Cour d'appel, 30 novembre 2023. 20/05182

N° RG 20/05182 - N° Portalis DBVX-V-B7E-NE6A Décision du Président du Tribunal Judiciaire de SAINT ETIENNE Au fond du 04 août 2020 (1ère chambre civile) RG : 19/00713 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 30 Novembre 2023 APPELANTS : M. [T] [V] [D] [R] né le 13 Janvier 1973 à [Localité 4] (LOIRE) [Adresse 1] [Localité 5] Mme [N] [WP] [I] [O] épouse [R] née le 24 Décembre 1972 à [Localité 15] [Adresse 1] [Localité 5] S.A.R.L. CBPI [Adresse 3] [Localité 4] Représentés par la SELARL ALPHAJURIS, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE INTIME : M. [H] [J] [B] [C] né le 03 Janvier 1940 à [Localité 4] (LOIRE) [Adresse 13] [Adresse 13] [Localité 6] Représenté par la SCP JACQUES AGUIRAUD ET PHILIPPE NOUVELLET, avocat au barreau de LYON, avocat postulant, toque:475 Et ayant pour avocat plaidant la SELARL FRANCK-OLIVIER LACHAUD, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE, toque : 148 * * * * * * Date de clôture de l'instruction : 14 Septembre 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 28 Septembre 2022 Date de mise à disposition : 15 décembre 2022 prorogée au 16 mars 2023, puis 29 juin 2023, 26 octobre 2023, 29 février 2024 avancée au 30 novembre 2023 les avocats dûment avisés conformément à l'article 450 dernier alinéa du code de procédure civile Audience présidée par Anne WYON, magistrat rapporteur, sans opposition des parties dûment avisées, qui en a rendu compte à la Cour dans son délibéré, assisté pendant les débats de Séverine POLANO, greffier. Composition de la Cour lors du délibéré : - Anne WYON, président - Françoise CLEMENT, conseiller - Julien SEITZ, conseiller Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties présentes ou représentées en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Anne WYON, président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. * * * * * Suivant acte notarié du 3 mai 2018, M. [C] a consenti à M. et Mme [R] une promesse de vente sur un bien immobilier situé à [Adresse 16], cadastré C[Cadastre 2] et C [Cadastre 7], au prix de 83'000 euros. Une indemnité d'immobilisation de 8.300 euros était convenue. Les époux [R] ont consigné la moitié de cette somme entre les mains du notaire. Par courrier du 7 janvier 2019, le conseil des époux [R] a informé celui de M. [C] que ses clients refusaient de signer l'acte de vente au motif que le fonds était susceptible d'être grevé d'une servitude de passage au profit du fonds cadastré n°[Cadastre 10], les voisins leur ayant fait connaître leur intention de demander la réouverture du portail donnant accès au passage. M. [C] a saisi le tribunal de grande instance de Saint-Étienne devenu tribunal judiciaire afin d'obtenir paiement de l'indemnité d'immobilisation et de dommages et intérêts en réparation de son préjudice. Par jugement du 4 août 2020, le tribunal a : - déclaré recevable l'intervention volontaire de la SARL CBPI, - condamné M. et Mme [R] au paiement à M. [C] de la somme de 4150 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, - ordonné à Me [Z], es qualités de séquestre, de libérer la somme de 4150 euros versée par les époux [R] entre les mains de M. [C], - condamné M. et Mme [R] à payer à M. [C] 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné solidairement M. et Mme [R] et la SARL CBPI aux dépens et au paiement à M. [C] d'une indemnité de 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile . Le tribunal a essentiellement énoncé qu'il n'est pas justifié de droit de passage conventionnel sur la parcelle [Cadastre 2], ni de droit le passage légal faute de situation d'enclave des parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 12]. M. et Mme [R] et la société CBPI ont relevé appel de ce jugement par déclaration du 28 septembre 2020. Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 6 septembre 2021, ils demandent à la cour de réformer le jugement du tribunal judiciaire de Saint-Étienne du 4 août 2020 et de: - rejeter la demande de condamnation formulée par M. [C] de la somme de 8.300 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation ainsi qu'à toute demande de dommages et intérêts ; - condamner M. [C] à payer à la SARL CBPI la somme de 24'197 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice économique et aux époux [R] celle de 10'000 euros pour leur préjudice moral, - condamner M. [C] à payer aux époux [R] d'une part et la SARL CBPI d'autre part la somme de 4000 euros chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du procès-verbal de constat du 15 octobre 2019, avec distraction au profit de la Selarl Alphajuris, représentée par Me Robert Galletti, avocat, sur son affirmation de droit. Par conclusions récapitulatives déposées au greffe le 16 mars 2021, M. [C] sollicite la confirmation du jugement critiqué en ce qu'il a : - condamné les époux [R] à lui payer la somme de 4150 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, - ordonné à Me [Z], es qualités de séquestre, de libérer la somme de 4.150 euros versée par les époux [R], entre ses mains, - débouté les époux [R] de leurs demandes reconventionnelles, - condamné solidairement les époux [R] au paiement d'une somme au titre de la résistance abusive, et par conséquent : - dire et juger que les époux [R] n'ayant pas respecté leur obligation de réitérer la vente dans les délais initialement fixés sont redevables de la somme fixée au titre de l'indemnité d'immobilisation, à savoir 8.300 euros, - condamner les époux [R] à lui payer la somme de 4.150 euros au titre du solde de l'indemnité d'immobilisation, - débouter les époux [R] et la SARL CBPI de leurs demandes reconventionnelles, - ordonner à Me [Z], es qualités de séquestre, de libérer la somme de 4.150 euros versée par les époux [R] lors de la signature du compromis et de la lui verser , - dire et juger que les époux [R] ont résisté abusivement à l'exécution du contrat signé entre les parties, Infirmer le jugement du 4 août 2020 en ce qu'il a : - fixé le quantum de l'indemnisation de M. [C] à la somme de 2.000 euros, - débouté M. [C] de sa demande de condamnation de M. et Mme [R] au paiement d'une somme de 4.616,50 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi suite aux dégâts occasionnés et aux préjudices consécutifs à la non réitération de la vente, Par conséquent, - condamner les époux [R] à lui payer une somme de 2.528,75 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice matériel subi suite aux dégâts occasionnés et aux préjudices consécutifs à la non réitération de la vente, - condamner les époux [R] à lui payer une somme de 3.000 euros au titre de la résistance abusive, - condamner solidairement les époux [R] et la SARL CBPI à lui verser la somme de 7.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement les époux [R] et la SARL CBPI aux entiers dépens de l'instance. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 14 septembre 2021. MOTIVATION Les époux [R] et la société CBPI font valoir que le passage situé sur la parcelle n°[Cadastre 2] entre la maison de M. [C] et la propriété voisine des consorts [A]-[K] (parcelles cadastrées [Cadastre 10]-[Cadastre 12]) et fermé par un portail peint en vert dessert le terrain n° [Cadastre 10], qui n'a pas d'autre accès. Ils indiquent qu'en 2014 les consorts [A]-[K] ont vainement sollicité l'agence qui gérait la propriété de M. [C] afin qu'il leur soit permis d'utiliser ce passage et qu'ils ont délivré à M. [C] une sommation à cette fin le 2 janvier 2019. Ils se prévalent des attestations des deux propriétaires ayant précédé les consorts [A]-[K], la première émanant de M. [W] [U], propriétaire de 2006 à 2014, qui témoigne avoir utilisé ce passage de 2006 jusqu'au décès de l'auteur de M. [C], Mme [L], et la seconde de M. [P] [Y], propriétaire de 1981 à 2006, qui déclare avoir toujours utilisé ce passage et être l'auteur de l'ouverture pratiquée dans l'immeuble des consorts [A]-[K] et fermée par un portail peint en gris afin d'avoir un accès sur la route départementale. M. [C] répond que ces affirmations sont contraires aux actes notariés qui n'indiquent aucune servitude, comme l'a indiqué son notaire Me [Z] dès le 3 novembre 2014, le fonds n°[Cadastre 10] n'étant pas enclavé dans la mesure où il existe un passage entre les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 12]. Il conteste les attestations de MM. [Y] et [U] et se prévaut de celle de M. [LP], qui habite de l'autre côté de la route et témoigne n'avoir jamais vu les propriétaires des parcelles n°[Cadastre 10] et [Cadastre 12] utiliser le passage litigieux. Les appelants s'appuient sur le cadastre napoléonien de 1874 et le chemin rural y figurant entre la propriété [C] (n°[Cadastre 8] devenue [Cadastre 2]) et la parcelle n°[Cadastre 10] appartenant aujourd'hui aux consorts [A]-[K]. Ils soutiennent que ce chemin s'est refermé lorsque les aïeux de M. [C] ont acheté les prés en contrebas de la propriété, et excipent d'un acte de 1893 aux termes duquel [M] [G] devait passer par le passage litigieux pour accéder à son champ qu'elle a vendu en 1900 à [H] [X] aïeul de M. [C]. Ils font également valoir que selon l'acte de vente des consorts [A]-[K], il existe un accès par un portail desservant la parcelle n° [Cadastre 10] s'opérant par la cour intérieure de la parcelle [Cadastre 8] (aujourd'hui [Cadastre 2]) en limite de la parcelle n° [Cadastre 9]. Ils exposent avoir prévu d'aménager le rez-de-chaussée du bien de M. [C] comme espace de stockage pour l'activité de la SARL CPBI que dirige M. [R], avec acheminement des marchandises par des véhicules utilisant le passage litigieux qui devait être équipé d'une plate-forme, laquelle aurait interdit tout accès à la propriété voisine n°[Cadastre 10]. Ils indiquent avoir renoncé à la vente faute d'avoir eu la certitude de pouvoir installer ce quai de déchargement et avoir dû continuer à utiliser trois entrepôts différents ce qui a occasionné des frais dont la société demande l'indemnisation. Sur ce, Sur la servitude Vu les articles 688 et 691 du code civil ; Une servitude de passage, servitude discontinue apparente ne peut être établie que par titre et ne peut s'acquérir par prescription. La preuve de la servitude doit résulter du titre du propriétaire du fonds servant. Toutefois, la preuve de la servitude peut être recherchée dans le titre du fonds dominant lorsque le propriétaire du fonds servant ou son auteur était partie à l'acte constitutif de la servitude. Enfin, une servitude conventionnelle n'est opposable à l'acquéreur du bien grevé que si elle est mentionnée dans son titre de propriété ou si elle fait l'objet de la publicité foncière. En conséquence, les témoignages dont se prévalent les appelants sont inopérants. En l'espèce, les mentions du cadastre napoléonien sont insuffisantes à rapporter la preuve du droit de passage invoqué. Il en va de même de la mention insérée dans l'acte de vente des parcelles, du 20 mai 1981 (vente par la congrégation des soeurs de [17] de [Localité 14] aux époux [S] et aux époux [Y]), qui a été reprise dans l'acte de vente du 30 août 2006 (vente [Y]-[S] à [U]-[FI]), puis dans l'acte de vente [Y] à [A]-[K] (pièce 3 des appelants) et qui est ainsi rédigée : observation étant ici faite qu'aujourd'hui, la limite de propriété entre les parcelles [Cadastre 10] et [Cadastre 11] est délimitée par un mur. Et qu'il existe un accès par un portail desservant la parcelle n° [Cadastre 10] s'opérant par la cour intérieure de la parcelle [Cadastre 8] en limite de la parcelle n° [Cadastre 9] (devenue [Cadastre 2]). En effet, le propriétaire du fonds servant, soit la parcelle n°[Cadastre 9] devenue [Cadastre 2] n'était pas présent à cet acte qui au surplus n'évoque qu'un accès et non un droit de passage. D'autre part, M. [C] produit l'acte de vente du 23 août 1872 entre Mme [M] [G] veuve [VL] et M. [E] [X],son aïeul, aux termes duquel il est ici expliqué que le portail donnant sur la voie publique desservira la propriété exclusive à l'acquéreur, de telle sorte que la venderesse ne conserve aucun droit sur ce passage. Cet acte confirme que le droit de passage dont bénéficiait Mme [M] [G] s'est éteint en 1872, ce droit de passage étant celui qui est invoqué par les appelants et qui figure sur le plan napoléonien. Aucun des actes de propriété ultérieurs de la propriété de M. [C] (vente [E] [X] à [H] [X] en 1893 et vente [VL] à [H] [X] de la maison sur rue) ne fait mention d'une servitude de passage supportée par le fonds. En conséquence, le jugement mérite confirmation en ce qu'il a constaté qu'aucun titre n'est produit qui démontre l'existence d'une servitude de passage sur la parcelle n° [Cadastre 2]. Sur l'état d'enclave Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en cause d'appel et que la cour adopte, le premier juge a relevé que la parcelle n° [Cadastre 10] appartenant au même propriétaire que la parcelle n° [Cadastre 12] qui ouvre sur la voie publique par le portail gris dispose ainsi d'un accès indirect à la voie publique et que le droit de passage invoqué par les époux [R] au titre de l'enclave n'est dès lors pas caractérisé. Sur les conséquences de la non réitération de la promesse de vente Les appelants font valoir que le jour de la signature de l'acte de vente, soit le 5 novembre 2018, M. [C] a remis en cause le paragraphe relatif aux servitudes insérées dans l'acte sur les conseils de leur notaire, ce qui les a conduits à refuser de réitérer la vente. Dans leur lettre à M. [C] du 6 décembre suivant, ils affirment que leur refus avait pour origine leur incertitude sur l'existence d'une servitude de passage. Aucune preuve n'étant rapportée de l'existence de la servitude invoquée par les appelants, l'indemnité d'immobilisation de 8.300 euros prévue par l'acte du 3 mai 2018 est due à M. [C], de sorte que le jugement sera encore confirmé sur ce point et en ce qu'il a débouté les appelants de leurs demandes reconventionnelles en paiement de dommages et intérêts compensant un préjudice matériel pour la société CBPI et un préjudice moral pour les époux [R]. Sur les dommages et intérêts réclamés par M. [C] au titre du préjudice moral M. [C] fait valoir que les époux [R] ont fait preuve de mauvaise foi en affirmant que la clause de l'acte de vente relative aux servitudes était la cause de leur refus de signature alors que le rendez-vous du 5 novembre 2018 a été interrompu en raison du refus des acquéreurs de rembourser le prorata de taxe foncière, lui-même ayant accepté les termes de la clause rectifiée par Me [F]. Il produit deux courriels de son notaire Me [Z] à l'appui de cette affirmation et fait observer que M. et Mme [R] pouvaient se libérer de leur engagement en payant l'indemnité d'immobilisation, et que le litige qui en est résulté lui a occasionné un préjudice moral. M. et Mme [R] répondent qu'aucune faute de leur part n'est établie. Il résulte des deux courriers de Me [Z] et de la lettre adressée à M. [C] par les époux [R] le 6 décembre 2018 que lors de la réunion du 5 novembre 2018, les acquéreurs ont refusé de signer l'acte de vente au motif qu'ils refusaient de payer le prorata de la taxe foncière de l'immeuble alors qu'un mois plus tard, ils invoquaient le risque lié à l'existence d'une servitude, de sorte qu'ainsi que l'a retenu le premier juge, le motif invoqué le 5 novembre 2018 démontre que l'incertitude quant au droit de passage n'était pas la raison du refus de réitération, de sorte que la mauvaise foi de M. et Mme [R] quant aux raisons qui les ont conduits à ne pas acquérir est caractérisée. Le préjudice moral qui en est résulté pour M. [C] qui avait accepté de reporter la date de la vente et la modification des termes de l'acte afin de complaire aux acquéreurs justifie la confirmation du jugement sur ce point. Sur les dommages et intérêts réclamés par M. [C] au titre du préjudice matériel Par des motifs pertinents qui répondent aux moyens soulevés en appel et que la cour adopte, le premier juge a justement retenu que M. [C] ne justifie pas des dégradations qu'il impute aux époux [R] et que leur refus de conclure l'acte de vente n'est pas en lui-même fautif, et ouvre droit à la perception de l'indemnité d'immobilisation par le vendeur, de sorte que les demandes à ce titre doivent être rejetées. Les appelants qui succombent supporteront les dépens d'appel et seront condamnés in solidum à payer à M. [C] une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur propre demande sur ce point étant rejetée. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Confirme le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Saint-Étienne le 4 août 2020 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne in solidum M. et Mme [R] et la SARL CBPI aux dépens d'appel et au paiement à M. [C] d'une somme de 6.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, leur propre demande sur ce point étant rejetée. LE GREFFIER LE PRESIDENT