constat muet sur ce point ne revêt aucun caractère probant ; que ceci ne démontre nullement que les encadrements bleus autour des ouverture n'ont pas été terminés ; que ces constatations sont révélatrices d'un état d'usage, mais non du défaut d'exécution relevé dans la liste annexée au contrat de vente du 27 avril 2012 ; que d'ailleurs, l'huissier ayant dressé le procès-verbal du 27 novembre 2012 avait tout spécialement décrit la modérature encadrant ladite baie vitrée sans même évoquer un problème sur l'encadrement bleu ; qu'à la date du 5 avril 2014, l'huissier mandaté par H... Y... fait état d'une épaufrure de l'enduit en soubassement du joint de dilatation, d'une altération de l'enduit existant à la jonction entre la façade et la terrasse ; que les photographies n° 38 et 44 annexées montrent qu'il s'agit du même défaut que celui relevé le 27 novembre 2012 ; que le procès-verbal dressé à la demande de la Sci Villa Rive Méditerranée le 18 juillet 2014 indiquant que l'état des façades des lots U..., F... et Y... ne présente aucune dégradation ou imperfection notable visible est rédigé dans des termes généraux et ne peut venir contredire les constatations du 5 avril 2014 ; que de plus, la Sci ne justifie pas être intervenue pour remédier aux inexécutions constatées ; que le 11 décembre 2017, H... Y... a fait procéder à un nouveau constat d'huissier ; qu'il y est mentionné que l'épaufrure de l'enduit du soubassement du joint de dilatation n'est plus visible et que l'altération de l'enduit de la jonction entre la façade et la terrasse n'est plus visible ; que l'huissier reprenant les déclarations du requérant précise que ce dernier a fait poser des plinthes de carrelage ; que les autres désordres décrits sont sans rapport avec les inexécutions de travaux listés en annexe du contrat de vente telles que démontrées à la date du 11 juin 2012 ; que par suite, au regard de ces dernières constatations, il ne peut pas être argué pour la période postérieure au 5 avril 2014 de la persistance de l'inexécution des travaux relatifs aux encadrements des ouvertures et enduits de façade, rien n'étant visible ; que compte tenu de l'inexécution à la date du 11 juin 2012 des travaux d'enduits et de sa persistance avérée jusqu'au 5 avril 2014, la clause pénale stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux, doit donc recevoir application, conformément à la demande de H... Y... pour la période allant du 28 novembre 2012, comme demandé, au 5 avril 2014 ; que le jugement sera confirmé sur le principe de l'application de ladite clause sur cette période ; qu'il ne saurait en effet être tiré argument de ce que H... Y... a accepté contractuellement de prendre le bien en l'état, pour faire échec à l'application de ladite clause ; que l'intéressé n'a en effet nullement renoncé à l'exécution des travaux listés en annexe de l'acte de vente ; qu'en revanche, au-delà du 5 avril 2014, les éléments qui précèdent ne permettent pas de constater le retard dans les travaux justifiant l'application de la clause pénale ; qu'il convient donc d'allouer une indemnité calculée sur 493 jours de retard et de débouter H... Y... de sa demande additionnelle d'indemnité au titre de la période du 6 avril 2014 au 11 décembre 2017 représentant un total de 1345 jours ; AUX MOTIFS ensuite QUE que s'agissant du montant de l'indemnité, la clause prévue à l'acte de vente prévoit une somme forfaitaire de 150 € par jour de retard à titre de clause pénale ; que la Sci Villa Rive Méditerranée sollicite que la clause pénale soit réduite en raison de son caractère excessif ; que sur ce point, l'article 1152 ancien du code civil prévoit que le juge peut modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ; qu'il apparaît que H... Y... se plaint de détails mineurs et purement esthétiques ; que l'inexécution de travaux se limite aux seuls encadrements bleus autour des ouvertures sur une brève période et à quelques points d'enduits de façade ; que la pénalité convenue est de 150 jours par jour de retard, ce qui correspondant pour les 493 jours de retard retenus à une somme de 73.950 € qu'il convient de comparer au prix de vente du bien hors taxes de 836.000 € ; que la pénalité s'établit ainsi à 8,85 % du prix de vente hors taxes ; qu'elle est totalement disproportionnée par rapport au préjudice effectivement subi, purement esthétique et sans conséquence particulière pour H... Y... ; que celui-ci se prévaut d'une perte de valeur vénale de son bien sur la base de deux attestations d'agents immobiliers sans valeur probante, faisant référence à de multiples malfaçons et défauts de finition qu'ils ne précisent pas, se contentant manifestement des déclarations de leurs clients ; que pour autant, la clause pénale ne saurait être supprimée, celle-ci n'étant pas seulement une évaluation conventionnelle anticipée du préjudice futur, mais ayant été également stipulée pour contraindre les parties à l'exécution ; que dans ces conditions, la peine sera réduite à la somme de 80 € par jour de retard, soit la somme de 39.440 € pour la période comprise entre le 28 novembre 2012 et le 5 avril 2014 ; que le jugement sera réformé en ce qu'il a condamné la Sci Villa Rive Méditerranée à payer à H... Y... la somme de 73.950 € ; 1/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les pièces qui lui sont soumises ; que pour apprécier l'étendue des désordres observés et, corrélativement, le caractère prétendument excessif de la pénalité contractuelle, la cour d'appel a conféré une valeur probante décisive au premier procès-verbal de constat qui avait été dressé le 7 septembre 2012, ainsi qu'à une lettre du 4 février 2016, en attribuant ces deux pièces à un huissier de justice, quand leur auteur, M. E... N... , n'était pourtant que « clerc habilité au constat », comme cela est clairement et précisément mentionné dans le procès-verbal de constat du 7 décembre 2012 ; qu'elle a ce faisant statué au prix d'une dénaturation de ce procès-verbal, en violation du principe sus-énoncé ; 2/ ALORS QUE, sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, les constatations opérées par un huissier de justice font foi jusqu'à preuve contraire ; que pour apprécier l'étendue des non-finitions observées et, corrélativement, le caractère prétendument excessif de la clause pénale, la cour d'appel n'a accepté de ne retenir que les seuls désordres constatés dès la date du 7 septembre 2012, considérant que les constats d'huissier postérieurs, et notamment celui du 27 novembre 2012, ne pouvaient être pris en considération s'agissant des autres désordres qui y étaient pourtant mentionnés (arrêt p. 7, pénultième alinéa) ; qu'en statuant de la sorte, tout en relevant que le constat d'huissier du 27 novembre 2012 n'était contredit par aucune constatation concomitante (arrêt p. 7, § 7) et que le constat du 7 septembre 2012 était incomplet, en ce qu'il ne comportait pas de constatations correspondant à l'ensemble des dysfonctionnements dénoncés par M. Y... (arrêt p. 6, § 5 et p. 7, § 2), la cour d'appel a violé l'article 1er, alinéa 2, de l'ordonnance n° 45-592 du 2 novembre 1945 ; 3/ ALORS QUE, en tout état de cause, en affirmant que les désordres constatés par le constat du 27 novembre 2012 étaient « sans objet » faute d'avoir été précédemment retenus dans le précédent constat du 7 septembre 2012 (arrêt p. 7, pénultième alinéa), sans assortir cette assertion de la moindre justification rationnelle, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une insuffisance de motifs, en violation de l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté H... Y... de sa demande additionnelle en paiement de la somme de 201.750 €, pour la période comprise entre le 6 avril 2014 et le 11 décembre 2017, soit 1345 jours ; AUX MOTIFS QUE les parties ont inséré au contrat de vente signé le 27 avril 2012 une clause intitulée « exécution de travaux », prévoyant qu'au cas où les travaux figurant sur une liste approuvée par elles et annexée à l'acte ne seraient pas exécutés à la date du 11 juin 2012, le vendeur s'oblige à régler à l'acquéreur qui l'accepte une indemnité forfaitaire de 150 € par jour de retard à titre de clause pénale ; que cette indemnité est stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux ; qu'un procès-verbal a été dressé contradictoirement par huissier le 7 septembre 2012 ; qu'à cette date, les parties ont passé en revue tous les points de la liste contractuelle annexée au contrat de vente ; que l'huissier a relevé sur de nombreux points la divergence des parties ; qu'il a repris les déclarations de H... Y... concernant un certain nombre de dysfonctionnements, sans toutefois procéder aux constatations correspondantes ; que les constatations qu'il a opérées et qui se trouvent corroborées par des photographies lisibles font ressortir une inexécution des seuls travaux suivants : encadrements bleus autour des ouvertures et enduits de façade ; que les attestations d'artisans intervenus sur le chantier pour le compte du promoteur, les procès-verbaux de levée de réserves versés aux débats, en particulier le PV de levée de réserves du 5 juin 2012 signé au seul contradictoire de la Sci et de Promazur, l'attestation du façadier du 3 octobre 2012 indiquant qu'il avait repris fin mai 2012 tous les défauts, ne sont pas de nature à venir contredire les constatations objectives et contradictoires de l'huissier ; que s'il est mentionné en outre dans le procès-verbal que les façades sont finies, il n'en demeure pas moins que les enduits prévus dans la liste des choses à faire n'ont toujours pas été réalisés le 7 septembre 2012 ; que H... Y..., dans un courriel adressé à l'huissier de justice instrumentaire le 9 septembre 2012, juste après les opérations de constat, prétend qu'il subsiste les réserves non levées suivantes : ajustement des volets, trous à boucher derrière les placards, reprise des peintures, base de porte manque de ciment, reprise des encadrements bleus, reprise des façades abîmées, marche carrelage terrasse avec cornière mal posée, câble éclairage extérieur mal positionné, descente des eaux pluviales non terminée, climatisation à changer, mosaïque de la salle de bains brune à refaire, réception de la télévision inacceptable par vent d'Est ou de Sud-Est, disjoncteur électrique de la réception télé pas accessible ; que les différents points que H... Y... soulève dans ce courriel, soit n'ont pas fait l'objet de constatations d'inexécution par l'huissier de justice instrumentaire, soit ont même fait l'objet par ce dernier de photographies jointes au constat montrant la réalisation des travaux, soit se rapportent à la qualité des travaux objet de discussions entre les parties au cours des opérations de constat, soit sont imprécis quant à la nature du désordre allégué ; que l'huissier de justice chargé du constat du 7 septembre 2012, dans un courrier du 4 février 2016 adressé à l'avocat de la Sci, précise au demeurant que les parties dont M. Y... n'ont jamais contesté le fait que la Sci ait fait le nécessaire pour que soient levées les réserves ; qu'au 7 septembre 2012, les réserves listées et signées par les parties le 27 avril 2012 n'étaient donc pas toutes levées, mais dans la limite des encadrements bleus autour des ouvertures et des enduits de façade ; qu'il n'est nullement établi que H... Y... serait à l'origine de ces deux défauts ; que le fait qu'il ait pris possession des lieux le 27 avril 2012 ne suffit pas à le démontrer, compte tenu du faible temps écoulé ; que par suite, les travaux figurant sur la liste annexée à l'acte de vente n'étaient pas tous terminés à la date du 11 juin 2012, de sorte que la clause pénale stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux, doit recevoir application ; qu'à la date du 27 novembre 2012, H... Y... a fait procéder à un constat par huissier de justice ; que ce constat a été établi de façon non contradictoire mais n'est contredit par aucune constatation concomitante ; qu'il en ressort que subsistent les désordres concernant les enduits de façade ; que rien n'établit en outre qu'entre le 7 septembre 2012 et le 27 novembre 2012, les travaux de façade prévus contractuellement à peine d'application de la clause pénale aient été réalisés ; que le façadier qui produit une attestation indique avoir fait les derniers travaux en mai 2012 ; qu'en revanche, à la date du 27 novembre 2012, aucune mention n'est faite des encadrements bleus autour des ouvertures ; que s'agissant des autres désordres, ils sont sans objet, n'ayant pas été retenus le 7 septembre 2014 ; que le 5 avril 2014, H... Y... a fait procéder à un nouveau constat d'huissier ; que l'huissier mentionne cette fois les encadrements bleus en ce qu'il fait état d'un enduit bleu de la modérature encadrant la baie vitrée de la chambre parentale quelque peu épaufré ; que cette constatation effectuée plusieurs années après la prise de possession des lieux et le précédent constat muet sur ce point ne revêt aucun caractère probant ; que ceci ne démontre nullement que les encadrements bleus autour des ouverture n'ont pas été terminés ; que ces constatations sont révélatrices d'un état d'usage, mais non du défaut d'exécution relevé dans la liste annexée au contrat de vente du 27 avril 2012 ; que d'ailleurs, l'huissier ayant dressé le procès-verbal du 27 novembre 2012 avait tout spécialement décrit la modérature encadrant ladite baie vitrée sans même évoquer un problème sur l'encadrement bleu ; qu'à la date du 5 avril 2014, l'huissier mandaté par H... Y... fait état d'une épaufrure de l'enduit en soubassement du joint de dilatation, d'une altération de l'enduit existant à la jonction entre la façade et la terrasse ; que les photographies n° 38 et 44 annexées montrent qu'il s'agit du même défaut que celui relevé le 27 novembre 2012 ; que le procès-verbal dressé à la demande de la Sci Villa Rive Méditerranée le 18 juillet 2014 indiquant que l'état des façades des lots U..., F... et Y... ne présente aucune dégradation ou imperfection notable visible est rédigé dans des termes généraux et ne peut venir contredire les constatations du 5 avril 2014 ; que de plus, la Sci ne justifie pas être intervenue pour remédier aux inexécutions constatées ; que le 11 décembre 2017, H... Y... a fait procéder à un nouveau constat d'huissier ; qu'il y est mentionné que l'épaufrure de l'enduit du soubassement du joint de dilatation n'est plus visible et que l'altération de l'enduit de la jonction entre la façade et la terrasse n'est plus visible ; que l'huissier reprenant les déclarations du requérant précise que ce dernier a fait poser des plinthes de carrelage ; que les autres désordres décrits sont sans rapport avec les inexécutions de travaux listés en annexe du contrat de vente telles que démontrées à la date du 11 juin 2012 ; que par suite, au regard de ces dernières constatations, il ne peut pas être argué pour la période postérieure au 5 avril 2014 de la persistance de l'inexécution des travaux relatifs aux encadrements des ouvertures et enduits de façade, rien n'étant visible ; que compte tenu de l'inexécution à la date du 11 juin 2012 des travaux d'enduits et de sa persistance avérée jusqu'au 5 avril 2014, la clause pénale stipulée non réductible même en cas d'exécution partielle des travaux, doit donc recevoir application, conformément à la demande de H... Y... pour la période allant du 28 novembre 2012, comme demandé, au 5 avril 2014 ; que le jugement sera confirmé sur le principe de l'application de ladite clause sur cette période ; qu'il ne saurait en effet être tiré argument de ce que H... Y... a accepté contractuellement de prendre le bien en l'état, pour faire échec à l'application de ladite clause ; que l'intéressé n'a en effet nullement renoncé à l'exécution des travaux listés en annexe de l'acte de vente ; qu'en revanche, au-delà du 5 avril 2014, les éléments qui précèdent ne permettent pas de constater le retard dans les travaux justifiant l'application de la clause pénale ; qu'il convient donc d'allouer une indemnité calculée sur 493 jours de retard et de débouter H... Y... de sa demande additionnelle d'indemnité au titre de la période du 6 avril 2014 au 11 décembre 2017 représentant un total de 1345 jours ; ALORS QUE le procès-verbal de constat du 11 décembre 2017 faisait état d'un grand nombre de non-finitions et désordres subsistants, tel le défaut de reprise du système de réception de la télévision et du disjoncteur de la réception télévisuelle, déjà mentionnés dans la liste des finitions à accomplir annexé à l'acte de vente du 27 avril 2012 ; qu'en refusant de prendre en considération les désordres ainsi constatés, au seul motif qu'ils seraient sans rapport avec les inexécutions initialement démontrées relatives aux seuls encadrements des ouvertures et enduits de façade, sans nullement justifier le parti ainsi adopté, la cour d'appel a de nouveau violé l'article 455 du code de procédure civile.