Cour de cassation, 30 janvier 2020. 19-14.281

CIV. 3 JT COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 30 janvier 2020 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10050 F Pourvoi n° R 19-14.281 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ DÉCISION DE LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, DU 30 JANVIER 2020 La société Edelis, anciennement dénommée société Akerys promotion, société anonyme, dont le siège est [...] , a formé le pourvoi n° R 19-14.281 contre l'arrêt rendu le 18 décembre 2018 par la cour d'appel d'Angers (chambre A, civile), dans le litige l'opposant : 1°/ à M. A... T..., domicilié [...] , 2°/ à la société Allianz IARD, société anonyme, anciennement dénommée AGF Iart, 3°/ à la société Allianz Vie, société anonyme, anciennement dénommée AGF Vie, ayant toutes deux leur siège [...] 4°/ à la société Crédit Foncier de France, société anonyme, dont le siège est [...] , défendeurs à la cassation. Le dossier a été communiqué au procureur général. Sur le rapport de Mme Guillaudier, conseiller référendaire, les observations écrites de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société Edelis, de la SCP Baraduc, Duhamel et Rameix, avocat des sociétés Allianz IARD et Allianz Vie, de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de M. T..., après débats en l'audience publique du 17 décembre 2019 où étaient présents M. Chauvin, président, Mme Guillaudier, conseiller référendaire rapporteur, M. Maunand, conseiller doyen, et Mme Besse, greffier de chambre, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, composée des président et conseillers précités, après en avoir délibéré conformément à la loi, a rendu la présente décision. 1. Les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation. 2. En application de l'article 1014, alinéa 1er, du code de procédure civile, il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur ce pourvoi. EN CONSÉQUENCE, la Cour : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Edelis aux dépens ; En application de l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande formée par la société Edelis et la condamne à payer à M. T... la somme de 3 000 euros ; rejette les autres demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trente janvier deux mille vingt. MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits par la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat aux Conseils, pour la société Edelis PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir prononcé l'annulation du contrat de réservation ; Aux motifs que « sur les irrégularités dénoncées, il est relevé que la reproduction des articles L 121-3 à L 121-6 du code de la consommation n'est pas opérée de façon apparente en violation de l'article L. 121-2", 7° du code de la consommation. Par ailleurs, l'article 11 du contrat de réservation contrevient aux dispositions de l'article L 121-23, 7° du même code. L'article 11 du contrat préliminaire ne fait pas état de la prorogation du délai de rétractation lorsqu'il expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé. Le formulaire détachable ne respecte pas non plus les prescriptions obligatoires. Il omet la référence au code de la consommation prescrite par l'article R 121-5°, au terme duquel doit y figurer l'instruction de " l'expédier au plus tard le 7e jour à partir du jour de la commande, ou si ce délai expire normalement, un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé le premier jour ouvrable suivant. Enfin, ce formulaire n'est pas détachable dans la mesure où, une fois qu'il est détaché, il ampute le contrat préliminaire d'une partie de ses dispositions contractuelles (en l'espèce des stipulations relatives à la garantie des loyers qui figurent au verso). Ces manquements objectifs aux prescriptions impératives du code de la consommation sont avérés. Si les dispositions légales par reproduction d'extraits du code de la consommation figurent effectivement dans un encadré intitulé "dispositions légales" comprenant dans un premier article les dispositions légales tirées du code de la construction et de l'habitation et dans un second article celles tirées du code de la consommation, cette reproduction est effectuée dans des caractères peu lisibles au regard de leur taille. Cette reproduction obligatoire des textes ne peut être considérées comme ayant été faites en caractères très apparents. Le formulaire de rétractation est par ailleurs non conforme aux prescriptions réglementaires. Outre le fait qu'une fois détaché, il ampute d'une partie de son texte le contrat, il ne rappelle pas le délai dans lequel il doit être expédié pour pouvoir produire effet. Le contrat n'étant pas conforme à toutes les prescriptions édictées par le code de la consommation, il est nul. Il n'est pas établi que l'appelant, en signant l'acte authentique ait renoncé à se prévaloir de cette nullité. Ainsi, et faute de caractériser la connaissance préalable par M. T... des causes de nullité du contrat de réservation, par violation des textes régissant le démarchage, la société Edelis ne caractérise pas suffisamment la prétendue renonciation des réservataires à se prévaloir de la nullité de cet avant-contrat. Le contrat de réservation doit être annulé et les appelants sont recevables à invoquer cette nullité » (arrêt p. 11) ; Alors que l'article L. 121-23, 7° du code de la consommation n'exige pas que les articles L. 121-21 à L. 121-26 soient reproduits dans le contrat en caractères très apparents, mais seulement de « manière apparente » ; qu'en considérant que la reproduction de ces dispositions n'était pas apparente, au motif qu'elles ne figuraient pas dans le contrat « en caractères très apparents » (arrêt p. 11, § 1), la cour d'appel a violé l'article L. 121-23, 7° du code de la consommation. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir annulé la vente constatée par acte authentique du 25 septembre 2007 reçu par Maître Q... C..., notaire à Arpajon sur Cère (Cantal) publié 12 octobre 2007 aux services de la publicité foncière de Cholet sous les références 2007 [...] volume [...] et ayant pour objet l'acquisition par M. A... T... des lots n° 40, n° 148 et n° 149 dans un ensemble immobilier situé sur la [...] "cadastré : section [...], [...], [...],[...] et [...] devenu [...] pour une contenance totale de 1 ha 60 a et 64 ca ; Aux motifs que « il est acquis que le contrat de réservation et le contrat de vente sont deux conventions autonomes de sorte que la nullité du contrat préliminaire ne suffit pas à entraîner la nullité de plein droit du contrat de vente. Cependant et dès lors que le contrat de réservation a été annulé, il n'en subsiste plus rien et le vendeur ne saurait se prévaloir de l'effectivité des formalités obligatoires accomplies à l'occasion de la conclusion du contrat préliminaire annulé pour les opposer aux acquéreurs dans le cadre du contrat de vente immobilière. Au terme des dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en sa version applicable à l'espèce, il est édicté : Pour tout acte ayant pour objet la construction ou l'acquisition d'un immeuble à usage d'habitation, la souscription de paris donnant vocation à l'attribution en jouissance ou en propriété d'immeubles d'habitation ou la vente d'immeubles à construire ou de location-accession à la propriété immobilière, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Cet acte est notifié à l'acquéreur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes. Lorsque l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s'appliquent qu'à ce contrat ou à cette promesse. Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est dressé en la forme authentique et n'est pas précédé d'un contrat préliminaire ou d'une promesse synallagmatique ou unilatérale, l'acquéreur non professionnel dispose d'un délai de réflexion de sept jours à compter de la notification ou de la remise du projet d'acte selon les mêmes modalités que celles prévues pour le délai de rétractation mentionné aux premier et troisième alinéas. En aucun cas l'acte authentique ne peut être signé pendant ce délai de sept jours. L'acte authentique du 25 septembre 2007 dressé par Me Q... C..., notaire à Arpajon sur Cère (Cantal) mentionne page 3 : "Aux termes d'un acte sous seing privé en date du 6 juin 2007, le vendeur s'est obligé vis à vis de l'acquéreur de lui vendre par préférence les biens et droits immobiliers, objet de la présente vente et l'acquéreur déclare et reconnaît qu'un exemplaire du contrat préliminaire sus visé lui a été régulièrement adressé par le vendeur, conformément à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, qu'il n'a pas exercé la faculté de rétractation dont il disposait en vertu de cette disposition légale..." Le notaire n'a pas notifié à nouveau à M. T... la faculté de rétractation conformément à l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Aucun effet juridique ne pouvant résulter de la notification du 6 juin 2007 s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet, M. T... se trouvait en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il en résulte qu'il doit être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation. Il ne s'agit pas d'une simple irrégularité de la notification du droit de rétractation mais d'une absence de notification de ce droit de rétractation. Il ne saurait en conséquence être valablement soutenu que l'acquéreur suite à la signature de l'acte authentique de vente sans réserve ait pu valablement renoncer à se prévaloir de l'absence de notification du droit de rétractation prévu à l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et puisse être valablement considéré comme ayant renoncé à exercer un droit de rétractation qui ne lui a pas été notifié. Il n'est pas démontré que M. T... ait eu notion du cadre légal applicable. Il doit être constaté qu'il n'a pas bénéficié du délai de réflexion imparti par l'article 271-1 du code de la construction et de l'habitation réputé ne leur ayant été jamais notifié et à ce titre et pour ce seul motif, la vente auquel le notaire, en application de la loi ne pouvait donner force authentique, doit être annulée. Cette demande de nullité de la vente passée sans que ne soient mises en oeuvre les dispositions de l'article L 271-1 du code de la construction n'exige pas que l'acquéreur fasse valoir son droit de rétractation auprès du vendeur. En réclamant dès l'assignation soit avant l'expiration du délai de cinq ans, la nullité de l'acte authentique de vente, M. T... agi sans que ne puisse leur être opposée une quelconque prescription née de l'absence d'envoi dans ce même délai de cinq ans d'un courrier de rétractation adressé dans les formes de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » (arrêt p. 13 et 14) ; Alors, d'une part, qu'en application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation prononcée sur le fondement du premier moyen du chef de l'arrêt qui annule le contrat préliminaire de réservation entraînera pas voie de conséquence la censure de son chef qui annule la vente constatée par acte authentique du 25 septembre 2007; Alors, subsidiairement, et en tout état de cause, que la nullité du contrat préliminaire de réservation, qui est facultatif et autonome par rapport au contrat définitif, n'ayant pas d'incidence sur la validité de ce dernier, la purge du délai de réflexion imparti par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation par notification du projet de vente n'est pas requise, en cas d'anéantissement du contrat préliminaire, dès lors que cette annulation est postérieure à la conclusion du contrat définitif ; qu'en relevant, pour annuler la vente du 25 septembre 2007, « qu'aucun effet juridique ne pouvait résulter de la notification du 6 juin 2007, s'agissant de la notification d'un acte nul dépourvu de tout effet », que « M. T... se trouvait en conséquence dans la situation visée au cinquième alinéa de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation » et qu'il devait dès lors « être admis que l'acte de vente en la forme authentique est intervenu sans mise en oeuvre des dispositions impératives de l'article L. 271-1 du code de la construction et l'habitation » (arrêt p. 11, § 2 et 3), quand cet acte avait été conclu avant l'annulation du contrat de réservation, la cour d'appel a violé l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation.